【中信房屋研展】

沉寂已久的房市，在上一季出現活絡跡象及房市落低訊號，再加上經濟感受度六大指標（家中經濟、理財、經濟感受綜合指數、景氣、物價、房價）全面翻紅，令人對於接下來的房市表現抱以樂觀預期；不過，時序來到第二季，根據中信房屋委託創市際市場研究顧問公司在5月18日至5月26日，以 IX Survey 專業網路調查機制，回收1,068份有效問卷顯示，第二季房市與原來的樂觀預期有落差，復甦勁道略嫌稍弱；所幸房市落底訊號明顯，中信房屋副總劉天仁指出，緊接著而來的第三季，是進場購屋的好時機。

針對市場最關心的房市落底訊號，劉天仁指出，第二季的落底訊號明顯，主要呈現在以下三大現象：台北市第二季的價量俱增、全台看屋來客量及斡旋量均較第一季增加，以及74.6%的民眾對房價的看法，是持平偏漲。

房市落底訊號三大現象之一：

台北市擁有首都地位，其成交價量最具指標意義。中信房屋根據台北市歷年來的中古屋價格指數顯示，自2015年11月價格指數跌破基期100%，來到近年來的最低點98.71%之後，台北市中古屋的價格曲線是往上走的，就曲線的歷次低點來看，2016年4月為100.36%、2016年10月為105.02%、2017年1月為109.52%，一直到今年3月攀升到114.84%，不僅較今年前兩個月增加，同時就2015年11月之後的趨勢線整體來看，是處在一個價格上漲的格局之中。

而就成交量來看，觀察買賣移轉棟數的統計，今年5月為2,070棟，與4月1,707棟相比，增加21.3%，與去年同期1,834棟相比增加12.9%，顯示台北市的成交量處於摸底的狀態，可望趨穩。

房市落底訊號三大現象之二：

另外，中信房屋在2017年6月6日至15日，針對全國加盟店的店長及業務同仁問卷調查、回收有效樣本313份統計分析的結果，認為來客量較第一季增加1-5%的佔比最高，達到39%，若將所有認為有增加但增加比例不同的佔比加總，達到51%；其餘有21%認為持平，真正認為來客量減少的只有26%。另外就斡旋量來看，高達40%認為增加了1-5%，若將所有認為有增加但增加比例不同的佔比加總，達到53%的佔比；認為沒有增減持平的佔21%，而真正認為斡旋量減少的只有26%。

劉天仁分析，站在市場第一線的房仲從業人員，對於市場變動最敏感，認為第二季的成交量及斡旋量都較第一季增加的比例，遠大於認為減少的比例，這表示購屋人對於房價下降已經有感，願意進場看屋、下斡旋，這是很值得觀察的指標。

房市落底訊號三大現象之三：

還有一個值得注意的現象是，有購屋計畫者認為居住地房價上漲的佔比最高，來到40.17%，而前一季也是如此，佔比則為40.27%。如果加上第二高的「持平不變」，合計佔比為74.6%，也就是說今年上半年有購屋計畫的消費者，就房價的看法，大多數抱著持平上漲的感受。



此外，第二季房市復甦力道稍弱，中信房屋認為與整體景氣變動有關。上一季的經濟感受度六大指標全數翻紅（家中經濟、理財、經濟感受綜合指數、景氣、物價、房價），然而這一季卻有如洗三溫暖般全數翻黑；房市與整體經濟狀況是高度正相關，第一季經濟感受好，房市就有能量；第二季經濟感受全面下降，房市就氣虛。

那麼，房市氣虛的原因究竟是什麼呢？由促購因素分析，與上一季相比，增加最多的促購因素是期待「社會景氣轉佳」，由上一季的23.4%來到29.0%，代表民眾認為景氣沒有明顯轉好，對於踏進房市的時機有所顧慮。本季促購因素中，選擇「房價低於行情」的比例最高，達73.2%；若以連續34季的調查來看，這個數字重回7季以來的高點，顯示消費者在景氣沒有明顯轉好、收入沒有大幅提升的前提下，對於房價降低的期待是愈來愈渴望。

劉天仁指出，房價不論在中古屋市場或是代銷與建商主導的預售及新成屋市場，都已出現調降和讓利趨勢，但是民眾還是認為房價降得不夠，然而，房價真的還有下降空間嗎？另一個原因也不容忽視，就是民眾的收入還是追不上房價，收入不夠，以致民眾還是覺得買不起房子，還在等待更低的市場價格。

雖然如此，把握房市低點的消費者仍然大有人在，未來三個月到半年有計劃購屋者，以台北市及台南市增加最多。其中台北市的比例13.2%重回五季以來也就是2016年第一季的高點；而台南市今年5月買賣移轉棟數為1,686棟，與4月1,427棟相比，增加 18.1%；若與去年同期1,501棟相比，增加12.5%。劉天仁說，34季宅指數調查以來，台南的房市交易表現相對其它城市，比較不會受到景氣或房市變動的影響，這是一個相當有趣的現象。

劉天仁特別指出，桃園的房市預期表現，在六都及新竹縣市中相當突出，是一個值得注意的現象。認為2017年「房價已經跌得差不多了，下半年可以進場看屋」，桃園的比例（13.7%）居全國之冠；詢問「2017年您是否會於2017年進場買房」，回答「會積極進場買房」的，也是以桃園最高（17.7%）；而預測房價何時落底，認為2017年下半年落底的也是以桃園最高，達29.0%。

劉天仁分析，機場捷運的通車、鄰近雙北市都會區通勤方便且房價便宜許多，且2014年升格為直轄市後資源變多，都讓桃園的淨遷入人口在六都表現中非常突出，2014年淨遷入人口為7,984人，2015、2016年連續兩年淨遷入大增至3萬6,668人及3萬834人，今年5月遷入人口來到10274人，是今年首度單月突破5位數，1至4月遷入人口也不少，分別為7063人、8200人、9646人、8237人，擁有「希望城市」的光環。

展望2017年下半年，劉天仁表示，根據2017年前兩季的調查，不動產都是抗跌保值的第一名（第一季26.3%、第二季26.0%），是自2016年第3季被「保留現金」超越以來，連續3季穩坐第一，下半年只要整體經濟發展持續有好消息，將為房市補氣，可望確立穩中向上的格局。