案例：
陳一於民國115年3月1日將住宅A屋出租給林二，雙方約定租金為每月新臺幣1萬元，每月5日支付，押金2萬元，未約定期限，A屋沒有租賃住宅市場發展及管理條例第4條所定不適用之情形。

林二於115年3月5日支付押金2萬元及115年3月之租金1萬元後，就沒再支付租金。陳一於115年5月6日定20日之相當期間，催告林二支付租金，但林二於5月6日收到催告函後仍未支付租金。陳一又於5月28日檢附相關事證，以書面通知林二，將於書面到達後30日終止租約，該書面通知於5月28日送達林二，仍置之不理。陳一於6月30日向林二發函表示終止租約，並訴請林二返還A屋，林二於6月30日收到。

林二回函辯稱：依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，出租人始得終止租約；經以押租金抵償後，陳一於115年6月30日終止租約時，林二積欠租金尚未達2個月以上，並未合法終止。

試問，林二的抗辯有理嗎？

解析：
一、相關規定
租賃住宅市場發展及管理條例（以下簡稱租賃條例）第10條第1項第2款：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：……二、承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。」

民法第440條第1、2項：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。」

土地法第100條第3款：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。……三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。」

二、租賃條例較民法優先適用
以上3個條文都是關於欠繳租金後出租人終止租約的規定。依租賃條例第10條第1項本文及第2款之立法理由：「參照民法第440條規定，當承租人未履行繳納租金和費用義務，賦予出租人有終止租賃契約權利，爰訂定第2款規定」。又上開規定於112年修正為「經定相當期限催告仍拒繳」，修正理由：「按現行民法第254條之規定：契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。爰此，為使催告在本法與民法效果一致，特將相關文字納入本條第1項第2款」，可見租賃條例第10條第1項第2款是參照民法第440條、第254條，是民法租賃契約關於租賃住宅之特別規定，租賃條例應優先適用。

三、租賃條例較土地法優先適用
租賃條例第1條規定，為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定本條例。此立法目的，與土地法第100條偏重弱勢承租人之保障，是不同的，而且租賃住宅條例第10條第1項第2款規定提前終止租約，依同條第2項規定尚須出租人於終止前30日以書面通知之先行程序，但土地法第100條第3款沒有這個要件。因此，實務認為土地法第100條第3款，不是租賃條例第10條第1項第2款之特別規定。

租賃住宅條例第10條第1項第2款規定，並未以承租人積欠租金額，除擔保金抵償外達2個月以上時，為出租人提前終止之要件。至於如此適用法律結果，雖可能使得法律對於租賃住宅承租人權益之維護，低於適用土地法第100條第3款規定之營業用房屋承租人，但這屬於立法政策的問題，非現行法的解釋問題。

四、結論
租賃住宅條例第10條規定之租賃期間，參照同條例第8條規定之租賃期間，應指租賃關係存續中，並未限制適用於定期或不定期租賃關係。陳一於林二積欠達2個月之租額，已經定相當期限催告，林二仍拒繳租金，並曾於終止前30日以書面通知林二。因此，陳一終止租約，合於租賃住宅條例第10條第1項第2款、第2項第1款關於租約提前終止之規定，應生終止效力。林二以土地法第100條第3款規定，抗辯租約未經原告合法終止，無理由。