【中信房屋/企研室】

綜合中信房屋連續第26季的《宅指數》調查，以及抽樣加盟店對〈房地合一稅〉 後的市場即時反應調查，著眼於房地合一稅定案後，所產生的效應，共有七大值得注意的現象，包括影響未來市場脈動的五個走向，以及出現「房仲浪人」和「都更速度減緩」兩大經濟殺手。

影響未來市場脈動的五個走向：

走向一：買方對於房地合一稅能夠讓房價再下跌多少，已經沒有太多期待

•   兩年內有購屋計畫的民眾，房價漲跌看法分歧，但量縮

•   加盟店對下半年「房價」和「交易量」的看法，預期價穩偏跌量增

•   屋主心態：54.4%堅持開價甚至加價，45.5%願意下修開價(附圖一)

•   屋主降價幅度（有意願的），93.1%的屋主，降價幅度在5-15%之間(附圖二)

走向二：房地合一稅定案前，買方購屋意願和購屋計劃減少，但房地合一稅定案後，看屋意願提升。

•   房地合一打房近一年，購屋人等著房價下跌，兩年內有購屋計畫者甚至創下歷年新低（購屋意願綜合指數下降3.39，來到34.62），顯見打房政策的確讓購屋人對房價下跌有所期待。

•   然而，當市場價格呈下跌走勢時，購屋人「追漲不追跌」的心理狀態，普遍認為房價還會再跌，跌得還不夠，希望等到谷底再出手，買到最低價，因此不會貿然出手，仍在等待房價下跌的任何可能機會。

•    房地合一稅定案後，49.1%購屋人因房地合一稅底定進場，43%認為市場氣氛低迷是逆勢進場好時機，有屋主可能因稅制而出脫手中房屋，有便宜可撿，於是看屋意願增加。

走向三：投資客應把握「黃金下半年」

•   房地合一拍板，投資理財伺機進場。兩年內有購屋計畫的受訪者中，購屋目的仍以「自用」為主（61.6%），只有「投資」目的在本季微幅上升1.7%，代表奢侈稅掰掰，投資客甦醒中。(附圖五)

•  出價買方族群分析，有9.7%為投資客。(附圖六)

走向四：海外市場變數多，國內市場相對掌握度高，將擇期再起

•   雖然重稅時代來臨，仍有高達69.7%的2年內購屋計畫者，會把錢留在國內不動產。

走向五：購屋人對台北市房價下降已絕望，轉而把降價的希望寄託在新北市身上

•   在購屋預算方面，六都當中，台北市大增83萬元，達到1403萬元，增加83萬元的金額，在六都當中是最高的；但是與台北市相鄰的新北市，卻大減82萬元，來到952萬元，在六都當中是預算減少最劇烈的。

房地合一稅導致兩大經濟殺手：

殺手一：房仲浪人，影響經濟發展

•   房地稅蹂躪整年，不動產≠抗跌保值神話破滅！？認為不動產最保值抗跌的減少5.4%，認為現金最保值抗跌則增加5%。(附圖九)

•    房地合一政策原來應該要打房價，結果卻打到成交量。台北市房仲及代銷從業人員約有1萬人，成交量去年12月還有3055件，今年5月成交掉到2151戶，平均約5個人才成交一戶，「房仲浪人」增加，對產業發展和消費者權益並不是健康的現象，若長久下去，將影響到經濟發展。

殺手二：「肥了稅收，醜了市容」  房屋稅新制意外導致都更減緩

•    買屋考量時，新成屋比起中古屋的持有成本將相對增加許多，因此，有合計54.4%的民眾表示，會考慮轉買中古屋。

•    由於新成屋與中古屋的未來持有稅差異太大，這將導致都更意願降低，尤其台北市面臨市容老化的迫切課題，要得到改善的時程會拉長很久，形成「肥了稅收，醜了市容」的邊際效應，這應該是政府始料未及，並不樂見，卻又必須嚴肅面對的課題。

房地合一稅定案後，有意買屋的民眾及有意賣屋的民眾，究竟應該怎麼做？

〈買方對策〉

跳脫「追漲不追跌」的心態制約，下半年應踴躍進場

著眼房屋稅持有成本，買中古屋比買新成屋好

期待房價下降，新北市比台北市機會大

綜合中信房屋第二季宅指數調查，以及抽樣旗下127家加盟店對〈房地合一稅〉後的市場即時反應調查，買方部份，首先，雖然有房地合一稅打房政策，但兩年內想買屋的購屋人卻有59.4%認為下半年房價是持平甚至看漲，顯示買方對於房地合一稅能夠讓房價再下跌多少，已經沒有太多期待。(附圖十)

劉天仁建議，購屋人應把握下半年有屋主可能因稅制而出脫手中房屋，有便宜可撿的好時機，進場看屋。而由房地合一稅底定之前進行的第二季宅指數調查，就有49.1%購屋人表示會因房地合一稅底定進場，43%會因為市場氣氛低迷是逆勢進場好時機，顯示買方進場意願的確會隨著房地合一稅的底定而提升。

其次，房地合一稅定案前，買方購屋意願和購屋計劃減少，但房地合一稅定案後，看屋意願提升。宅指數調查結果，「2年內有購屋計畫」僅佔40.1%，較上季(48.0%)下降7.9%，為歷年最低，其中唯有「3個月到半年」的受訪者增加0.3%。

劉天仁指出，房地合一打房近一年，購屋人等著房價下跌，兩年內有購屋計畫者甚至創下歷年新低，顯見打房政策的確讓購屋人對房價下跌有所期待。然而，當市場價格呈下跌走勢時，購屋人「追漲不追跌」的心理狀態，普遍認為房價還會再跌，跌得還不夠，希望等到谷底再出手，買到最低價，因此不會貿然出手，仍在等待房價下跌的任何可能機會。

第三，在購屋預算方面，六都當中，台北市大增83萬元，達到1403萬元，增加83萬元的金額，在六都當中是最高的；但是與台北市相鄰的新北市，卻大減82萬元，來到952萬元，在六都當中是預算減少最劇烈的。劉天仁指出，這代表民眾對於寄望台北市房價下降已經絕望，轉而把降價的希望寄託在新北市身上，可見台北市的黃金門牌與首都的吸引力仍然是不敗。

第四，在產品選擇方面，由於房屋稅的課徵基準是採用「房屋評定現值」，而「面積越大、總樓層越高、屋齡越新」房屋評定現值也就越高，以此標準來看，買屋考量時，新成屋比起中古屋的持有成本將相對增加許多，因此，有合計54.4%的民眾表示，會考慮轉買中古屋。

〈賣方對策〉

有數間非自用豪宅者應趁下半年先出清一部份

賣方部份，有54.4%的屋主堅持開價甚至加價，45.5%願意下修開價，有意願降價的屋主，有93.1%降價幅度在5-15%之間。劉天仁建議，有意賣屋的民眾，尤其是手中有數間豪宅的族群，如果不是自用，應該要趁下半年先出清一部份，以減輕將來萬一需要脫手時，被6年的時間限制卡住而產生的資金壓力。

〈投資客對策〉

把握舊制稅制較輕的「黃金下半年」，進場挑選黃金屋

投資行為方面，雖然重稅時代來臨，仍有高達69.7%的2年內購屋計畫者，會把錢留在國內不動產；而以投資為目的而購買不動產的比例有上升的趨勢，上升幅度為1.7%。

劉天仁建議，房地合一拍板之後，實際出價的客群中，約一成為投資客，而某些區域也出現投資客進場看屋意願明顯增加的現象，例如新竹，但是還沒有反映在成交量上；對於打算短期賺差價的投資人而言，房地合一稅定案之後，應該如何作出投資決策，由於房地合一稅比起奢侈稅要輕很多，而且預期未來房價不太可能再像過去一樣大幅飆漲，投資客應該把握舊制稅制較輕的「黃金下半年」，進場挑選黃金屋。

〈買方與房仲從業人員對第三季市場價量看法出現分歧

針對下半年房價與交易量的看法，宅指數顯現的買方意見，與房仲店頭對市場感受調查，出現意見不一致的看法。針對第三季房價預測，買方有29.6%近三成預期價漲，勝過店頭的12%；針對第三季交易量預期，買方有46.6%預期量跌，勝過店頭的18%。

劉天仁指出，店頭只有12%認為房價將上升，是因為店頭感覺市場氛圍漲價不易。由屋主心態分析佐證，雖然有54.4%的屋主仍堅持開價或繼續加價賣，但也有45.5%的屋主願意下修價格，且降價意願大多數為5-15%之間。

雖然宅指數與店頭第一線市場感受調查結果有點出入，但中信房屋認為，房地合一稅塵埃落定後，態勢底定的氛圍仍有助成交量提升、房價部分則端看產品別與區域而定。

〈政府應注意政策出現預期以外的邊際效應〉

房地合一稅導致兩大經濟殺手：房仲浪人、都更減緩

殺手一：房仲浪人，影響經濟發展

宅指數調查，房地稅蹂躪整年，不動產≠抗跌保值神話破滅！？認為不動產最保值抗跌的減少5.4%，認為現金最保值抗跌則增加5%。。劉天仁指出，房地合一政策原來應該要打房價，結果卻打到成交量。根據買賣移轉件數統計，房地合一稅是2014年6月提出研擬，一直到今年的6月初定案，若計算2014年6月至2015年5月的全國買賣移轉件數為294656件（2015年5月的數字是以六都數字推估），與同期（2013年6月與2014年5月）的360880件相較，大幅減少了18.4%。

劉天仁說，台北市房仲及代銷從業人員約有1萬人，成交量去年12月還有3055件，今年5月成交掉到2151戶，平均約5個人才成交一戶，「房仲浪人」增加，對產業發展和消費者權益並不是健康的現象，若長久下去，將影響到經濟發展。

殺手二：「肥了稅收，醜了市容」  房屋稅新制意外導致都更減緩

劉天仁指出，由於新成屋與中古屋的未來持有稅差異太大，這將導致都更意願降低，尤其台北市面臨市容老化的迫切課題，要得到改善的時程會拉長很久，形成「肥了稅收，醜了市容」的邊際效應，這應該是政府始料未及，並不樂見，卻又必須嚴肅面對的課題。

宅指數研究方法︰

研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)

調查期間︰2015/05/28-2015/06/07

取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。

取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。

總樣本數︰共回收1,404份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.75%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.3%，再依照行政院主計處公布2015年1月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份