影響房地產變數多 今年房市暫保溫
2019-09-02
中信房屋新任總經理張世宗於8月1日正式升任,首位由中信房屋基層一路升任的他,對於產業面與市場交易面發表了他的看法。張世宗總經理表示,房仲業是以人為核心的產業、是人與人感情互動,資訊交流的信任產業,因此未來將朝強化中信房屋質與量的目標前進。至於市場交易面,張總經理認為今年房市干擾因素多,交易將是保溫狀態,以目前市況推估,預計仍有28萬棟的交易量。 房仲業屬零散型產業 成長仰賴市場環境與業者間競合關係 張總經理表示,台灣各家房仲品牌佔國內整體交易市場的份額都不算大,再加上房產仲介是屬於零散型的產業結構、跨入及退出的門檻不高,因此造成過去相關從業人員較為短視近利且素質良莠不齊。 近幾年來,隨著消費者意識逐漸抬頭,房仲產業也進入了體質的轉換、服務水準亦有相對的提升,專業度更是消費者在意的基本要求,在經營上,雖然仍會因大環境景氣波動而受有影響,但只要市場基本需求仍在,業者能把握在第一線面對消費者時的各種服務機會、不斷求新求變、展現出最佳的服務態度,那麼自然就不易落入經營無以為繼的窘境。 面對業者間的關係,張總經理認為品牌之間應是既競爭又合作的關係,唯有業者共同將市場的餅做大,這樣整體產業才會有更好的發展空間。 中信房屋品牌將朝質量同步優化 對中信房屋而言,唯有不斷提供加盟店最佳的產品與服務,使加盟店每位業務同仁展現最佳的專業與服務熱忱,那麼才能帶給消費者最優質的服務體驗感受,而這也是身為具有競爭力的加盟總部所應具備的價值。加盟店夥伴在業務過程中得到消費者的肯定、獲致業務增長,同樣地中信房屋品牌亦會得到認同,因此總部和加盟店間是屬於互利共生的關係。未來,中信房屋將朝幾個方面來持續優化:   第一,以中信房屋穩健質樸的特性為基調,注入年輕活力有朝氣的元素。 最顯而易見的,就是在6、7月間在電視網路等媒體所上檔的廣告片。呈現手法突破過往中規中矩的形象,透過代言人謝震武律師生動快節奏的表現方式,讓大眾深刻感受買房置產時的複雜心情。廣告在上檔期間也創下超過九成的收視閱聽印象,日後也將結合其他活動與行銷資源,嘗試以貼近消費者並具活力朝氣的形象元素與中信房屋品牌進行結合。 第二、全力展店,強化品牌影響力。 房仲在零散型的產業結構中能致勝的關鍵就在於量的規模與質的差異化。中信房屋除了在質的層面不斷推陳出新和進化,更重要的是期盼藉由「質」來帶動「量」, 因此展店必然也是中信房屋的營運主軸,當中信房屋量能提升,自然而然能帶動品牌服務亮度,讓質與量、量與質達到相輔相成的加乘效果。 第三、以資訊力輔助人員的業務力,而人員的服務溫度才是決勝關鍵。 在資訊當道的時代,中信房屋藉由AI、數位化、大數據等資訊科技,提供門市第一線從業人員最有效的數位工具,讓業務經營效率不受時間場域的限制、提供消費者最完整即時的相關訊息。然而資訊化最終的決勝點仍在於「人」,因此中信房屋一方面積極投入資訊工具,另一方面也要讓消費者不是只感受冷冰冰的房地產資訊,更有人員貼心有溫度的服務。 房市展望:市場由回溫轉為保溫 對於房市展望,張總經理指出,買賣移轉棟數已連續4年(2015至2018年)呈現下半年大於上半年的狀況。但今年下半年受到總統選戰的影響、買氣仍將由自住換屋族群持續撐盤。倘若國外政經情勢如中美貿易戰、日韓貿易爭端、香港反送中事件、美聯準會因經濟疑慮降息等負面局勢持續加劇,將會使得下半年交易量體較上半年微幅減少,這也使得房產交易趨勢逐漸回溫的房市進入暫時保溫的狀態。 張總經理表示國內不動產交易受國內外諸多因素影響仍大,今年建物買賣移轉量在前述因素干擾之下,下半年買賣移轉量估將低於上半年的14.3萬棟,全年預計將落在28萬棟左右。

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商圈注入新活力 高質感房市新重鎮 —高雄市三民區
2019-08-13
文 / 營銷企劃部 首購與投資的第一首選陽明國中加盟店店長曾裕祐表示,高雄市目前除了集中在亞洲新灣區的建設,市政府推動中的6大建設有一半在三民區,跟著都市計劃發展,高雄鐵路地下化的綠廊道,讓三民周遭區段增值潛力備受關注。地下化的土地創造16公里的綠色創意走廊,也將原來隔閡三民區東西發展的鐵道,隨著自立、九如、大順、民族、自強、維新等配合鐵道陸續拆除,促使周遭商圈合成一氣。十全寶珠溝、親水公園整建,將覺民路與十全路貫穿,帶動科工館商圈與高醫十全商圈的繁榮,提供市民更多遊憩時的生活空間,連帶提高附近房地產的價格。三民區發展較早,擁有十全中都溼地公園,金獅湖等景點,呈現多樣自然生態的公園景觀。緊臨仁武區位在覆鼎金的雙湖森林公園,歷時2年投資6億元經費,首期遷葬已完成,並將打造成配合澄清湖、金獅湖雙湖的花海公園,將少人親近的墓園,打造綠色森林園區,帶動三民、鳥松、仁武,三區的發展。原少有建商推覆鼎金段,房價始終處於低檔,未來勢必拉抬房價,從遠期角度來看,至少上看2成以上,值得首購和投資人注意。三民區2018年房產,從下半年逐漸加溫,雖然各行政區價格漲跌互見,但至目前為止,三民區表現依舊亮麗,也是高雄首購的熱區,成交景象依舊佔全市第一名,房市供需市場熱絡,甚至無案可賣。三民區的產品多樣性,獲首購族的青睞,透天、大樓為主流產品,迎合市場需求,新建案產品房價從原本2字頭水準,上漲超過25萬( 坪),漲幅高達36%,甚而影響中古屋房價的推升。從文化的角度來評估,知名的明星學區─陽明國中緊臨文山特區,周遭需求,買盤強勢。三民區交通便利,商圈繁榮,生活密集水準高,人文公設完善,是首購族跟投資人的第一首選。 北高雄發展亮點 鼎山家樂福商圈高雄自由加盟店店長曾士賢指出,三民區包括三塊厝、大港、灣子內、寶珠溝、獅頭、本館、覆鼎金等七大聚落。區內以電梯住宅為大宗,成交價格平均在15.33 萬/ 坪;再者為透天厝,成交價格平均在22.17 萬/ 坪;接著第三多的為公寓,成交價格平均在10.76 萬/坪。當中以透天厝及公寓平均價格較以往相比皆有漲幅7%~11%。輕軌、捷運、鐵路地下化等利多在三民區都持續發酵,土地交易也十分熱絡,各建商購地主要圍繞高醫商圈、中都重劃區、和鼎山家樂福商圈。三民區內主要重大公共建設包括高雄車站、國立科學工藝博物館、文化傳承的客家文物館,加上環狀輕軌捷運預定路線等,因為房屋價位不似市中心及近年開發的鼓山、左營等區飆漲得高,而成為首購族及換屋族的最愛。大順路除「悅誠廣場」將開幕,短短1500 公尺內還有另3 家新商場將進駐,若延伸至鼎山街,則等於2 公里內共有4 家商場、2 家大型量販店。不論頂級百貨、社區百貨、量販店、飯店、影城等皆備,購物機能的密集度堪稱高雄之冠,是北高雄近年發展的亮點。 北高雄鼎山家樂福生活圈的發展,除了坐擁量販賣場充裕消費機能,對外交通迅速便利,同時串連大片公園綠意環境,並與明誠、大順、博愛商圈緊密結合,成為北高雄當前最具發展潛力的重點生活圈之一,也是高質感住宅大樓推案新重鎮。鼎山生活圈鄰近中山高,鼎金系統交流道使得交通十分便捷,同時與明誠、鼎力商圈緊鄰,成為北高雄當前最具發展潛力的重點生活圈之一,甚至帶動地上權住宅大樓市場的發展。該生活圈的重大建設,除了鄰近巨蛋體育館與漢神百貨巨蛋店之外,西緊鄰瑞豐商圈與農16 附近明誠富國商圈,東連結好市多大順店、家樂福大順店鼎山街商圈,與總投資額370 億元的義聯集團義享天地購物中心,已逐漸呈現北高雄核心商圈的發展態勢。 匯聚消費力的高雄天母—文山特區澄清加盟店店長葉東和表示,稱號「高雄天母」的高雄文山特區,在生活機能及總人口數增加的條件下,所之匯聚的消費力,讓建商持續進案。以城揚建設為首,先前推出『帝匯』及『文山帝寶』、『帝凡妮』,接著又推出『帝之匯』、『文山方城市』及『文山ID』,房價每坪都站上25 萬。政府的前瞻計畫中,黃線捷運連接橘線,經澄清路到澄清湖與棒球場,讓原本已是高雄第一大區的鳳山區,更是成為一級商的最後一塊拼圖,也在捷運交通涵蓋下,這幾年鳳山區房屋交易量常常站上高雄的榜首。加上現今已經完工的衛武營國家藝術文化中心,寬廣的腹地(佔地66.6 公頃),除了國際級的展演,又有藝文生態鏈的戶外園區,每天匯集人潮已融入當地生活圈中。對應澄清湖優美湖岸園區,知名商家及創意店頭如雨後春筍般出現,無論是商圈機能或是生活品質,文山商圈已是周邊區域置產生活的首選。三民與鳳山區是高雄人口最多2 大行政區,文山特區除位於交界,也是目前高雄市區中少見仍有空地可推案的重劃區。文山特區生活圈的交通脈絡,主要以建國路、澄清路、青年路、本館路與文衡路,為生活圈對外重要通聯道路,加上鐵路地下化建設與中山高九如交流道鄰近生活圈,捷運黃線也將經過澄清路,交通便捷性頗高。目前該生活圈的自辦41 期重劃區,設置大片公園綠地,可望吸引更多高消費人口進駐,讓商圈發展加入新活力,這種強勁購屋需求,也帶動高質感大樓市場迅速成長。文山特區內的寶業滯洪公園,占地4.46 公頃,不僅是假日休憩的好去處,更是居民下班運動的地方,對外交通方面,從澄清路轉至中山高速公路九如交流道,不到10 分鐘,前往漢神巨蛋百貨商圈與高速公路鼎金系統交流道,車程也不到15 分鐘車程。正因如此,聚集各項優點,使得這個區域的房價保值性很強,如果民眾想選擇寧靜且兼具增值性的區塊,此一區域是值得考慮的地段之一。文山特區多項興利建設持續進行,像是未來即將坐落於特區內澄清路與文龍路,由三地開發和秀泰影城合作的百貨開發案,預計規劃地上11 樓地下5 樓的複合式商城,是特區內的第一間大型百貨中心,再配合公共交通建設,如捷運黃線的規劃及鐵路地下化完工,都讓文山特區在市場中持續嶄露頭角。
鐵路高架與捷運加持 房市大變身 —台中市南區
2019-08-13
文 / 營銷企劃部 商圈擴大串連 建商積極搶進台中高工加盟店店長林明富表示,南區擁有中興大學及中山醫學大學,商圈發展成熟。過去因為受到鐵路影響,交通不便,整體發展緩慢,不只老舊住宅偏多,部分區域有不少家庭工廠,居住環境不盡理想。隨中彰與中投快速道路,環中快速道路、生活圈四號線等開通,加上鐵路高架化,區內交通便捷順暢,商圈串連再擴大,生活品質變好,建商積極搶進推出新大樓,更讓市容改觀。南區主要商圈以文心南路、復興路、忠明南路、高工路、美村南路構成,商業區是沿著復興路兩側往北,首購族多以10 至20 年華廈為主,價位600 萬至1000萬。南區三鐵共構地段連接南屯八期有秀泰影城、好市多,左有烏日ATT 購物商場,以及十三期重劃區,地理位置也是首購族一大考量,生活機能相當豐富。 國家數位圖書館,建築外觀以「流動」為主題,形似水流,地上五層、地下兩層建築物,本身就是一個大型公共藝術。新圖書館以充實數位館藏資訊、提昇智慧型管理系統為重點,將大量採購電子書,成為國內最大的公共數位圖書館,資源可與全國五百所公共圖書館流通共享,供不想出門的民眾上網隨點隨看,借期一到,系統自動解除,不用到館還書,更是便利。國圖館位在五權南路、建成路跟復興路附近,鄰近地區南投、彰化、草屯、霧峰、大里可經由中投公路進入五權南路抵達,已成為南區景點與地標。 包租公首選 中興大學購屋熱區台中高工加盟店店長林明富補充,中興大學附近是熱門購屋區,週邊房價最為保值,因有醫生、公教人員及學生族群的剛性購屋需求,價位本來就相較其他區域高,再加上大慶火車站與捷運綠線G13 站雙鐵共構,區域不僅商圈成熟交通便利,而且兼具綠地機能與人文氣息,對生活機能加分不少。中興大學一帶除了吸引鍾情文教區民眾移居之外,由於中興大學學生租屋多,也有不少投資人在此買房出租。林明富建議消費者,購屋族看屋應先從主要商圈、具備交通建設的路段開始,南區生活機能完善、建設完整,且交通便捷,不少購屋民眾選擇移居南區,南區多以600~1000 萬產品可以選擇,行情值得首購族選擇。南區是開發中的地區,商圈形成健全,主要幹道為復興路、文心南路、忠明南路,交通網絡便捷,兩所大學、兩所中學、三所小學,生活機能健全,南區為台中市綠覆比最高的地區,讓民眾享受城市綠生活,交通建設完善,是首購族的天堂。 鐵路高架化之後的城市縫合台中復興加盟店店長林原吉指出,都市發展交通先行!南區之前受鐵路阻隔,房價在台中市向來偏低,但是鐵路高架化後,綠化下方空間、增設自行車道提供民眾休閒,更開放鐵路周邊200公尺招商,給更多餐飲、特色店家營業,不少人預期引來更多人潮,也提前帶動周邊房市交易。南區城市縫合之後,民眾不論從中興大學到美術園道,或自台中高工往返8期重劃區的好市多、文心秀泰廣場、迪卡儂,都變得十分便利,生活機能增強許多。台中捷運綠線大慶站G13 位於南區建國路與文心南路口,是台中火車站和舊市區前往烏日高鐵站的交通要衝,也是新市政特區往來大平霧區域的要道,加上緊鄰中山醫學大學附設醫院及北側的13期重劃區,總面積超過200 公頃,是台中少數大型重畫區域,市府積極辦理西側九德區段徵收,在兩大精華新興開發區的加持下,看好帶動周邊發展。 台北有松菸文創園區,台中也有一個文創園區。佔地5.6 公頃的台中文化創意產業園區,原為日治時期民營「大正製酒株式會社」,隨著時代變遷及因應台中市都市計劃規劃發展之需,台中酒廠於1998 年搬遷到台中工業區新廠,留下大片工業遺址與歷史建築。遺留在園區內的日治時期歷史建築及製油機具設備,是目前全台灣各酒廠工業遺址中保存最完整的一個。2002 年7月台中市政府順應民意將全區登錄為歷史建築16 棟。逐期發展成為文建會五大文化創意產業園區之一,並被定位為「台灣建築、設計與藝術展演中心」。舊台中酒廠從此由製酒工業遺址活化新生,蛻變成文化創意產業的推動基地。 綠川是台中市中心四條重要河川之一,整治之後成為市區永續性生態工法開發的景觀河川,台中市政府因應不同的節日打造不同的亮點,白天和夜晚更是呈現不同風貌,目前已成為IG 熱門打卡景點。綠川改善南區的水岸環境以及景觀,並提升水岸住宅的居住品質,對於房地產市場具正面效益。 文教地標成為周邊房市的利多題材台中復興加盟店店長林原吉說明,南區近幾年重大建設逐漸到位,全台藏書名列前茅的國立公共資訊圖書館,是民眾精神食糧的書香殿堂,更是亮眼的文化指標,激勵周遭房地產行情水漲船高,國立中興大學、國立公共資訊圖書館飄書香,不只是重量級的文教地標,也成為加持周邊房市的利多題材。南區主要商圈以文心南路、復興路、忠明南路、高工路、美村南路等路段構成,同於一中街夜市、逢甲夜市、東海別墅夜市等地的混合商圈,南區的忠孝夜市是一處專以美食聞名的商圈,商圈內以小吃攤及餐廳為眾,主要範圍由台中路至國光路之間的忠孝路,中間橫貫有民意街、正氣街、合作街、正義街及濟世街。南區住宅選擇多元,以低單價、低總價產品為主,非常適合自住客購屋入住。想要生活機能的購屋族可選擇工學商圈,重視生活環境可挑選樹德公園周邊住宅,預算有限者可至中興大學周邊覓屋,價格相對親民。
一次搞懂什麼是除權息
2019-08-13
文 / 可樂 受惠去年景氣熱絡,上市櫃整體獲利有機會超過2.2兆元,預估今年配息總金額上看1.5兆元,改寫歷史新高;而隨著6月股東會結束,台股正式迎來每年一度的除權息大戲,「要不要參與除權息」再度成為投資人關心的話題。可是,到底什麼是除權息?要怎麼參與?而股利股息跟除權息又有甚麼關係呢?除權息日前一天買股票,即可參加除權息投資股票有分短中長期,有些人習慣短期買賣賺價差,有些人則習慣長期持有。對長期持有的投資人來說,抱了一整年的股票,最在意的當然是股利了。每年上市櫃公司會根據去年的營運績效,將獲利以股利方式分享給股東,配發方式分為「股票股利」與「現金股利」兩種,而除權息就是發放股利的過程。「除權」是分配股票股利、「除息」是分配現金股利,民眾只要在除權息日前一天,買進或持有該張股票,都能參加除權息。舉例來說,假設A 公司除權息日為7月20 日,只要在7 月19 日前(含)買進或持有該公司的股票,才能享有配發股利的權利,即使是7 月19 日買進7 月20 日賣出,一樣享有配發股利的權利。而要如何查詢個股除權息的日期呢?很簡單,現在有很多網站都有提供免費查詢除權息資料的功能,或是利用券商提供的免費看盤軟體,就能查到何時發放股利。股票需成功填權息,才算真正的獲利不過有除權息經驗的投資人都知道,除權息時戶頭裡雖然多了股息,但股價也減少了,也就是說除權息日的當天投資人手中的價值並沒有多拿到。舉例來說,A 公司除權息日前一日收盤價為100 元,除權息當日配發1 元的現金股利以及1 元股票股利,則除息日開盤的股價會以90 元開出(99÷1.1 = 90)。除息前投資人手中的價值是10 萬(100x1000 股=10萬);除息後投資人手中的價值為9 萬(90x1000 股=9萬)+ 0.1 萬的現金股利+ 100 股的股票股利(90x100股=0.9 萬)合計仍為10 萬。投資人手中的部位價值沒有任何改變,除非有「填權息」,否則除權息等於是把左邊口袋裡的錢放到右邊口袋罷了,財富根本沒有增加。那什麼是填權息呢?當除權息後,股價漲回原來除權息前價格,稱為「填權息」;若股價除權息後,不但沒有回補除息差價,反而下跌,則稱為「貼權息」。 承上述例子,A 公司股價因配股配息受影響而減少,若股價能站回除權息前的100 元,便是成功填權息,投資人才算真正獲利;如果只是部份填權息甚至是貼權息,就變成「賺了股息賠了價差」。最慘的是,若單次股利總額超過20,000 元,還須繳交健保補充保費,陷入賠錢還要繳稅的窘境,這也是為什麼許多投資人煩腦要不要參與除權息的原因之一。高殖利率股吸睛,選對股才是獲利關鍵其實要不要參加除權息,跟買股票的道理一樣,最終回到選股策略上,想在除權息前想買進卡位、領息的投資人,在挑選股票時可把握以下三大原則:一、 超過五年完成填息:大多數公司派都對於除權息後的填權息速度,都擁有一定的掌握度,建議挑選歷年來填權息機率偏高的個股布局。二、 產業前景佳與公司營運成長:一家公司如果經營績效良好、產業前景佳,營收獲利才有機會再創新高,較有機會推升股價走揚,投資人比較有機會完成填息;反之,若是獲利營收衰退,恐不利股價表現,落入貼息窘境。三、 現金殖利率高於5%:因考量所得稅及二代建保補充保費,建議挑選現金殖利率高於5%的個股最佳,但千萬不要看到高殖利率就盲目進場,因為,並不是每一檔股票都能成功填息,而且殖利率越高的股票,要成功填息需要較高的上漲幅度,困難度當然也就越高。  
票據上的簽名
2019-08-13
文 / 鍾運凱 案例:一、 藝人「豌豆」透過房仲公司介紹,在看完待售物件後同意出價購屋,並支付斡旋金30 萬元(支票),但在斡旋金委託書上簽名「豌豆」,未簽署本名;該斡旋金支票上記載的發票人為「連連看股份有限公司」。不料,在賣方同意依豌豆的條件出售後,豌豆竟反悔不買,斡旋金支票也因發票人名稱錯誤遭到銀行退票。因此賣方向法院提起訴訟,要求豌豆及「連連看股份有限公司」支付30 萬元。賣方會不會勝訴? 二、 郭太太透過房仲介紹看中一棟豪宅,打算出價購買,但看屋當天沒帶現金又沒帶支票簿,又擔心不下斡旋會被別人搶先買走,於是簽下50 萬元本票充當斡旋金,但本票上簽的名字是「郭泰明」(郭太太的丈夫),並表示這是幫丈夫買的。不料,賣方同意出售後,郭泰明卻拒絕出面簽訂買賣契約,表示該斡旋及本票都不是他本人簽的,他也沒授權太太,對他來說是無效的。賣方可否持該本票向法院聲請裁定強制執行(一般俗稱本票裁定)? 解析:一、 自然人與他人簽訂契約,是否必須使用本名?案例一,豌豆簽署的「斡旋金委託書」實際上是「居間契約」,法律沒有規定居間契約必須以書面為之,所以居間契約是「不要式契約」。換句話說,只要一方願意委託他方代為媒介交易並交付斡旋金,他方同意受託,即便只有口頭約定也可以生效,委託書只是用來證明雙方確實有居間或委託關係,只要委託的確實是「豌豆」本人,無論他簽甚麼名字都不會影響契約效力,委託人不能以「這不是我的本名」來加以抗辯。 二、 法人簽名是否必須使用全名?豌豆違約不買,依照斡旋金委託書的約定,成交後買方反悔不買,賣方有權沒收斡旋金(或定金)。問題是,本題的斡旋金是面額30 萬元的支票,賣方只能「沒收」該支票,亦即向發票人行使票據權利,而不能向買方另行請求支付30 萬元。然而該支票的票載發票人「連連看股份有限公司」名稱錯誤,換言之,這家公司並不存在。票據法明文規定,支票必須由發票人簽名,而法人簽發支票,須由有權簽名之人記載公司完整名稱,否則不足以表徵其主體。案例一的支票上只寫「連連看股份有限公司」,由於無法確認發票人為誰,該支票不生效力,賣方無法請求票款。三、 何謂本票裁定?一般而言,當爭執發生時,要實現自己在法律上的權利,必須先通過訴訟加以確定,獲得勝訴判決後,才能以該確定判決對債務人的財產強制執行,滿足債權。然而訴訟過程繁瑣漫長,為了盡快且簡便的實現債權人的權利,法律創設一些例外的制度,可以不透過訴訟程序就能聲請強制執行,「本票裁定」就是其中之一。票據法第123 條規定:「執票人向本票發票人行使追索權時,得聲請法院裁定後強制執行。」案例二的賣方持有署名「郭泰明」的本票,即可向法院聲請裁定,對郭泰明的財產強制執行。四、 聲請本票裁定有哪些手續?首先要撰寫「聲請裁定本票強制執行狀」,可使用司法院所提供的通用表格,亦可使用各法院所提供的簡便格式,撰寫完畢附上本票正本遞交法院,同時繳交裁定費用。裁定合法送達當事人後,經過10 天無人提起抗告,法院會核發「裁定確定證明書」,執票人即可持本票裁定書籍確定證明書,向法院執行處聲請強制執行。如果強制執行無結果,或於聲請強制執行狀上請求直接核發債權憑證,則取得債權憑證。此外,本票裁定的時效為3 年,依本票裁定所取得之債權憑證也要每3 年聲請換發。五、 發票人簽名非本人所簽,是否會影響本票裁定?法院受理本票裁定的聲請,只審查該本票「形式上」有無具備法定要件或妨礙本票效力之情形(例如記載付款條件導致票據無效),不會主動調查實際上簽名的真偽。本題的本票上的簽名為「郭泰明」,如果票上其他必要記載事項都完備,法院就會裁定准許強制執行。郭泰明要擋住強制執行,唯一的辦法是依照非訟事件法第195 條之規定,在收到本票裁定後20 天內,另行向法院提起訴訟(以票據是偽造為理由),就可以聲請停止強制執行。但執票人(案例二的賣方)可以提存擔保金,聲請繼續執行;如果法院准許繼續執行,發票人(郭泰明)也可以再提存擔保金,聲請法院停止執行。然而郭泰明若以票據是偽造為由,提起訴訟,則審理的法官必須依職權向檢察署告發犯罪,郭太太有可能因此被依「偽造有價證券罪」起訴,可判處3 年以上10 年以下有期徒刑。六、 結論:自然人簽名只是「意思表示確實是本人所為」的一種證明方式,無論是否簽本名、藝名、綽號,只要能表彰其本人均不影響效力。但法人不具有實體,必須由有權代表或代理之自然人明確表示其主體,才能對該法人發生效力,因此必須簽署完整的公司或商號名稱,否則無法確定。而為他人簽名者,如果是以「代理」的名義卻無代理權,只是其代理的行為是否生效問題;但如果不是以代理的名義而直接簽署他人名稱,則有可能構成偽造文書或偽造有價證券等刑事責任,後果相當嚴重。  
中橫徒步108 公里
2019-08-13
文 / 郭騰尹 早期救國團青年活動還在舉辦的時候,中橫健行隊是最熱門的線路之一,中橫指的是台灣的中部橫貫公路,然而時代的物換星移,救國團的地位早已不復,然而沿路上過去所屬山莊卻依然存在,在青山綠水間見證一個世代一個世代的青年成長,這條路承載著現今五、六十歲的台灣人太多的情懷!在中國大陸這幾年也很熱衷於徒步活動,從大漠戈壁到茶馬古道,每年數以千計的人在行走的過程中領悟人生,甚至許多知名商學院也將其過程喻為創業者的修行之路,因為四天一百零八公里,除了體力、耐力之外,還需要在最後一刻有堅強的意志力走完全程。2018 年公司就組織了六百多位企業家一路同行,四天下來,沿路的美景,過程的坎坷,人情的溫暖,星空的燦爛,都在心中成為一生難忘的回憶!回到了台灣,台灣的中橫公路是否也可以成為徒步的線路呢?從台中經過埔里、霧社、清境農場,到翠峰、武嶺、觀雲,天祥到太魯閣,這一條線路能否重出江湖,重新賦予新的時代意義,讓更多人領略前人種樹、後人乘涼的艱苦,和大自然鬼斧神工的奧妙。經過幾次會勘後,我們終於規劃出了一條足以和世界並肩的路線,這條路將上至海拔3275 米的武嶺,最低到太平洋濱,這裡面將實際感受到春夏秋冬的四季變化。因為高海拔,雲朵似乎觸手可及,黃昏時候還有雲海,這一路上地勢變化,林貌亦不同,尤其是走到太平洋時,那湛藍的海水、一望無垠的視野,所有人都在達到終點時,當做是四天一百零八公里征途最大的報償。有幸我去年也經歷其中,穿著徒步鞋,拄著登山杖,與一百多位來自台灣及中國大陸的朋友在繼沙漠戈壁挑戰賽之後,繼續挑戰這條橫亙台灣東西部的大動脈,住在觀雲山莊與天祥青年活動中心,昔日的感覺浮上心頭,建築物依然聳立,一桌一椅依然質樸,住宿的條件也沒有太多的改變,雖然政黨輪替了好幾次,網路科技日新月異,但這裡仍像是個與世隔絕的地方,和三、四年前沒有太大的差別。2019 年我們會繼續舉辦中橫徒步的活動,它的難度甚至還超過沙漠戈壁,我相信會有許多愛好者前來挑戰,它不是一條蜿蜒的公路,在走的過程中更是與自我對話的好時機,畢竟人生的路都是要孤獨的走,能勇敢的出發就是一件了不起的事情,會有想放棄的念頭,但是團隊會在你的身邊鼓勵你堅持挺住,讓你真的在這條路上學會一個人可以走很快,一群人卻可以走很遠。當任務完成時,在終點大家都會相擁而泣的!這條路會讓你看到更強大的自己。如果你生長在台灣,中橫公路應該成為你腦海裡的記憶,除了高山茶與高麗菜、水蜜桃,那裡還有賽德克巴萊族、阿美族、太魯閣族等的生活風貌,伴隨著你的步履從高山到陸地,內心也經歷了煎熬與淬鍊,在七星潭回望群山峻嶺,那看似平凡的道路卻鑄就了不平凡的自己。中橫健行復活了,絕美的風景等你來,希望2019年能邀你一起同行!
櫃體收納、彈性機能 放大住宅格局與空間韻律
2019-08-13
圖 . 文 / 漂亮家居雜誌(圖片提供_游雅清空間設計) 15坪、2房2廳、中古屋。空間格局:玄關、客廳、餐廳、廚房、陽台、主臥、小孩房、衛浴×1主要建材:木皮、沖孔板、鐵件烤漆、玻璃   此案屋主希望能在原15坪大的空間中,分配兩間臥房外,還要一處類似書房的公共區域陪伴孩子讀書,另外像是廚房、衛浴以及客廳等,亦犧牲不得。要在小住宅中納入多樣的立面需求,最大的顧慮便是怕造成空間的壓迫,於是負責操刀的游雅清空間設計團隊選擇向上發展增加附加空間來進行化解,安置機能的同時也會留意上層空間被壓縮的樓面高度,盡可能做到讓屋主置身於空間的每一處,舒適之餘也不覺得侷促。首先,設計團隊選擇拆除屋內原有的隔間牆,讓1 樓公共區沒有實牆阻斷空間穿透感,同時省下隔牆厚度佔用的空間。區分客、餐廳無背板的透通櫃,成為公共區骨幹,尺度不一的矩陣線條雖通透,卻打散兩端互望的畫面完整性;塊狀視窗格讓視線沒那麼赤裸,反而多了一面緩衝,另外無背板造型也給了使用者決定物件朝哪面擺放的彈性。小坪數空間,創造豐富收納機能開放廚房及長餐桌構築公共區域後半機能,透過壁櫃與半延伸出的吧台做銜接,沒有浪費空間的過道與門片迴旋半徑,非用餐時刻,餐桌亦是親子共讀、互動的自由書房。2 樓臥房僅留床鋪、化妝桌和衣櫃機能,一家人的互動自然在開放區域共享。另外大型物件如家電、清潔工具,可輕鬆收入室內梯下方儲藏間,設計師更貼心地在寬度有限的玄關處,利用既有L 型結構拉出一面櫃體,兼具鞋櫃與外衣櫃,常用衣物可就近於門邊取放,在右側鏡面門片上端亦利用衛浴入口高度,爭取35cm深的儲物櫃,方便屋主日常分類。另外呼應幾何邏輯的白色沖孔板,一方面具有減輕量體的效果,實則有透氣作用。 設計師解讀屋主需求●小坪數多收納且起居動線合理●營造空間穿透感保留視覺完整●顏色選擇搭配簡單避免紊亂感 Solution 301 線條 斜面軸線延展視覺空間由入口發展的斜面線條,將電箱巧妙偽裝隱藏,並延伸成為電視牆櫃體,可收納大量的各式生活物件,右側開放玻璃層架則置入些許變化。而櫃體軸線與分割線條,實則呼應另一側開放櫃,避免視覺過於紊亂。 02 色彩 進退立面、跳色處理創造律動感櫃體、壁面乃至於從玄關延伸至樓梯扶手的沖孔板,全是整齊乾淨的白,僅在餐廳壁櫃挑出少數門片採綠松石色跳色。光線轉折之下,淺白、深白、陰影下的灰彼此交疊,讓看似同一調的背景色彩中,仍可突顯出主軸物件;在功能理性之間,純粹的幾何美感並沒有就此消融。 03 風格 簡約縮影形塑一方活潑趣味餐廳另側延伸至開放廚房的整座櫃體,是強化幾何堆疊層次的背景,俐落無把手的櫃門不規則錯落,形成進退面有韻律感的視覺效果,同時提供屋主藏瑣碎雜物的櫃格。而壁櫃中央容納魚缸的方格中,加了一道斜槓設計,打破整體矩陣定向的穩定感,也讓這一空格像一幢斜頂房屋的簡約縮影,突顯出另番活潑趣味。  
擁抱歐洲最美雙峰! 德瑞之旅~好羅曼蒂克
2019-07-29
圖 . 文 / 鳳凰旅行社 2019全球最佳旅遊國度NO.2的德國有一條全世界最浪漫的大道,以及不可錯過的啤酒節,而風景名信片國家~瑞士,更是備受上帝寵愛的仙境。 全球旅遊聖經《孤獨星球》Lonely Planet日前公布2019最佳旅遊國度,德國榮登排行榜上的第二名,浪漫的河道、童話般的大街小巷、豪華的宮殿、壯觀的石林、神秘的鹽洞…豐富的景觀組成了德國多元的面貌。羅曼蒂克大道上的古堡印象中嚴謹的德國,其實充滿了羅曼蒂克的一面,在全德國有數不清的「堡」,每一處都讓人心中冒出粉紅色的泡泡,有如走進真實版童話故事的場景。像是最美麗的巴洛可城市~ 烏茲堡,還有中世紀寶石之稱的羅騰堡,街道就像童話世界的景色;優美而歷史悠久的學生王子大學城~ 海德堡,是經典電影《學生王子》的不朽場景;而充滿中世紀色彩的紐倫堡,同時又是德國的工藝之都。其中最有名的就是夢幻破錶的新天鵝堡,由國王路德維希二世親自主導建造、劇場布景設計師所設計,傳說是迪士尼樂園灰姑娘城堡的靈感範本哦!德國山水的浮光掠影 國王湖&德國第一高峰-楚格峰除了城巿景點,德國的湖光山水更值得親近,德國最美麗的湖泊「國王湖」,被阿爾卑斯山脈環繞,還有最長河流「萊茵河」,羅蕾萊女妖自古傳唱,風光明媚,這兩處皆可搭乘遊船貼近直擊美景,欣賞山巒與湖泊的修道院、兩岸秀麗的城堡,彷彿置身渾然天成的畫作中。此外,大家還可以輕鬆征服德國第一高峰「楚格峰」,搭乘風情齒軌火車來到海拔2,600 公尺的楚格峰冰川平台,再乘坐冰川號纜車,就能抵達由峰頂,遠眺阿爾卑斯山千萬峰巒美景哦。 德國慕尼黑啤酒節  中規中矩的德國人,也有個放縱狂歡的日子,就是慕尼黑啤酒節(Oktoberfest),在高喊著德文PROST 的乾杯聲中,開啟了一年一度豪飲狂歡的盛宴,今年的啤酒節將在9/21 到10/6 舉辦。節慶起源於1810 年特瑞莎公主婚禮的慶祝活動,主要場地就在特瑞莎廣場,搭起數十座的巨大啤酒帳篷,一輛輛滿載酒桶的馬車與巴伐利亞傳統隊伍,熱鬧進入會場,來自世界各地的人湧入帳篷內暢飲、大啖德國豬腳,一同乾杯與高歌。會場內最吸睛的莫過於穿著傳統服裝的啤酒小姐,她們一次可拿上10 個一公升的啤酒杯滿場跑,相當厲害!會場還有許多好吃好玩的,像是摩天輪、旋轉木馬等遊樂設施,以及小吃跟紀念品攤位。搭乘雲端之上的列車,奔向少女峰瑞士的山水就像是純粹乾淨的風景畫,歐洲屋脊「少女峰」就位在瑞士,它是歐洲少數的世界自然遺產之一,很多人會選擇搭乘黃金景觀火車、高山火車一路上山,一路上集合了瑞士景觀的精華,可搭乘它前往茵特拉根,抵達海拔3,454 公尺的少女峰火車站。瑞士風情小鎮要享受悠閒的度假風情,瑞士的度假小鎮「盧森」是相當適合的地點。沿著街道行走,盧森湖就在不遠處,唯美的水岸風情令人心醉。城內還有一尊獅子紀念碑,獅子的神情生動哀傷,以紀念在1792 年保衛巴黎杜伊勒里宮戰鬥中,奉獻生命、因戰負傷的1100 名瑞士雇傭兵。來到瑞士首都伯恩,名列世界文化遺產的它,有條總長6 公里的拱頂長廊,琳瑯滿目的商店讓購物狂們為之瘋狂!街上也有其他種類多元的場景,包含可看見熊熊身影的熊公園、已有千年歷史的美麗鐘塔。伯恩古城中的鐘塔,整點前4 分鐘會有可愛的報時表演喔。  
房價親民買氣噴發 磁吸雙北外來客入住 —新北三峽區
2019-07-29
文 / 營銷企劃部 藝術與人文造鎮的北大特區三鶯團隊經理詹智民表示,三峽北大特區是一個全齡化的住宅環境,擁有幼稚園、小學、國高中、大學及研究所,教育機關齊備外,各大連鎖業者如家樂福、全聯、Jason 超巿、傢俱量販店、3C 賣場、藥妝店、診所、星巴克、知名速食店,及各式餐廳等進駐,使白天生活機能充足熱鬧,但過了晚上10 點又能回歸住宅區的寧適。全區綠覆率高並有優美林蔭大道,台北大學廣闊校園綠地、心湖、櫻花林道,是當地居民休閒運動最佳選擇。北大特區總面積為185 公頃,以大義路為界,以西為三峽門牌、往東屬樹林區,而該區規劃建物皆退縮7~10 米不等,棋盤式林蔭街廓,讓人行道更友善。且擁有6 座公園,加上政府和民間合作造鎮種下的7 萬多株大樹,形成17 條林蔭大道,生活相當舒適。 區內以「藝術、人文造鎮」為發展定位,至今已發展10 餘年,生活環境舒適且步調緩慢,加上桃子腳、龍埔、北大國小等3 所小學風評頗佳,吸引首購小家庭及退休族群入住。交通方面,北大特區20 多線公車班次密集,往返台北市中心、板橋、中和、新店,或至土城永寧搭程進入大台北的捷運線;聯外北二高有樹林交流道、三鶯交流道南來北往,開車到國際機場只要20 分鐘、到台北也只要25 分鐘。 捷運三鶯線進度加快 三峽新案齊發三鶯團隊經理詹智民指出,就房產投資來看,三峽北大特區相對保值抗跌,該區房價近3 年來持續上漲,新案開價也悄悄攀上4 字頭。另外從實價登錄資訊分析發現,三峽區老屋房價從2016 年的每坪約17 萬元,漲至2018 年的每坪平均19.79 萬元,漲幅達15.9% 最多,是新北市老屋身價逆勢大翻身的首位。三峽區新成屋或是屋齡較年輕的中古屋,最受歡迎區段是從北大特區延伸到舊市區,新案行情普遍站穩3 字頭,生活機能到位、交通條件不差,是購屋客積極出手的優勢之一。近幾年買方以區域客為大宗,而屋齡30 年以上老屋平均房價每坪不到2 字頭,對預算有限者來說,是一大誘因。三鶯線預定於2023 年完工,該路線全長14.29 公里,全線採用高架形式建置,起點頂埔站(LB01) 銜接捷運土城線,行經土城中央路四段,最後至鶯歌鶯桃路與福德一路路口的鶯桃福德站(LB12), 共12 個車站,未來由三鶯到台北市的通勤時間不僅可縮短20 分鐘,配合三鶯線延伸桃園八德段,連接桃捷綠線也將串連桃園國際機場、高鐵,及區域城際鐵路以達到無縫整合,進而擴大北北桃的生活圈。隨三鶯線施工進度加快,北大特區新案齊發,5月12 日甫公開的「久年青田」由中信房屋三鶯團隊代銷,該案鄰近家樂福,且距離學區桃子腳國中小學、北大高中等,步行皆可抵達,規劃地上13 層、地下3 層,全棟總戶數45 戶、均質37、48 坪3 房, 室內挑高3 米4,且衛浴開窗、3 面採光,大樓外觀前後面採用石材打造,每坪開價41~42 萬,目前銷售進度已達5 成。 三峽河岸兩側生活圈大不同老街引人留連忘返三鶯團隊經理詹智民說明,三峽舊市區主要分為三峽河岸兩側的二個生活圈。右岸沿著復興路,連接到民生街,有三峽最大的傳統市場,觀光老街及新建的三鶯國民運動中心,生活機能完整,是三峽最古老的街區,近年來推案量較少。走在三峽老街,就好像進入時光隧道,相連不斷的紅磚拱廊、古色古香的建築,令人油然而生思古情懷,留連忘返。老街房子上的刻字代表姓氏、姓名、行業或店號,行業當中以刻有「染」字的染店為最多;而商家的店家匾額框大都刻著堂號、店號或姓氏,是以往商家在做生意時普遍使用的宣傳手法。三峽河左岸為安溪學區,生活機能方便,各式商店齊全,往返都會區的公車路線密集。近年有不少新案推出,如「立信鼎峰」、「華府」等,中古物件交易也很活絡。中園國小學區,是另一個近年推案較大的區域,這裡離市區稍遠,但生活機能正在慢慢形成,最新推案有「櫻花學」,本區新案每坪約落在24-27萬之間。相較鄰近新板、土城地區,三峽房價仍處於相對低點,在三峽購屋可以買到較大坪數及更好的生活空間品質,其中以北大特區為首選推薦,頗獲首購及退休族群青睞,6 年來吸引7728 人移入,近來多有台商選擇在此購屋。 雙北高房價的生活大不易,「起家厝」對首購族很重要,不僅居住品質,保值性也應納為基本考量。目前北大特區中古大樓每坪約25-35萬之間,三鶯捷運2023 年底完工通車,三鶯運動中心已完工,交通、生活機能趨近完備,現在正是購屋進場北大特區的好時機。
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