有話題、有人潮 房市好熱鬧 —台北市內湖區
2018-09-17
文 / 行銷企劃部 中信房屋明湖加盟店經理顏永杰表示,內湖區位於台北市東邊,主幹道由文湖捷運線串聯,交通機能便捷,居住生活圈大致呈現東西橫向發展,因商場、學區或地理位置又可分為:西湖、內湖、東湖生活圈以及四期生活圈。AIT新館、CITY LINK商場地區當紅話題『西湖生活圈』,港墘路以西為主,內湖科技園區科技業就業人口為主體,平均素質較高,且區內有熱門額滿學區麗山國小、國中,又吸引不少年輕家庭進住;在商場方面,除了就業人口多而蓬勃發展的小吃、餐廳,其中西湖捷運站二樓的西湖市場美食街最出名,媒體常報導,而這裡鄰近大直,居民要逛百貨公司也多習慣到美麗華;交通機能以捷運港墘站與西湖站為主。『內湖生活圈』則以成功路四段為中心,本區域早先有德安百貨進駐,商街活絡,一直是大內湖地區的核心生活圈,最近加上3 月開幕的內湖捷運站CITY LINK商場,以及AIT〈美國在台協會〉6 月落成的內湖新館,已成為地區最有話題的當紅炸子雞;因為AIT 的成立進駐,星雲街一帶在近幾年新建住宅皆規劃為高級住宅,漸漸凝聚成豪宅聚落,頗有新天母高級住宅的趨勢,交通機能以內湖捷運站為主。 『東湖生活圈』為早期內湖地區發展的住宅區之一,整體住宅區氣息較為濃厚,由於居住人口眾多,小小區域範圍即設立了東湖、明湖及南湖三所小學,生活圈也與學區的劃分相仿,分為東湖國小學區的東湖生活圈、明湖與南湖國小學區的明湖生活圈。東湖國小生活圈內住宅社區發展較早,30 年左右公寓密集;明湖國小生活圈則為1994 年後才大幅開發的住宅區,多為20 年以下大樓,巷道較為寬敞整齊,其中成功路五段420 巷、450 巷的二期重劃區,以白領住戶的高級大樓為主,已是名宅區的代名詞;商業機能部分,因汐止靠近內湖地區的居民在交通上常需要借道經過東湖路前往市區,東湖路便成為汐止居民順道採買的商街,長期發展下來商業活動越來越蓬勃,如:屈臣氏、佐丹奴、肯德基都進駐其中,哈拉影城在德安百貨停止營業後,也取而代之成為內湖居民主要娛樂的選擇之一,交通機能有捷運葫洲站及東湖站。 『四期生活圈』為麗湖國小到民權東路六段、三軍總醫院內湖區所環繞區域,純住宅為主,除民權東路邊外,鮮少商業機能,土地分區多為住二用地,建商當初產品定位就鎖定白領階級以上為目標客層,因此區內物件主要是大坪數透天,大坪數大樓居次,雖然採買較不方便,但未來捷運民生汐止線在福華廣場內湖店前方有規畫設置SB08 站,旁邊的民權東路六段成功路口又有三軍總醫院坐落,投資置產與上班族可考慮該區段。 內科支撐 房價保值 康寧社區可優先選擇中信房屋明湖加盟店經理顏永杰指出,大內湖地區因有文湖捷運線貫穿,捷運住宅可說全區都是,但想購置還是須注意區域的差異性,如西湖生活圈,因有內湖科技園區就業人口支撐,租金、房價皆為內湖地區較高區段,當然也相對保值,建議以通勤走路10 分鐘內為佳,若是熱門額滿麗山學區更加分。近期的焦點-- 美國在台協會〈AIT〉附近多為豪華大樓如:文心AIT、榮耀世紀、輝煌世紀等,總價也都相對可觀,而內湖捷運CITY LINK 則是著重在靠近商場的生活便利性。東湖生活圈明湖國中後方街廓整齊寬敞,建築規劃與住戶平均質感較佳,住宅產品套房到大坪數皆有;明湖國小後方除了30 年左右公寓,以20年大樓的康寧社區〈原明湖國宅〉為大宗,戶數最多,單價水準與30年沒有電梯的公寓相差不多,加上又有抽籤車位,建議可作為優先比較選擇。四期生活圈是內湖地區生活圈唯一沒有捷運經過的地方,但對區內多為層峰階級的大坪數透天住戶〈去年寶湖里為全國繳稅第一名〉,這一點反而有加分不少的單純性,只是需注意飛機航道經過等問題,若想以少許金錢進住層峰特區,長耀朗朗小坪數規劃社區可以參考〈四期小坪數產品稀少〉。在交通建設與日俱進下,加上內科造就的強大就業和居住需求,內湖擊敗傳統蛋黃區對手,交出房市亮眼成績單。 -------------------------------------------------------------------- 中信房屋台北市內湖區服務據點明湖加盟店      02-26349699  台北市內湖區康寧路三段22 號內湖文德加盟店02-26583318   台北市內湖區文德路139 號捷運內湖加盟店02-27918000   台北市內湖區成功路四段168 號 --------------------------------------------------------------------

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社宅興建、包租代管及租金補貼 『三箭齊發』之下的租屋市場
2018-09-17
文 / 王人群 社會住宅是新政府上任後重要的安居樂業政策。8年20萬戶中12萬為政府直接興建、8萬戶為包租代管,尤其是藉由包租代管民間的閒置住宅,讓租屋市場更能幫助無力購屋者解決居住問題,落實居住正義。近期,內政部成立「國家住宅及都市更新中心」,即希望達成20萬戶社會住宅之目標,以每戶3人計算,社會住宅可服務60萬人左右。興建12萬戶尚須借款3000億根據內政部統計及相關推測,政府尚須向銀行借款3000 億元興建社會住宅,加計土地成本,整體經費更達到1.2 兆元,對於中央來說是一項財政負擔,對於地方政府而言,負擔更是沉重,雖社會住宅有往後租金之收益以作為償還貸款之支應,但以目前社會住宅租金,標榜比市價便宜2 成情況下,仍有自償性不足之疑慮。雙北公宅供不應求 登記爆滿中籤率低台北市都發局統計顯示,截至2018 年底,預計已完工加上施工中的公宅,數量可達近1.4 萬戶,加計因都更政府分回的預計作為公宅之聯開宅部分,預計 2018年底公宅總數可達1.9 萬戶,如此公宅供給數量多,還是呈現供不應求之情形。依今年初松山健康公宅之登記抽籤情形,507 戶供給吸引8000 多件申請,中籤率僅6%;新北市青年社會住宅先前推出位於三重及中和之物件,登記亦是踴躍,顯見民眾對於較平價之住宅需求甚大,政府也預期透過青年住宅釋出之政策,減輕在地青年之居住負擔外,更希望抑制大台北租金連年上漲之情形。包租代管 房東租稅減免優惠而為減輕社會住宅興建之財政壓力,另鼓勵閒置房產對外出租,扶持包租代管業者,提升居住使用空間品質及效率,政府亦提出包租代管之政策,「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋,再轉租並管理,擔任專業二房東的角色;「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋,協助房東處理租賃大小事,提供租賃住宅管理服務,如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等。包租代管業者經營如具規模,依服務項目多寡及內容不同可賺取約為租金一成左右之管理報酬外,房東另享稅賦減免(房屋稅、地價稅、綜合所得稅)、修繕補助等優惠,而一般房客則可依租金市價八至九成承租,另社會或經濟弱勢戶則可以租金市價七成或五成承租,可謂三方雙贏,健全住宅租賃市場。只是目前包租代管雖提供租稅減免之優惠,但在租金收入申報上即難以吸引房東,就台北市中心2 房之大樓空間來看,多數租金動輒2 萬5,依地點及內部裝修條件不同又可更高,且台北市中心2 房物件出租率高,所需時間短,房東所承受之空置損失相當低,交由包租代管業者,除租金低於市價外,又要申報租金收入,對於個體房東或持有好租物件之房東來說,政策不足以吸引他們加入。租金補貼少 租屋者感受幫助性不大順應內政部祭出之相關政策,各地方政府亦有不同程度之住宅租金補貼政策釋出,惟多數租屋者表示,受限於家庭成員擁有住宅(但與本身工作地點相隔甚遠,或面積過小以致另尋租屋)等資格,無法申請補貼,或房東因房客申請而須提列租金收入所得,而將增加成本之轉嫁於房客負擔之租金上,一來一往並無實質租金補貼之效用。 租屋市場短期難以影響目前社會住宅的興建供給與需求顯不相當,包租代管相關運作也尚未發展完全,租金補貼少民眾無感,加上租屋市場多年來係為檯面下發展,雖上述相關新政上路,但對於租約公證與租金收入申報並不具有強制性,公證申報者若將該增加之成本轉嫁於房客,反增加房客之負擔,還有違建的老問題更是讓房東們避之唯恐不及。預期都會地區租金仍會持續成長,短期內社會住宅政策難以影響租屋市場。另外,大台北地區租屋市場依舊是供不應求的情況,社會住宅租金較市價低,多少對於區域租賃市場產生一些話題及影響性,但畢竟目前僧多粥少;「租賃住宅市場發展及管理條例」於今年6 月27 日施行,多屬健全租賃市場及相關產業運作,對於租金成長管制及承租人之保障這部份仍少,尚不足以減輕大眾對於租屋往後風險諸多疑慮,能刺激租屋供給量成長的幅度也有限,要推行到一定程度,還有一段長路。  
不一樣的紐西蘭,讓你的眼睛亮起來
2018-09-17
圖 . 文 / 鳳凰旅遊 期待已久的紐西蘭旅遊新路線,讓你擁抱更多紐西蘭的美紐西蘭的地形豐富,一向有「活的地理教室」的稱號,在這個羊比人多的國度裡,科學家也在當地陸續發現新的物種。迎接11 月1 日的紐航直航的啓動,旅行業及媒體們已迫不及待的前往踩點,搶鮮規劃包裝新鮮的旅遊路線及行程,包括馬爾堡、凱庫拉、亞伯. 塔斯曼國家公園等地區,旅客將可遊歷南北島更多新亮點,體驗不一樣的紐西蘭新企劃,屆時必掀起一波熱門旅遊話題,甚至吸引曾經到過紐西蘭旅遊的人,興起二度重遊紐西蘭的欲望。全球最火紅的白葡萄酒~長相思 就在紐西蘭的馬爾堡葡萄酒迷們肯定要大呼過癮了!紐西蘭地區日照時間最充足的馬爾堡,溫暖乾燥,擁有全紐西蘭面積最大的葡萄酒莊園,這裡盛產一種名字相當浪漫的頂級白葡萄酒,叫做「長相思」(白蘇維濃Sauvignon Blanc),混合了青草、白花、檸檬、百香果的口感,微酸又帶有清爽口感,紐西蘭超過八成的長相思酒都來自於此。當地的雲棋灣酒庄,更被譽為紐西蘭最美酒庄之一! 一次暢遊南島最美的「雙峽灣」馬爾堡不僅是知名的葡萄酒產區,馬爾堡峽灣綿長的海岸線,也為南島最北端帶來明媚的風光。由往來北島威靈頓渡輪的交通重鎮─皮克頓搭乘遊輪出發,夏洛特皇后峽灣秀麗的風光就在眼前。經過帝王養殖鮭魚場,攀上山羊島,俯瞰馬爾堡峽灣的美景令人動容。此外,另一個位在南島的美麗峽灣,就是世界第八奇景的米佛峽灣,米佛峽灣由千萬年前的冰川自然侵蝕而成,沿岸矗立著高聳的山崖,不時能看見白了頭的山頂。乘遊覽艇巡遊深谷及峽灣,近距離接觸壯麗的瀑布,迎面而來的水霧、遊船周遭的海洋生物讓人感受到最真實的峽灣風情。 亞伯塔斯曼國家公園 眺望海中的蘋果岩想在紐西蘭南島玩沙踏浪,就到亞伯塔斯曼國家公園吧,這裡非常適合享受一段森林和金色沙灘健走之旅!踏上金色的沙灘,在潮起潮落中感受來自紐西蘭澄澈的海水,森林中的鈴鳥所演唱的歌曲,是天然的背景音樂。此地,還有一個神奇的景觀,就是「開運蘋果岩」,彷彿被巨人剖開一半的巨岩,壯觀又有趣。附近還有普普冷泉,號稱是「全世界最乾淨的水」,寶藍色的澄淨透明感,心也跟著透明起來! 凱庫拉賞鯨與海豹生態 五星級路邊攤大嗑龍蝦對海洋生物及景色有興趣的旅人,不妨到凱庫拉走一回。這座人口僅約2 千人的小鎮,每年卻吸引了高達100 萬的旅人拜訪,究竟這裡有什麼神奇魅力?凱庫拉在地理環境上擁有絕佳優勢,漁產豐富、盛產龍蝦,成為海豹、鯨魚良好的覓食場所。乘賞鯨船出海,有很高的機率能遇見野生的抹香鯨與座頭鯨。此外,海豹保護區也有許多超萌的海豹等著旅人來訪喔!凱庫拉還有一項超酷體驗,就是在海濱的五星級路邊攤享用龍蝦料理。這家路邊攤由一對夫妻經營,老闆娘負責開設路邊餐車,你可以面對心曠神怡的大海,一面品嚐老闆使用自己的漁船捕撈的新鮮海味,整個就是太讚了。紐西蘭航空 連續5年蟬聯全球最佳航空公司 獲獎無數的的紐西蘭航空,將在今年11 月1 日直飛奧克蘭,飛行時間只需11 小時,直飛航線全面採用波音787-9 豪華夢幻客機,飛機內部相當寬敞,經濟艙使用質感黑色皮椅,享有個人娛樂設備,坐在經濟艙也能享有充足的伸腳空間,並聘請紐西蘭國寶主廚設計機上菜單。另外,經濟艙、豪華經濟艙可托運2 件分別不超過23 公斤的行李。  
就是想在這裡買房子!
2018-09-17
文 / 行銷企劃部 台北市內湖、大安、北投、文山名列前茅中信房屋針對七大都會區兩年內有購屋計畫的民眾進行調查,調查結果顯示台北市的民眾最想購屋的區域依次為內湖區、大安區、北投區與文山區。中信房屋副總劉天仁指出,由於美國在台協會(AIT)從大安區搬到內湖區,並在今年六月舉辦落成典禮,可以看出內湖區的分量不容小覻,雖然位於市郊的地理位置,無法取代大安區的市中心地位,然而居民組成結構,卻是以年輕和中壯年的台灣主流產業菁英為主。內湖區的社區單純,居民素質佳,以優質的環境取勝,區內有來自日本的蔦屋書店及許多高價位的異國風味餐廳,可以看出居民的高消費力。依照實價登錄資料顯示,內湖區的住宅平均行情約在 41-60 萬元之間,電梯大樓的平均價格為 56.4 萬元,年漲幅約 1.7%。 新北最想購屋區域板橋、新莊在新北市的部份,調查結果顯示民眾最想購買的區域為板橋區,第二名則是新莊區。劉天仁分析,板橋及新莊區由於有重劃區,改善了都市原本老舊的面貌,再加上機場捷運、捷運環狀線的通車,提升了交通的便利性,因此被視為理想的購屋區域。而板橋區的價格區間範圍大,有高級住宅區的新板特區,也有距離捷運站較遠、價格較為便宜的區域,住宅平均單價在 31-60 萬元之間,民眾可以依照自己的預算做選擇。對於想在新莊置產的買方,劉天仁建議可以從中古屋入手。因為中古屋的公設比低,單價及總價也比新成屋低、入手容易,加上現在中古屋的需求量大,在價格上也比較具有保值性。而在新莊副都心附近的中古屋社區,除了可以享受到副都心的公共設施以及便利性,將來副都心發展起來,鄰近的中古屋也能一併享受發展成果。 台中市由西屯區拿第一桃園市則是由桃園區奪冠,其次為中壢區;新竹縣市則是由新竹市拔得頭籌。台中市由西屯區拿第一名,第二名則是台中市火車站周邊早期發展區一帶的南區。台中市西屯區有水湳經貿園區以及十二期重劃區,發展潛力雄厚,推案量多,而且今年上半年買賣移轉棟數居台中市之冠。南區的大慶站,是台中都會區鐵路高架捷運化( 紅線)、烏日文心北屯線( 捷運綠線) 的交會點,房價支撐力道強勁,加上位處於中山醫學大學附近,學生租屋需求大,帶動自用客群及投資客群前來購買。大慶站附近的住宅房價已經來到每坪 17 萬到 20 萬元,預計在捷運通車後,房價的支撐效力將會更大。 台南首選為東區台南市由東區拿下民眾心中想在台南購屋區域的首選,東區的小東路及中華東路為精華地帶,交通方便、生活機能佳,並有南紡購物中心以及國賓影城,加上平實重劃區的開發,也帶動周圍房地產的發展。高雄前三名鳳山、三民、左營高雄市第一名是鳳山區,第二名是三民區,第三名是左營區。鳯山區在 2018 年上半年一舉拿下高雄市人口數、戶數、以及 2018 年 1 到 6 月的不動產買賣移轉棟數三冠王,新成屋大樓單價約在每坪 19 萬元左右,中古屋則在 12 萬元到 17 萬元之間,不僅居住人口多,不動產買賣也相當熱絡,除了既有捷運橘線通過外,未來高雄捷運都會線( 黃線) 將會經過鳯山區,因此仍相當具有潛力。劉天仁指出,中信房屋宅指數調查推出這份「七大都會區房市熱門區域地圖」,除了觀察民眾心目中哪些區域較受期待,也可以在高鐵一日生活圈帶動島內移民、找尋下一個桃花源的趨勢下,讓有跨縣市購屋計畫的民眾,掌握房市發展脈動。  
合理房價自住上選 前瞻啟動潛力蓄滿中 —嘉義市西區
2018-08-17
文 / 行銷企劃部 大同加盟店店長陳楷玟表示,嘉義市位居台灣中南部之間,連結中部與南部交通樞紐;西區以文化路、國華街以西為範圍,也是東區的共同生活圈;西區商圈金融機構林立,鄰百貨商場、傳統市場,採買方便、居住便利,周邊擁運動公園綠地、國中小學區,及重要交通設施如:嘉義車站、嘉義轉運站、嘉義交流道等,通往嘉義高鐵站也較東區便利。2014年9月建設好的垂楊大橋串連嘉義市東、西向交通動脈,可直接跨越到垂楊路新光三越、遠東百貨,不管是通勤或生活所需都不再侷限嘉雄陸橋、北興路橋、博愛陸橋或地下道…等,想到各區域不用繞道。隨著東區發展空間有限,慢慢往西區拓展,一些大飯店也選擇在交通方便較不擁擠的西區建設,生活機能發展加上建案選擇多,人口逐漸往本區移動。為搶攻年輕人渴望的都市飯店宅,各大建設公司推出飯店式管理大樓新建案,如:流星雨系列、寶格湛、璀璨25國際公寓、W高峰匯、峰上峯,這些都是在西區剛完工或還在興建的,有的甚至已銷售7-8成。 透天別墅買盤穩 生活採買便利大同加盟店店長陳楷玟指出,嘉義民眾大多還是以透天別墅為選擇物件,這類產品買盤穩,成交房價修正有限,像是屋齡在10 年以下的透天別墅,總價約800~1,000 萬區間可得,10~20 年約800 多萬,20 年以上的中古透天別墅也仍有700 萬左右的行情。觀察近兩年嘉義縣市境內6 個車站周邊透天別墅行情,若以市政府為中心,市府以北平均上漲5~8%,以民雄站上漲約8%最多,主因為民雄、頭橋兩工業區、中正大學學區加持,就業及就學人口支撐。以南則呈現下跌趨勢,南靖站下跌約15% 最多,影響因素為腹地小、無重劃案,且屋齡較老;隨著未來鐵路高架化完工,嘉義車站調車廠遷往水上,可望帶動水上和南靖一帶發展。文化路觀光夜市是嘉義市著名景點之一,夜市劃分三個區域,分別是服飾、小吃與水果攤。嘉樂福觀光夜市則位於西區博愛路二段,鄰近家樂福商場,面積共6,000 坪,攤位有300 多攤,有當地小吃、各類生活用品,還有棒球打擊場,是全國唯一擁有打擊練習場的夜市。西區的百貨商場有新光三越嘉義垂楊店、遠東百貨嘉義店、嘉義秀泰廣場( 影城複合式商場);購物中心有家樂福嘉義店,大潤發嘉義店及NOVA 資訊廣場嘉義店。 鐵道藝術村、市立美術館藝文能量豐陳楷玟店長補充,嘉義鐵道藝術村原是過去的台鐵嘉義車站貨運倉庫,早期為嘉義重要民生物資貨運之轉運站。1999 年市府在嘉義站貨運倉庫開闢新藝術類型藝術空間,開創了台灣鐵道倉庫作為藝術替代空間的首例,陳舊的倉庫中蘊藏著當代藝術,形成新舊的衝擊對比。鐵路倉庫兼具寬敞的空間及記錄歷史軌跡的人文特性,2000 年嘉義站被選作為「鐵道藝術網絡計畫」的第二站,嘉義市文化局開始朝向永續發展努力,推展地方文化特色及帶動當地藝術活絡。而籌建7 年備受期待的嘉義市立美術館預計明年6月完工,連結嘉義文創園區、鐵道藝術村等,為畫都嘉義注入更豐沛的藝文能量。 合理房價宜居城市本區生活、商業機能便利,合理的房價更是房市買氣的支撐關鍵,購屋族向來都是首購、換屋為主的自住型客層。重大建設方面,列入前瞻基礎建設的嘉義市區鐵路高架化去年底先期工程已動工,預計9年內完工啟用,將可消除交通隔閡,活化車站區及鐵路沿線閒置土地,帶動本區整體發展契機;已獲中央核定的計畫包括城鄉建設之提升市區道路品質改善、博物館與地方文化館發展與香川綠廊計畫等8 案共3.39 億餘元,兼顧各面向建設,未來將藉由東區與西區的均衡都市發展,翻新舊城的軸線鏈結,盼能吸引年輕人創業,老人安養,成為最「宜居+ 怡居」城市!
簽「假合約」是犯罪行為?
2018-08-13
文 / 鍾運凱 案例:張三向李四購買一棟房屋,雙方在簽訂真正的買賣契約書後,為了使買方張三取得高額貸款,雙方又簽訂第二份價格較高的「假合約」,然後由知情的代書王五持以向銀行申辦貸款,並以假合約的價格申報實價登錄。試問:張三、李四、王五有何犯罪行為?   解析:一、假合約無效由於銀行審核貸款額度,須考慮作為抵押品的不動產價值,因此該不動產買賣契約書是銀行審核貸款時的一項重要參考。當事人為了申請到較高的貸款額度,訂立一份價格較高的買賣契約書,坊間有俗稱「技術合約」,實際上就是假合約。由於該假合約的價格並非當事人約定實際要履行的義務,在民事上屬於「通謀虛偽意思表示」,依民法第87 條第1 項規定,該假合約是無效的。二、不成立刑法第210條之偽造文書罪「偽造私文書罪」成立的要件,必須是「無制作權人,冒用他人名義製作文書」,否則不會構成本罪。最高法院28 年上字第3689 號判例:「偽造私文書罪,除從事業務之人,明知為不實之事項而登載於其業務上作成之文書外,以偽造他人名義之私文書為構成要件,若與作成文書名義人,雙方通謀而制作虛偽之普通文書,此項文書所載之意思表示,雖在民法上以無效為原則,究不構成偽造文書之罪。」47 年台上字第365 號判例:「刑法第210 條之偽造文書罪,指無制作權不法制作者而言,若自己之文書,縱有不實之記載,要難構成本條之罪。」換句話說,必須是「甲」冒用「乙」的名義製作文書(並且沒有乙的授權),甲才會構成偽造文書罪。如果甲以自己的名義製作文書,就算內容不實,也不會構成本罪。本題張三和李四另行簽訂的買賣契約雖然是「假合約」,其契約當事人仍是張三和李四,並沒有冒用其他人的名義,因此不會成立偽造文書罪,代書王五也不會成為偽造文書的共犯。假如本題是張三與代書王五共謀,瞞著賣方李四製作另一份買賣契約書,並且冒簽李四的姓名,這樣就會構成偽造文書罪了。三、可能成立刑法第339條的「詐欺取財罪」張三與李四共同製作內容不實(價格較高)的假合約,誤導銀行對於貸款擔保品的估價,等於以詐術陷被害人(銀行)於錯誤,再基於其錯誤判斷而交付財物(貸款),因此構成詐欺取財罪,最高可處5 年以下有期徒刑。代書王五明知該契約書內容不實,卻持以向銀行申辦貸款,雖然他沒有直接製作契約書,但其行為已經構成「詐術」的一部分,因此也是詐欺罪的共同正犯。四、王五可能構成刑法第214條的「使公務員登載不實罪」依地政士法第26 條之1,地政士應於過戶辦竣後30 日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊,也就是「實價登錄」。如果申報的內容不實,除了依同法第51 條之1將遭罰3 萬至15 萬元以外,是否也會構成刑法第214 條的「使公務員登載不實罪」?經人民提出申請,由公務機關登載於職務上所掌管的公文書,有二種情形:一、只要提出申請或申報,公務機關就依照申報的內容予以登載,不會在登載前對內容加以審查,例如公司登記或不動產實價登錄。二、申報後,公務機關須經審查,認為內容真實才加以登載,例如訴訟時向法院提出證據。只有前者內容不實才會構成犯罪,後者不會。代書王五如果以假合約的不實價格申報實價登錄,即成立「使公務員登載不實罪」,最高可處3年以下有期徒刑。五、王五可能構成刑法第215條的「業務上登載不實罪」依地政士法第25 條第1 項:「地政士應置業務紀錄簿,記載受託案件辦理情形。」如果代書王五在其業務紀錄簿上記載的是假合約內容,即構成刑法第215 條規定「從事業務之人,明知為不實之事項,而登載於其業務上作成之文書,足以生損害於公眾或他人」的業務上登載不實罪,最高可處3 年以下有期徒刑。六、結論買賣雙方以自己名義簽訂一份價格不實的契約書,雖然不構成偽造文書罪,但以不實的契約書向銀行申辦貸款,等於以詐術誤導銀行,對該抵押之不動產價值產生誤判,因此可能構成詐欺取財或得利罪;如果代書知情而參與,也會構成共犯。此外,代書如果以不實的價格申報實價登錄,或將假合約內容登載於業務紀錄簿,將另構成使公務員登載不實罪及業務上登載不實罪。總之,為圖小利親身試法,實屬得不償失。  
老屋變身簡約風格宅 重現往日美好片刻的總和
2018-08-13
圖 . 文 / 漂亮家居雜誌(圖片提供_沐光植境設計事業)屋齡逾30年的老屋,經沐光植境設計事業巧手改造,化身摩登質感私宅。其風格簡約、肌理色調玩味多變,並搭配富連續性、動線流暢的機能空間,讓住居者不論休憩、閱讀、料理,或與愛人相伴,皆能透過化於無形卻又處處充滿巧思的設計元素,享受靜好時光。 推開玄關大門,很快地便受眼前明亮通透的客廳吸引。映襯著背後大面落地窗所迎來的暖陽,室內目光所及的陳設擺件以及傢具傢飾彷彿都被賦予了生命,顯得朝氣而有機。大概很難想像,這客廳的前身其實坐落玄關左側的昏暗處。負責操刀的設計師湯程雯表示,老屋翻新的重點在於順應建築的原始狀況,即善用其先天優勢條件,依不同機能,找出各個空間最理想的位置。她認為,作為起居重心,客廳本應置入在家中採光最良好的地方,遂大破大立將格局打通,創造出步入玄關後一氣呵成的開放式餐廚、起居室和書房等公共空間,並按照愛好園藝的女主人的需求,規劃可種植花草植栽的前陽台,街道景致與綠意繽紛盡收眼底。 揉合材質色彩,拼湊豐富表情對於現代簡約宅的室內風格營造,自北歐設計得到靈感的湯程雯自有一番獨到見解。除了屏棄過多的裝飾性物件,或採取大面積留白牆面等一般常見的作法之外,她認為顏色與材質本身亦是用來界定設計語彙的關鍵媒介之一,因此掌握其比例的分配與拿捏尤顯重要。單從餐廚和起居空間來看,便能從傢具傢飾的陳列擺設與視覺呈現,輕易窺其中島為大理石質地、餐桌由舊木材拼貼而成,並選配鐵製的捷克Ton 經典椅;一旁還有鋁框烤漆玻璃拉門作為與次臥室的隔間,以及各個角落點綴的花材與觀葉植物帶來幾許舒心療癒,在在演繹色彩及材質得以平衡感官和諧的神奇魔力。 Solution 4 01 色彩 多重色彩材質,營造另類簡約以現代簡約風格出發,應用色彩比例的分配與異材質拼貼等手法,為原本略顯冷酷的氛圍注入一股暖流。以客廳和次臥室為例,不僅有沉穩典雅的灰藍主色調,亦能發現鏡面、木紋地板、大片留白、仿水泥塗漆,以及鋁框烤漆玻璃拉門等色彩與材質多元並陳,成就輕鬆自在的居住感受。 02 機能 掌握動線分配,整合公共空間與客廳為鄰的開放式餐廚以中島為核心,保持四周動線流暢,讓主人翁於料理的同時仍能與家庭成員或是前來作客的親友互動,強調中島最原始的需求。與此同時,也讓各個空間彼此交疊的地帶絲毫不浪費在單純的通道功能上,充分展現高度而細緻的整合,達到空間利用的最大化。03 格局 化繁複為精簡,訴諸空間本質為強化空間整體的延展性,並呼應以現代簡約為主的風格基調,主臥室與浴室的隔間採用顏色較深的灰玻璃,一方面顧及隱私,一方面傾向不完全阻隔空間的連續性,形塑寬敞通透的感受。臥房內的收納設計也捨棄傳統衣櫃,以系統櫃與木作層板替代,避免厚實沉重的櫃體影響視覺延伸。04 設計 增添豐富視覺,改善老舊結構面對橫樑與樓板過低等問題,不必為了屈就屋況本身的劣勢就一味把天花板給封起來,反而可以選擇將其保留,作為裝飾造型,而其餘較不嚴重的部分再行挑高。牆面傾斜的狀況則可善用隔間切分來削弱視覺效果,如客廳與主臥室之間的活動木門,或者巧妙以陽台為輔,作斜面的淡化處理。  
把麻煩留給自己, 把方便留給客人
2018-08-13
文 / 郭騰尹 我認識一位大陸大連的女企業家,在公司的一場活動裡,她談著她創業的故事,她的聲音有力豐富,說起故事來扣人心弦,完全看不出來已年過六十,還有乳腺癌,先後經過四次大手術,她叫做王曉芹,有中國阿信的稱號,她以自己名字為品牌的海參,年營業額近人民幣八億,幾乎在各大城市都有她的據點,她的人生傳奇真的可以拍成一部電視劇。王曉芹的創業應該從甲魚開始,當時甲魚的市場主要銷往餐廳,因為一般民眾嫌宰殺麻煩,而且還要調配幾味中藥食材,這是顧客卻步的重點。然而甲魚對於補身又有極大的需求市場,於是王曉芹便發明了一種處理甲魚的工法,甚至中藥材都備好,顧客可以將其一起帶回,直接放進鍋裡燉煮,省時又省力!這個在市場兩平方米的櫃台就由第一天只賣一隻甲魚開始起步,這裡讓王曉芹有了第一桶金。同時她也發現民間習慣將甲魚與烏骨雞一起來燉煮,她索幸連烏骨雞也一起賣,她去找到最好的烏骨雞來賣,也一樣為顧客宰殺切盤放好。王曉芹總是站在顧客的角度思考,如何為顧客省時省事,她將這些看似麻煩的事先攬在自己身上,然後研究如何更有效率的解決,這是她不斷創新的源頭,後來「把麻煩留給自己,把方便留給客人」就是她的企業最重要的價值觀,這種信念讓其市場越做越大,也和客戶建立起了信任感和長久的友誼。後來改賣海參是因為她在做第三次化療時,有朋友送了海參,吃完發現身體恢復很快,只是乾海參在食用前要先發制,這也是件費時的麻煩事,這又激起了她研究的興趣,在煮燜了二十多萬元人民幣的海參之外,她終於摸索出了一套新的海參加工法,這方法捨棄了原有的塩漬,而是透過溫度控制,用清水煮、浸,把新鮮海參加工成即食品,也讓海參的營養成份得到了完好的保存!推出後果然一炮而紅,因為它改變了人們對海參的印象以及飲食習慣。海參真的是比較貴族的食品與滋養品,以前若是有人送我,我都轉送給母親,母親雖然知道這是好東西,但也是嫌麻煩,她反而覺得我一天到晚在外奔波,為公司操煩,還要講課,我才需要用海參補足精氣神,而我這種商務人士怎麼可能每天帶著發好的即食海參呢?這太佔空間了,這件麻煩事王曉芹也給解決了。曉芹姐送了我一罐乾參,就像一罐可裝60 顆藥的小藥瓶,裡面可放約十條乾參,她還送我一般市場在賣的隨手保溫瓶,只要我晚上將乾參放進保溫瓶內,注入燒開的水,蓋好蓋子,經過六、七個小時後,這速發的海參就可熱熱的吃了,而保溫瓶再注入新的水之後,就可以當一般的保溫杯使用,實在是十分方便,這款新的設計成了自用送禮最好的饋贈,內心感動之餘也成了我上課的舉例。這位中國的阿信寫下了一頁致富傳奇,也曾經上過中央電視台接受專訪,現在在大連開發區,她已經有了現代化自動化的生產廠房,連員工食堂都一塵不染,檢驗的儀器設備也臻國際化水平,現在她的數百家店都可以免費為顧客發制海參,若店在醫院附近,還會主動將海參送至病房,就這樣大家都認著以她的肖像為商標的海參,就像是一位老家人一樣。把顧客的麻煩當作是自己最好的機會,看似簡單易懂,但裡面有著研發的艱辛與挫折,如果能夠堅持下去,顧客回報的將是無盡的財富與感謝。
應變、合作與堅持 全員攻頂成功!-- 中信房屋團隊登玉山記
2018-07-12
【文 / 行銷企劃部】 6月11日忙碌的週一下班後,屬於中信房屋團隊的玉山攻頂活動正要展開!在董事長鄭余正全帶隊下,幹部、眷屬們與延平站前加盟店店東蘇俊逸、龜山萬壽加盟店店長李政德,朝中部出發;由於那幾天有颱風形成、大雨等等氣象預報,所以全體隊員的心情都是既期待又帶有些緊張,畢竟要去爬是台灣第一高山啊!非常幸運的,第二天一早上山時,雨神沒有來參一腳,大家精神抖擻地開始前進。談起為什麼會有這次登玉山之行,業務發展部張世宗副總說道:「動這個念頭很久了,身為這塊土地的一份子,心中總存著親近的願望,與能登上最高峰的目標。」今年總算如願以償。然而要挑戰這座主峰高達近四千公尺的玉山,除了高山氣侯詭譎難測,更須審度自己的體能狀況、懼高症,及可能會出現嚴重的高山症,對於平日較無攀登高山經驗的人,非同小可,隊員們紛紛開始收集資訊、打點裝備、加緊訓練腳力,甚至假日時不約而同在擎天崗遇見隊友,希望即使前方目標有難度,也能準備充足一舉達標! 過程中,不只山給的身體上考驗,更多是與自己內心對話;李政德店長說,「當時覺得自己很累,爬不動了,可是看到資歷最高、年紀也最長的鄭余董事長仍一步一腳印的走著,就頓時感到力氣又生出來了一些,會想著那我也不能放棄,一定要堅持下去!」路途上難免有狀況,加上一天內經歷熱帶、溫帶、寒帶等不同樣貌,衣物穿脫好比人生要懂得應變之道,但信任專業、發揮團隊精神互相支援,你餓了我分你,我腿軟你扶我,他體力最好幫忙殿後照顧同伴,渡過難關,克服對環境的恐懼,全體成功攻頂,這種充實就和住宿排雲山莊時,一抬眼便是星星密布的璀璨夜空,到最高點時壯闊磅礡的山稜線、瑰麗的日出雲海美景盡入眼中,甚至還目睹天氣極佳狀況才能出現的「影玉山」,那種滿滿感動一樣,在在都讓眾人深覺山給的回饋更大、此行獲益良多。 當一群人,懷著一個共同目標踏上這條路,堅定地突破困難往前,成功的契機便已開啟!在所有隊員腳下踩上那塊「玉山主峯 標高3952 公尺」石碑之際,不是我們征服了玉山,而是玉山替我們上了最寶貴的一課。  
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