被假扣押的不動產可否買賣?
2022-05-01
案例:小夫欠胖虎1000萬元,到期不還,胖虎聲請法院對小夫名下A屋假扣押。假扣押登記後,小夫急忙找房仲打算出售A屋,於是房仲介紹買主大雄,雙方以總價500萬元成交並簽訂買賣契約書。試問,小夫與大雄的買賣契約是否有效?A屋已經被假扣押不能過戶,小夫該如何履行契約?解析:一、房仲可否銷售已遭假扣押登記的不動產?可以,但是必須在不動產說明書上記載假扣押登記。內政部頒「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定:「壹、應記載事項規定一、土地(素地)(三)交易權利種類及其登記狀態:(詳如登記謄本)4.基地權利有無設定負擔,若有,應敘明。(2)有無限制登記情形?(包括:預告登記、查封、假扣押、假處分及其他禁止處分之登記。)」因此,只要將標的物的產權及現況等詳實的報告給客戶,例如提供土地建物登記謄本,上面就會有限制登記的記載,就算已經被假扣押的標的物也可以賣。二、買賣契約有效嗎?有效。買賣契約的生效要件之一,標的必須適法、可能、確定、妥當。其中「可能」是指契約內容有實現的可能性,如果買賣標的自始給付不能,例如簽約時房子早就已經燒燬了,則買賣契約是無效的。但如果不能的情形可以除去,而且當事人訂約時預期於不能之情形除去後為給付者,其契約仍然有效。至於事後如果仍無法履約,那是違約(債務不履行)的問題,不會讓契約變成無效。本題A屋雖然有假扣押登記,但仍有塗銷登記的可能,如果雙方約定,小夫應於塗銷假扣押後辦理過戶,則這樣的買賣契約仍是有效的。三、標的物遭假扣押,如何履約?首先賣方小夫應與債權人胖虎協商,如果預期A屋的拍賣價格低於500萬元,那麼撤銷假扣押,讓小夫能將A屋過戶給大雄,用買賣價金500萬元償債,對債權人胖虎較為有利,通常債權人會同意。如遇此情形,可以先簽訂「債權轉讓同意書」,亦即小夫將自己對大雄的500萬元價金債權讓與胖虎,以清償債務;胖虎可以直接對大雄請求價金,其債權得到保障,就比較願意在還沒拿到錢的時候先撤銷假扣押。如果是做「中信房屋交易安全制度」的案件,則由賣方小夫預先出具「指定撥款同意書」,指定結案時由專戶出款至債權人胖虎的帳戶,也能得到保障。四、小夫可否賣屋不償債?上述的做法可以保障胖虎,在撤銷假扣押後順利拿到價金,但如此一來小夫可能就沒有賣屋的意願了,反正買賣價金自己一毛也拿不到,何必麻煩呢。有沒有甚麼辦法,可以在不還債的情況下還能順利過戶,取得價金呢?有辦法。在簽訂買賣契約書後,大雄對小夫提起履行買賣契約義務的訴訟,或者聲請調解等;取得確定判決或和解或調解筆錄等執行名義後,再聲請強制執行移轉A屋所有權。強制執行法第4條第1項規定:「強制執行,依左列執行名義為之:一、確定之終局判決。二、假扣押、假處分、假執行之裁判及其他依民事訴訟法得為強制執行之裁判。三、依民事訴訟法成立之和解或調解……」問題是,同樣是執行名義,大雄的確定判決或和解,能夠突破胖虎的假扣押嗎?五、執行競合如何處理?如果假扣押優先,大雄就無法依照確定判決強制移轉A屋所有權。從性質來說,假扣押屬於「保全程序」,目的是保障債權未來可以實現,不能直接拍賣標的物;而以確定判決或和解、調解為名義,屬於「終局執行」,可以進行到最後拍賣或移轉。當數個債權人依數個執行名義對同一個標的物,同時或先後聲請強制執行,學理上稱為「執行競合」。執行競合有許多種情形,例如保全執行與終局執行、金錢債權與非金錢債權、彼此間又有何者先聲請的區別,相當複雜。本題屬於「先執行假扣押(金錢),後聲請終局執行(非金錢)」,何者優先有二種見解:一、依時間先後決定說:部分學者及實務見解(例如最高法院74年台上字第341號判決)認為,因為兩個程序彼此矛盾不能併存,應以執行時間之先後定其優劣,不能以在後之終局行推翻在前之假扣押執行。在後之終局執行若有排除保全執行之權利,應該提起第三人異議之訴。二、終局執行優先說:這是目前的通說,認為假扣押執行與非金錢終局執行的內容互相衝突時,應除去假扣押標的物之執行處分。此時假扣押債權無從分配,僅能就債務人其他財產執行之。六、結論:本題大雄如果取得請求移轉A屋所有權的確定判決,也就是「非金錢的終局執行名義」,依通說見解,其效力優先於胖虎的假扣押,即使胖虎假扣押在先。如此即可突破假扣押,將A屋所有權移轉到大雄名下,小夫也可以直接收取價金。至於小夫與胖虎之間的債務如何處理,則是小夫自己需要去面對的問題。

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胖東來的故事
2022-05-01
看到台灣一則新聞有些詫異,全聯買下了大潤發,超市量販的生態與版圖似乎風雲變色。對於量販店其實我有一份特殊的感情,三十多年前退伍回到社會,第一份工作就在一家本土的批發百貨公司,後來隨著國際量販品牌的大舉入侵,這家百貨公司面臨了困境,最終黯然退出市場。現在台灣量販區是好市多、家樂福及大潤發三分天下,當全聯入主大潤發之後,背後的思惟以及未來的市場戰略非常讓人期待!在大陸這幾年量販店也很辛苦,致命的一擊是電商及外賣平台的興起,人們習慣在手機上下單,外送員會在一小時內直接送上門來,這是一個比拼速度的時代,互聯網加上大數據的分析,在大陸互聯網已經徹底改變了人們的消費習慣,像大潤發、家樂福、甚至沃爾瑪都潰不成軍,有些已經伏首稱臣,提早止損。然而這些超市或量販店真的沒有機會了嗎?這時我們就可以來聊聊「胖東來」的故事。聽到胖東來這三個字,你應該會覺得它是一家餐廳,像賣餃子或是刀削麵、涮火鍋的,其實它是一間超市,不在北京、上海、廣州,而在河南的小縣城裡,這間超市無懼於互聯網的優勢,其發展與特色,成了許多大型知名企業取經學習的地方。胖東來的總部在河南許昌,在許昌、新鄉等城市有三十多家連鎖店,涵蓋大型百貨超市、大型電器專賣場等,其創辦人叫于東來,身形微胖,這是胖東來名字的由來。在美國西雅圖有個派克魚市場,成為員工激勵和客戶關係的教材,其故事成為一本暢銷書;而在中國也有一個市場,就是河南的胖東來,每天都有許多專程從外地來參觀學習的人,其中不乏馬雲所創的盒馬,及小米的雷軍團隊。它有什麼特色呢?一. 先說購物車,因為客戶不同,為老人、小孩、嬰兒、成人等不同族群,準備了七種規格。二. 有母嬰室這不稀奇,還有無性別廁所,廁所內有直飲水、緊急按鈴,裡面的清潔度好比星級酒店。三. 河南冬天有雪,下雪天進超市,服務員會幫你掃去身上的雪;下雨天,保安會為你撐著大傘送你走到停車場。四. 在老人家常去購買的貨架上,常年放著老花眼鏡及放大鏡,供老人家隨時使用。五. 胖東來對所有的商品實行「無理由退換」。六. 胖東來的正式員工,年休假有四十天,其中有十天用在長途旅行。七. 胖東來擁有全國最豪華的員工休息室,不僅有全景落地窗、頭等艙沙發,還有誠品書店級別的書籍、手沖咖啡、健身房......等。八. 水果拼盤會在不同水果上貼數字,告訴購買者吃的順序,這樣會最有口感。.........胖東來對員工真的很好,每周雙休,每天工作七小時,規定不准加班,誰加班罰款500元。于東來把賺的錢95%分給員工,對員工捨得給,對顧客提供極致的服務,這就是胖東來成功的原因。過去在大陸談的是海底撈,現在胖東來成為零售服務業的標竿。互聯網越繁榮,人與人溝通的温度卻越來越冷,記得小時菜市場是最有人情味的地方,是婆婆媽媽們交流寒喧的地方,那時賣的是親切與人情味,服務不是重點。到了現在,服務意識高漲,在客戶五感體驗的追求上,不讓美式及日式的服務專美於前,這個小地方的超市竟然成為哈佛大學成功管理的研究案例,也值得台灣的同業學習。
後疫情時代這樣玩! 疫苗打好打滿
2022-05-01
後疫情時代,除了學會與病毒共存,做好相關防疫,戴好口罩,勤洗手。[1]在旅遊方面更不得不一同滾動式調整,目前政策自111年4月22日起,不特定人員參團旅遊均須完成Covid-19疫苗追加劑(第3劑)接種,並提供小黃卡、數位疫苗證明(健保快易通-健康存摺APP)、國外接種疫苗證明,方得參加旅行團,亦即參加旅行團旅客及旅行社工作人員均需完成第3劑接種,惟已打完兩劑,但「未滿」間隔期(12週)者,出示施打兩劑證明即可參團;倘全團為特定人員,例:親友旅遊、學生畢旅、員工旅遊等等,則不受須打完3劑之成團限制。在這樣調整的限制下,要如何選擇旅遊方式顯得更為重要。暢遊基隆嶼 一人也能輕鬆出發 訂船票超easy尚未打滿三劑不能跟團旅行,那就訂船票自己出發吧!提早45天前訂購並繳訂(四合一船票),還可享有88折優惠(例:全票原價1050優惠價924元)。前往方式可搭火車至「基隆車站」 轉乘基隆市公車103或104 路線,至「漁貨直銷中心 (碧砂漁港)」站下車或搭乘台灣好行T99濱海奇基線,至「碧砂漁港」站下車。搭客運由圓山捷運站(圓山轉運站)或捷運忠孝敦化站,搭乘1579客運,至「漁貨直銷中心 (碧砂漁港)」站下車。近兩三年夏季很夯熱門景點「基隆嶼」,今年已經開島,想要出海遊玩,卻怕暈船的,非常適合前往從八斗子觀光漁港出發,僅需30分鐘航程的基隆嶼,體驗獨一無二登島活動。船票包含四種不同的組合選擇,二合一含登島(登島至登山步道口)+繞島+海上巡航(和平島皇帝殿),或是加選象鼻岩的巡航;三合一則比二合一多了一個登頂的選項,可以從基隆嶼的最高處俯瞰整個海景;四合一含登島(登島至登山步道口)+登頂+繞島+海上巡航(潮境公園、望海景觀橋、和平島皇帝殿+象鼻岩),是最推薦的完整行程,含船程約4.5小時。基隆嶼為安山岩為主體的火層岩地形,獨特的地質特性讓島上孕育出上百種獨有的海島植物,其中又以春、夏盛開的野百合以及秋季的金花石蒜盛開時的景致最受到遊客喜愛,島上更有時甚至還可以看到戴勝、白頭翁、燕鷗…等鳥類可觀賞。造訪基隆嶼可安排兩種路線,一邊走山景,延著登山步道爬到島上最頂端的燈塔,燈塔的正式名稱是「基隆島」燈塔,這裡有著360度的無敵海景,倘佯於碧海藍天之中,讓人忘卻塵囂。甚至可以飽覽東北角美麗的奇岩景觀-象鼻岩,景色相當美。另一邊則是相較平坦且短的海濱步道,島上的花卉植物與小動物,更容易在旅途中發現,平日沒練體力不想爬山的,也能選擇看海散步。龜山島船票訂起來牛奶海地處台灣東海岸的宜蘭,是河流與黑潮交會點,也有著台版馬爾地夫之稱,位在宜蘭烏石港外10公里的龜山島,因是活火山,島的周圍海域有出磺現象,使得海水形成像牛奶般的乳白色色澤,再加上一旁湛藍的海水,從高空俯瞰有著藍白色的漸層,因而得名。可搭乘火車坐到宜蘭頭城站轉計乘車120元到烏石港遊客中心一樓蘭鯨號櫃檯報到,或是在台北坐客運(葛瑪蘭)到礁溪後轉車至頭城站。船票內容包含登龜山島+龜山八景(牛奶海),費用1100元含登島規費100元。12歲以下800元,三歲以下300元,整個活動時間約3小時,包含登龜山島+環繞龜山島+專業解說。東北角一日玩好玩滿若已經打滿三劑的,也可以選擇團體行程「2022東北角回「龜」大自然+農村體驗 1天」,5、6月份的每週二、四出發,除了基本的龜山島探索(繞島+登島+牛奶海)外,還有結合農村體驗的牛頭司耕牛小學堂,與牛做親密互動餵牛吃草、幫牛洗澡刷毛,也讓您體驗手作客家甜點牛汶水。官老爺休閒農場/漁塘僱船(立式划漿、童趣炒冰、農產品手作),一日遊行程滿檔,讓你從早玩到晚,不僅可以出海前進龜山島,還能在陸地上體驗農村,在餐食方面更是海陸兩餐全包含,品嚐紅螃蟹海鮮餐廳海鮮風味餐(餐標400/人)+農家料理(安排享用哈密瓜做成的各式特色菜餚!)
小宅設計逆轉勝 利用複層優勢,創造舒適機能三房
2022-05-01
Home Data台灣‧台北市/餐廳×1、客廳×1、主臥×1、次臥×1、書房×1、衛浴×2、洗衣間×1/1大/毛絲面不鏽鋼沖孔板、銀狐大理石、黑雲石大理石、海島型實木地板/複層。本案為25年的社區大樓,利用挑高的空間規劃出3房2衛的格局,房屋結構條件佳,但原始的空間配置與動線,卻讓近20坪的空間視覺上比一般的套房更加狹小。X型動線將空間分割為多塊,三角形的廚房檯面長度不足,難以勝任基本的烹飪需求,客廳區域的窗戶是唯一的採光來源,區隔房間的立面完全阻擋光線透入洗衣房、廚房、玄關等區域,導致空間陰暗潮濕,迫使屋主在洗衣後必須將衣服拿到客廳晾曬,朋友來訪時還要倉促地收拾,讓居住品質大打折扣。原有的衛浴雖設置了乾濕分離,但因樓高限制無法裝設抽風機,使浴室濕氣無法散去,導致多處發霉。操刀空間改造的Raen Studios & Design時雨空間設計設計師許若倩指出,屋主的職業為企業的財務長,需要沉穩放鬆的居家空間,因為時常在家處理公事,必須為屋主設計一個可以靜下心來辦公的空間。考量屋主喜歡找三五好友來家小聚,設計師擴大原有的三角形空間區域,使客廳空間方正,保留3米8的高度,使場域開闊;接著改變夾層位置與比例,藉由上下空間分別作為主臥室,以及餐廳與廚房。書房位置順應屋梁結構,安排於次臥上方,門口以平台銜接樓梯動線,即使不做門依然能為空間保持隱密性。由於本案沒有陽台可以晾曬衣物,設計師在洗衣房部分保留原始高度,加裝升降吊衣架、烘乾機,增設通風孔,改善原始空間潮濕,衣物無法乾燥的問題;浴室部分則選擇裝設地暖,達到使空間乾燥的目的。設計關鍵思考1. 精準利用空間,規劃格局不浪費。2. 以動線劃分區域,決定空間尺度。3. 設備補足空間缺點提升居住品質。1. 原有的X型動線,將空間切為數個三角形,改造後格局方正,使視覺延伸擴大空間感。2. 本案僅有客廳區域的單面採光,空氣無法循環,衛浴結合地暖改善潮濕發霉。3. 原有3房空間多畸角機能不足,改善後有效提升坪效。▲01  樓梯動線延伸視覺與空間通往主臥的樓梯,可達到視線延伸的效果,梯間通往書房的平台,亦創造呼吸的空間。▲02  放大公領域引入豐沛採光 透過重整格局,放大客廳空間,保留上挑的高度搭配窗光,讓全室充滿陽光。▲03 不鏽鋼材質呈現空間個性 屋主偏好沉穩、冷色系的空間與材質,設計師選用毛絲面不鏽鋼沖孔板作為電視牆,同時區隔客、餐廳。▲04+05. 立面收納管線擴充衛浴機能 夾層樓高僅3.8米,設計師運用立面走線埋管,透過裝設地暖改善潮濕問題。▲06. 順應屋梁結構創造書房 設計師順應屋梁走向設計工作桌,結合室內窗可清晰一覽客廳動態。▲07. 玻璃材質增添通透感 主臥面朝客廳的立面,採用大片玻璃窗設計,可視不同的生活情境開啟或關閉。
元宇宙重點關鍵字 數位貨幣與NFT掀熱潮
2022-05-01
元宇宙新興浪潮下,如何抓緊數位支付新商機,同時避免監管漏洞,加密貨幣、數位貨幣等去中心化金融,勢必將成傳統金融監理的一大考驗。科技日新月異,外界預期下一個十年將是元宇宙快速發展時期,加密貨幣、非同質化代幣(Non-fungible token, NFT)等虛擬貨幣也掀起投資熱。除了台灣街頭早已出現BTM(比特幣自動櫃員機),顯示在台灣加密貨幣存在一定投資需求,近日興起的NFT,更吸引藝文創作者爭相發行。不過就監理面而言,虛擬貨幣並非傳統金融商品,監理缺角可能潛藏的詐騙危機,也是各界議論的難題。NFT浪潮席捲亞洲  藝人文創業者爭相投入區塊鏈數據公司Chainalysis的資料顯示,2021年NFT市場規模已達到約409億美元(約新台幣1.1兆元),這股NFT浪潮也以極快速度席捲整個亞洲,吸引不少藝人、藝術家和文創業者投入。例如周杰倫潮牌PHANTACi與區塊鏈娛樂平台Ezek聯名推出的NFT Phanta Bear,今年元旦一發行就秒殺。另一個例子是在國際NFT數位藝術領域發光的藝術家吳哲宇與科文双融集團合作,預計今年4月首度在台灣舉辦個展,將自己的演算藝術創作作品做成沉浸式互動體驗,使用電腦程式藝術來呈現有機數位生命的誕生與演化。吳哲宇指出,元宇宙是未來的大趨勢,NFT帶來價值和所有權的流動與進化,不只是藝術品,更讓價值交易、會員制成為可以跨平台快速流通的數位資產,藉由驗證NFT、數位貨幣讓去中心化自治組織(DAO)社群共同管理、參與未來決策,可以讓更多人一起促進區塊鏈產業生態系蓬勃發展。推動成立科文双融集團的宏碁集團創辦人施振榮說,NFT藝術作品現在剛開始發展,價值見仁見智,短期可以透過炒作,但長期要吸引資金投入這些藝術品,還是需要具備價值。談到數位貨幣發展,施振榮認為,普及速度與消費者習慣有關,會由年輕人先啟動並建立使用數位貨幣的習慣,年長者恐怕需要更長時間適應數位貨幣的新時代來臨。根據施振榮觀察,中國央行推動數位人民幣普及速度相對較快,因為中國有關數位貨幣的後台IT系統與管理機制已準備多年,加上中國消費者習慣使用電子錢包,因此中國央行發行的數位人民幣預估在三、五年內就會普及。他說,各國央行參考中國人民銀行的發行經驗,將有助加速推動數位貨幣。待未來更普及後,如何建立各國幣別間的交換機制,將是下一個要處理的問題。布袋戲大玩NFT  虛實整合提升價值除了藝術領域之外,霹靂布袋戲也與影城合作發行NFT,為電影造勢,觀眾購買《素還真》電影票可獲得NFT神祕盒,其中包含全球限量一張的獨家稀有款素還真NFT動圖。霹靂財務長郭宗霖向《全球中央》表示,今年正式開啟「霹靂元宇宙」,評估如何把NFT結合霹靂旗下角色IP(智慧財產權),打造區塊鏈遊戲等應用。郭宗霖說,未來NFT虛實整合一定會越來越多,NFT最重要的是技術,作為純數位收藏品的未來應用比較有限,如何跟品牌和線下結合,是除了單純數位收藏品之外的最好應用。霹靂身為內容創作、IP運營公司,進軍NFT領域仍有不錯競爭力。霹靂總經理黃亮勛分析,霹靂有自己的創意團隊,NFT圖像產出品質較高;霹靂也很了解媒體運作方式,具備穩定現金流,而且是公開發行公司,對投資人較有保障。從產業角度來看,黃亮勛坦言,台灣所有影視公司放在全球格局都是小個體,但在元宇宙世界裡,至少大家都在同樣的新起跑點上,台灣影視娛樂可以擁有「彎道超車」的機會。元宇宙掀熱潮  數位貨幣監管仍未明儘管元宇宙題材席捲全球,產業界試圖抓緊商機,但被視為元宇宙要角的虛擬貨幣,仍未被視為金融監管的一環,僅由金管會就虛擬貨幣業者洗錢防制面進行管理,不涉及業務面監理。也由於虛擬貨幣並未被視為金融商品,虛擬貨幣若發生投資詐騙等爭議,自然也不適用證券投資人及期貨交易人保護中心或金融消費評議中心的處理機制,成為一塊監理缺角。即使近年外界對虛擬貨幣監理聲聲呼喚,財金雙部會對虛擬貨幣仍持謹慎保守立場,金管會和央行多次重申,財金雙部會早在2013年已共同聲明將虛擬貨幣定位為具高度投機性的數位虛擬商品,並非貨幣,與國際看法相同。產業界普遍認為NFT等虛實整合的重要媒介應用將越來越廣泛,元宇宙若是下一個10年的重點關鍵字,新興浪潮下,如何抓緊數位支付新商機,同時避免監管漏洞,加密貨幣、數位貨幣等去中心化金融,勢必將成傳統金融監理的一大考驗。
中信房屋4月不動產交易變化
2022-04-29
【圖文/中信房屋研展室】根據中信房屋4月份不動產交易統計,全台交易較3月衰退了6.5%。六都中除台南市正成長外,其餘五都較上月都呈現衰退情形。六都台北市月減4.3%,新北市月減9.7%、桃園市月減1.2%、台中市月減12%、台南市成長2.3%、高雄市月減0.2%。除疫情影響外,台中市則因為出現供過於求賣壓浮現造成議價空間拉大,去化天數有拉長影響交易量的現象。與去年4月相比全台衰退4.2%,六都分別為:台北市年減3.0%、新北市年減8.1%、桃園市年增5.6%、台中市年減9.8%、台南市年增7.1%、高雄市年減1.8%,其中桃園市與台南市為正成長。猛爆之疫情 打亂民眾生活步調4月清明連假後持續升溫的疫情,從月中突破千例到現在單日破萬例的確診人數,政府說要與病毒共存,但因相關的配套未能跟上,造成各縣市政府疲於奔命,民眾更是無所適從,因疫情影響造成民眾生活混亂與恐慌仍存在,而確診數較多的北部縣市,也影響到民眾出門賞屋及購屋的計畫,對房市交易的衝擊自然無可避免。政院打預售炒房 壓抑房價再上漲美國聯準會近期不斷喊話升息議題,加上俄烏戰爭,造成國內外股市大幅波動,連帶的國內金融及經濟情勢也隨之震盪,中信房屋總經理張世宗指出,行政院4月初通過《平均地權條例》修正草案,修正重點包括限制預售屋契約讓與或轉售、重罰炒作行為最高可罰5千萬元、建立檢舉獎金制度、管制私法人購屋、解約申報登錄等5大面向,宣誓政府打炒房決心,目前各國政府想用升息來對抗通膨,但房地產通常為通膨時代保值抗跌的首選標的,政策的成效還需後續的觀察。 張世宗指出,總體經濟環境與政策是長遠影響房地產交易的關鍵,目前台灣整體經濟環境尚屬穩定成長,但要留意後續疫情發展與央行升息的速度及幅度,短期內這兩項因素仍會影響民眾對房市的信心及市場氛圍。  
低點來了怎麼確定? 掌握4大訊號可提早辨高低
2022-04-29
台股操作難度的提高已是2022年不爭的事實,短線上,若下殺到16500點~16700點左右應該會出現技術性反彈,但若懂得提早掌握低點訊號,對於布局卡位將有很大的幫助。台股數十年來歷經數次的興衰起落,低點、高點來回非常正常,目前台股正遭遇高檔震盪的階段,很多人不知台股在外資不斷賣超的威脅下,是否已經到底了?筆者認為短線上,如果指數下殺至16500點~16700點左右,應該會出現技術性的反彈。不過,依長線來看,台股未來仍然是受制於中、美、俄等國分別代表著疫情、水情(資金活水)、戰情。首先,短線來看,這3項影響全球股市的因素不太可能馬上有解,台股今年恐怕無法像去年一般「牛氣沖天」。反而要參考華爾街的一句諺語:「S Sell in May and go away but remember to come back in September」(5月賣股走人;9月買回),也許較符合台股今年的走勢。那麼如果低點來了,會有什麼訊號呢?依筆者的經驗,提供以下幾個看法:期貨逆價差有依據首先,先看期貨逆價差。我們都知道期貨是先行指標,所謂的「正價差」,指的是期貨指數高於現貨指數。比方說期貨1000點,而現貨950點,那麼就是正價差50點。反之,期貨1000點,但現貨1020點,此時期貨低於現貨,所以就是逆價差20點」有了這層認知我們就可以知道,正常的多頭應該是正價差,但若總是出現逆價差走勢,那就是空方的表徵。可是如果逆價差過了頭,那就代表當時的空方氣勢可能已經反映過了頭。這次筆者統計最近23年來期貨逆價差過大的時間點及之後的漲幅來做對照。當然要先剔除每次因為「除權息造成的逆價差」。我們發現這23年以來,只要期貨逆價差超過200點,幾乎都是當時的波段低點,之後出現的行情幾乎都非同小可。尤其是最近因為新冠肺炎的這一次,出現在2020年3月19日。當時期貨逆價差高達328點,後續的行情不用筆者多說了。大家可自行參考附表的統計即可明白。恐慌指數準確度高再來,同樣跟期貨相關的,大家還可以參考「VIX指數」,這就是所謂的「選擇權波動率指數」,又稱「恐慌指數」,其計算的方式過程複雜,我們不必研究,但只要能知道其計算的方式,就是以選擇權的波動來推算。一般來說,為了避險,選擇權才會有交易熱絡的可能。而所謂的避險,通常避的是空頭,而不是多頭的險。因此當選擇權交易熱絡時,往往是有市場上的精明者事先感受到市場上的不尋常之處,因而做出相對應的動作(在選擇權市場買進賣權),因而造成VIX指數的波動。因此,這個指數只要開始往上走特別是站上月線之上,往往就要留意盤勢可能變動了。反之,如果VIX指數從高點尖頭反轉,則很可能就是底部已現。特別是跌破月線便可視為極度恐慌的情緒已過,而由於台灣的選擇權波動指數是2018年7月30日才問世,因此算是一個比較新的指標。筆者統計出從該指標問世以來每一次的「高檔尖頭反轉」的時間點,發現幾乎都可以對照到當時加權指數的低點。因此用來判斷行情的底部訊號應該是有參考價值的。恐慌指數愈高、大盤愈容易下跌,只要該指數的K線出現高檔長上影線,或是長黑K,投資人就可以開始準備分批進場,相關統計筆者就以附圖來表示。產業興衰相對關鍵但從2011年開始就因為蘋果的興起,造成宏達電在高階手機端無法與蘋果比拚,中、低階機種又要面對中興、華為,甚至三星的競爭,股價因而一落千丈。如果你用技術指標,不管是KD、RSI、MACD都沒有辦法找到所謂的「低點」,這是因為產業的興衰造成的股價一去不復返,所以技術分析在這個時候就顯得無用,請參考附圖就可一目了然。那麼既然無法掌握產業興衰,有沒有什麼產業是容易抓到其週期?而這個週期又是可以透過另一個產業來對照當成指標的方法?電信股都是所謂的「防禦型股票」,也就是當盤勢不佳時,該產業因為有固定的收益,較不易受景氣波動影響。所以當股市有震盪時,往往擔綱起「資金避風港」的角色。因此我們可以用其龍頭中華電來做觀察反指標,只要股價從高檔開始回檔,往往就是電子股開始從底部起漲的大好時機。價格穩定相對關鍵另外,還有哪些方法可以觀察個股的底部。但大體上不外乎幾方面:例如股價1個月內沒有再創低,這是「價格」的穩定,另外融資餘額能夠持續減少,這是「籌碼」的穩定,以及底部一次比一次高,這是「型態」的穩定,以及成交量的下降,也是底部的重要訊號。換言之,量縮不一定是底部,但底部一定量縮!更是長久以來不變的道理。最後提醒大家,不管是哪一種方法,所謂的「底部」不會是一個單一的點位,通常是一個價位的區間,既然是區間,就需要有時間來配合。因此想要底部進場應該求的是股價買的便宜、安全,而非快速獲利,兩者之間的區別投資人應適度的拿捏。【完整內容請見 非凡商業周刊 2022/4/252 No.1298】想了解更多,詳洽02-27660800 或 請上「非凡優購」網站查詢
昔日「黑鄉」南港 未來是下一個信義計畫區?
2022-04-29
2022年房價持續強勢 預估仍有10%以上漲幅日據時期,南港就開始挖採煤礦,光復之後,磚窯業者也進駐,到了50年代,臺灣省政府更指定南港規劃為工業區,雖然化工、輪胎等重工業企業紛紛進駐帶來了就業人口,但也因為煙囪林立而烏煙瘴氣,工廠排放黑煙的高汙染,南港從此進入了「黑暗期」,因此80年代前有「黑鄉」之惡名。90年代開始,隨著基隆河截彎取直、鐵路地下化,以及產業轉型後,重工業遷廠釋出大量土地,政府重啟都市計畫,南港開始變身,猶如「灰姑娘」華麗轉身!政策帶頭開發建設  企業與外資總部陸續進駐2014年中信園區進駐、南港高鐵通車,2015年台北市政府啟動總面積達440公頃的「東區門戶計畫」,將南港打造具備「軟體、會展、交通、新創、生技」等5大功能中心,並投入許多重大公共工程與交通建設。中信房屋南港昆陽店店長陳柏任表示,像是南港車站四鐵共構(高鐵、台鐵、捷運板南線與文湖線)+轉運站、國家生技園區、南港經貿園區、文創園區(瓶蓋工廠)、展覽會館、臺北流行音樂中心、中央研究院…等,以及2025年通車「南港隧道」的國家生技園區聯外道路等重大建設將會陸續到位。此外,北市府在南港區也推動多起公辦都更案,像是台鐵BR-1、台電AR-1、台電CR-1,以及商三特公辦都更案(南港之心)等大規模的複合型開發案,也讓南港區成為中央與地方政策建設的重要指標。由於南港同時具備鄰近信義計畫區與內湖科技園區的雙重優勢,除了重大政策建設之外,也吸引了外資、民間企業的大力投資與總部進駐。近幾年就有飛利浦、Yahoo、IBM、Intel與3M等外商,以及中信金、大聯大、國產實業、聯強國際、台灣高鐵等大型企業陸續相繼落腳,讓南港已成為兵家必爭之地,昔日的「黑鄉」,現在被視為「下一個信義計畫區」!南港擁有5項全台最大  看好中研院生活圈上漲潛力中信房屋南港中研加盟店店長張育章表示,南港區擁有5項全台最大,包括全台成長最大轉運站、全台最大國家會議中心、全台最大觀光飯店區、全台最大國際級生技特區、全台最高學術研究機構特區-中央研究院。南港區可分為後山埤區、昆陽區、重陽重劃區、南港車站區、經貿園區、中研院區等6個生活圈。其中,張育章店長看好中研院區與經貿園區;陳柏任店長首選是中研院區、重陽重劃區、南港車站區,兩人都同時看好中研院區。中研院區以中央研究院為中心,生活機能最好的研究院路一段是以麥當勞為商圈中心,商店林立、生活機能佳;研究院路二段是中研院周邊,為公園多且文教氣息的區域;研究院路三段綠地多又鄰近山區,適合退休族與慢活族。而中研院區因是南港唯一沒有捷運的生活圈,成為房價最便宜的生活圈,張育章店長表示,10年內房價約落在每坪50-60萬元區間;超過10年以上中古屋(不含1F)每坪約40-50萬元,而在2025年「南港隧道」開通與「國家生技園區聯外道路」完工前,預計中研院生活圈未來房價仍有約10%-15%的漲幅空間。南港區發展最早的「南港經貿園區」,主要受到政策帶動進而產業聚集,更是高科技與金融業發展的重點區域,除了中信金總部、南港展覽館與未來台肥C3總部、大聯大等企業總部陸續進駐,以及漢來飯店、三井Lalaport等也座落於此,將帶動整體區域的消費力、大量工作人口與商業機會。陳柏任店長認為位於重陽路北側的重陽重劃區生活圈,鄰近成功橋,擁有華固綠大地與東陽2座公園,且鄰近河濱公園,是唯一的純住宅重劃區,屋齡10年內每坪約為75-85萬元,新屋則為每坪約95-100萬元。南港車站生活圈因生活圈發展早,周邊生活機能發展成熟,以南港火車站為中心,鄰近重陽與東明公園,是政府與民間投入都市更新與重劃的重點區,吸引不少建商在此積極推案。此區域內以新案為主,中古屋成交量較少,新案與中古屋價差每坪約10萬元左右。15年內房價每坪約97-105萬元,預售或新屋可上看每坪105-120萬元。陳柏任店長強調,在政府與民間大力投資下,預期2022年南港區房價有10%以上的漲幅水準。中信房屋台北市南港區服務據點-----------------------------------------------南港昆陽加盟店    02-27861198    臺北市南港區忠孝東路6段396號南港中研加盟店    02-26533377    臺北市南港區研究院路二段3巷2號
公私領域的細節規劃,描繪精緻氛圍
2022-04-01
Home Data台灣‧彰化/客廳、廚房、餐廳、主臥、客房、更衣室×2、衛浴×3/女主人/五金、特殊塗料、鐵件、玻璃、木地板、無接縫地坪、茶鏡。將屋主收納精品包的喜好轉化為別墅獨有印記,放大更衣、起居間比例,刪除看似有用卻註定閒置落灰的書房與梯廳,告別CP值迷思,量身打造求精不求多的個人訂製風私宅。住家1~3層為主活動區,4、5層則用於存放雜物傢具,因此生活空間收納壓力驟減,得以有效降低固定櫃體配比,亦解決透天宅得天獨厚的三面開窗遭傢具遮蔽可能。此優勢最能體現在2樓公共餐廚、廳區,保留天花、壁面大片留白,地坪鋪陳灰泥色無接縫漆料,利用木色調、圓弧修飾多餘線條,打造清淺質感背景呼應屋主挑選的淺灰沙發、茶鏡櫃等進口高奢傢具,沒有多餘量體干擾,令日光灑落其上,交織出宛若國外渡假屋的雍容閒適氣度。私領域則設於1、3樓的客房與主臥。1樓車庫後方與大部分梯廳推移併入建商原本設定的孝親房,擴增為擁有更衣間與起居室的豪華次臥,減少閒置空間。此處延續公領域的留白與設計細節,幾何圖型與壁面轉折圓角勾勒輪廓,減少銳角壓迫感,為整體空間增添幾分異國無壓情調。3樓寢區是住家最具個人風格的區域──以女屋主的精品為主題,創造一個能展示、好挑選、以及隨時穿搭精品華服、辦私人走秀的仿T台廊道!在規劃時直接將原有書房併入外更衣間,延伸為L型的玻璃廊道展示區塊,運用皮革、木作、茶玻、玫瑰金框架等頂級素材,構築居家精品櫥窗。內更衣間緊鄰化妝檯、衛浴,方便日常盥洗梳化。01 微調1樓機能配比,部分車庫與梯廳併入客臥,增設車庫收納櫃與客臥起居、更衣間,提升坪效與降低閒置區塊。02 2樓為主廳區所在,樓梯入口位於餐廚區側,餐廚區與客廳間增設四片推拉門,營造正式進入住家迎賓意象。03 3樓主臥捨去書房、雙向延伸外更衣間,規劃成L型可透視展示區,收納、展示屋主各式精品,穿搭走秀一次滿足。▲01  L型外更衣室合併書房,移植精品展間 外更衣間復刻精品店陳列,運用皮革、玫瑰金、茶玻素材妥善收納女主人蒐藏。▲02  以精品傢具為主角的留白舞台客廳天、地、壁大面留白,精品傢具是生活用品亦是裝飾。▲03  圓弧細節延續全室設計調性1樓客房延伸起居空間,圓弧轉角與留白細節增添寢區異國舒適氛圍。▲04  具備四種開闔方式的迎賓門片餐廚與客廳間以推拉門片區隔,可做出4種開闔造型,塑造迎賓儀式感。
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