建設穩健帶動區域發展 鳳山將成為都市核心
2019-10-14
文 / 營銷企劃部 捷運+人口紅利優勢  區域房市一片看好鳳山武慶加盟店店長謝惠雯表示,鳳山是高雄人口最多的行政區,地方發展歷史超過三百年,聚落形成特有的住商機能街巷,更隨處可見近代軍事文史痕跡,具有發展軍事觀光的潛力,高雄都發局將以軍地、文資、軌道等三元素題材,擘劃大鳳山地區的發展。本公司位置在武慶二路上,界於前鎮、鳳山、苓雅區交接處,可藉由二聖路、三多路快速到達三多商圈,且附近有三多、瑞隆高速公路交流道,南來北往交通便利。區域內人口主要集中在鳳新高中對面( 新富路至瑞隆東路之間)、以及二聖路到瑞隆路之間,未來武慶二路上的台灣鐵路管理局高雄機廠即將搬遷,31 公頃的土地即將重劃變更為住商用地,成為「凱旋新境」,且臨C35、C36 輕軌站,相信成為未來發展區域。鳳新明星學區,新甲國小、鳳甲國中、鳳新高中,升學率高,學習環境氛圍佳,附近大明路有傳統市場採買方便,生活機能佳,故許多家長皆優先以這學區考量;加上有占地47 公頃大的衛武營生態都會公園及去年10月完工的國際級藝術表演中心,提供良好休閒環境,讓附近民眾使用,致周遭房屋供不應求。目前大眾捷運系統有橘線衛武營站,可直達表演中心門口,未來加上捷運黃線,可轉乘橘線或繼續北上至長庚醫院、澄清湖棒球場,以及第二階段環狀輕軌,興建完成後,方便連結捷運系統,大眾交通更便利,相信會聚集更多人口及需求。小宅當道 衛武營公園好選擇高雄房市交易熱區,仍以三民區與鳳山區,為交易熱區冠亞軍,其中位於熱鬧商圈或捷運站區周圍,買方進場態度積極,許多民眾買房會考量捷運站周邊,也讓捷運站周邊住宅詢問度大幅提高、捷運概念宅交易熱絡且房價持穩。目前中古屋市場熱賣的產品及價位:公寓約150 萬~400 萬、大樓( 需有車位) 約400 萬~700 萬、透天( 須能停車) 約600 萬~1200 萬,新建案部分,若正面衛武營公園,如園丰景、永信鼎席等豪宅案,價位在24-30 萬/ 坪,其他建案價位大致19-23 萬/ 坪,目前市場以首購客戶為主力買盤,2-3 房加車位,600-800 萬的價位最好賣。鳳山國中站過去房價偏低,這幾年因為捷運通車而拉抬房價,屬於落後補漲的情況,且鳳山國中站跟大東站周邊有許多新建案,雖然這些新建案價格高出中古屋許多,但有捷運站,因此吸引許多來自大寮、林園的買方進駐。 鳳山捷運宅確實吸引不少公教客層上門,但總價千萬元以上的換屋大樓新成屋產品,因供給量體稀有,拜交通便利所賜,最近吸引不少大發工業區的企業主、自營商進場,捷運站區便利交通與產品稀有價值性,也帶動這波鳳山國中捷運宅強勁買氣。未來趨勢因人口少子化及老年化,所以小宅當道,房子建議要找有無障礙空間規劃、單層戶數不要太多、管理良善的社區及環境,以及大眾交通便利,如捷運、公車、輕軌站附近,生活機能好的物件,現代人重視休閒生活品質,若鄰近公園綠地,未來出售時速度更快。地區翻轉  鳳山將成為新東區門戶鳳山武慶加盟店店長謝惠雯說明,鳳山區未來三大推動面向,第一就是「軍地釋出翻轉再生」,規劃推動衛武營特定休閒商業區開發,將過去籠罩神秘面紗的軍事基地,翻轉為發展「文創產業」的舞台,打造複合性文創及商業空間,提供藝文兼具觀光吸引力,打造鳳山成為文創休閒產業的新聚落。第二面向作法是「文化資源保存活化」,將運用都市計畫容積,調配至工協新村重劃後土地,市府將海軍明德訓練班( 原日本海軍無線電信所) 古蹟活化再利用,轉型為軍事觀光亮點。此外,也將導入校園師生與在地居民的創意與動能,透過都發局「大學生根」方案,媒合創意團隊與社區,從在地視角出發,發掘地方文化特色與價值,引入青年創意,轉化為社區營造新動能。第三項作法「軌道經濟加值開發」,表示鳳山地區未來的發展,不僅要將捷運黃線、鐵路地下化沿線加以都市縫合,也要推動「增額容積」與「輔導都市更新」。隨著高雄捷運橘線及縱貫鐵路地下化完工營運,帶來鳳山地區翻轉發展的大好機會,大鳳山及其周邊地區,將發展成為高雄都會核心的新東區門戶。  

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軌道建設加持 房市熱點瞄準林口龜山
2019-10-14
文 / 營銷企劃部 緊鄰雙北 台商回流最大受惠城市龜山萬壽加盟店店長李政德表示,龜山區有長庚醫院等豐沛醫療資源,及首屈一指的台塑長庚養生村,也奠定了本區發展「白色工業」的深厚基礎,讓本區成為名符其實的「長壽龜」。科技產業發達得龜山媲美竹科,擁有包含龜山工業區、林口工三、工四工業區及工五( 華亞科技園區) 廣達電腦、華亞科技、穩懋半導體等知名大企業總部落腳於本區等從傳統到現代科技產業,每年創造之產值佔全國總產值的8%。桃園市為台商回流最大受惠的城市之一,加上交通網絡完善,吸引就業人口及大台北地區民眾購屋。其中龜山長庚生活圈緊鄰雙北市,區內多醫護人員、華亞科工程師,購屋需求高,加上機場捷運等建設,使得價格持穩,房市熱度維持。龜山區總人口數162042 人,交通便利有中山高林口交流道,南崁交流道也鄰近北二高鶯歌交流道,離中正國際機場20 分鐘即可到達,未來更有捷運棕線。由於交通便利,加上龜山區住宅包含透天、公寓、電梯大樓、出租套房,滿足投資收租自住客戶需求。本區有陸光新城、千禧新城、明駝新城、貿商新城四大國宅,每坪平均單價介於15-17 萬,吸引很多自住需求的新北客戶前來洽詢選購。區內傳統公寓價格介於13-14 萬是首購族的首選,傳統透天大約1500-2000 萬為大宗產品。六都淨遷入人口,桃園市6 年連續稱霸,同時根據勞動部統計,近6 年以來桃園就業人口數增幅為6.7%,是六都之冠,跟著帶動居住需求。林口龜山生活圈 3大捷運站帶動商機林口龜山生活圈中的捷運A8 長庚醫院站,可說是機場捷運沿線最具機能性的一站,站體內有環球購物中心共構商場、福容飯店等利多,半小時內可直達台北車站,並近國道1 號、長庚醫院、華亞科技園區,就業人口多、自住剛性需求穩健,雖然現在價格來到3 字頭,還是頗受購屋人青睞。捷運A8 長庚醫院站是林口龜山生活圈3 大站中唯一擁有直達車的捷運站點,坐直達車往返台北車站、至雙北市區最快,且生活機能成熟、發展度高,但因A7 站與A9 站可供大型開發素地,吸引許多大型建商規模推案,擁有相當高的話題性,大台北輕移民大多到A7、A9 站買房,而到A8 站買房的比例相對低,其實若在意生活機能與採買便利性、通勤時間的輕移民,可多加考慮A8 站生活圈。 機場捷運A9 林口站傳統被認為是林口新市鎮所在,多年發展下來,生活機能已經漸趨成熟,加上與長庚醫院不遠,又是低密度開發,市容新穎、重劃區聚落完成,現階段已經有不少自用客戶轉進,長期來說頗具有發展性。機捷A7、A8、A9站各有特色,A7 站適合小資首購族,700~1100 萬元可買到含車位2~3 房,但生活機能發展可能需要10 年等待期;A8 站生活機能最完整,適合華亞、長庚醫院上班族群,大樓行情單價約25~32 萬元, 含車位2~3 房總價1000~1500 萬;A9 站生活環境最舒適宜人,適合退休族群或換屋族,一般中古大樓每坪20~30 萬元,新推建案約25~30 萬元,近捷運站有30~40 萬元行情。建商推案不斷  交通利多帶動另一波漲勢龜山萬壽加盟店店長李政德說明,日前桃園市長鄭文燦與新北市長侯友宜舉行第一次的「雙首長論壇」,會中計畫包括捷運三鶯線延伸到桃園市八德區、捷運萬大線與桃園市龜山區的捷運棕線串連、以及桃園鐵路地下化與新北段接軌等事項,這些重大交通建設及規劃將增加兩大城市居民的交流以及城鄉發展,新莊、八德、廻龍、龜山等區域的房地產市場可望跟著受惠。龜山區緊臨桃園區生活消費交通娛樂息息相關,鄭文燦市長硬體不餘遺力,小檜溪重劃區、中路重劃區、經國重劃區,建商建案不斷推出吸引許多的台北市、新北市的客戶到桃園市選購投資自住,龜山區又是與新北市交界的第一站,房價也較桃園鄰近的區域低吸引不少自住客遷入。目前桃園市的人口每年持續穩定增加,這證明大家看好桃園的發展潛力,等未來捷運交通建設完工後勢將帶動另一波漲勢。
善用ETF 配息,1 年加薪2 次! 除了避險,還能省稅
2019-10-14
文 / 吳鈺 每年的6~9月,就是台股的除權息旺季。不少股民趁機都在此時節,收穫股利滿滿。光是2019年,台灣股市的上市櫃股票就發放高達1.43兆元的現金股利。各位讀者也可以不必羨慕,現在就可以開始投資股票。但是股票這麼多,該怎麼挑一檔適合自己的股票呢?又有什麼股票是風險較低,又不用花太多時間盯盤?問題的解答,也許就藏在ETF 裡。ETF 是什麼? ETF 是縮寫,全名是Exchange TradedFund,中文稱作「指數股票型基金」,或「交易所買賣基金」,意指能夠在股票交易所買賣的指數型基金。俗話說的好:「雞蛋不要放在同一個籃子裡」。指數型基金,其實就是為了解決風險過於集中的困局。透過購入一籃子的標的(可能包括股票、債券、外幣…等等眾多種類的投資商品),以達到分散風險的目的。根據股市公開資訊觀測站的資料,截至2019 年7月為止,台灣現有發行的ETF 高達133 檔。其中包括了各種連結標的,例如追蹤台灣50 指數、中國大陸深証指數、香港恆生指數,以及美國NASDAQ 指數…等等的ETF。但不可諱言,投資一定有風險。投資ETF 最大的風險,在於流動性。當ETF 交易量小於一定規模,就會面臨下市。不過也不用太過擔心,只要不是挑選太小眾的ETF,實際上都是相對安全的。最大ETF台灣50談到ETF,肯定避不開台灣50(0050),它的全名其實是「元大寶來台灣卓越50 指數股票型基金」,顧名思義,連結的標的是台灣50 指數。簡單理解,就是基金公司募集投資人的資金,用以購買台灣市值前50大公司的股票。因為購買50 檔公司股票,台灣50 在穩定性及分散風險上,也會優於單一個股。可以說,如果台灣50 倒了,那基本上台股也岌岌可危。許多人會覺得投資股票,績效要達到5% 以上十分困難。但實際上,我們若回測台灣50 過去10 年績效(統計期間自2009 年1 月3 日~ 2019 年1 月3 日,採單筆投入100 萬元計算),年化報酬率竟高達12.49% !就連定期定額每月投入,年化報酬率也達到了6.96%。這數字其實已經贏過了非常多的投資商品,如果以年化報酬12.49 計算,資產翻倍只需要5.76 年。台灣50年領2次股利台灣50 每年會有兩次評價資產價值,分別是在每年的6 月,以及12 月,通常12 月份的配息較高。評價資產價值完成後,大約1 個月後就會除息,將收益分配予投資人。台灣50 的配息紀錄,一直都算穩定。今年7 月28 日剛剛除息,每股配息0.85 元。若以2018 年2 次配息加總來看,配息也達到2.9 元。相當於持有一檔0050,當年可以領2,900 元股利。截至2019 年7 月為止,台灣50 的平均現金股利為1.81元。即便計算2005 年上市至今,配息也僅有1 次低於1 元的紀錄。相較其他上市公司多數每年僅1 次配息,每年配息2 次又穩定的0050 更能讓資金靈活運用。善用ETF抵稅 證交稅僅為一般股票3成除了分散投資風險之外,由於台灣50 是ETF,在賣出時還能省一筆稅。ETF 證交稅為0.1%,僅為股票的3 分之1。如果以2019 年8 月5 日收盤價80.15 元計算,賣出1 張0050 只需要繳納80.15 元稅金。如果同樣以80.15 元賣出一檔個股,則需要繳納240.45 元的稅金。當資產龐大時,不免稀釋了利潤。台灣50 屬於ETF,所以與一般股票一樣,可以直接在證券交易所進行買賣。正因為如此,台灣50 比照其他股票,適用107 年度的稅改新制抵稅。較為特別的是,台灣50發放的股息,並非均來自於「台灣50 指數」所追蹤公司之股利所得。其中又包含了其他的所得類別,例如:租賃所得、海外財產交易所得…等等。「租賃所得」就是所謂的借券收入;而「海外財產交易所得」則不用納入課稅,要先扣掉才納入公司股利計算。如果以107 年度「合併」課稅方式計算(可抵税比率8.5%,扣抵上限8 萬元),換算下來,如果當年領的配息在約94 萬元以內,都可有機會免稅。如果全部持有台灣50,以2018 年的現金殖利率3.55%計算,約持有2,647 萬8,873 元以上的台灣50 股票,以「合併方式課稅」才有機會繳納稅金。 快速結論1. 若是投資新手又擔心風險,建議可以從ETF入門。2. 懶人投資法──台灣50,回測長期年化報酬率達12.49%,資產翻倍只需要5.76年。3. 善用ETF抵稅,證交稅僅為個股的3分之1。  
為貓孩打造無障礙空間 人貓和樂共居暢行無阻
2019-10-14
圖 . 文 / 漂亮家居雜誌(圖片提供_寬象空間設計) 20坪、2+1房2廳2衛、2人+1貓。空間格局:玄關、客廳、餐廳、廚房、和室、主臥、小孩房、衛浴×2。主要建材:鋼刷實木皮、樺木、鐵件、玻璃 一個空間是否有可能同時為主人與貓孩子設想周到呢?翻轉以人為思考本位的慣性,屋主與寬象空間設計設計師設計師決定為寵物的生活場域提升友善度,嘗試讓人貓共居的空間能有相互獨立之處,卻又不失親密感。以冷色調搭配局部跳色,鐵件與木紋的拼接,實現北歐mix輕工業風的居家混搭風格。 在20坪的新成屋空間中,原本具有2+1房的格局,雖然使用空間充裕,隔間的方式卻阻斷了日光進入空間的路線。設計師為了讓自然光重新回到室內,決定將其中一間房改造成具有多功能用途的和室,讓可運用的空間維持2+1房,和室中保留了大片的窗戶,成功使室內獲得充足的採光。為了增加收納功能, 設計師架高了和室的地板,地板下方藏有櫃體可以容納物件。當有朋友前來玩耍過夜時,和室搖身一變成為客房,牆邊有床頭櫃的設計,平時能將枕頭、棉被等寢具收納於內。為了回應空間穿透感的需求,和室的門片改以隱藏式設計,可以收進壁面,並且以噴砂玻璃兩全開放性與隱私性的需求。在玄關的畸零空間,設計師在邊櫃底部輕巧的嵌入鐵架,不僅新增了傘架的功能,材質也與空間中的鐵件相互呼應。由於原屋況屬於公區域較小,私區域較大的設定,但公區域需要融合較多的生活機能,導致動線變化度低,產生壓迫感,因此設計師決定讓壁面設計具有延伸感,例如將不同區域的門片改為暗門設計,避免視線產生過多的切割感。協調人與貓共生場域,放大貼心思維設計師提到,在完成設計後,最令屋主感到驚豔的便是空間中給予貓孩的貼心設計。比起屋主的期待,設計師自主將思維的規格提高,不僅花時間收集資料,研究貓的活動習性,甚至在設計貓走道時,將貓體工學併入考慮,因此無論是攀爬的階梯,或者貓跳台的跳躍動線及高度,都經過縝密的計算。因應貓喜歡隱蔽性空間的天性,在沙發旁設計了貓窩,讓貓孩躲起來時,也離主人生活休憩的場域不遠。貓窩與貓跳台連接成一體,延伸橫跨沙發兩側,跳台層板同時具有收納功能,可以放置一些書籍或者擺飾品。於主臥房門設計了貓洞,毛小孩因此得以自如進出臥房與客廳。而沙發背牆與電視牆的壁面材質選擇了美耐板,耐刮耐抓特性,讓主人與貓雙雙感到安心,自在活動。 01 格局 輕微更動,空間視覺大大延伸將地板墊高打造成和室,並且做了可收進壁面,與收納櫃合為一體的玻璃拉門,不僅使空間變的寬闊,豐沛的採光讓室內重新被賦予活力。墊高的和室讓長型的空間具有視覺落點的高低落差,增加了層次感。 02 線條 精簡天花線條,製造空間無縫錯覺無接縫美學亦能展現於空間中,線條的表現影響著空間的錯視感,設計師將個別區域的天花板的線條精簡為單一線條,彷彿畫透視圖一般,引導視覺延伸至末端,同樣具有放大空間感的效果。 03 色彩 暖灰鐵件輔以淺色木紋,展現鐵漢柔情雖然空間中多有鐵件元素,並且以冷灰色調為主,但設計師挑選了偏暖的灰色,與淺色木紋結合,舒緩鐵與灰的冷峻感。餐桌燈具與小孩房的天藍色跳色處理,更是為空間添加了清新的氣息,在色彩計畫上也呼應了混搭的風格。 04 材質 開放性貓孩活動空間,耐抓耐刮為首要條件以美耐板做為大面積主要材質,易於維護及耐刮的特性,是對於屋主與貓孩的貼心。沙發背牆與電視牆選用兩種不同紋理的美耐板,兼顧實用性,同時豐富空間紋理表情。
荒野走出新生命  冒險教育課磨出領導力
2019-10-14
文 / 許秩維 (中央社記者) 圖 / 謝智謀提供 冒險教育專家謝智謀說,大自然有一股療癒的力量。在登山的過程中,學生學著領導、合作,開始被信任、被支持,也從中獲得自信。 孩子都是爸媽心頭寶,但有時保護過度卻可能養出媽寶,缺乏獨立自主和挫折容忍力。臺灣師範大學教授謝智謀將冒險教育帶進台灣教育界,走出學校圍牆,藉由做中學來引導學生,跨出勇敢探索自我的那一步。謝智謀是知名的冒險教育專家,曾獲美國體驗教育學會頒發「實踐家獎」,成為該獎設立30 多年來首位非美籍得獎人士,去年更獲教育部頒發師鐸獎肯定。不過,他的人生歷程並不順遂,一路走來飽受挫折,但這些打擊卻讓他更能體會受挫或弱勢學生的心情,也更致力推動冒險教育。經歷家暴、幫派與憂鬱 流氓教授療癒孩子的傷謝智謀在家暴中成長,在那個年代,打小孩被認為是正常的事,不僅被踢、被踹,他還曾被父親吊在屋梁上打。四歲時為了躲避家暴,他曾一個人跑去山上躲了四天三夜,大自然的懷抱讓他暫時逃離痛苦,也因此對山產生特殊感情。10 歲時,家裡從新竹山區搬到桃園市區,讓原本在山裡長大的謝智謀相當不適應。升上國中後,不喜歡念書的他,經常蹺家逃學,到處玩樂,國二那年一度中輟,還跑回原住民部落住了幾個月,之後又再度轉學,後來憑著聰明才智考上成功高中。但不愛念書的他,始終無法從課業中獲取成就感,沒多久又恢復蹺課打混的生活,甚至開始混幫派,到處械鬥砍殺。謝智謀坦言,從領導和指揮兄弟中,讓他感受到自己被需要,覺得自己的生命有價值,不過後來也因打架這些偏差行為而被成功高中退學,轉到桃園高中。到了桃園高中後,謝智謀遭遇人生第一個重挫。有一次偷機車被抓到,他被警察銬上手銬,眾目睽睽下被帶走,街上那種辱罵和鄙視的眼神,讓他感到很羞愧,在調查過程中還被警察刑求,後來被判保護管束,必須接受感化教育。這段飽受屈辱的過程也成為他生命中的一次重擊。為了證明自己,謝智謀回到學校後開始發憤念書,最後考上國立臺灣師範大學體育系。謝智謀表示,大學時期他表現很風光,為的是得到別人的肯定,一旦沒有掌聲就會感到痛苦空虛。大學畢業後工作了一段時間,謝智謀決定辭掉工作,陪著當時的女友到美國念書。沒想到,後來女友卻另結新歡,而在台灣的爸爸又住院,他必須四處打工賺錢,還曾累到胃出血,在這樣多重打擊下,他罹患憂鬱症,一度想輕生,直到因為接觸到基督教,幫助他找到自己的定位,才重新站起來。 在美國拿到博士學位後,謝智謀回到台灣的大專任教,也因為自己過去的經驗,因此將他在美國的研究領域─戶外體驗、冒險教育和冒險治療引進台灣。為了幫助曾受創傷的孩子,謝智謀也和許多民間團體合作,在社工、心理諮商等人員陪同下,帶領曾受性侵害、家暴的孩子去山野活動。謝智謀說,大自然有一股療癒的力量。在登山的過程中,他們學著領導、合作,開始被信任、被支持,也從中獲得自信,能幫助他們重新看待過去的傷痛。謝智謀第一次帶被性侵少女去登山時,剛開始她們都斜眼看他,因為她們內心非常痛恨男人,其中一位原民少女每天都抽兩包菸,連自己的原住民名字都喊不出,也不願多談那段傷痛。但在21 天課程中,「改變確實在發生」,最後活動結束前,少女回頭向山大聲喊出自己的名字,他知道「療癒已經開始」,之後少女開始戒菸,也回學校念書,還立志要當戶外指導員。 不是在教室裡才叫學習 缺真實經驗難適應環境 謝智謀回到台灣任教後,他觀察到過動學生增加、中輟生面臨學習困境等問題。他指出,以前的人大都走路上學,經常接觸大自然,但現在學生的體育課、戶外活動等動覺學習較缺乏,部分孩子的需求無法被滿足時,就可能變成過動,當孩子離戶外越來越遠,不只體能會下降,也欠缺適應環境的能力。另外,中輟生最大困境就是不適合坐在位子上學習,適合動手做,但學校課程只會讓這些學生越來越抗拒。「不是坐在教室位子上才叫學習」,謝智謀認為,真實經驗對學習很有價值,尤其現在網路發達,在虛擬世界中都是用認知去想像,但想像跟實踐還是有落差,因此他希望透過冒險教育,幫助學生建構認知情緒、行動實踐力和反思能力。和一般課程不同,謝智謀的課沒有考試,一到週末就帶著學生往戶外跑,包括登山攀岩、溯溪、划獨木舟等活動,剛開始不少學生會因為潮濕、蚊蟲等問題而感到煩躁不舒服。「人在失衡狀況下,會找到存活的方式」,謝智謀表示,許多人在日常生活中遇到困難或不如意都會選擇逃避,但沒得選擇時就只能改變自己,如此一來就會讓舒適圈變大。他還在課程中創造許多「不可避免的成功」,例如學生成功划完獨木舟、成功搭起帳棚,都能從中獲得成就感, 不像一般學習場域必須得面臨許多「不可避免的失敗」。透過討論引導溝通思辨輪流領導學習做決策在冒險教育課程中,謝智謀還導入主題式學習,例如安排登山活動時,會先讓學生思考應該帶什麼東西、行李如何打包,再藉由討論引導找出最適合的方式,例如帶生肉容易腐壞、晚上要用的東西應該放最下層等,培養學生的思辨、邏輯、決策和溝通能力,而不是直接告訴學生該怎麼做。為培養學生的領導能力,課程中也會安排「一日領隊」,由學生輪流擔任領導者,負責決定幾點起床、走多久、走什麼路線,可以自己下決策,或集思廣益後再決定。當天活動結束後,謝智謀會引導大家反思,例如為何無法在預定時間抵達目的地,可能是因為太晚出發,讓學生知道每個決策都可能影響結果,其他學員也可給予正向回饋或建議,這些寶貴經驗都是透過做中學得來的。謝智謀提到,冒險教育強調合作而非競爭,即使要競爭也是跟自己競爭,在過程中還要學會表達自己的感受,例如不舒服時一定要告訴伙伴,這不是示弱,而是讓別人知道該怎麼幫助你,許多孩子都在過程中學會分享和分擔,而從大自然中獲得療癒的孩子們,也更懂得珍惜保護生態環境。 冒險不一定等於危險 專業訓練讓家長放手投入冒險教育多年,謝智謀經常帶學生上山下海,曾到美國阿拉斯加划獨木舟、到紐西蘭單車環島、攀登喜馬拉雅山島峰、非洲第一高峰吉力馬札羅山等,這些任務都有一定難度,要如何做好風險管理,並讓學生父母放心,這也是一大課題。謝智謀表示,剛開始推動冒險教育時,家長們都覺得很陌生,因此每學期他都會辦成果發表會,邀請家長參加,讓家長看到孩子參與這些活動後的改變,他也會到中小學演講或舉辦家長座談會,讓家長認識冒險教育的內涵,從有意願者開始參與,等到成效出來後,其他家長慢慢就能接受。「為了讓家長安心,專業團隊是必要的」,謝智謀會邀相關領域專家組成團隊,提供專業知識和技術,例如舉辦登山活動,就會安排行前說明會,團隊會分享如何蒐集天氣資料、如何使用登山杖、如何從雷聲判斷距離自己有多遠,透過完善準備讓家長信任,他們才願意把孩子交給團隊。十二年國教新課綱也納入戶外教育,並列為校訂課程。謝智謀認為,要推動戶外教育,教師的專業很重要,即使是攀登難度較低的七星山,上坡下坡怎麼走、水怎麼喝、衣服怎麼穿都是學問,一個小山就可能需要四到五種戶外專業知識和技術,因此教師必須精進相關專業和強化實務經驗。除了帶學生參與戶外活動,謝智謀認為,學習的方法也要改變,不能像過去一樣還是死記知識,必須要讓教育跟生活情境結合,並加以活用,當學生的實際體驗越多,才越能理解所學的東西,而教師不能只是告訴學生該怎麼做,而是要引導學生從真實經驗中去思考問題。「不要把孩子養成溫室裡的花朵」,謝智謀坦言,任教後接觸許多學生,發現教育現場太崇尚記憶知識和分數,導致孩子們缺乏真實經驗,失去和大自然接觸的機會,適應外在環境變化的能力也被削弱,他也希望家長能夠學會放手,讓孩子有更多探索自己和探索世界的機會。( 文章經《全球中央》授權使用)  
歷史古都新商機 基隆注入新活力
2019-09-12
文 / 營銷企劃部 台北居大不易 基隆房市大躍進基隆仁愛加盟店店長劉德鳳表示,基隆市以基隆港為中心,依山傍海向周邊延伸,是北台灣重要的航運樞紐,除了貨運、軍事需求,近年觀光郵輪也頻繁停靠,帶來豐沛的商機。新車站的啟用,將幾十年來未曾改變的基隆重新締造一個新里程。車站啟用後,打通忠一路與中山一路讓前後站貫通、舊車站站體即將拆除設立基隆城際轉運中心、東岸停車場的商場化、客運大樓的擴建,使基隆成為郵輪中心,總總的建設,讓基隆邁向優質的都市。火車站附近商圈孝二路至孝四路間,報關行林立,因為是早期發展的區域,較缺乏大樓案件,普遍為公寓式建築單價約在13~18 萬/ 坪之間。仁愛市場廟口商圈,此區域為外地人對基隆最熟悉的地方,由於鄰接仁愛傳統市場及全省聞名的基隆廟口,商業活動興盛亦是基隆最貴店面愛三路之所在,區域內電梯大樓單價約在25~30 萬/ 坪。海科館特區是新興地帶,更是眾多建商兵家必爭之地,以八斗子漁港一帶為中心,由濱海公路往南延伸至新豐街、調和街、深溪路等路段,有好幾個數百戶到上千戶的大樓社區,新豐街與深溪路是這一帶主要商圈,生活機能完善。推案熱區 房市發展不容小覷沿著愛三路向前走到基隆豪宅區--- 田寮河兩岸,由於橫跨信一路、仁一路及田寮河,造就近80 公尺的二岸建築大棟距,再加以河岸風光,夜景亦是迷人,讓去年預售工地「璽悅」能在一星期內完銷創造佳績,最近該建案轉售開價約在42 萬/ 坪;同樣在河岸旁,中古屋以世紀首席最負盛名,近期成交價已破39 萬/ 坪的大關,邁向40 萬/ 坪挺進,25 層樓的建物,僅稀有148 席,彌足珍貴。在二豪宅建築間就屬信義市場旁的信義君悅及柏悅府,社區質感較高,房價6 年來已經由預售的24萬/ 坪來到36 萬/ 坪,漲幅極大。 由於市區可建築的基地愈加稀少,再加上交通及公共建設大量更新改造,吸引著廠商進駐,從東岸商場到World Gym 健身俱樂部的設立,無疑地,帶動整體大商圈的繁榮與進步。基隆房屋市場盤整多年,去年在多家指標建商的進駐推案下,一改低迷走勢展現多頭的氣勢。重量級建商紛紛開始押寶基隆房市,使得基隆成為今年全台熱門的推案區域之一,其中包括興富發、麗寶、愛山林、國揚、達麗及白天鵝等知名建商,在基隆陸續加碼推出新案。 交通串聯 築巢夢想的起跑點基隆仁愛加盟店店長劉德鳳補充,基隆是一個歷史的古都,以海運聞名,陸運也同樣發達,基隆火車站是台鐵縱貫鐵路的起點。市政府周邊鄰近基隆港的傳統市區幾乎是基隆市的代表,全市最高的華冠大樓和長榮桂冠酒店都在中正區,旅館、影城等商業活動集中,也鄰近著名的仁愛區廟口夜市商圈、東岸停車場和海洋廣場。前瞻基礎建設計畫中,也規劃興建與台鐵共用軌道的Tram-train 輕軌系統,由基隆直達南港車站,加上未來能串連台北捷運民生汐止線,交通可望更便利,將引進更豐沛的人潮與錢潮。中正區可說是基隆市的核心地帶,包含了基隆港東岸,也向東北延伸到濱海,基隆市政府、文化中心、國立海洋科技博物館、國立台灣海洋大學、台灣造船基隆廠、和平島、八斗子漁港、正濱漁港都在這個行政區,不僅是基隆的行政中樞、工商重鎮,也是重要的文教區。背山面海的海科館特區更是近年新興的發展重點地帶;這幾年才開幕的海科館是國內唯一以海洋科技為主題的博物館,結合八斗子漁港的環境資源,沿海地帶為潮境公園,未來還規劃擴增海生館,台鐵深澳支線已配合海科館開幕而復駛,可由此通往瑞芳站。八斗子今年起也多了觀光遊憩用途的深澳線鐵道自行車,這些優勢都讓基隆的房地產市場注入一股新活力。基隆的發展雖沒有隨著時間而演繹出繁榮的盛世,但近年的快速成長,對多數小家庭而言,築巢的夢想有機會從台灣頭成為起跑點。
可以調整租金嗎?
2019-09-12
文 / 鍾運凱 案例:老王出租房屋一間給小陳,每月租金3 萬元,租期至107 年6 月31 日止,但租期屆滿後小陳卻沒搬家,還繼續繳房租,老王也繼續收租金。到了108 年8 月,小陳在網路上看到有關租賃法律的文章才知道,原來土地法第97 條有規定租金上限,經過計算,他發現租金3 萬過高,於是要求房東老王調降租金,老王卻不以為然。試問:小陳可否訴請法院降低租金?小陳為了減少房租的壓力,找同事來一起住,分攤房租壓力。老王發現後,主張小陳違反租約,多一個人要多繳1.5 萬元。小陳認為既然自己已經租下房屋,要找誰來住應該是他的自由,房東無權過問。試問:老王有權調漲房租嗎? 解析:一、租金有沒有上限?土地法97 條規定:「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10 為限。約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減定之。」然而租賃住宅市場發展及管理條例第6 條規定:「租賃住宅之租金,由出租人與承租人約定,不適用土地法第97 條規定。」小陳向老王租屋居住,屬於「租賃住宅」,應優先適用租賃住宅市場發展及管理條例,不適用土地法第97條,即使租金過高也不能要求降低。 二、民法的租金調整本題租約到期後,小陳繼續居住,老王繼續收租,依民法第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」而民法第442條:「租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。」依前述法條,小陳的租約自107年6 月31 日後就變成不定期租約,如果小陳能證明該租屋自107 年6月31 日到現在,其價值有顯著降低的情形,就可以依民法第442 條聲請法院裁定降低租金。至於降低的標準,可參考最高法院81 年台上字第3062 號判決:「租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價,故法院於依民法第442 條之規定,調整不動產租賃之租金時,除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形,暨與鄰地租金為比較外,更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益,與應調整之租金數額是否平衡。」三、租屋的轉租或轉借首先要判斷,小陳將租屋提供他人居住是「有償」或「無償」,也就是該他人使用房屋是否有支付對價,如果是有償屬於「轉租」,若是無償則是「轉借」。法律沒有明文禁止房客轉借他人使用,只要沒有特約禁止,且在合理範圍內不違反建物用途,轉借是不違約的。但轉租就不同了。租賃住宅市場發展及管理條例第3 條定義轉租:「指承租租賃住宅,以其全部或一部租與他人居住使用,他人支付租金之租賃行為。」第9條:「轉租人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部。轉租人簽訂轉租契約時,應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件,並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租人應於簽訂轉租契約後30 日內,以書面通知出租人。」承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人,依同條例第10 條,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償,但出租人必須在終止租約前30 日,檢附相關事證,以書面通知承租人。小陳找同事來居住,是有分攤租金的,等於是有償的轉租行為,在老王沒有書面同意的情況下,小陳已構成違約,老王有權終止租約。四、 結論本題租金雖然過高,但依照租賃住宅市場發展及管理條例第6 條規定,小陳不能主張土地法第97 條減少租金,但如果房價有明顯降低的情形,小陳可以依民法第442 條請求法院裁定降低租金。小陳找同事來住會構成違約,依前述租賃住宅市場發展及管理條例第10 條,老王有權提前終止租約,但除非雙方在租約上另有特別約定,例如多一人居住租金增加若干元,否則房東無權片面調漲租金。假若在租約變成不定期租約之後,有不動產價值上升的情形,房東老王始可依前述民法第442 條規定調漲租金。老王可以與小陳商議,如果不同意調漲租金則行使終止權,看小陳是否接受調漲,或雙方議定調漲的幅度。  
陸客自由行禁令發酵 觀光產業吹寒流 恐賣壓加劇?!
2019-09-12
文 / 王人群 自2008年起開放陸客來台後,陸客參訪數量逐年以爆炸式成長,國內旅館業、觀光業及名勝處無不受惠,除旅遊業者及投資者紛紛將資金挹注於不動產內,甚有養老村之投資案進行,休閒不動產一片看好,但就在2016年政黨輪替後,一切風向改變。2016 年後,雖外籍旅客來台旅遊人次逐年增加,但團體行陸客數量明顯減少,對於部分以團客為主要收入來源之旅館有相當大之衝擊,2017 年開始有旅館拋售潮之出現。另外一方面,即便團客減少,自由行陸客仍處於成長情形,但對於幾乎是所有外籍旅客都一定會造訪的台北市及在地旅館業者,卻未有明顯的影響。中國近年內部發生P2P 借貸風暴使內部金融風險加劇,對外又得面對美國之關稅貿易戰與一帶一路願景下之眾多錢坑,中國對於安內攘外之力道及態度更為強硬,在香港反送中持續發酵之際,中國於7 月尾聲突發公告,自8 月起暫停47 個城市中國居民赴台個人遊的簽證核發,該公告視為2016 年政黨輪替陸客團大減後,對於國內觀光業之另一波衝擊。禁令讓觀光業迎來下半年景氣寒冬並衝擊各行各業中國文化和旅遊部官網於2019 年7 月31 日無預警公告,鑑於當前兩岸關係,自8 月1 日起暫停申請及核發赴台灣自由行通行證,而47 個開放來台自由行的省市都將停發,為中國政府首度針對來台自由行祭出限縮手段。在祭出禁令前,根據交通部觀光局統計,2019 年上半年陸客來台人數達167 萬人次,較去年同期成長近3 成,而禁令生效後,預期自由行來台人次將明顯下降,而團客數量亦將持續限縮,衝擊國內觀光業者。不同於先前團客數量控制,造成部分陸客團一條龍旅遊服務之旅行社、遊覽車業者之營收衝擊,陸客自由行逐年成長,對於一般零售業、首都之平價旅館及計程車包車業者來說,並無明顯之影響,但在禁令生效後,可預見各行各業之影響,根據學者預估,全台將面臨百億元之觀光外匯損失。 全台旅館待售量暴增 下半年拋售潮恐加劇旅遊業在歷經國民黨執政8 年之榮景後,2016 年因陸客團限縮之因素,衝擊台北地區以外之觀光業者,2017 年來旅館拋售潮即湧現,自由行禁令祭出,使得業者及投資者紛紛看衰欲撤出市場。根據業者統計,目前全台於網路上待售之旅館高達200 餘間,較去年成長近1 倍,其中又以台中、高雄及花連地區為主,在住房率持續下探,營收無法持續負擔營運成本後,未來半年拋售潮恐加劇。金融機構趨向保守 難以融資影響買賣另外金融機構對於飯店業融資,及以旅館不動產作為擔保之貸款承作,更趨向保守。部分銀行在景氣轉向後,採飯店業之總額管制,壓低對飯店產業授信餘額,放款餘額占總授信比重越來越低,授信餘額只減不增。而部分銀行則視經營者之經營能力及其背後股東結構,如股東實力堅強、有集團背景,或是連鎖系統、品牌強,較有可能評估放款;如客源以陸客為主的,則盡量不評估考量,顯見金融機構業者對於旅館不動產及其相關放款之看法趨於保守。台政府:秋冬國民旅遊補助祭出因應中國旅客數銳減對於國內觀光業之衝擊,交通部祭出新台幣36 億元國旅補助,行政院長蘇貞昌宣布自9 月1 日上路。交通部預估將帶動768 萬人次出遊,直接及間接觀光效益約256 億元。根據交通部觀光局規劃,「國旅秋冬遊獎勵方案」有4 大方案,第一是團體旅遊優惠,方案二是自由行旅客住宿優惠,方案三是觀光遊樂業入園優惠,方案四則為公協會辦理觀光活動優惠,相關辦法將於8 月底核定確認。結論面臨市場帶來之衝擊,近期已有部分遊覽車業者,調整目標市場客群,轉型承接日韓團客,補足中客流失之業務,業者透過自我檢視並優化經營體質,或增加業務之多元性,以降低損失。旅館及休閒不動產價格也經歷了相當之資產價格膨脹階段,若出現市場供過於求之情形,相信市場價格必將做出修正。  
拾起課本的歲月
2019-09-12
文 / 郭騰尹 在杭州的錢塘江邊上的酒店開了二天會,第三天有安排一天的旅遊,這次的會議主要的成員是來自各地的課程義工,有四十多人,人員來自大連、昆明、北京、青島、深圳、廣州、鄭州等城市,也有來自台灣的,一年一度的聚會,大家很是期待,就像過年團圓一樣。第三天的旅遊,我請杭州分公司的同仁來規劃,目的地是近郊的紹興,紹興是歷史名城,沈園是南宋詩人陸游與唐婉愛情故事的發生地,「釵頭鳳」這首詞大家都應該有印,晚上我們就安排在沈園的庭園欣賞這齣越劇。紹興文風鼎盛,王羲之的蘭亭在此,民初文人蔡元培及魯迅的故居也在此,鑑湖女俠秋瑾也是紹興人。走在水鄉巷弄間,不論是信步漫遊或是乘坐烏蓬船,你都會感覺這是一座很慢的城市,有著濃濃的閒情逸緻!魯迅是大陸耳熟能詳的作家,不過因為政治立場上的不同,在台灣的基礎教育並沒有談論其為人作風,也沒有在課本上收錄其文章。而「從百草園到三味書屋」一文,是大陸學生時代都會讀過的課文,這百草園與三味書屋都是紹興魯迅故里中最知名的景點,導遊們在解說時也會提及這篇課本,談論這篇短文的時空背景,對第一次來紹興的遊客而言,這裡可以喚醒許多孩童時候的回憶。我們旅行團一行四十多人按著導遊的引導,在魯迅的故宅看著一進進廳堂與院落的故事,也真的從三味書屋走到了百草園,百草園是一大塊的空地,上面種了菜,它更像是個大戶人家的菜園子。這時我們杭州分公司的總經理做了一件讓人驚喜的事,他從提袋裡拿出了預先準備好的語文課本( 台灣是國語課本),每個人一本,書本上有每個人的名字,名字的寫體就像是小學生的字跡一樣。待每個人都拿到自己的課本後,翻開第一頁就是「從百草園到三味書屋」的課文,我們齊聲朗誦這篇文章,想像魯迅所經歷的心情和他所看到的世界。我們的聲音吸引了許多遊客的圍觀,待聽清楚後,都拿出手機來拍,我們成為魯迅故里中最特別的風景。雖然來自台灣,對文革的情感不深,但看到大家快樂的朗讀,每個人的天真笑容是如此的珍貴,真要感謝杭州分公司總經理的用心規劃,書本上每一個人的姓名也是公司同仁用左手寫,為了讓這本課本更接近那個年代時候的我們。在這裡我們拿著課本又拍了許多的照片,有人用斑爛的牆壁當佈景,時而低頭讀書,時而閤起書本低頭不語,也有人在樹下抱著書看著遠方,近一百年前魯迅走過的路就在我們腳下,我們不知道魯迅後來從三味書屋又走向了何方,但是對四十多位的好朋友而言,我們知道只要用點心,我們都可以讓一件平凡的事走到人的心裡,而且停駐長久,多年沉吟難忘。若有緣再回此地,當除了再唸魯迅的文章之外,也可續唸這篇短文,那一刻,我們依舊會是百草園裡最美麗的風景。  
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