鹿港鎮 台灣水龍頭故鄉變身 首座田園化生產聚落即將啟動
2019-12-12
文 / 營銷企劃部 人口逆勢成長 鹿港房市自成一格鹿港鹿東加盟店店長施隆雄表示,據內政部統計顯示,彰化縣近六年外移遷出人口高達15,883 人,人口流失程度居全台之首,多區人口長期呈現負成長趨勢,唯濱海偏鄉,包括伸港、和美、鹿港等區,人口分別逆勢成長1106 人、676 人、1250 人。中美貿易戰持續,台商回流,彰濱工業區工作機會增多,帶動涵蓋大半工業區的鹿港鎮人口成長。以往鹿港鎮房市自成一格,少有外地客移入,但隨著近年人口持續增加,加上在地傳統產業老闆多,強大購買力支撐房市發展,現在鹿港購屋族多是公司中階主管。素有「台灣水龍頭故鄉」的彰化鹿港頂番婆水五金產業聚落,當地未登記工廠林立,為解決農、工混雜亂象,全國首座田園化生產聚落示範區邁出第一步,已被視為解套良方。彰化縣政府於108 年8 月27 日公告「擬定彰化水五金田園生產聚落特定區計畫」案計畫範圍圖,本計畫緣於鹿港鎮頂番婆地區經40年之發展,群聚中小型水五金產業鏈,生產高品質水五金行銷全世界,年產值高達500 億。整體水五金產業鏈之廠家多數坐落於非都市土地農牧用地,為使土地合法利用並促進產業發展,經過多年討論研議後於頂番婆地區擬定特定區計畫,劃設約720 公頃土地作為水五金田園生產聚落。老街房市超搶手 想租店面看緣份鹿港鹿東加盟店店長施隆雄指出,鹿港是台灣最早期開發的城鎮,區內保留大量的歷史建築成為小鎮觀光資產,形成重要觀光資源。近30 年來公部門資源不斷挹注於古蹟維護及興建公共設施,大力行銷鹿港觀光,小鎮從逐漸凋零慢慢轉變成現今台灣的熱門旅遊景點。都市計畫內老街區觀光人潮帶來源源不絕的商機,促進飲食及零售業蓬勃發展,在一位難求情況下推升租金及房地價格不斷上漲,天后宮商圈中山路路段土地每坪已高達百萬以上。都市計畫內住宅及商業區用地已高度使用,可供開發之素地案源稀少,在購屋需求大於供給量及金融市場處於低利率環境下,鹿港鎮整體房地價格支撐強勁, 以都市計畫內主力產品四樓透天新屋為例,價格介於1000 萬~3000 多萬,都市計畫外零星甲乙種建築用地開發之透天建案價格亦逐年攀升,今年來價格已經達到800萬~1000 多萬。鹿港天后宮創建至今已400 多年,鹿港老街人潮眾多,形成觀光商圈,老街每月舉辦活動,也規劃徒步區與停車場等公共設施,近年持續吸引大批觀光客,目前區域店面的空置率很低,想等店面釋出還得看緣份。台灣好行鹿港線自推出起, 一直受到各地遊客的喜愛,每年搭乘人數均穩定成長,單是2018 年,總搭乘人次已突破12萬人次。為了充分傳達鹿港的意象,並且讓遊客可以更直接的了解到鹿港的特色,政府於今年自6月6日起正式更名為鹿港祈福線。古蹟林立 再造鹿港歷史鹿港天后宮位於鹿港鎮玉順里中山路,與鹿港龍山寺、鹿港文祠並列鹿港三大古蹟,每年的農曆3月23 日媽祖聖誕,總是吸引大批香客湧入參拜,廟前的香客大樓,是提供進香團或遊客住宿的所在。彰化縣政府於105 年至107 年皆辦理縣內歷史古蹟林立的老街補助計畫,107 年特為鹿港地區老屋打造專屬修繕活化補助方案,也獲文化部核定的「千帆入港- 再造鹿港歷史現場」計畫。再造鹿港歷史現場計畫,包括南門戶再造計畫、福興穀倉歷史場景再造、打造文開書院漢學中心、台鐵鐵道車站歷史環境景觀再現、和興派出所宿舍修繕再利用。此外,還包含老屋再生部分,涵蓋老屋修繕活化、國寶工務店計畫和產業進駐老屋媒合平台。補助項目主要包含「小型修繕類」和「文化經營類」,其中修繕補助每案最高達60 萬元,如同意修繕後無償提供給文化局使用五年者,最高可補助90 萬元;文化經營類每案則可補助老屋月租金最高5,000 元。期望透過補助老屋修繕經費及經營所需租金,帶動鹿港老屋保存活化的風潮,再現鹿港原味的街景風貌。

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租房子可以遷入戶籍嗎?
2019-12-12
文 / 鍾運凱 案例:小真是單親媽媽,育有一子剛滿月。小真向老王承租一間公寓,租賃契約書上訂有一條:「乙方(承租人)不得遷入戶籍。」小真當時不以為意,便簽下租賃契約。搬家後不久,小真才知道租屋所在的市政府有發放育兒津貼,但條件是必須設籍在該市滿一年以上。小真除了租屋處外,在本市並無其他可設籍的地址,於是向老王反應此事,老王卻堅決不同意改契約,試問,小真可否自行向戶政事務所辦理戶籍登記? 解析:一、 租賃契約適用何種法律規定?民國106 年12 月27 日通過的「租賃住宅市場發展及管理條例」第5 條第1 項規定:「租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定;非具消費關係者,其應約定及不得約定事項,由中央主管機關定之。」因此首先要判斷本案小真與老王之間的租賃契約是否屬於「消費關係」。消費者保護法第2 條規定:「本法所用名詞定義如下:一、消費者:指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。二、企業經營者:指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。三、消費關係:指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。」本案小真確實為消費者,但須判斷老王是否以提供服務(出租房屋)為「營業」的企業經營者,如果是,則應適用「消費者保護法」;如果不是,則應適用「租賃住宅市場發展及管理條例」。二、房東可否禁止房客遷入戶籍?消費者保護法第17 條第1 項:「中央主管機關為預防消費糾紛,保護消費者權益,促進定型化契約之公平化,得選擇特定行業,擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項,報請行政院核定後公告之。」第4 項:「違反第1 項公告之定型化契約,其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力,依前條規定定之。」租賃住宅市場發展及管理條例第5 條第4 項:「非具消費關係之租賃契約條款,違反第1 項應約定及不得約定事項者,無效;該應約定事項未記載於契約者,仍構成契約之內容;其為口頭約定者,亦同。」換言之,無論是否屬於消費關係,政府都有依法制訂「契約不得約定事項」,違反者,該條款無效。而不得約定事項有明文規定:「不得約定承租人不得遷入戶籍。」因此本案租約上的禁止遷入戶籍條款是無效的。三、房客可否自行遷入戶籍?由於禁止遷入戶籍條款無效,老王不得依照租約禁止小真遷入戶籍。但這並不等於老王「有義務」配合小真辦理遷入戶籍的手續,於是關鍵的問題在於,小真可否在老王不配合的情況下,自行辦理遷入戶籍之登記?依照內政部106 年3 月16 日台內戶字第1060404048 號函的解釋,向戶政事務所申請戶籍遷入租賃房屋,需提出經法院或民間公證人公證之租賃契約書;如果提出未經法院或民間公證人公證,除了租賃契約書外應同時檢附經房屋所有權人註記與正本相符並簽章之房屋所有權證明文件影本,以避免申請人持不實之租賃契約書辦理遷徙登記,影響房屋所有權人權益。但如果無法提出房屋所有權人註記的證明文件,也可以申請當地警察局或戶政事務所人員實際到租屋現場調查,確定實際上有居住的事實,也可以辦理遷入登記。四、結論依照上述內政部解釋函令,承租人只要確實有居住在租屋處的事實,經過警察或戶政人員的調查確認,即便沒有房東出具的同意書,也可以單獨向戶政事務所辦理遷入戶籍登記。然而戶政事務所為了避免糾紛,通常會建議租賃雙方充分協調,盡量取得房東的同意書再來辦理,但假如房東堅持不出具同意書,戶政事務所依法還是必須受理。從另一個角度來說,房客固然可以單獨辦理遷入戶籍,但在房東堅持反對下執意遷入,往往造成雙方關係惡化;又假如租約上有約定「得隨時終止」,房東也可能因此就提出終止租約收回房屋,雙方都蒙受不利。再從房東的角度來看,禁止房客遷入戶籍往往是為了逃避租賃收入被課徵所得稅,但這並不能完全讓國稅局查不到,例如實價登錄租賃資料或遭人檢舉,不但要補稅還有罰款,實在得不償失。不如配合房客遷入戶籍,稅金的負擔就在雙方議約時算入租金中,不但合法也較能維繫雙方的良好關係。
可以調整租金嗎?
2019-09-12
文 / 鍾運凱 案例:老王出租房屋一間給小陳,每月租金3 萬元,租期至107 年6 月31 日止,但租期屆滿後小陳卻沒搬家,還繼續繳房租,老王也繼續收租金。到了108 年8 月,小陳在網路上看到有關租賃法律的文章才知道,原來土地法第97 條有規定租金上限,經過計算,他發現租金3 萬過高,於是要求房東老王調降租金,老王卻不以為然。試問:小陳可否訴請法院降低租金?小陳為了減少房租的壓力,找同事來一起住,分攤房租壓力。老王發現後,主張小陳違反租約,多一個人要多繳1.5 萬元。小陳認為既然自己已經租下房屋,要找誰來住應該是他的自由,房東無權過問。試問:老王有權調漲房租嗎? 解析:一、租金有沒有上限?土地法97 條規定:「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10 為限。約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減定之。」然而租賃住宅市場發展及管理條例第6 條規定:「租賃住宅之租金,由出租人與承租人約定,不適用土地法第97 條規定。」小陳向老王租屋居住,屬於「租賃住宅」,應優先適用租賃住宅市場發展及管理條例,不適用土地法第97條,即使租金過高也不能要求降低。 二、民法的租金調整本題租約到期後,小陳繼續居住,老王繼續收租,依民法第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」而民法第442條:「租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。」依前述法條,小陳的租約自107年6 月31 日後就變成不定期租約,如果小陳能證明該租屋自107 年6月31 日到現在,其價值有顯著降低的情形,就可以依民法第442 條聲請法院裁定降低租金。至於降低的標準,可參考最高法院81 年台上字第3062 號判決:「租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價,故法院於依民法第442 條之規定,調整不動產租賃之租金時,除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形,暨與鄰地租金為比較外,更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益,與應調整之租金數額是否平衡。」三、租屋的轉租或轉借首先要判斷,小陳將租屋提供他人居住是「有償」或「無償」,也就是該他人使用房屋是否有支付對價,如果是有償屬於「轉租」,若是無償則是「轉借」。法律沒有明文禁止房客轉借他人使用,只要沒有特約禁止,且在合理範圍內不違反建物用途,轉借是不違約的。但轉租就不同了。租賃住宅市場發展及管理條例第3 條定義轉租:「指承租租賃住宅,以其全部或一部租與他人居住使用,他人支付租金之租賃行為。」第9條:「轉租人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部。轉租人簽訂轉租契約時,應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件,並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租人應於簽訂轉租契約後30 日內,以書面通知出租人。」承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人,依同條例第10 條,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償,但出租人必須在終止租約前30 日,檢附相關事證,以書面通知承租人。小陳找同事來居住,是有分攤租金的,等於是有償的轉租行為,在老王沒有書面同意的情況下,小陳已構成違約,老王有權終止租約。四、 結論本題租金雖然過高,但依照租賃住宅市場發展及管理條例第6 條規定,小陳不能主張土地法第97 條減少租金,但如果房價有明顯降低的情形,小陳可以依民法第442 條請求法院裁定降低租金。小陳找同事來住會構成違約,依前述租賃住宅市場發展及管理條例第10 條,老王有權提前終止租約,但除非雙方在租約上另有特別約定,例如多一人居住租金增加若干元,否則房東無權片面調漲租金。假若在租約變成不定期租約之後,有不動產價值上升的情形,房東老王始可依前述民法第442 條規定調漲租金。老王可以與小陳商議,如果不同意調漲租金則行使終止權,看小陳是否接受調漲,或雙方議定調漲的幅度。  
票據上的簽名
2019-08-13
文 / 鍾運凱 案例:一、 藝人「豌豆」透過房仲公司介紹,在看完待售物件後同意出價購屋,並支付斡旋金30 萬元(支票),但在斡旋金委託書上簽名「豌豆」,未簽署本名;該斡旋金支票上記載的發票人為「連連看股份有限公司」。不料,在賣方同意依豌豆的條件出售後,豌豆竟反悔不買,斡旋金支票也因發票人名稱錯誤遭到銀行退票。因此賣方向法院提起訴訟,要求豌豆及「連連看股份有限公司」支付30 萬元。賣方會不會勝訴? 二、 郭太太透過房仲介紹看中一棟豪宅,打算出價購買,但看屋當天沒帶現金又沒帶支票簿,又擔心不下斡旋會被別人搶先買走,於是簽下50 萬元本票充當斡旋金,但本票上簽的名字是「郭泰明」(郭太太的丈夫),並表示這是幫丈夫買的。不料,賣方同意出售後,郭泰明卻拒絕出面簽訂買賣契約,表示該斡旋及本票都不是他本人簽的,他也沒授權太太,對他來說是無效的。賣方可否持該本票向法院聲請裁定強制執行(一般俗稱本票裁定)? 解析:一、 自然人與他人簽訂契約,是否必須使用本名?案例一,豌豆簽署的「斡旋金委託書」實際上是「居間契約」,法律沒有規定居間契約必須以書面為之,所以居間契約是「不要式契約」。換句話說,只要一方願意委託他方代為媒介交易並交付斡旋金,他方同意受託,即便只有口頭約定也可以生效,委託書只是用來證明雙方確實有居間或委託關係,只要委託的確實是「豌豆」本人,無論他簽甚麼名字都不會影響契約效力,委託人不能以「這不是我的本名」來加以抗辯。 二、 法人簽名是否必須使用全名?豌豆違約不買,依照斡旋金委託書的約定,成交後買方反悔不買,賣方有權沒收斡旋金(或定金)。問題是,本題的斡旋金是面額30 萬元的支票,賣方只能「沒收」該支票,亦即向發票人行使票據權利,而不能向買方另行請求支付30 萬元。然而該支票的票載發票人「連連看股份有限公司」名稱錯誤,換言之,這家公司並不存在。票據法明文規定,支票必須由發票人簽名,而法人簽發支票,須由有權簽名之人記載公司完整名稱,否則不足以表徵其主體。案例一的支票上只寫「連連看股份有限公司」,由於無法確認發票人為誰,該支票不生效力,賣方無法請求票款。三、 何謂本票裁定?一般而言,當爭執發生時,要實現自己在法律上的權利,必須先通過訴訟加以確定,獲得勝訴判決後,才能以該確定判決對債務人的財產強制執行,滿足債權。然而訴訟過程繁瑣漫長,為了盡快且簡便的實現債權人的權利,法律創設一些例外的制度,可以不透過訴訟程序就能聲請強制執行,「本票裁定」就是其中之一。票據法第123 條規定:「執票人向本票發票人行使追索權時,得聲請法院裁定後強制執行。」案例二的賣方持有署名「郭泰明」的本票,即可向法院聲請裁定,對郭泰明的財產強制執行。四、 聲請本票裁定有哪些手續?首先要撰寫「聲請裁定本票強制執行狀」,可使用司法院所提供的通用表格,亦可使用各法院所提供的簡便格式,撰寫完畢附上本票正本遞交法院,同時繳交裁定費用。裁定合法送達當事人後,經過10 天無人提起抗告,法院會核發「裁定確定證明書」,執票人即可持本票裁定書籍確定證明書,向法院執行處聲請強制執行。如果強制執行無結果,或於聲請強制執行狀上請求直接核發債權憑證,則取得債權憑證。此外,本票裁定的時效為3 年,依本票裁定所取得之債權憑證也要每3 年聲請換發。五、 發票人簽名非本人所簽,是否會影響本票裁定?法院受理本票裁定的聲請,只審查該本票「形式上」有無具備法定要件或妨礙本票效力之情形(例如記載付款條件導致票據無效),不會主動調查實際上簽名的真偽。本題的本票上的簽名為「郭泰明」,如果票上其他必要記載事項都完備,法院就會裁定准許強制執行。郭泰明要擋住強制執行,唯一的辦法是依照非訟事件法第195 條之規定,在收到本票裁定後20 天內,另行向法院提起訴訟(以票據是偽造為理由),就可以聲請停止強制執行。但執票人(案例二的賣方)可以提存擔保金,聲請繼續執行;如果法院准許繼續執行,發票人(郭泰明)也可以再提存擔保金,聲請法院停止執行。然而郭泰明若以票據是偽造為由,提起訴訟,則審理的法官必須依職權向檢察署告發犯罪,郭太太有可能因此被依「偽造有價證券罪」起訴,可判處3 年以上10 年以下有期徒刑。六、 結論:自然人簽名只是「意思表示確實是本人所為」的一種證明方式,無論是否簽本名、藝名、綽號,只要能表彰其本人均不影響效力。但法人不具有實體,必須由有權代表或代理之自然人明確表示其主體,才能對該法人發生效力,因此必須簽署完整的公司或商號名稱,否則無法確定。而為他人簽名者,如果是以「代理」的名義卻無代理權,只是其代理的行為是否生效問題;但如果不是以代理的名義而直接簽署他人名稱,則有可能構成偽造文書或偽造有價證券等刑事責任,後果相當嚴重。  
二房東的責任
2019-05-13
文 / 鍾運凱 案例: 老王將其擁有的A 屋出租給大雄,租約明訂出租人「不同意」將房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用,或將租賃權轉讓於他人。沒想到大雄未經老王的同意,擅自將A 屋轉租給小李使用。之後,小李居然因為感情問題在屋內燒炭自殺,搶救不及過世,此時老王才發現轉租的事。老王主張大雄未盡善良管理人維護租屋之義務,且違反租約不得轉租之約定致A 屋成為凶宅;又老王當初以220 萬元購入A 屋,購買後又花費35萬元裝潢,卻成為凶宅而價值貶損達100 萬元,於是向法院提起民事訴訟向大雄索賠100 萬元。 解析: 一、 小李在A屋自殺的行為,是否構成對老王的侵權行為?首先小李訂立租約的對象是二房東大雄,不是老王,老王與小李之間並無租賃契約關係,因此老王無法對小李的行為主張違約。雖然沒有契約關係,但因故意或過失不法侵害他人之權利,或者故意以背於善良風俗之方法加損害於他人,都會構成民法第184 條的侵權行為。小李自殺導致A 屋變成凶宅,價值減損,老王可否主張受有財產上的損害構成侵權行為?實務上對此問題曾有見解。最高法院73 年台上字第1173 號判例認為,物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵。換言之,凶宅不是對房屋造成直接物理之損害或通常效用之減少,亦即非物本體所生之瑕疵,僅涉及經濟性價值之減損。此外,凶宅之價值減損因個人主觀認知及宗教民俗有所差異,亦得藉由時間、記憶等因素或宗教儀式,而淡化或祛除心理不安之主觀因素。又最高法院103 年度台上字第584 號判決,認為自殺雖然導致房屋成為凶宅,但「房屋本身未遭受任何物理性變化,所有權未受侵害」,似乎沒有侵害屋主的權利,不構成侵權行為。高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為,承租人雖於房間內燒炭自殺,惟並未導致房間有何損毀或滅失,自無賠償責任。二、 大雄對於小李自殺一事,是否應賠償老王的損失?關於承租人將租屋轉租或出借給第三人使用導致該房屋受損,民法第433 條規定:「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。」第444 條第2 項:「因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。」然而第三人或次承租人自殺導致租屋成為凶宅,是否符合法條規定的「第三人或次承租人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失或損害」?依前述司法實務見解,似乎認為自殺者不負侵權行為責任,且凶宅並非物理上之瑕疵,非「毀損、滅失」,因此承租人(大雄)似乎無須負責。前述高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為承租人之損害賠償責任,均以承租人違反善良管理人注意義務為前提,而所謂善良管理人之注意義務,係指交易上一般觀念,有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意。承租人(二房東)對次承租人並無監督之義務,且並無未盡注意義務之處,自無損害賠償責任。三、 最新實務見解認為承租人應負責本案例出自高雄地方法院107年度訴字第894 號判決。該判決認為二房東應負賠償責任,應賠償出租人(屋主)100 萬元。理由摘錄如下:( 一) 台灣社會目前之國民感情及風俗係鼓勵人們應珍惜生命,而不認同自殺行為,且自殺雖係個人自己結束生命之行為,但「選擇死亡」尚非憲法所保障之自由權範疇,從而,自殺行為依台灣社會目前之國民感情及風俗,應認屬違反善良風俗之行為。( 二) 在他人所有房屋內自殺死亡,易造成一般人對該房屋有嫌惡、畏懼之心理,及對於居住其內之住戶,產生心理之負面影響,礙及生活品質,且因一般人心存陰影而排斥承租或購買有人自殺之房屋,亦將導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房屋所有權人之使用、收益,故在他人所有之房屋內自殺死亡,當屬社會道德通念上不能接受之行為,而有背於善良風俗。( 三) 自殺者明知該房屋非其所有,當可預見倘其於該屋內自殺死亡,將使該屋成為俗稱之凶宅,日後有難以出租或出售,其仍執意為之,造成該房屋貶值,致房東受有房屋貶值之純粹經濟上損失,自難認無故意存在,應就其故意行為造成房東之損害負賠償責任。( 四) 承租人依民法第433 條規定所負之責任,係「代負責任」,即承租人對於同居人或第三人應負侵權行為責任之事由,代同居人或第三人負賠償責任而言,倘該等同居人或第三人應負侵權行為責任,承租人即應依民法第433 條規定負賠償責任,與承租人本身是否已盡善良管理人注意義務無涉。( 五) 凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能,在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買,導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房東之使用、收益,該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失,甚至更甚於物理性毀損、滅失,此種情形,非民法當初立法時所得預見,法院於處理此種事件時,自應類推適用其性質相似之法規加以解決,以因應時代與社會環境變遷,補充法律規定之漏洞。四、 結論根據上述最新實務見解,本題房東老王可類推適用民法第433 條之規定,請求二房東大雄賠償其100萬元損失。此外,如果租賃的房屋是「住宅」且二房東是「包租業者」,根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第3 條第5、6 款規定,包租業者也要「經營租賃住宅管理業務」,而「租賃住宅管理業務」又包含一切與租屋管理有關之事項,換言之,包租業者之義務即包含房客(次承租人)之篩選、房客日常生活之注意、異常情況之處理及預防。假如因為包租業者的失察,導致房客在租屋內自殺,包租業者對於出租人(屋主)可能要負損害賠償責任。畢竟相較於一般的轉租人(二房東),包租業者作為專業的租賃服務機構,應負擔較高的義務。  
共有土地的特殊問題
2019-04-12
文 / 鍾運凱 案例一:甲、乙二人共有A、B 二筆土地,應有部分(持分)各為二分之一;乙另與丙共有C 土地,應有部分各二分之一。乙將其擁有的A、B、C 土地之應有部分「合併出售」予丁,買賣價金各為30 萬、40 萬、50 萬元。甲被乙通知後,僅表示願以價金70 萬元購買A、B 二筆土地應有部分各二分之一,並明確表示拒絕購買C 土地應有部分,試問甲是否已合法行使其優先承購權?案例二:甲與其他共有人共有一筆土地,並未約定分管契約。之後,其他共有人在沒有通知甲之情況下,依民法第820 條第1 項規定,以多數決方式,決議該土地之使用範圍區分為A、B、C 三區,依該多數決內容,甲使用範圍為C 區土地。此時,甲可否依據民法第820 條第2 項之規定,請求法院裁定變更決議內容為甲使用A 區土地? 解析:一、共有人優先承購權的行使條件土地法第34 條之1 第4 項規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以「同一價格」共同或單獨優先承購,此乃共有人之法定優先承購權,為法律所明定,不得任意創設。共有人得優先承購之買賣內容,其價金應為「同一價格」,而非「同一條件」,對照土地法第104 條第1項、第107 條第1 項及耕地三七五減租條例都是規定以「同樣條件」、「賣典條件」為優先承買要件,法條文字顯然不同。因此,共有人依土地法第34 條之1 第4 項主張優先承購權,只須以同一價格應買即可。二、共有人優先承購權的目的物權法的基本原則為「一物一權主義」,共有人的優先承購權是分別存在於個別共有物上,而土地法第34 條之1 優先承購權之目的在減化共有人數、關係,促進共有物之效用等。案例一,如果要求甲必須一併購買C 地應有部分才能行使優先承購權,就C 地而言,共有關係並不會達到簡化、效能利用等目的(C 地仍是共有狀態),反而剝奪丙就C 地之優先承購權,並對甲優先承購權之行使增加限制,造成賣方得以併賣其他非共有標的之方式,阻礙優先承購權人之行使自由。因此,優先承購權之行使要件仍應回歸法條,以「同一價格」定之。三、共有物管理依多數決的方式不得顯失公平按共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算;依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之,民法第820條第1 項、第2 項分別定有明文。因此,民法第820 條第1 項所稱之管理,應包含共有人間約定分管契約之管理方式,故共有人間如以多數決依本條第2 項規定聲請為變更共有物管理,如其共有物之管理是經過同條第1 項規定而定之管理,且聲請人為不同意之共有人,並且其多數決所定之管理有顯失公平之情事,自得為之。四、結論案例一中,甲為A、B 土地之共有人,既然表示願以同一價格70 萬元承購A、B 土地之應有部分,已符合土地法第34 條之1 第4 項之行使要件,也就是說,甲已合法行使優先承購權。案例二,如果依照多數決的結果,甲分配到的C 地價值與其應有部分相差懸殊,或有其他顯失公平的情形,甲自得依據民法第820 條第2 項之規定,請求法院裁定變更決議內容。  
支付命令的時效問題
2019-02-12
文 / 鍾運凱 案例:柯一為了向丁二購買房屋一棟,簽發面額50 萬元支票一張作為購屋定金,發票日為民國106 年1 月1 日,沒想到數日後,柯一居然反悔不買。於是丁二沒收這張支票並向銀行兌現,卻遭到退票。丁二立即以這張支票向法院聲請發支付命令,支付命令於106 年3 月1 日確定,丁二進而於106 年4 月1 日聲請強制執行,但由於柯一名下沒有財產可供執行,法院於106 年5 月1 日發給丁二債權憑證。一年後,丁二發現柯一另購置房屋一棟,於是在107 年6 月1 日再次向法院聲請強制執行,要拍賣柯一名下的房屋;不料柯一提起異議之訴,主張丁二的債權已經超過時效。試問,柯一的異議有理由嗎?   解析:一、支付命令的修法支付命令是民事訴訟法為了讓債權人較快取得執行名義,迅速實現權利的制度,債權人不需上法院打官司,即可取得與確定判決相同效力的執行名義。然而原本立意良善的制度卻成為詐騙集團的工具,許多被害人不知要針對不實債權的支付命令提出異議,導致其財產遭到強制執行,為解決此一詐騙問題,立法院乃在104 年7月修正民事訴訟法,刪除支付命令具有與確定判決相同之效力之規定。刪除支付命令具有與確定判決效力,雖然讓被詐騙的民眾能有機會在遭詐騙後提起救濟,但其所帶來之影響確非僅止於此,例如支付命令原本與確定判決有相同之效力,故具有延長時效之功能,在修法後已經無此功能,尤其是針對一些時較短的債權,例如支票債權。二、支票的消滅時效有關支票之時效規定,依票據法第22 條第1 項規定:「票據上之權利,對匯票承兌人及本票發票人,自到期日起算;見票即付之本票,自發票日起算;三年間不行使,因時效而消滅。對支票發票人自發票日起算,一年間不行使,因時效而消滅。」亦即支票之時效為一年。在支付命令修法以前,一般持有支票之債權人會在跳票後以支票聲請支付命令,而由於修正前民事訴訟法規定支付命令「與確定判決有同一效力」,再加上民法137 條規定:「經確定判決或其他與確定判決有同一效力之執行名義所確定之請求權,其原有消滅時效期間不滿五年者,因中斷而重行起算之時效期間為五年。」故當支票持票人對發票人取得確定支付命令後,原本之1年之時效即可重行起算5 年,讓債權人有較充裕之時間來聲請強制執行。然而104 年7 月支付命令修法後,因支付命令已不再具有確定判決之效力,故支票持票人在取得確定支付命令後,原本之1 年之支票債權時效,重行起算也是1 年,換句話說,債權人必須在支付命令確定後1 年內聲請強制執行,否則即會超出可請求之期限。三、強制執行後重新起算本案例丁二對柯一聲請的支付命令於106 年3 月1 日確定,因此丁二必須在107 年4 月1 日前聲請強制執行,否則將會造成時效消滅;而丁二確實在106 年4 月1 日聲請強制執行,使得時效發生中斷。民法第137 條第1 項:「時效中斷者,自中斷之事由終止時,重行起算。」而聲請強制執行,在執行程序終結,也就是法院核發債權憑證時,時效將重新起算。實務上常發生債權人第一次執行時,債務人沒有足夠財產,故先由法院核發債權憑證,讓債權人之後再視情況重新聲請強制執行。修法前,由於支付命令與確定判決具有相同效力,故支票債權人在第一次執行無結果而取得債權憑證後,只需要每隔5 年再次聲請強制執行,便可以讓支票債權的時效重新起算,而不會超過時效期間。但修法後,支付命令既然已經不具有確定判決效力,則原本之1 年之支票債權時效,重行起算也只有1 年,亦即債權人必須在每次取得債權憑證後1年內,再次聲請強制執行,否則即會超出可請求之期限。本案例法院在106 年5 月1 日核發債權憑證,丁二卻於107 年6月1 日才再次聲請強制執行柯一的財產,距離債權憑證核發日已經超過1 年,時效已經完成,柯一可以抗辯丁二之支票債權已因消滅時效完成而不得再為請求。四、結論支付命令雖然可以迅速實現權利,但修法後失去延長債權時效的功能,如果不能在第一次執行就滿足債權,嗣後每年都要聲請執行以延續時效,相當麻煩。以本案例而言,對丁二比較有利的方式是以「買賣價金」為理由聲請支付命令,而不要以支票為理由,因為買賣價金請求權是一般15 年時效;如果有必要以支票來主張權利(例如丁二已經解除買賣契約,無法再主張價金請求權),那就以訴訟的方式主張支票權利,得到確定判決後,至少可以將時效延長到5 年,不用為了中斷時效每年聲請執行。
承租人的權利
2018-12-14
文 / 鍾運凱 案例:一、 林一、陳二共有耕地一筆,所有權應有部分(持分)各為二分之一,並定有分管契約,各自占有分得之「特定部分」而為使用收益。之後,林一依耕地三七五減租條例將其占有之該耕地「特定部分」出租給張三從事耕作。其後陳二之債權人李四聲請強制執行,拍賣陳二所有之該耕地所有權應有部分二分之一,由王五投標拍定,試問承租人張三有無優先承受權?執行法院應否通知承租人張三優先承買?二、 甲將房屋出租給乙,經甲同意,乙又將房屋轉租給丙。甲、乙的租約和乙、丙的租約,租期都不超過5 年。租期中,甲將房屋出售給丁並辦理過戶交屋完畢,丁打算將房屋收回自用。試問丁有權這麼做嗎?解析:一、耕地承租人的優先承買權(一) 耕地三七五減租條例第15 條規定:「耕地出賣或出典時,承租人有優先承受之權,出租人應將賣典條件以書面通知承租人,承租人在15 日內未以書面表示承受者,視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時,仍應照前項規定辦理。出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者,其契約不得對抗承租人。」此為耕地承租人的優先承買權。承租人此項優先承買權,既建立在耕地租賃關係上,則除非該耕地租賃關係消滅時,承租人此項優先承買權亦隨同消滅外,不容任意加以剝奪(最高法院79 年度台上字第992 號判決)。(二) 又依耕地三七五減租條例第15 條第1 項條文規定之內容,耕地出賣或出典時,出租人應將賣典條件以書面通知承租人,若承租人未於15 日內以書面表示承受者,視為放棄,可見三七五租約之承租人有優先承受的權利,是建立在耕地租賃關係上,換句話說,是以出售耕地之人與承租人間有三七五租賃契約關係存在為前提,如果出售耕地之人不是出租人,自然無法依上開條文規定將出賣條件以書面通知承租人。(三) 案例一,被拍賣的耕地所有權「應有部分」是陳二,而陳二與張三之間並沒有「耕地三七五租約關係」,張三對於陳二之應有部分無權主張優先承買權。此外,執行法院依形式審查,例如鄉鎮市公所關於三七五租約回覆函、耕地租約等,可認出租人並非執行債務人者,即無庸為優先承買之通知。二、買賣不破租賃的適用條件(一) 民法第425 條規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5 年或未定期限者,不適用之。」本條就是俗稱「買賣不破租賃」,出租人(所有權人)出售租賃物並過戶後,租賃契約自動移轉到買方和承租人之間。例外是,「不定期租賃」或「租期超過5 年且無公證的租約」不適用本條,也就是說,沒有買賣不破租賃的適用。(二) 案例二的租約不超過5 年,似乎有買賣不破租賃的適用。但問題是,民法第425 條的構成要件有兩個,一是出租人必須是所有權人,二是租賃物被承租人占有中。就乙、丙的轉租契約而言,乙是出租人,但不是所有權人;就甲、乙的租約而言,承租人乙似乎並未「占有中」(轉租給丙,是丙占有中)。然而,民法第941 條規定:「地上權人、農育權人、典權人、質權人、『承租人』、受寄人,或基於其他類似之法律關係,對於他人之物為占有者,該他人為間接占有人。」乙雖然沒有直接占有該租賃房屋,但丙是基於「承租人」的關係占有,依照民法第941 條規定,乙是間接占有人,仍可認為乙「占有中」。(三) 此外乙雖然只是轉租人,不是所有權人,實務見解認為仍可類推適用民法第425 條買賣不破租賃。最高法院78年度第12 次民事庭會議決議:「查民法第425 條規定之適用,固以讓與租賃物之所有人須出租人為其要件,然第三人如受所有人之委任或得其同意而為出租時,應有上述規定之類推適用,且於所有人與第三人共同出租之情形,並可避免法律關係之複雜化,進而保障租賃物受讓人與承租人雙方之利益,本件乙與甲將房屋出租與丙,既得甲之同意而與甲為共同出租人,則嗣後丁由甲受讓該房屋而取得所有權,依上開說明,應解為丁已取得甲與乙之出租人地位,此時丁單獨對丙為支付租金之催告及終止契約之意思表示,應已生合法催告及終止契約之效力。」 三、結論案例一,張三向林一承租其依分管協議所占有的「特定部分」,而李四拍賣的卻是陳二的「二分之一持分」,就陳二的持分而言,由於張三與陳二之間沒有耕地三七五租約,因此也沒有優先承買權可以主張。案例二,買賣不破租賃的前提,必須出租人是所有權人,且承租人占有租賃物,在轉租的情形下,承租人乙對房屋「間接占有」中,且乙雖然不是所有權人,仍可類推適用民法第425 條,因此丁買到該房屋後,該租賃契約及轉租契約,都可繼續對丁維持其效力,丁不能任意收回房屋。  
房東可以終止租約嗎?
2018-10-19
文 / 鍾運凱 案例:老張於民國107 年7 月1 日出租房屋給小李作為住宅使用,租期2 年,每月租金1 萬元,押金2 萬元。到了109 年6 月30 日租期屆滿,雙方沒有續約,但小李繼續居住,並且按時繳房租,老張也沒有表示反對,就這樣持續了半年。然而小李因為失業,110 年1 月及2月沒繳房租。試問,此時房東老張可以要求小李搬家嗎? 解析:一、民法的不定期租約民法第451 條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」本題的租約期滿後,小李沒有搬遷繼續居住,老張也沒有即時表示反對,因此該租約已變成「不定期租約」。民法第450 條:「租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。」因此,如果按照民法的規定,老張可以隨時終止該「不定期租約」,要求小李搬家。 二、土地法的不定期租約雖然依照民法規定,不定期租約雙方都有權隨時終止,但土地法第100 條特別規定:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443 條第1 項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」由於土地法關於「房屋租用」的相關規定,屬於民法租賃的特別法,應優先適用土地法,因此房東不能依前述民法的規定隨時終止不定期租約,只能在土地法第100 條各款情形才能終止。而前述第3 款規定,必須房客所欠租金「扣除押金後」仍欠2 個月租金額以上,才可以終止,小李只積欠租金2 萬元,扣掉押金後等於沒欠租金。因此房東老張還是不能終止租約收回房屋。三、租賃專法的提前終止租約「租賃住宅市場發展及管理條例」(簡稱租賃專法)已於民國107年6 月27 日正式施行,本題租約簽訂於107 年7 月1 日,且為住宅租賃,應優先適用租賃專法,優先於前述的民法及土地法。租賃專法第10 條第1 項規定:「租賃期間發生下列情形之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償:一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費用,達2 個月之租額,經催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。」雖然本條規定的是「提前」終止租約,似乎針對租期屆滿前的提前終止,但在租約期滿後轉為不定期租賃的情形亦可適用。依第2 款規定,只要欠租達2 個月,經催告仍拒繳,房東不需要先以押金抵償就可以終止租約。四、結論在租賃專法尚未實施前,依土地法的規定,必須在「扣除押金後」再欠租達2 個月,房東才可以終止租約。但本題的租約簽訂時,租賃專法已經實施,只要房客欠繳租金達2 個月,房東無須扣除押金就可以終止租約。但要注意,終止租約前房東還是必須先行催告,訂一個相當期間向房客催繳租金;房客逾期仍未繳租,房東才可以終止租約,要求房客搬遷。此外,上述租賃專法只是針對「住宅租賃」的特別規定,如果是住宅以外的房屋租賃,例如辦公室、店面、廠房等,仍應適用土地法,須扣除押金後還欠2 個月,房東才可以終止租約。  
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