挑高殖利率股票的「天龍8部」 「存股」正夯 進可攻、退可守
2021-04-01
近幾年,銀行定存利率偏低,投資市場流行「存股」蔚為風尚,投資人若想搭「存股」的順風車,賺錢的「起手式」就在每年上半年股東會之前。每年台股上半年兩大重頭戲-董事會與股東會,國內有高達1700多家上市櫃公司,在3-4月期間召開董事會公布3件事:一.確定去年財報;二.通過股息配發;三.展望今年業績;接著5-7月,舉行公司股東會後,「除權息」行情即便展開,高殖利率股票也成為台股高檔震盪下的資金「避風港」!每年6月至9月,是台股上市櫃公司的所謂「除權息」旺季,當投資人只要在除權息日的前一天買進股票或持有股票,就可以參與除權息,領取「現金股利」或「股票股利」。簡單地說,當投資人買進某一檔股票後,只要持有到除息日,就可以享有公司配發的股息或股票的進帳。因此,許多上市櫃公司都會在每年 7~9月發放配息,目前大部分的公司配股配息,都還是採用一年1次的方式,但也有部分公司已改為季配息,像是「護國神山」台積電(2330)就是一年配息4次。投資人究竟如何「存股」?才能「安心買、安心存、安心抱」,告訴你嚴選「穩健質優」高殖利率股票的「天龍8部」如下﹔一、基本面本業獲利佳挑選高殖利率股票的首要條件,主要看這家上市櫃公司是否有基本面支撐?過去5年的本業營收與獲利是否穩健成長?未來業績是否有成長空間?因此,一家公司若是營收、獲利與殖利率忽高忽低、暴漲暴跌,不排除經營可能尚不穩定,投資人宜避開,建議可挑選近5年營收與獲利穩健成長,甚至出現每年「逐步高」的上市櫃公司。舉例來說,像是某上市櫃公司近4-5年都賺5-6元,未來2-3年甚至預估更可賺到7元水準,就符合此條件標準。二、避開「一次性認列」公司若「短線」主要是靠業外收入,就有可能出現1-2年的高殖利率,所以要排除一整年並沒有賺錢,全部或大多數都是靠「一次性認列」的上市櫃公司,像是賣廠房或土地處分資產、訴訟獲利或專利和解金等業外收入,讓營收突然飆升爆衝,因此可能1-2年會配發高現金股利。假設某上市櫃公司因為處置「一次性認列」業外收益,因而配發高股利,投資人貿然買進,就容易發生「賺了股息、卻賠了價差」窘況,因為「短線」的利多題材,股價終究回歸基本面,若中長線沒有業績支撐,股價榮景無法延續,不但「填權息」恐怕機會不大,更可能出現「棄息」賣壓!三、流動性佳-進可攻、退可守「穩健質優」高殖利率股票應該擁有「進可攻、退可守」的特色,所以建議挑選平均成交量>1000張,並且平均總市值>100億的股票,才能讓投資人「買的到、賣得掉、睡得著」!四、每年都能快速填息「穩賺質優」的高殖利率股票,每年都會快速的完成填息動作,因此觀察過去近5年是否都能達成填息行情,並且填息時間愈快愈好!而台積電(2330)就是每年皆完成填息的成功範例,只是時間的長短,從近期每季配息的填息情況來看,過去6次除息都完成填息,其中有3次是僅1天就快速填息,甚至出現「秒填息」情況,最長也只花了15天的時間填息。五、除權息時股價位階每年除權息旺季,上市櫃公司是否能夠順利完成「填權息」?除了靠公司的基本面之外,除權息時的股價位階也是重要關鍵所在。除權息日時,股票在低位階,「填權息」機率高;相反地,股票在高位階,「填權息」機率並不大!六、以配發現金股利為主每年台股上市櫃公司參與除權息,大致上可分為三種:一是只配發股票股利;二只配發現金股利;三配發股票 + 現金股利。挑選以配發現金股利為首選,並不建議配發股票股利,因為此舉會讓公司股本膨脹,不利公司與股價發展。七、預估股票殖利率> 6%目前把現金放在銀行定存利率不到1%,國人可挑選今年預估股票殖利率> 6%的高殖利率股票,並且檢視過去5年股票殖利率是否也落在5%-7%平均水準,不但輕鬆打敗銀行定存數倍,並且透過「存股」進行個人資產活化,一旦順利完成填息,等於「賺了股息、更賺了價差」!    *股票殖利率 = 現金股利 / 股價 舉例來說,股東會旺季逼近,上市櫃公司2020年財報陸續揭露,A公司決定發放現金股利6元,如果投資人在100元買進,A公司「股票殖利率」=現金股利 ÷ 股價  6 ÷ 100 = 6%八、避開成熟或夕陽產業挑選應以產業龍頭、大者恆大、高技術門檻、獲利成長的上市櫃公司。不過值得一提,儘管是高現金股利的高殖利率股票,但是公司若是屬於非常「成熟」或「夕陽」產業,未來幾年可能很難再有較大的成長空間,建議避開為宜!值得注意,並不是殖利率愈高就代表公司越好,投資人不要看到高殖利率,就一股衝動馬上買進,仍需把公司未來營收獲利、股價位階與「填權息」能力等因素,都要列入是否投資的考量評估。

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淺介法定地上權
2021-03-01
案例:老王有一筆A土地,他的兒子小王經老王同意,在A地上建造一棟B房屋。2年後,老王向陳董借錢,將A地設地抵押權給陳董,但老王一直沒還錢。數年後,老王過世了,A地由小王繼承。陳董得知老王過世後,要求小王父債子還,小王拒絕,於是陳董決定實行抵押權,也就是向法院聲請拍賣A地,由林老師拍定。林老師取得A地所有權後,主張小王的B房屋是無權占用A土地,要求小王拆屋還地;小王則主張自己不是無權占有,而是基於「法定地上權」。試問,何謂法定地上權?小王的主張能成立嗎?解析:一、何謂法定地上權所謂地上權,是指「在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」,通常地上權必須雙方偕同到地政機關完成設定登記,才能生效,登記未完成前,即使雙方契約約定也不會產生地上權。民法第758條第1項規定:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。」然而法律有特別規定,在某些事實發生時,直接發生地上權,即使尚未完成登記,這就是「法定地上權」。民法第876條:「設定抵押權時,土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,而僅以土地或僅以建築物為抵押者,於抵押物拍賣時,視為已有地上權之設定,其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者,得聲請法院以判決定之。設定抵押權時,土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,而以土地及建築物為抵押者,如經拍賣,其土地與建築物之拍定人各異時,適用前項之規定。」二、法定地上權的類型上述法條規定2種情況,一是土地及建物同屬一人所有,只拿出土地或房屋來設定抵押權;二是土地建物同屬一人,而且土地建物一起設定抵押,但拍賣時被不同的人承買。這2種情形,都會導致建物與土地變成不同的所有權人。例如土地和建物都是甲所有,但甲只拿建物設定抵押給別人,後來經過拍賣被乙買到,此時乙是建物所有權人,但土地還是甲的,依上述民法第876條,乙對於甲的土地自動產生「法定地上權」,不是無權占有,甲不能要求乙拆屋還地。第2種情形,例如建物和土地一起設定抵押,但是拍賣的結果分別被乙、丙2人標到,乙是建物所有人,丙是土地所有人,同樣得適用民法第876條,乙對丙的土地有法定地上權。三、設定抵押權時是否必須同屬一人本題的情形是,土地設定抵押權時,土地是老王的,房屋是小王的,並不符合民法第876條規定「設定抵押權時,土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有」的前提,而是設定以後因為繼承的緣故,使土地和建物同屬小王一人。那麼本題的情形是否適用民法第876條,小王能不能主張法定地上權,實務上有爭議。四、實務見解肯定說認為,民法第876條的立法目的在於使房屋所有權與土地利用權結成一體,促進房屋所有權之安定性,俾調和利用關係,以避免危害社會經濟及當事人合理利益之維護。而民法第876條的法定抵押權,雖須以該建築物於土地設定抵押權時業已存在為要件,惟若在抵押權設定當時非屬同一人所有,但在抵押權實行時,該建物與抵押之土地已歸相同之人所有,為貫徹立法目的,宜解為仍有該條之適用。最高法院97年度台上字第1273號判決採用這個見解。但目前實務上多數採否定說,理由是「物權法定主義」,簡言之,物權除了法律有規定外,不得由當事人自行創設。民法第876條規定設定抵押權時,土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,而僅以土地或僅以建築物為抵押者,於抵押物拍賣時,視為已有地上權之設定。基於物權法定主義精神,法定地上權必須合於法律之特別規定,始能成立。最高法院97年度台上字第478號、99年度台上字第345號判決採取這種見解。五、結論依照現行實務多數見解,本題不符合民法第876條規定的要件,小王不能對A土地主張法定地上權,換言之,小王在A地上擁有B屋,並沒有可以對抗土地所有權人林老師的權利,也就是說小王沒有合法占用A地的權源。至於老王生前曾經同意小王建屋,屬於2人之間的債權關係,無法用來對抗第三人林老師。因此,林老師有權要求小王拆屋還地。
廣告標錯價能成交嗎?
2021-01-01
案例:郭董想在彰化買塊地擴建廠房,於是上房屋仲介網站查詢,在看過好多筆土地後,忽然眼前一亮:「高端超質丁種建地」,面積5千坪,總價10萬元。郭董揉揉眼睛,確定自己並不是老眼昏花,立刻叫來御用大律師,發函給這家房仲公司,表明自己同意以網站廣告標示的內容承購。隔天,房仲公司收到律師函,老闆急忙打電話給郭董澄清是工作人員打錯了,其實是每坪10萬元,總價5億才對。郭董說打沒打錯字是你的問題,我已經按照廣告內容承買,依法買賣契約已經成立了,不賣給我就是違約。試問,郭董可以用10萬元買到這筆土地嗎?  解析: 一、契約如何成立?契約成立要件為一方提出要約,另一方依要約內容而承諾。買賣是契約的一種,如果將商品廣告視為要約,則針對該廣告表示承諾就可以讓買賣契約成立。民法第民法第345條規定:「稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」又第154條第1項:「契約之要約人,因要約而受拘束。但要約當時預先聲明不受拘束,或依其情形或事件之性質,可認當事人無受其拘束之意思者,不在此限。」第2項:「貨物標定賣價陳列者,視為要約。但價目表之寄送,不視為要約。」因為已標定價格之貨物,看到的人一望可知該貨物的實體及其售價,也就是上述第345條後段規定的「標的物及其價金」;但價目表之寄送,相對人無法看到貨物實體,無法確定買賣標的物,雖然有標示價格,依第154條第2項規定仍然不能視為要約,因此針對寄送的價目表表示承諾也無法成立買賣契約。二、廣告是要約嗎?一般商業經營雖然需要廣為宣傳,以促銷本身提供之服務或商品,但任意對不特定對象提出具有法律拘束力的要約,在實務上往往難以完成交易或是有欠妥當,因此常見到企業以「要約之引誘」來表示締約意願。所謂「要約之引誘」就是前述民法第154條第1項但書規定:「但要約當時預先聲明不受拘束,或依其情形或事件之性質,可認當事人無受其拘束之意思者,不在此限。」換言之,刊登要約引誘之人並不受到拘束,而是他人看到「要約之引誘」後向自己提出要約,再決定是否依要約內容承諾讓契約成立。一般來說,家中常收到的廣告傳單、張貼招租的告示牌、政府採購公告等,都屬於「要約之引誘」。三、電腦標錯價事件過去曾經發生過電腦公司在網站上標錯價,導致消費者下單訂購的糾紛。由於該網站刊登之優惠促銷活動內容,將各種型號、規格、名稱之電腦商品分別標示優惠售價,這種廣告內容,就各該電腦商品而言,已經達到確定或可得確定之程度,而其標示的售價也是明確的,依照當時的實際情形判斷,已經構成「要約」的程度,應該受其要約之拘束。而消費者在網站內依該要約內容,點選要購買的電腦商品及其數量後回覆下單,也屬於「承諾」的意思表示,因此在消費者下單時,雙方之間的買賣契約已成立。況且,買賣契約成立後,買受人才有請求交付買賣標的物的權利,而出賣人也才有請求交付價金之權利。如果網站內容僅屬要約之引誘,而客戶下單時只是提出要約,則必須待電腦公司同意出售時才成立買賣契約,那麼消費者下單後應該還沒有給付價金之義務;然而就實務操作而言,網站在收到客戶下單時,隨即指引下單者付款,消費者完成付款時電腦公司就有出貨的義務,可見實務上買賣契約在客戶下單時已經成立了。四、結論回到本案例,與上述電腦公司網站標錯價事件不同,在於房仲公司的網站廣告並非「土地出賣人」的意思表示,房仲公司只是受到出賣人的委託而銷售土地,刊登廣告是房仲公司自己執行業務的行為,房仲既不是地主的受僱人也不是地主的廣告代理商,因此本質上既非「要約引誘」更不是買賣的「要約」,而是房仲公司對於自己的「仲介服務」所做的廣告。即便將該廣告視為要約而對之承諾,充其量也只能成立「仲介契約」,使仲介公司對郭董有報告訂約機會或媒介雙方訂約的義務罷了,無法直接成立該筆土地的買賣契約。郭董想拿10萬元買到5千坪土地,是不可能的。
工作物所有人責任
2020-11-01
案例:某日,太白金星上奏玉皇大帝,說南天門年久失修破損嚴重,應派人進行維修。玉皇大帝聞言立即指派門神公開招標,最後由齊天大聖孫悟空得標。孫悟空得標後依舊成天玩耍,到了點交前三天才匆匆忙忙施工,工程品質當然有許多瑕疵,然而孫悟空太過強橫,小小門神怎敢挑剔,因此順利點交了。幾天後,二郎神途經南天門時瓦片落下,恰巧砸傷了二郎神的眼睛,原來是瓦片的固定措施不良而鬆脫。二郎神堅持追究肇事責任,經查,南天門的所有權人就是玉皇大帝,於是二郎神向佛祖釋迦牟尼告狀,要求玉帝賠償醫療費用等損失。玉帝抗辯道,修繕工程已經發包給孫悟空了,施工品質當然是孫悟空要注意的,因為工程瑕疵造成損害也是孫悟空的責任,不是他的錯。如果依照中華民國的法律,佛祖該如何判斷呢? 解析:一、工作物所有人的責任民法第191條第1項規定:「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害,由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺,或損害非因設置或保管有欠缺,或於防止損害之發生,已盡相當之注意者,不在此限。」本條規定工作物或建築物所有人,即使本身沒有直接侵權行為,仍須負賠償責任。其要件如下:(一)必須是土地上的建築物或其他工作物。例如建築物、道路、橋梁、球場看台、電線杆、廣告招牌等等。(二)設置或保管有欠缺,亦即必須工作物有瑕疵,例如設計不良、不符合建築規格等。(三)侵害他人權利,包括人格權及財產權。(四)瑕疵與權利受侵害之間有因果關係。二、定作人的責任雖然工作物所有人須負民法第191條的責任,但如果工作物所有人與他人之間有「承攬」關係,而他人權利受侵害是因為承攬人的工作疏失,則工作物所有人(即定作人)不必負責。民法第490條:「稱承攬者,謂當事人約定,一方為他方完成一定之工作,他方俟工作完成,給付報酬之契約。」所謂承攬人是指「為他方完成一定工作之人」;定作人是指交付工作的一方。又依第189條規定:「承攬人因執行承攬事項,不法侵害他人之權利者,定作人不負損害賠償責任。但定作人於定作或指示有過失者,不在此限。」因此,如果工作物所有人將工作交由承攬人執行,而因承攬人執行工作不法侵害他人權利,雖然此時定作人同時也是工作物所有人,仍不必負責,除非定作人「於定作或指示有過失」。所謂「定作人過失」,包含選定承攬人不當,以及對於承攬工作的指示不當。例如委託不具備合法營業執照的建築承包商。三、雇用人的責任民法第188條第1項規定:「受僱人因執行職務,不法侵害他人之權利者,由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行,已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者,僱用人不負賠償責任。」如果執行工作之人不是承攬人,而是工作物所有人所僱用之人,則該受僱人侵害他人權利時,「僱主」也必須連帶負賠償責任。四、結論本題的工作物的所有人是玉皇大帝,因南天門的維修工程施作不當,導致瓦片墜落砸傷二郎神的眼睛,依民法第191條第1項規定,玉皇大帝似乎應該負責賠償二郎神的損害。然而本題的侵害實際上是因為孫悟空工程疏失所導致,孫悟空與玉皇大帝之間訂有承攬契約,而不是僱傭契約,依民法第189條定作人不必負賠償責任。可是玉皇大帝在定作上是有過失的。首先,孫悟空大鬧天庭,有不良紀錄,門神還將本件工程交給他承攬,顯然有選任上的過失。其次,定作人在點交時必須嚴加把關,不能接受有瑕疵的工作物,然而門神懼怕孫悟空竟然放水,屬於指示上的過失。依民法第189條但書規定,定作人有過失時仍須負責,而門神是奉玉帝之命執行本項工程,解釋上可以認定門神是代理人,亦即玉皇大帝本身才是定作人。依民法第188條第1項或第189條但書規定,玉帝都須負僱用人責任。
公寓大廈外牆 屬專有部分或共有部分?
2020-09-01
案例: 一、甲為某4層樓獨棟公寓之3樓區分所有權人,其房屋左側外牆因屋齡老舊而嚴重滲水,導致3樓屋內地板積水、裝潢污損,甲自行雇工修繕外牆後,以該外牆為共用部分,修繕費用應由區分所有權人平均負擔為由,請求其餘同棟1、2、4樓區分所有權人各給付四分之一修繕費用。試問,甲之請求有無理由(該公寓未組成管理委員會且未推選管理負責人,區分所有權人間無任何規約,亦未曾做任何決議)? 二、某區分所有建物,1樓所有權人乙擅自將霓虹燈廣告招牌懸掛於2、3樓牆壁外側,2、3樓所有權人得否訴請拆除? 解析:一、外牆是專有部分還是共用部分?公寓大廈管理條例第56條第1項規定,公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。如果該獨棟公寓是在民國84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行後,才取得建築執照之建物,可調閱該公寓的建築執照,由其建築物之建築執照標示圖說及相關測繪規定,認定該外牆究竟是屬於專有部分或是共用部分。如果該棟公寓是在公寓大廈管理條例公布施行前已取得建築執照,或建築執照標示圖說沒有標示,則應以鑑定或其他方式確認滲水之3樓左側外牆,是否屬於公寓大廈管理條例第7條第3款規定之承重牆壁,如果是承重牆壁,則該外牆屬於公寓之共用部分,甲就可以請求同棟1、2、4樓區分所有權人各負擔四分之一修繕費用;反之,如果不是承重牆壁,則該外牆屬於甲自己的專有部分,則不能請求他人負擔。二、外牆的修繕費用由誰負擔?公寓大廈管理條例第7條規定:公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。而甲所有3樓房屋左側外牆,屬於全部獨棟公寓左側外牆之一部分,為維持建築物安全之主要構造,性質上不許分割而獨立為區分所有權,只能限於共用,而不得獨立使用供做專有部分。依公寓大廈管理條例第10條第2項規定,共用部分之修繕、管理、維護,其費用由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之,而甲與其餘該獨棟公寓之區分所有權人間既無任何規約,亦未曾為任何決議,故甲得就其所有之3樓外牆滲水所支出之修繕費用,請求其餘樓層之區分所有權人平均負擔。三、可否擅自在外牆懸掛招牌?民法第767條第1項規定:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」本題首先應確認2、3樓外牆的所有權是否屬於2、3樓所有權人之專有部分?如前所述,應先判斷是否於公寓大廈管理條例公布施行後才取得建築執照,如果是,調閱建築執照即可確認該外牆是否屬於共用部分;如果是施行前取得建築執照之建物,應鑑定是否為承重牆來判斷是否屬於2、3樓所有權人的專有部分。假設該外牆屬於各樓層之專有部分,則乙未經2、3樓所有權人同意擅自懸掛招牌,則各該樓層所有權人自得依民法第767條規定要求乙拆除招牌。又假設該外牆屬於共用部分,屬於全體所有權人的共有物,在未經全體共有人同意下也不可以占有其中任何特定部分,否則其他共有人也可以要求排除其占有。四、公寓大廈管理條例第8條之規定公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。住戶違反第1項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第49條第1項規定處理,該住戶並應於1個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。
可否代理子女訂立遺產分割協議書?
2020-07-01
案例:甲乙育有一子丙,丁為丙之妻,二人育有子女A、B、C三名未成年子女。丙於105年死亡,甲又於107年死亡,試問:A、B、C三名未成年子女代位繼承甲之遺產部分,丁以A、B、C三名未成年子女之法定代理人身分,代理子女簽訂遺產分割協議書,是否有效?解析:一、誰有繼承權?民法第1138條規定繼承順位:「遺產繼承人,除配偶外,依左列順序定之:一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。」由此可知,本題丙於105年死亡時,繼承人為配偶丁與子女(直系血親卑親屬)A、B、C等4人。二、甲的遺產由誰繼承?107年甲死亡時,第一順位繼承人為直系血親卑親屬,丙、A、B、C均屬之,而民法第1139條:「前條所定第一順序之繼承人,以親等近者為先。」丙與甲之間為一親等,A、B、C為二親等,依法應由丙與甲之配偶乙共同繼承之。然而繼承開始時(即甲死亡時),丙已經不存在了(丙已於105年死亡),依民法第1140條:「第1138條所定第一順序之繼承人,有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者,由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。」因此甲之遺產繼承人有甲的配偶乙,以及丙之直系血親卑親屬A、B、C代位繼承。三、丁可否代理三個子女簽訂遺產分割協議書?甲之遺產由乙、A、B、C等四人繼承,依民法第1164條規定,繼承人得隨時請求分割遺產。遺產之分割方法由全體繼承人協議,但是A、B、C三人係未成年人,其法定代理人(母)可否代理A、B、C三人與甲之配偶乙訂立分割協議書?民法第1086條規定:「父母為其未成年子女之法定代理人。父母之行為與未成年子女之利益相反,依法不得代理時,法院得依父母、未成年子女、主管機關、社會福利機構或其他利害關係人之聲請或依職權,為子女選任特別代理人。」所謂「依法不得代理」係採廣義,包括法律禁止自己代理或雙方代理之情形,以及其他一切因利益衝突禁止代理之情形在內。民法第106條規定:「代理人非經本人之許諾,不得為本人與自己之法律行為,亦不得既為第三人之代理人,而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為,係專履行債務者,不在此限。」四、實務見解參考福建金門地方法院104年度家親聲字第5號、高雄少年及家事法院105年度家親聲字第339號、苗栗地方法院106 年度家親聲字第147號、新竹地方法院106年度家親聲抗字第4號、彰化地方法院107年度司家親聲字第41號裁定等實務見解,認為A、B、C既同為繼承人,彼此間有利益相反之情形,例如其中一未成年子女拋棄繼承或同意分受低於其應繼分額之財產,則其他未成年子女之應繼分可分到之財產數額即隨之增大。故父或母以法定代理人身分一人代理多名未成年子女訂定遺產分割協議書,自有違雙方代理之規定;於超過一名未成年子女部分,即屬民法第1086條第2項所定「依法不得代理」之情形。結論:本題丁僅得擔任未成年子女A、B、C其中一人之法定代理人,另向法院聲請為其餘二人各自選任特別代理人,如此簽訂之遺產分割協議書才是有效的。
承租部分土地有無優先購買權?
2020-05-01
案例: 張三為A地號之建地所有權人,李四打算租地建屋,雙方對於A地號中的一部分(簡稱B地)訂立土地租賃契約,承租後,李四於B地建屋使用。 數年後,張三將A地號整筆土地全部出售予王五,李四欲以基地承租人之地位行使優先購買權,試問:李四得否僅就其承租之B地面積行使優先購買權(即不須以張三、王五買賣之同一條件就整筆全部土地行使優先購買權)? 解析: 一、土地法第104條第1項前段規定:基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權,是指地上權人等人於基地所有權人出賣基地時,有依「與購買基地之第三人同樣條件」購買該基地之意。所謂「依同樣條件優先購買」,是指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同的情形下,地上權人等人得要求優先成為買受人。換言之,在地上權人等人行使優先購買權時,對基地之出賣人而言,只是買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人等人而已,其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務,都與原來的買賣契約並無任何不同。 二、因此,基地承租人行使優先購買權時,應接受土地所有權人與他人所訂原買賣契約之包含「標的」、價金等一切條件,不得部分不接受或予以變更。如允許承租人優先購買「部分土地」,將有損土地所有權人整筆土地之經濟價值,造成土地所有權人之損害。例如無人願意購買剩餘部分土地,或者無法以相同單價出售。假如承租人所承租之土地部分,與剩餘部分土地互有價差,若不問其間之價差,逕依土地所有權人與原買受人間之同一買賣價金為基礎,計算優先承買之總價,對當事人權益之保護也不公平。況且土地所有權人僅單純出租土地供承租人興建房屋,並未預期土地將被切割,而無法整體處分及使用收益,如果承租人可以就特定部分土地行使優先承買權,對土地所有權人權利之保護,亦有不足。反之,如承租人無資力依同一條件購買整筆全部土地,依買賣不破租賃原則,其原租賃關係仍繼續存在,承租人之權益並不受影響。 三、倘若允許各承租人得就其所承租之特定部分土地行使優先承買權,則在多數承租人之場合,倘其中有某部分承租人僅就其等承租部分之土地行使優先承買權,其他部分承租人則就土地全部行使優先承買權,此時是否應以主張全部承買者為優先?或以承租之先後決定其優先承買次序?還是不問全部或部分土地之優先承買,一律依各承租人所承租之土地面積占土地總面積之比例,計算其優先承買之範圍?在法律無明文規定之情形下將產生爭議,並使得土地之處分複雜化。 結論: 李四不得僅就其承租之B地面積行使優先購買權,只能對A地號整筆土地,也就是以張三、王五買賣之同一條件,就整筆全部土地行使優先購買權。
論法定租賃
2020-03-01
文 / 鍾運凱 案例: 張三自行籌資建造一棟透天厝,後來因為週轉資金的需求,將該房屋座落的「基地」出售給李四,仍保留房屋所有權。李四後來又將該筆土地轉賣給王五,王五又將該土地設定抵押權給銀行,再後來因為銀行實行了抵押權,該筆土地經拍賣後被趙六拍定買下。試問:趙六取得土地所有權後,可否要求張三拆屋還地? 解析: 一、何謂買賣不破租賃? 所謂「買賣不破租賃」的原意,是指出租人交付租賃物後,在承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。但在不動產租賃,僅適用於經公證的租約或租賃期限未超過5年者(民法第425條)。換句話說,只要構成買賣不破租賃,即使買受人與承租人之間從來沒有訂立過租約,甚至也沒有「換約」,依法買受人與承租人之間仍有租約存在,這屬於一種法定租賃關係。 二、何謂法定租賃? 此外,如果土地及土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人(如案例中,張三僅將土地賣給李四,自己保留房屋),或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,相關的當事人之間,推定在房屋得使用期限內,對於該土地有租賃關係。由於這種「推定租賃關係」不是當事人間合意訂立的契約,只是因為有某些事實存在,而基於法律規定就直接發生租賃關係,因此稱為「法定租賃」(相對於意定租賃)。案例中張三的房屋座落在李四的土地上,推定張三與李四間有土地租賃關係。 三、法定租賃與買賣不破租賃 由於當事人之間實際上並沒有訂立租約,因此雙方對於租金數額從未約定,因此法律規定,如果租金的數額雙方當事人無法協議,可訴請法院決定。除租金外,由於法定租賃並非當事人雙方約定成立,因此也沒有約定租賃期限,就本案例而言,只能以房屋得使用的年限認定為土地租賃期限。假如本案例張三的房屋得使用年限超過5年(即租賃期間過5年)且沒有經法院公證,似乎沒有「買賣不破租賃」的適用,當李四再將土地賣給王五的時候,張三能否依民法第425條主張自己與王五依然有租賃關係存在呢? 四、實務見解 最高法院73年度第5次民事庭會議決議認為,土地與房屋同屬一人,而將土地及房屋分開同時或先後出賣時,應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地,其再因轉讓而承受土地所有權之人,應有民法第425條之適用,繼續其原來之法律關係。最高法院48年台上字第1457號判例也認為,房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,故土地及房屋同屬一人,而將土地及房屋分開同時或先後出賣,可解釋為當事人之真意,限於賣屋而無基地之使用外,均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。 五、結論 由於法定租賃關係也可以適用買賣不破租賃,因此本案例王五或趙六在房屋得使用期限內,均不能對張三請求拆屋還地,僅得請求支付租金。
占用他人不動產是犯罪嗎?
2020-02-12
文 / 鍾運凱案例:阿強在自己的土地上有一棟房屋,明知相鄰的空地為大牛所有,竟然在大牛的土地上蓋車庫。嗣後,阿強將房屋及車庫一併賣給小明。小明不知土地界線,誤以為房屋及車庫均坐落在同一筆土地上,因此繼續使用。某日大牛發現土地被人佔用,要求小明拆屋還地,但小明拒絕。試問:阿強與小明是否觸犯刑法的竊佔罪?郭董在四層樓公寓的四樓開設公司,將直立式營業招牌懸掛於三、四樓外牆,並且在屋頂平台加蓋一層當作倉庫使用。試問:郭董的行為是否構成竊佔罪? 解析:一、刑法之相關規定刑法第320 條規定:「意圖為自己或第三人不法之所有,而竊取他人之動產者,為竊盜罪,處5 年以下有期徒刑、拘役或5 百元以下罰金。意圖為自己或第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產者,依前項之規定處斷。前2 項之未遂犯罰之。」要件如下:(一) 客體為不動產本條第1 項為竊盜罪,第2 項為竊佔罪,差別在於前者的行為客體為動產,後者為不動產。不動產包括土地及其定著物,所謂「竊佔」行為,即指乘人不覺,擅自佔據他人之土地或其定著物,而侵害他人對該土地或其定著物之支配權。所謂支配權,為實際上使用或處分的狀態,不必然為所有權人占有中,例如趁土地承租人不查,佔據該土地,仍構成竊佔行為。(二 )須為他人之不動產所謂「他人之不動產」的他人,包括自然人與法人,也包括私有及國有。國有土地依土地法第10 條規定,指在中華民國領域內,凡未經私人取得所有權,或私人所有權消滅(例如拋棄)的土地,皆屬於國有。非法佔用國有土地,仍構成竊佔罪。(三) 須無權占有竊佔罪的行為人,必須在法律上屬於無權占有人,如果行為人依民法或其他法律對該不動產有權利,則不能構成竊佔罪。例如張三出售空屋予李四,雙方已簽訂買賣契約,但尚未過戶。李四為裝潢整修,未經張三同意逕自入屋,是否構成竊佔罪?依上所述,李四雖未取得該屋所有權,但基於買賣契約,李四仍有移轉登記及交付請求權(債權),並非無權占有,不能構成刑法竊佔罪。(四) 犯罪故意與意圖竊佔罪的構成,除了必須有竊佔行為外,行為人主觀上也必須有竊佔故意與意圖,即「意圖為自己或第三人不法之利益」。然而行為人的主觀故意或意圖很難直接認定,通常以客觀的事實來推測。例如與他人相鄰的土地間已有圍籬,竟私自移動圍籬而擴張自己的使用面積,則可以推測行為人具有不法的意圖。(五) 非告訴乃論竊佔罪原則上為非告訴乃論,也就是不以告訴為訴訟要件,只要查有實據,雖然被害人不提出告訴,檢察官仍可逕行偵查、起訴。例外的情形為直系血親、5 親等內血親、3 親等內姻親、配偶或同財共居親屬之間,須告訴乃論(刑法第324 條)。 是否有上述之特定親屬關係,應以竊佔行為「發生時」為準。例如張三竊佔李四的不動產,且持續占有中,嗣後李四將該不動產所有權移轉予張五,張五為張三之子,此時檢察官才開始偵查本案,則張三之犯罪是否須告訴乃論?實務上認為非告訴乃論,因為張三犯竊佔罪時與當時的被害人李四並無親屬關係。 二、阿強是否犯竊佔罪?阿強明知相鄰土地的所有權人為大牛,又無租賃或其他法律關係作為使用權源,卻擅自建造車庫,主觀的犯意相當明顯,應構成刑法第320 條第2 項之竊佔罪。 三、小明是否犯竊佔罪?竊佔罪在學理上屬於「即成犯」,也就是在竊佔行為完成時,犯罪即為成立,以後繼續占有不動產只是「狀態的繼續」,並非「行為的繼續」。犯罪的「故意」應與「行為」同時存在,如果行為時並無故意,行為完成後才知其情事,則不構成犯罪的故意。本題小明於點交房屋及車庫時(行為時),不知道有越界之情形,直到地主大牛通知後才知情。即使小明知情後拒絕還地,也只是「狀態的繼續」,僅屬民事上侵權行為的問題,不會構成刑法竊佔罪。四、郭董是否犯竊佔罪?郭董將直立式營業招牌懸掛於三、四樓外牆,不成立竊佔罪;但在屋頂平台建造違章建築使用,依上述最高法院的見解,很可能成立竊佔罪。目前國內各大都市,公寓頂樓違建的情形嚴重,許多民眾抱持僥倖心理,以為頂多拆除了事,卻不知道可能構成犯罪行為,切勿等閒視之。  
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