突顯鍍鈦造型變化,讓中古屋蛻變精緻精品宅
2024-05-31
如何透過金屬材質、立面塗料與地磚的銜接運用讓住宅展現全新面貌,並且藉由巧妙的配置隔間,實現更寬敞的居家環境?思謬空間設計團隊將現代風格融入包浩斯元素,並且用多種材質混搭,以對比感呈現出獨特空間表情,不僅讓中古屋重獲新生、也實現屋主理想中的溫馨居家。Project Data地點:台灣.台北坪數:約34坪格局:客廳、餐廳、廚房、書房、主臥、次臥×2、衛浴×2建材:乳膠漆、海島型木地板、石英磚、拋光石英磚、鐵件、鍍鈦金屬、木作貼皮、壓克力、樂土、軌道燈▲透過簡約材質形塑整體空間風格,電視牆以古銅金鍍鈦材打造,搭配懸浮設計,不僅展現獨特外觀,也消除實體隔間的壓迫感,營造開闊氛圍,且富有特色的外型更成為公領域的矚目焦點。運用鐵件、鍍鈦金屬、石英磚、樂土塗料等多樣材質,分布於地板、牆面及裝飾,展現屋主對質感的追求。簡約小宅搭配鍍鈦金屬裝飾,就像穿上精緻服飾,增添層次感。在原本34坪的中古屋裡,儘管房屋結構本身沒有太大問題,但格局狹窄且零散,設計師透過重新布局隔間,釋放廚房區域,來換取更寬敞的居家環境,同時也結合一條L型走廊來優化空間動線,化解室內的擁擠感。整體設計概念以現代風格為基底,並融入源自包浩斯的設計元素,透過材質的選用展現出一種的「靜奢宅」,並且以鐵件、鍍鈦金屬、石英磚和木作等多樣材料混搭,反映了屋主對質感的要求,更呈現獨特的設計理念。例如:大面積鋪陳石英磚地板呼應著奢華的氛圍;牆面則透過樂土灰泥的塗料技巧,搭配絨布感的滾花點綴,再用鍍鈦金屬點綴裝飾,提升質感,這樣的設計巧思就宛如穿上乾淨的衣服,再搭配金屬裝飾,增添一份精緻的層次感。入室玄關,設計師先以電子衣櫃與白色鐵件懸浮穿鞋椅相互結合,不僅滿足實用性需求,更在視覺上創造出明確的分隔效果,避免空間呈現一覽無遺的狀態。轉向客廳後,佐以淺灰和溫暖的白色調為主,透過窗邊紗簾的過濾光線,營造出柔和而富有層次的視覺效果。另外,淺灰色的沙發背牆搭配康丁斯基畫作風格的壁燈,賦予空間一種律動效果,傳達出低調奢華且現代的居家氛圍。材質混搭魅力,為空間增添視覺層次著重材質的混搭應用不僅體現於各區域,還呈現出讓人驚艷的設計效果,設計師在客廳、書房、廚房中島等領域大膽運用了鍍鈦金屬。電視牆透過金屬疊合與懸浮設計方式,避免呈現單一量體,同時也在電視腳部分使用鏡面搭配,呈現清透身姿,另外此設計既保持了開闊的空間,又能避免實體隔間所產生的壓迫感。由客廳進入書房轉角的設計,更打破原有的直角,引入了內凹的造型,運用鍍鈦弧形面進行轉折修飾,帶來更多動感變化,提升視覺柔和度。在書房的配置上,為了滿足屋主進行書寫、閱讀以及處理公文的需求,也由於白天通常會在家裡,所以這個角落的選擇特別保留了窗景,打造出採光充足的私人空間,此外,選擇使用美耐板材質製作桌面,並且搭配仿絨布效果的藍色展現質感,不但兼顧了美感與書寫的實用性。餐廚區則以鍍鈦中島與餐桌串聯,特別是在中島部分,若是使用黑色或其他材質,會顯得較為沉重,藉由金屬的反射特性,卻能消弭這樣的壓迫感,也讓寬敞的檯面成為一家三口悠閒用餐的場域。進入臥房後,床頭的實心檜木板也帶來全新的感官體驗,捨棄了常見的皮革材質,充分發揮實木的質感,也使整個睡眠空間充滿原木的香氣,同時在主臥地板的選擇上,採用海島型木地板,進一步提供溫暖質地,也形塑了更舒適的氛圍以及居住品質。▲1.倒T字型巧縮桌面,鍍鈦金屬創視覺輕盈廚房中島及大面積桌板先巧妙地以倒T字型內縮作為設計形式,另外鍍鈦金屬在中島、收納櫃等方面的應用,借助了金屬反射性質,呈現視覺上的輕盈感,同時也避免了深色帶來的沉重感,除此之外,牆面的異材質拼接更交織出優雅的氛圍,打造出充滿亮感與虛實變化的效果。▲2.化解狹窄格局,精緻材質提升現代感老宅原本狹窄零散,經設計師改造引進L字型走廊,提升整體流線感,有效避免擁擠。為滿足屋主對精緻氛圍的渴望,公領域地板選用仿古銀狐磁磚,營造現代時尚感。客廳中,古銅金鍍鈦材質打造的半高電視牆巧妙地劃分出客廳和書房的明確區域,讓視野更開闊。這些細緻的改變使空間呈現高質感的視覺效果。▲3.仿絨布美耐板,與金屬反差營造獨特氛圍在書桌材質的選擇,運用仿絨布效果的藍色美耐板,突顯其特殊質感。雖然桌面不會直接被看到,但在空間視野與大面積金屬材質的反差下,藍色成為了此處的亮點。而在收邊處,為避免藍板未貼齊造成的視覺落差,設計師採企口式拼接,在1~2公分退位的基礎下,克服木頭凹凸銜接處的不平整,讓其更加美觀。▲4.櫃體靈活分隔更衣寢區,玻璃櫃巧展蒐藏主臥的櫃體分隔了更衣間和寢臥區。入口處的玻璃櫃體用來展示女主人蒐藏的包包,成為注目的居家端景;梳妝檯左側提供大量收納空間,訂製木作櫃結合黑玻後再融入光條,以突顯櫃中物品。另外櫃內運用五金鉸鍊設計為三層,可以更順手的取用飾品且能整齊收納化妝品,不用時可以收起保持清爽視覺效果。
分管契約的效力
2024-04-30
案例:某建商建造香林大樓,出售時,與每個區分所有建物的買方在契約中約定,地下1層防空避難空間,專屬於1樓區分所有權人使用,並將此使用權事項註記於地政機關的建物登記簿。陳一也是香林大樓的購屋者,他購買9樓住宅1戶。多年後,陳一將該戶出售給林二,林二購買前雖然看過建物謄本,但不知道地下1層為共用部分(公設持分)且為1樓所有權人專用。試問,林二購買後,可否主張自己對於地下1層持分之權利?可否主張1樓專用權無效?可否終止分管契約?解析:一、何謂分管契約?民法第820條:「共有物之管理,除『契約另有約定』外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」依本條規定,共有物管理方式的產生,有2種做法,一是「多數決」,即人數持分均過半數或持分超過三分之二,二是「契約另有約定」,例如經全體共有人同意訂定之「分管契約」。所謂分管契約,就是指共有物之全體共有人間,以契約的方式,就共有物之管理、使用、收益互為約定。分管契約是一種債權契約,依債之「相對性原則」,原則上僅於契約當事人間發生效力與拘束力。二、分管契約如何成立?大樓地下室防空避難空間依法須登記為公設,即各區分所有權人的「共有物」,各共有人均有應有部分(持分)。分管契約的作成之方式不以書面為限,縱然只有口頭達成合意,仍可發生契約之效力而拘束全體共有人,但仍以書面約定較有證明力。本題香林大樓的各買主之間雖未共同訂定分管契約,但建商與各買方之間的買賣契約,均有「地下室歸1樓專用」的約定,也可以間接成立分管契約。最高法院98年度台上字第633號判決:「所謂默示之意思表示,除依表意人之舉動或其他情事,足以間接推知其有承諾之效果意思者外,倘單純之沉默,依交易上之慣例或特定人間之特別情事,在一般社會之通念,可認為有一定之意思表示者,亦非不得謂為默示之意思表示。又公寓大廈等集合住宅之買賣,建商與各承購戶約定,公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者,除別有規定外,應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分,他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人,除有特別情事外,其受讓人對於分管契約之存在,通常即有可得而知之情形,而應受分管契約之拘束。但分管契約性質上屬於債權契約,也就是其效力只存在於契約當事人之間,不及於當事人以外之第三人。」三、分管契約的效力如何?本題林二並非建商的直接承購戶,因此林二並非「分管契約」的當事人,該分管契約的效力是否及於陳二?依上述最高法院判決,答案似乎是否定的。對此問題,司法院大法官釋字第349號解釋:「應有部分之受讓人若不知悉有分管契約,亦無可得而知之情形,受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束,有使善意第三人受不測損害之虞,與憲法保障人民財產權之意旨有違。」也就是說,分管契約的效力是否及於應有部分受讓人,應視該受讓人是否「知悉」或「可得而知」分管契約,如果不知且無從得知,受讓人就不受該分管契約的拘束。然而,如果該分管契約有辦理登記,則無論受讓人是否知悉或可得而知,均受其拘束。民法第826條之1第1項規定:「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。其由法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。」本題地下室分管契約既有辦理登記,林二購買後亦應受其拘束,不能因為自己沒有同意訂定該分管契約而主張無效,亦即林二雖然有地下室的產權(持分),但沒有使用權。四、分管契約可以終止嗎?本管契約可以訂期限也可以不定期限,本題對於地下室的分管契約並無期限,林二可否終止?對於分管契約可否終止,法無明文。民法第450條規定:「租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。」林二可否類推適用不定期租賃的規定,終止分管契約?實務見解認為不可。最高法院89年度台上字第585號判決:「共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議,依民法第820條第1項規定,應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者,因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更,自須經共有人全體同意,始得為之,尚難認各共有人得隨時終止分管契約。」最高法院99年度台上字第1191號判決:「按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布,同年月30日施行,該條例施行之前,系爭大樓建商與各承購戶,就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍,訂有分管之約定,此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約,為維持共有物管理秩序之安定性,若受讓人知悉有該分管契約,或有可得知之情形,仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止,自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。」因此,除非經全體共有人同意修改或發生重大情事變更,林二不能終止分管契約,但地下室作為買賣標的物的一部分,其「欠缺使用權」有可能構成陳一的物之瑕疵擔保責任。
出售繼承不動產的房地合一稅
2024-02-29
案例:民國105年1月,甲購買一棟A房屋及其基地,居住並於A屋辦竣戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用(以下簡稱自住)。甲於107年1月往生,A房地由乙繼承取得,乙及其配偶、未成年子女均未於A屋辦竣戶籍登記。109年1月乙往生,A房地由丙繼承,丙持有期間均符合自住。111年1月丙往生,由丁繼承,其持有期間亦符合自住,丁於113年1月出售A房地。試問:丁出售A房地將如何課徵所得稅?解析:一、何謂房地合一稅?所謂房地合一稅,為民國105年上路的房地交易新稅制,與「持有稅」的房屋稅不同,性質上屬於交易稅,出售房地才須申報,有獲利則應課徵所得稅。只要是民國105年後取得的房地,出售時就適用本稅制的規定。房地合一新制與舊制的差異,在於就房屋及土地出售所產生的實際收益一併課稅,對短期交易課以35%或45%的重稅。二、應於何時申報房地合一稅?報稅的期間區分不同標的而定:一般成屋交易,應於房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內完成申報。使用權房屋交易,應於房屋使用權交易日的隔天起算30日內完成申報。預售屋交易,應於預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算30日內完成申報。股權交易,即符合視為房地交易的股份或出資額的交易,應於交易日的隔天起算30日內完成申報。三、房地合一稅的稅基為何?房地合一稅課徵的標的,是出售房地的實際獲利。依所得稅法第14條之4第1項規定,個人房屋、土地交易所得或損失之計算,分為兩種情形:(一)出價取得:以交易時之成交價額減除原始取得成本,與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。(二)繼承或受贈取得者,以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值,與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。四、房地合一稅的稅率如何?依同法條第3項規定,稅率有以下區分方式:(一)以持有房地的期間計算:持有期間2年以內稅率為45%;超過2年未逾5年為35%;超過5年未逾10年為20%;超過10年為15%。(二)特殊情形:因非自願性因素持有期間在5年以下者,稅率為20%。以土地參與合建者,自土地取得之日起算5年內完工並銷售該房地,稅率為20%。參與都更或危老重建者,於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第1次移轉且其持有期間在5年以下,稅率為20%。 (三)自住房地免稅與優惠:所謂「自住房地」是指個人與其配偶及未成年子女符合下列規定之房地:①個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。②交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。③個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。 符合上述3個條件的自住房地,其出售的實質獲利在400萬元以內者免稅;超過400萬元的部分稅率為10%。(四)非中華民國境內居住之個人,持有期間在2年以內稅率為45%;超過2年者稅率為35%。五、繼承取得的房地,出售時如何計算持有期間?同法條第4項規定,繼承或受遺贈取得的房地,其持有期間及自住期間(6年),得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。本題丁出售A房地時,其「被繼承人」為丙,因此其持有期間及自住期間,丙、丁合併計算,也就是4年(109年至113年)。但甲、乙就丁而言,並非「被繼承人」,本不應計算其持有期間,但財政部於112年11月2日發布台財稅字第11204619060號令,擴張解釋所得稅法第14條之4,連續繼承或受遺贈取得之房地,也可以適用上述第4項合併計算的規定。本題甲、乙、丙、丁因為有連續繼承(或稱作再轉繼承)的情形,其持有期間合併計算是8年(105年到113年),適用稅率20%。六、繼承取得的房地,如何適用免稅額?上述財政部令第3點規定:「第1點個人計算所得稅法第4條之5第1項第1款第1目及第2目期間時,得併計之期間,以同點規定各次被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用之期間為限。」所謂「各次被繼承人」究係指全部被繼承人均必須符合自住規定?抑或符合自住規定者累計滿6年即可?本題乙持有期間非自住,但甲、丙、丁均符合自住且合計已滿6年,可否免稅?或者因為未達到「連續滿6年」(甲、丙不連續)因此不能免稅?容有疑義,由於本解釋令頒布未久,尚有待財政部進一步闡明。七、結論:丁出售A房地,由於他是自丙繼承取得,計算應稅所得額應以成交價額減除111年1月繼承時的房屋評定現值及公告土地現值及取得、改良及移轉費用後之餘額為所得額。至於稅率,由於連續繼承,原則上其持有期間可將甲、乙、丙、丁合併計算為8年,屬於5到10年的稅率20%。但能否以符合自住條件於400萬元內免稅,超過部分課徵10%?尚有待實際案例發生或主管機關釐清。當然,如果丁有購買其他不動產並符合相關規定,仍有「重購退稅」的適用。
外國人可以在台灣取得不動產嗎?
2023-10-31
案例:中國籍的王小姐嫁給台灣籍的張先生,並打算在台灣定居。張先生為了寵妻,打算將自己擁有的一間豪宅過戶到太太名下,依目前法律規定可行嗎?解析:一、外國人可以取得台灣的不動產嗎?外國人可否取得或設定土地權利,必須先看該外國人所屬的國家與我國有無平等互惠條件。所謂平等互惠,即該外國人所屬之國家對我國人民在該國可以享有同等之權利。舉例來說,日本政府准許台灣人民在日本取得不動產,則日本人也可以在台灣取得不動產;烏克蘭政府禁止台灣人民在烏克蘭取得農地,則烏克蘭人也不能在台灣取得農地。至於是否為平等互惠國家,可查詢內政部提供之「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」。二、取得台灣地區居留證的外籍配偶,可以購買台灣的不動產嗎?外籍配偶雖有居留證,但在尚未取得中華民國國籍前,依然屬於外國人,需視該外籍配偶所屬的國家與我國有無平等互惠條件,後續流程皆需依外國人取得不動產方式辦理。三、外國人購買不動產後,向地政機關申請登記需花多少時間呢?申請核准時間7天至14天。流程為:①向經濟部商業司申請認許;②向土地所在地地政事務所申請土地登記;③由地政事務所送請直轄市或縣市政府核准;④地方政府內政部申請備查並函覆地政事務所辦理登記。申請人屬外國公司者,如首次在台設立分公司時,應先向經濟部商業司申請認許。四、中國(中華人民共和國,以下簡稱大陸地區)人民可以取得台灣不動產嗎?大陸地區人民向直轄市或縣市政府申請,並經內政部許可後,即可在台灣地區取得、設定或移轉不動產物權。內政部訂定「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」以作為審核之准據。此外應注意,台灣地區人民不得將台灣地區不動產物權以買賣、設定或贈與方式移轉給大陸地區配偶及一等親(內政部93年1月2日台內地字第0930065602號函)。五、大陸地區人民購買台灣地區不動產有何限制?(一)土地類型限制:下列土地不得取得:①土地法第14條規定不得私有之土地。②林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地。③依國家安全法及其施行細則所劃定公告一定範圍之土地。④依要塞堡壘地帶法所劃定公告一定範圍之土地。⑤各港口地帶,由港口主管機關會同國防部及所在地地方政府所劃定一定範圍之土地。⑥其他經中央目的事業主管機關劃定應予禁止取得之土地。(二)身份限制:現擔任大陸地區黨務、軍事、行政或具政治性機關(構)、團體之職務或為成員者,不得取得或設定不動產物權。(三)使用限制:取得不動產僅能自用,不得出租,並且在登記完畢後滿3年才可移轉。(四)總量管制:每年大陸地區自然人取得土地上限為13公頃、建物400戶,年度數額有剩餘者,不再留用;長期總量土地1,300公頃、建物2萬戶,長期總量及年度數額原則每半年檢討1次。(五)集中度管制:以總戶數10%為上限,若總戶數未達10戶,則可取得1戶。例如某社區總戶數為100戶,大陸地區人民取得該社區的住宅上限為10戶。六、大陸地區人民購買台灣不動產申請許可應附文件與程序為何?(一) 應備文件:1. 申請書:向土地所在地之直轄市、縣市政府地政局索取或網路下載。2. 申請人身分證明文件:大陸地區常住人口登記卡或居民身分證影本,該文件需先至大陸地區縣市公證處公證後,再向財團法人海峽交流基金會申請驗證。3. 委託書:如委託他人處理者,須檢附。如受託人為大陸地區人民,受託人之身分證明文件及委託書仍應經財團法人海峽交流基金會驗證。4. 非現擔任中國黨務、軍事、行政或具政治性機關(構)、團體職務之切結書、不動產自用切結書。5. 申請書規定應檢附之文件,如買賣契約書等。(二) 流程:申請人檢附相關文件→向不動產所在地的直轄市、縣市政府申請→直轄市、縣市政府初步審核→報請內政部審核→許可→申請人憑許可函及相關文件至地政事務所辦理登記。(三) 自向不動產所在直轄市、縣(市)政府接受申請後,至內政部召開「陸資申請取得設定或移轉不動產物權審查會議」決議許可取得,視各案件情況,至少約需4個月至半年期間。七、大陸地區人民可以繼承台灣地區的不動產嗎?僅長期居留且經法院准許繼承的大陸配偶可以繼承台灣地區人民所遺留之不動產,其所得財產「總額」每人不得逾新台幣200萬元。但不動產為台灣地區繼承人賴以居住者,不得繼承之。繼承之不動產,如為土地法第17條第1項各款所列土地時,應於辦理繼承登記完畢之日起3年內出售與本國人。大陸地區人民依規定核准取得之台灣不動產,發生繼承情事時,亦得依法申請繼承登記。八、結論中國籍的王小姐嫁給台灣籍的張先生,王小姐尚未取得中華民國國籍,依法仍屬大陸地區人民,依現行法律規定,台灣人民不得將台灣地區不動產物權以買賣、設定或贈與方式移轉給大陸地區配偶及一等親,因此張先生無法以任何名義將豪宅過戶給太太。王小姐只能在符合前述相關規定的前提下,以自己的名義向第三人購買不動產,如果購買的資金是來自張先生,應注意贈與相關問題。
房東終止租約的條件
2023-08-31
案例:一、林二向陳一承租A屋居住,租期中,房東陳一因為自住的B屋遭債權人法拍,因此有必要收回A屋自住。陳一可以單方提前終止租約嗎?二、李四為經營餐廳,向張三承租C店面。租約到期後,李四繼續支付租金,房東張三也沒有反對。之後張三打算收回C店面自己經營遊樂場,張三可以單方提前終止租約嗎?三、趙六向王五承租D屋居住,押金3萬元,月租1.5萬元,但趙六積欠3個月租金4.5萬元,王五可以終止租約嗎?解析:一、租賃條例的規定案例一的A屋是「住宅」,首先應考慮租賃住宅市場發展及管理條例第10條之規定:「租賃期間發生下列情形之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償:一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費用,達二個月之租額,經定相當期限催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。出租人依前項規定提前終止租賃契約者,應依下列規定期限,檢附相關事證,以書面通知承租人:一、依前項第1款至第3款及第5款規定終止者,於終止前30日。二、依前項第4款規定終止者,於終止前3個月。」其中第1項第4款規定出租人為重新建築是可以片面終止租約收回房屋,然而陳一收回A屋的目的是「自住」,而非重新建築,無法適用上述條款終止租約。第5款規定「其他依法律規定得提前終止租賃契約」,也可以提前終止,因此還需要考量其他有關終止租約的法律。二、土地法的規定土地法第100條規定:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」陳一可否依上述第1款規定提前終止租約「收回自住」呢?答案還是不行,因為「定期租約」不能適用土地法第100條,只有「不定期租約」才能適用。司法院院解字第3489號解釋:「土地法第100條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之。至定期租賃契約,無論其訂約係在施行前抑在施行後,均無同條之適用,院解字第3238號解釋應予變更。」最高法院41年台上字第138號判例:「土地法第100條第1款所謂收回自住,係指出租人對於其出租未定期限之房屋,有收回自住之正當理田及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋,須具備上述要件並能為相當之證明者始得為之。」結論是,A屋的租約尚在期限內,並非不定期租約,依上述實務見解,不能適用土地法第100條第1款終止租約。三、土地法自住的定義案例二的C店面不是住宅,不適用租賃住宅市場發展及管理條例,只能適用土地法第100條。問題是,土地法第100條第1款規定「出租人收回自住或重新建築時」可以終止租約收回房屋,而張三收回C店面的目的是「經營遊樂場」,既非自住又非重新建築,這樣可以提前終止嗎?答案居然是可以。最高法院48年台上字第853號判例:「土地法第100條第1款所謂自住包括經營商業在內,而經營商業又不以對商業有無經驗為限。」51年台上字第370號判例:「土地法第100條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言,系爭廠房租賃固無排除該條規定之適用,惟上訴人在原審既始終主收回系爭廠房及機械設備自行經營,自與該條第1款之規定相當。」C店面的租約到期後,李四繼續支付租金,房東張三也沒有反對,民法第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」因此張三李四之間已經成立「不定期租約」,可以適用土地法第100條;張三雖然是為了經營遊樂場,依上述判例見解,仍可以適用第1款規定終止租約。四、欠多少租金可以終止租約?關於以房客積欠租金為由終止租約的條件,有民法第440條第1、2項、租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款及土地法第100條第3款等3個條文,最大差異在於土地法規定,須以擔保金抵償後尚欠租達2個月,其他兩個法條只要欠租2個月加定期催告就可以終止租約。案例三的D屋是住宅,應優先適用租賃住宅市場發展及管理條例,趙六積欠租金4.5萬元已超過2個月租金額,照理講房東王五應該可以終止租約,但是不行。最高法院44年台上字第516號判例:「租賃契約成立後因情事變更租金額增加為若干倍者,土地法第100條第3款抵償租金之擔保金,係契約成立時支付者,亦應依同一比例增加之,業經司法院院解字第3489號釋在案,至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定,雖僅就未定有期限之租賃而設,然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由,自應類推適用。」依上述實務見解,雖然D房屋是住宅且為定期租約,仍應類推適用土地法第100條第3款,趙六積欠租金3個月,即使王五以押金3萬元抵償後僅欠1.5萬元,尚未達到可以終止租約的要件。
高中生的遺產
2023-06-30
案例:老賴有5個子女,其中次子賴二娶印尼籍妻子,生下小美,婚後感情不睦導致離婚。之後賴二又娶中國籍妻子迪麗,不料迪麗與老賴有染,生下小賴。此事被老賴的太太發現,怒告老賴與迪麗通姦,定罪後迪麗的台灣身分證被撤銷。由於小賴是老賴的親生兒子,老賴十分寵愛,數年間將名下三十幾筆房地產移轉至小賴名下,價值超過5億元。之後小賴名義上的父親賴二因病過世,其遺產本應由第一順序繼承人小賴和小美與配偶迪麗等3人平均繼承,但小美提起婚生否認之訴,主張小賴不是賴二的親生兒子,沒有繼承權。結果小美勝訴,賴二的遺產由小美和迪麗繼承。老賴過世後不久,小賴滿18歲,隨即與夏男前往戶政事務所登記結婚,並且在路邊找來路人甲和路人乙擔任證人簽名。結婚登記後2小時,小賴墜樓身亡。小賴的母親迪麗指控小夏謀財害命。試問:小賴的5億遺產如何繼承?解析:一、結婚的效力舊法規定結婚年齡男須滿18歲、女須滿16歲才可以結婚,但未滿20歲(未成年人)須得法定代理人同意。自112年1月1日起,民法定義成年下修至18歲,男女年滿18歲,同性或異性均可有效結婚,且無須得到父母同意。結婚雙方必須有真實且健全無瑕疵的結婚意思,至於是否有感情或者愛情基礎,甚至一時衝動的閃婚,均不影響結婚效力。如果結婚時有一方或雙方是處於無意識或精神錯亂,或者被詐欺或被脅迫而結婚,當事人可以向法院請求撤銷,但是在撤銷之前仍屬有效婚姻,必須由撤銷權人提起訴訟,法院判決撤銷後才會無效。除了主觀上健全無瑕疵的真意,客觀上結婚的方式也必須符合法律規定。民法第982條:「結婚應以書面為之,有2人以上證人之簽名,並應由雙方當事人向戶政機關為結婚之登記。」所謂證人不一定要相識之人,路人甲亦可,關鍵是要親自見聞雙方當事人有結婚的真意。不具備第982條之方式、近親通婚、重婚,這3種情形無須撤銷,其婚姻自始無效。本題小賴與小夏均年滿18歲,也具備書面和登記,問題在於證人路人甲、乙是否親自見聞賴夏二人確實有結婚的意思,如果僅僅簽名實際上沒有見聞,結婚就會無效。二、繼承的順序民法第1138條規定:「遺產繼承人,除配偶外依左列順序定之:一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。」小賴過世時沒有子女,應由第二順序也就是小賴的母親迪麗,與配偶小夏共同繼承5億遺產,應繼分各二分之一。但民法第1145條第1項第1款規定,故意致被繼承人於死因而受刑之宣告者,喪失繼承權,假如之後小夏被法院判決認定殺害小賴,又或者小賴與小夏的婚姻無效,小夏就沒有繼承權,全部遺產將由迪麗繼承。然而迪麗的身分會影響其繼承遺產的數額。依臺灣地區與大陸地區人民關係條例第67條第1項規定:「被繼承人在臺灣地區之遺產,由大陸地區人民依法繼承者,其所得財產總額,每人不得逾新臺幣200萬元。超過部分,歸屬臺灣地區同為繼承之人。」關鍵是迪麗是否屬於上述法條規定的「大陸地區人民」?依同條例第2條第4款定義:「大陸地區人民:指在大陸地區設有戶籍之人民。」除了是否設戶籍外,同條例施行細則第5條將「大陸地區人民」的定義擴張至大陸地區出生且父母均為大陸地區人民者。如果依照上述法規迪麗被認定為「大陸地區人民」,則超過200萬元以外的遺產均由配偶小夏繼承。三、親子關係假設小夏與小賴的結婚無效,或小夏喪失繼承權,200萬元以外的遺產將由誰繼承?依前述兩岸關係條例第67條第1項後段規定:「臺灣地區無同為繼承之人者,歸屬臺灣地區後順序之繼承人;臺灣地區無繼承人者,歸屬國庫。」迪麗是小賴的母親,是第二順序繼承人,那麼誰是後順序繼承人?關鍵在於老賴是否為小賴「法律上」的父親。民法第1063條第1、2項規定:「妻之受胎,係在婚姻關係存續中者,推定其所生子女為婚生子女。前項推定,夫妻之一方或子女能證明子女非為婚生子女者,得提起否認之訴。」小賴受胎及出生均在賴二與迪麗婚姻關係中,因此在法律上小賴是賴二的婚生子女。有權提起「婚生否認之訴」的人不包括血緣上的親生父親老賴,只有賴二、迪麗、小賴3人。此外,依家事事件法第64條第1項規定:「否認子女之訴,夫妻之一方或子女於法定期間內或期間開始前死亡者,繼承權被侵害之人得提起之。」本題賴二死亡後,主張繼承權被侵害的小美也可以提起「否認子女之訴」,勝訴後,小賴就不是賴二的婚生子女了。民法第1065條第1項:「非婚生子女經生父認領者,視為婚生子女。其經生父撫育者,視為認領。」因此認領的前提是「非婚生子女」,如果沒有前述的婚生否認之訴或否認子女之訴,即使是親生父親,老賴也不能認領小賴。反之,如果小賴是非婚生子女,老賴也確實認領或者撫育,則小賴被視為老賴的婚生子女。四、結論回到前面的問題,假設小夏與小賴的結婚無效或喪失繼承權,迪麗又有遺產200萬元上限,其他遺產依法歸屬「後順序繼承人」。如果小賴視為老賴的婚生子女,則小賴遺產的第三順序繼承人(兄弟姊妹)就是老賴的其他子女4人。應注意,此時已過世的賴二雖然有女兒小美,但小美沒有代位繼承權,因為代位繼承代的是「第一順序繼承人」(直系血親卑親屬)的繼承權,而此時賴二是小賴的第三順序繼承人(兄弟姊妹),所以小美不能代位賴二去繼承小賴的遺產。假設老賴沒有認領或撫育小賴的事實,則小賴仍為非婚生子女,沒有第三順序繼承人(小賴是迪麗的獨生子),由第四順序(祖父母)即迪麗的父母繼承。又假設迪麗的父母尚在並且也是大陸地區人民,那麼也有1人200萬元上限,那麼迪麗及其父母最多繼承600萬元,其餘遺產均歸屬台灣的國庫。
喪失繼承權的事由
2023-04-28
案例:甲無配偶,有兩個兒子乙、丙。乙有兒子A,丙有兒子B、C。乙長期虐待甲,甲十分憤怒,因此打算剝奪乙對其遺產的繼承權。甲找來丙商量此事,丙建議甲立遺囑,甲同意,於是由丙代筆,寫明甲全部遺產由丙一人繼承並記載日期,整個過程有B、C在場見證,甲、丙、B、C都在遺囑上簽名。乙事後得知,大怒,跑去找丙爭執,兩人愈吵愈兇進而出手鬥毆,丙身受重傷,乙並且當場將遺囑焚毀。數日後,丙傷重不治。案經法院審理,判決乙成立刑法第277條第2項傷害人之身體因而致人於死罪,判處有期徒刑7年確定。試問,甲的遺產應由誰繼承?解析:一、乙毆打丙致死,是否因此喪失繼承權?首先我們來看看民法第1145條的規定,有哪些喪失繼承權的事由:「有左列各款情事之一者,喪失其繼承權:一、故意致被繼承人或應繼承人於死或雖未致死因而受刑之宣告者。二、以詐欺或脅迫使被繼承人為關於繼承之遺囑,或使其撤回或變更之者。三、以詐欺或脅迫妨害被繼承人為關於繼承之遺囑,或妨害其撤回或變更之者。四、偽造、變造、隱匿或湮滅被繼承人關於繼承之遺囑者。五、對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事,經被繼承人表示其不得繼承者。前項第2款至第4款之規定,如經被繼承人宥恕者,其繼承權不喪失。」乙、丙鬥毆導致丙傷重不治,是否符合民法第1145條第1項第1款之規定「故意致被繼承人或應繼承人於死或雖未致死因而受刑之宣告」?依題示,甲的第一順序繼承人為直系血親卑親屬(民法第1138條)即乙、丙2人,因此丙是甲的「應繼承人」。乙故意傷害丙導致丙的死亡,並且被定罪判刑,實務見解認為不構成喪失繼承權,理由是「民法第1145條第1項第1款所定繼承權絕對喪失之事由,以繼承人有致被繼承人或應繼承人於死之故意始足當之,此觀該款規定甚明。題示事例,甲持棍擊傷乙頭部出血死亡,係刑法上之一種加重結果犯,亦即甲之行為僅在主觀上有傷害之故意,並對可能致乙於死之加重結果有客觀之預見而已(刑法第17條及最高法院47年台上字第920號判例參照),尚無致乙於死之故意,故甲對乙傷害致死之犯行,與首揭喪失繼承權之事由即有未合」。換句話說,實務見解認為民法第1145條第1項第1款必須有「殺人」的故意,本題的乙只有「傷害」的故意,雖然丙的死亡乙仍要負責,但畢竟不符合法律規定的要件,乙不會因此喪失繼承權。二、乙焚毀甲的遺囑,是否因此喪失繼承權?民法第1145條第1項第4款規定「偽造、變造、隱匿或湮滅被繼承人關於繼承之遺囑」,也是喪失繼承權的事由,但實務認為該款所謂「遺囑」,必須是「有效」的遺囑。台灣高等法院103年度重家上字第22號判決:「隱匿被繼承人關於繼承之遺囑者,喪失其繼承權,民法第1145條第1項第4款固有明文。所謂『關於繼承之遺囑』,特指與繼承有關之遺囑,例如應繼分之指定、遺產分割方法之指定等等可以發生繼承法上之效果者而言,且須為合法有效之遺囑,倘為無效之遺囑,或不備法定方式之遺囑,或違反公序良俗之遺囑,自不包括在內。」甚麼是遺囑的法定方式?民法第1189條規定:「遺囑應依左列方式之一為之:一、自書遺囑。二、公證遺囑。三、密封遺囑。四、代筆遺囑。五、口授遺囑。」本題甲的遺囑符合哪種方式?甲自己簽名算不算自書遺囑?民法第1190條:「自書遺囑者,應自書遺囑全文,記明年、月、日,並親自簽名;如有增減、塗改,應註明增減、塗改之處所及字數,另行簽名。」甲的遺囑並非他自己書寫全文,而是由丙代寫後甲簽名,不符合自書遺囑的要件。那麼是否符合「代筆遺囑」呢?民法第1194條:「代筆遺囑,由遺囑人指定3人以上之見證人,由遺囑人口述遺囑意旨,使見證人中之1人筆記、宣讀、講解,經遺囑人認可後,記明年、月、日及代筆人之姓名,由見證人全體及遺囑人同行簽名,遺囑人不能簽名者,應按指印代之。」甲立遺囑時有丙、B、C等3人見證,由見證人丙代筆,似乎符合要件,但依民法第1198條規定:「下列之人,不得為遺囑見證人:一、未成年人。二、受監護或輔助宣告之人。三、繼承人及其配偶或其直系血親。四、受遺贈人及其配偶或其直系血親。五、為公證人或代行公證職務人之同居人助理人或受僱人。」丙、B、C都是甲的直系血親,因此都不能擔任見證人,甲的遺囑無效。依上述實務見解,由於甲的遺囑不具備法定方式而無效,乙將之焚毀也不會構成民法第1145條第1項第4款的喪失繼承權。三、乙長期虐待甲,是否因此喪失繼承權?民法第1145條第1項第5款規定「對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事,經被繼承人表示其不得繼承」,也是喪失繼承權的事由。所謂「重大虐待」,依最高法院74年台上字第1870號判例:「民法第1145條第1項第5款所謂對於被繼承人有重大之虐待情事,係指以身體上或精神上之痛苦加諸於被繼承人而言,凡對於被繼承人施加毆打,或對之負有扶養義務而惡意不予扶養者,固均屬之,即被繼承人(父母)終年臥病在床,繼承人無不能探視之正當理由,而至被繼承人死亡為止,始終不予探視者,衡諸我國重視孝道固有倫理,足致被繼承人感受精神上莫大痛苦之情節,亦應認有重大虐待之行為。」依提示,乙長期虐待甲,甲的遺囑雖然不符合法定方式而無效,但甲在遺囑中明確表示全部遺產由丙繼承,形同褫奪乙繼承權的「表示」,符合民法第1145條第1項第5款的規定,乙因此喪失繼承權。四、甲的遺產如何繼承?甲的繼承人乙喪失繼承權、丙死亡,未來甲死亡時,是否由A、B、C繼承?民法第1140條:「第1138條所定第一順序之繼承人,有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者,由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。」此即「代位繼承」。問題是,A、B、C的繼承權究竟是「本位繼承」或是「代位繼承」?假設是「本位繼承」,亦即A、B、C是基於自己的地位繼承而非代他人之位,不適用第1140條,依第1141條:「同一順序之繼承人有數人時,按人數平均繼承。但法律另有規定者,不在此限。」則,A、B、C應繼分各1/3。如果是「代位繼承」,則A代位乙原本的應繼分1/2;B、C代位丙的1/2,各得1/4。二種結果是不同的。對於這個問題,台灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第8號審查意見採「本位繼承說」,認為被繼承人之親等較近之直系血親卑親屬全部於開始繼承前死亡或喪失繼承權,而由其直系血親卑親屬繼承時,不可稱之為代位繼承,沒有民法第1140條的適用。因此A、B、C應平均繼承,應繼分各1/3。
未登記建物對於基地有無法定租賃或優先購買權?
2023-02-28
案例:一、陳一是A土地所有權人,並且在地上建造一間B房屋,但沒有辦理保存登記。林二向陳一租住B屋多年,兩人也是好朋友,於是陳一晚年決定將B屋贈與給林二並且辦妥稅籍變更。陳一過世後,其繼承人小陳打算在A地改建大樓,要求林二拆屋還地。試問,林二能否主張對A地有租賃權?二、張三是C土地所有權人,李四向張三承租C地,並且在地上建造D房屋,未辦理保存登記,完工後李四便將D屋賣給王五。之後,張三將C地出售給趙六且已辦畢所有權移轉登記,但是並未通知王五。試問,王五日後得知此事,能否主張自己對於C地有優先購買權,要求塗銷該所有權移轉登記?解析:一、法定租賃關係一般「意定」租賃契約關係之成立,必須當事人雙方對於租賃之意思表示合致,但在某些特定情形下,即便當事人沒有租賃的意思表示,法律直接「推定」雙方有租賃關係,稱作「法定租賃」。民法第425條之1規定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形,其租金數額當事人不能協議時,得請求法院定之。」第一題的A地與B屋原本同屬於陳一所有,陳一僅將B屋贈與房客林二,自己仍保留A地,依上述法條規定,在B屋的堪用年限內,林二與陳一之間推定有「A地的租賃關係」。二、土地所有權人的返還請求權民法第767條第1項:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」如果林二對A地有租賃關係或租賃權,就不符合上述法條「無權占有」這個要件,土地所有權人陳一或者其繼承人小陳,都不能請求林二返還A地。然而第一題的爭議在於,上述民法第425條之1規定的情形是:土地和房屋同屬一人所有,僅將土地或僅將房屋的「所有權」讓與他人。而本題B屋未辦理保存登記,因此也無法辦理所有權移轉登記。民法第758條第1項規定:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。」因此嚴格來說,B屋在未辦理移轉登記之前,其所有權人仍是建造人陳一或其繼承人小陳,B屋所有權自始至終都沒有移轉給林二,與民法第425條之1規定的「所有權讓與他人」要件不符,可以適用嗎?三、類推適用民法第425條之1對於上述爭議,實務上曾有正反二種見解,如今多數採肯定說,認為民法第425條之1規範目的在於調和房屋所有人與土地所有人間之關係,使原同屬一人所有之土地及房屋,不因土地或房屋讓與他人等情形,使房屋成為無權占有土地,即側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現。基於保護房屋既得使用權之原則,因而肯認土地使用權不因房屋和土地所有權之變動而受影響。未辦所有權第一次登記之建物因無法辦理所有權移轉登記,而僅得讓與「事實上處分權」,受讓人相較於所有權人之權能,實屬無異,與前述側重房屋所有權與土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之法律狀態,並無不同,因此實務上多數見解,認為可以類推適用民法第425條之1第1項規定,推定有租賃關係。依上述見解,林二雖然沒有取得B屋所有權,仍可以類推適用民法第425條之1規定,推定對A地有租賃關係。由於林二與陳一之間有租賃關係,小陳繼承取得A地,應概括承受該租賃關係,因此林二也可以對小陳主張租賃權,並非無權占有,小陳不能請求林二拆屋還地。四、基地承租人之優先購買權土地法第104條第1項規定:「基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」此項優先購買權與土地法第34條之1共有人之優先購買權不同,土地法第104條之權利具有「物權」效力,可以對受讓基地所有權之第三人主張其土地移轉行為無效,並得訴請塗銷所有權移轉登記。第二題的李四租用C地建造D屋,地主張三出售基地時,承租人李四依上述法條有優先購買權,這個沒有疑問。問題在於,李四並沒有將他對C地的「租賃權」轉讓給王五,只是把D屋賣給王五,王五會因此自動變成C地的承租人嗎?五、法定租賃移轉民法第426條之1規定:「租用基地建築房屋,承租人房屋所有權移轉時,其基地租賃契約,對於房屋受讓人,仍繼續存在。」就第二題的情形,如果李四將D屋「所有權」移轉給王五,依上述民法第426條之1規定,C地的租賃契約對於王五會繼續存在,換言之,王五就成為C地承租人了。問題是,王五有取得D屋所有權嗎?如同第一題所述,王五購買的是未保存登記建物,僅取得「事實上處分權」,並沒有取得「所有權」,依民法第758條第1項規定,所有權移轉「非經登記不生效力」,因此李四無法將D屋所有權移轉給王五。民法第426條之1必須是「房屋所有權移轉」的情形才能適用,王五能否主張本條的法定租賃移轉?六、類推適用民法第426條之1如前述,事實上處分權能否類推適用民法第425條之1,實務上曾有正反二種見解,第426條之1也有相同的爭議;目前最新多數見解採肯定說,認為解釋上應包括無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形,始符法意。因此王五應被認定為C地的承租人,依土地法第104條第1項,王五對C地有優先購買權;依同條第2項規定:「前項優先購買權人,於接到出賣通知後10日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。」張三辦理C地所有權移轉登記予趙六前如果未通知王五,王五得提起訴訟,請求塗銷該移轉登記,並依相同條件將C地所有權移轉給自己。
意定監護與代行優先承買權
2022-10-31
案例:老王年紀大了,罹患輕微失智症,擔心未來愈發嚴重後不能妥善處理自己的財產,因此預先以書面指定他的兒子小王擔任監護人,但沒有特約免除法院許可。幾年後,老王果然病情嚴重,經小王聲請法院辦理監護宣告。老張與老王共有A土地,應有部分各二分之一。老王受監護宣告後,老張出售A地應有部分二分之一給小陳,總價一千萬元,並依法將買賣條件通知優先購買權人老王。小王覺得一千萬這個價格很可以,回信表示願意承買。試問:小王的應買有效嗎?解析:一、何謂「監護宣告」?民法第14條第1項規定:「對於因精神障礙或其他心智缺陷,致不能為意思表示或受意思表示,或不能辨識其意思表示之效果者,法院得因本人、配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、檢察官、主管機關、社會福利機構、輔助人、意定監護受任人或其他利害關係人之聲請,為監護之宣告。」又依民法第15條及第75條,受監護宣告之人,無行為能力;無行為能力人之意思表示,無效。例如訂立買賣契約就是一種「意思表示」,受監護宣告人簽訂的買賣契約是無效的,必須由監護人代為訂立。聲請監護宣告後,相關的資料會送到法院家事事件專區和財團法人金融聯合徵信中心,當事人可以向聯徵中心申請註記,避免不法之徒冒名申請貸款或信用卡,以保護當事人權益。二、何謂「意定監護」?過去監護宣告程序是由法院依職權選定監護人,過程費時費力且未必符合當事人的意願,因此立法院在108年5月24日三讀通過,同年6月19日公布施行民法修正條文第1113條之2至之10,創設「意定監護」制度,可以在當事人意識健全時與受任人約定,於當事人未來受監護宣告時由受任人擔任監護人,使本人於意思能力喪失後,依其先前的意思自行決定未來的監護人,而不是由法官依職權選定,較符合人性尊嚴及本人利益,並完善民法的監護制度。三、如何辦理意定監護?首先,當事人與受任人須簽訂「意定監護契約書」。受任人可以是自然人也可以是法人;可以一人或多人;可以約定報酬或也可以約定無償。如果契約未約定報酬,監護人得請求法院按其勞力及受監護人之資力酌定之。其次,意定監護契約書應由公證人作成公證書。公證人作成公證書後7日內,以書面通知本人住所地之法院。前項公證,應有當事人及受任人在場,向公證人表明其合意,始得為之。意定監護契約於本人受監護宣告時,發生效力。但是如果有事實足認意定監護受任人不利於本人或有顯不適任之情事,法院還是可以在配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、主管機關、社會福利機構或其他適當之人當中,依職權選定監護人,不受意定監護契約之約束。在法院作成監護宣告之前,意定監護契約之本人或受任人得隨時撤回之,但撤回應由公證人作成公證書。作成監護宣告後,本人或受任人如果有正當理由仍可以終止意定監護契約或辭任受任人職務。四、監護人處理財產的限制民法第1101條第2項規定:「監護人為下列行為,非經法院許可,不生效力:一、代理受監護人購置或處分不動產。二、代理受監護人,就供其居住之建築物或其基地出租、供他人使用或終止租賃。」上述監護人處分、購買或租賃應聲請法院許可,此項限制是否也適用「意定監護」的情形?要看意定監護契約是否有約定。民法第1113條之9規定:「意定監護契約約定受任人執行監護職務不受第1101條第2項、第3項規定限制者,從其約定。」換言之,當事人既然有特別表示願意讓受任人處理這方面的事務,應該尊重當事人的意思自主權,不再由法院審查及許可。本題小王能否順利成為老王的監護人,要看當初指定小王的時候有沒有簽訂「意定監護契約書」,有沒有辦理公證等,若一切符合前述相關規範,法院為監護宣告時就會認定小王是監護人。其次,意定監護契約書有沒有約定不受民法第1101條第2、3項限制?換句話說,有沒有約定受任人小王處分或購買不動產前無須聲請法院許可?本題的契約沒有此項特約,因此小王在為老王購置不動產(包括優先購買權人表示應買共有土地之應有部分)之前,應先向法院聲請許可,否則購買的行為無效。五、優先購買權人應買時限的問題土地法第34條之1執行要點第11點規定:「本法條所定優先購買權,依下列規定辦理:(一)他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者,其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者,以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。」換言之,小王必須在老王接到「老張以一千萬元出售A地應有部分二分之一給小陳」的通知後15天內,向法院提出聲請然後得到許可,才能代理老王回信表示優先購買,實際上這是有難度的。司法實務針對這個問題曾有類似見解,認為民法第1101條第2項的目的,是經由法院許可藉以保護受監護人之財產,但監護人必須等收到通知後,才能就買賣價格及條件考慮並表示是否願意承買;而優先承買權之行使,又應於收到通知後15天內表示,若要求監護人應於15日內提出法院許可之裁定,恐屬強人所難。因此就此部分之要件,似宜採較寬鬆之認定標準:若監護人於15日內表示應買並且提出已聲請法院裁定之證明,之後法院裁定許可雖然已經超過15日,仍屬有效行使優先購買權,較符合立法保障的原意。
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