能負擔多少房貸 簡單算式告訴你
2020-10-29
【圖.文/中信房屋研展室】 「買房能負擔多少房貸」是購屋人必定會面對的問題。不過其實只要用一道簡單算式,便可知道自己能負擔的房貸總額是多少。 根據中信房屋觀察,一般客戶在決定購屋後首要面對的問題並不是能不能找到符合自己喜好的標的,反而是擔憂自己能不能負擔得起。由於全台各地的房價差異甚大、每個人的財務狀況也有所不同,要審視有沒有能力買得起房,只能先檢視自己的財力再進行購屋評估。 中信房屋研展室副理張漢超表示,買房除非一次付清,否則通常一般人會利用房貸分期還款的方式減輕自己的購屋壓力。銀行在進行貸款人審查時,主要是依據貸款人個人信用狀況、資產與還款能力等金融徵信結果進行審核,並給予適當的授信條件。 張漢超指出,銀行所給定的貸款方案中,以「利率」和「貸款成數」最為重要。以目前年利率條件約在1.3%到1.5%之間、一般人約可以貸得標的鑑估價7成左右來估算,只要將自己的「月收入乘以100」即可算出個人約略的「最適房貸總額」。 以個人為例,若月收入有6萬元,那麼最適房貸總額則為600萬元;若雙薪夫妻每月總收入為12萬元,則最適房貸總額約為1200萬元。 簡單公式背後牽涉「年利率」、「貸款期長」、「月收入」、「房貸負擔比」與「貸款成數」等重要變數。由年利率及貸款期數先計算出「每月平均攤還率」之後,再搭配收入、房貸負擔比、貸款成數算出最終的最適房貸總額。 上述估算因已考量貸款成數的問題,因此要注意的是試算結果並不包含貸款成數外相對應的自備、頭期款及其他稅費、仲介費或裝潢費。 張漢超表示,在不影響生活品質的狀態下,建議每月房貸負擔比以不超過月收入1/3為佳,若是夫妻兩人共同還款,房貸負擔比例可再調高些。至於貸款期數則應該考量個人的年齡訂出最合適的還款期間,雖然有金融機構推出30年甚至40年期輕鬆還款房貸專案,但如果民眾申貸時已屆臨三、四十歲,那麼除非有能力提前還款,否則貸款期拉長也不見得是好事,恐怕會讓你繳到退休都還繳不完! 由於簡單算式僅是約略的計算,實際能貸得的房貸總額,仍須由申貸的金融機構進行評估細算,購屋人也別忘了在購屋前預先做好個人財務規劃為宜。  

選擇情報類型

公寓大廈外牆 屬專有部分或共有部分?
2020-09-01
案例: 一、甲為某4層樓獨棟公寓之3樓區分所有權人,其房屋左側外牆因屋齡老舊而嚴重滲水,導致3樓屋內地板積水、裝潢污損,甲自行雇工修繕外牆後,以該外牆為共用部分,修繕費用應由區分所有權人平均負擔為由,請求其餘同棟1、2、4樓區分所有權人各給付四分之一修繕費用。試問,甲之請求有無理由(該公寓未組成管理委員會且未推選管理負責人,區分所有權人間無任何規約,亦未曾做任何決議)? 二、某區分所有建物,1樓所有權人乙擅自將霓虹燈廣告招牌懸掛於2、3樓牆壁外側,2、3樓所有權人得否訴請拆除? 解析:一、外牆是專有部分還是共用部分?公寓大廈管理條例第56條第1項規定,公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。如果該獨棟公寓是在民國84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行後,才取得建築執照之建物,可調閱該公寓的建築執照,由其建築物之建築執照標示圖說及相關測繪規定,認定該外牆究竟是屬於專有部分或是共用部分。如果該棟公寓是在公寓大廈管理條例公布施行前已取得建築執照,或建築執照標示圖說沒有標示,則應以鑑定或其他方式確認滲水之3樓左側外牆,是否屬於公寓大廈管理條例第7條第3款規定之承重牆壁,如果是承重牆壁,則該外牆屬於公寓之共用部分,甲就可以請求同棟1、2、4樓區分所有權人各負擔四分之一修繕費用;反之,如果不是承重牆壁,則該外牆屬於甲自己的專有部分,則不能請求他人負擔。二、外牆的修繕費用由誰負擔?公寓大廈管理條例第7條規定:公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。而甲所有3樓房屋左側外牆,屬於全部獨棟公寓左側外牆之一部分,為維持建築物安全之主要構造,性質上不許分割而獨立為區分所有權,只能限於共用,而不得獨立使用供做專有部分。依公寓大廈管理條例第10條第2項規定,共用部分之修繕、管理、維護,其費用由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之,而甲與其餘該獨棟公寓之區分所有權人間既無任何規約,亦未曾為任何決議,故甲得就其所有之3樓外牆滲水所支出之修繕費用,請求其餘樓層之區分所有權人平均負擔。三、可否擅自在外牆懸掛招牌?民法第767條第1項規定:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」本題首先應確認2、3樓外牆的所有權是否屬於2、3樓所有權人之專有部分?如前所述,應先判斷是否於公寓大廈管理條例公布施行後才取得建築執照,如果是,調閱建築執照即可確認該外牆是否屬於共用部分;如果是施行前取得建築執照之建物,應鑑定是否為承重牆來判斷是否屬於2、3樓所有權人的專有部分。假設該外牆屬於各樓層之專有部分,則乙未經2、3樓所有權人同意擅自懸掛招牌,則各該樓層所有權人自得依民法第767條規定要求乙拆除招牌。又假設該外牆屬於共用部分,屬於全體所有權人的共有物,在未經全體共有人同意下也不可以占有其中任何特定部分,否則其他共有人也可以要求排除其占有。四、公寓大廈管理條例第8條之規定公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。住戶違反第1項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第49條第1項規定處理,該住戶並應於1個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。
可否代理子女訂立遺產分割協議書?
2020-07-01
案例:甲乙育有一子丙,丁為丙之妻,二人育有子女A、B、C三名未成年子女。丙於105年死亡,甲又於107年死亡,試問:A、B、C三名未成年子女代位繼承甲之遺產部分,丁以A、B、C三名未成年子女之法定代理人身分,代理子女簽訂遺產分割協議書,是否有效?解析:一、誰有繼承權?民法第1138條規定繼承順位:「遺產繼承人,除配偶外,依左列順序定之:一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。」由此可知,本題丙於105年死亡時,繼承人為配偶丁與子女(直系血親卑親屬)A、B、C等4人。二、甲的遺產由誰繼承?107年甲死亡時,第一順位繼承人為直系血親卑親屬,丙、A、B、C均屬之,而民法第1139條:「前條所定第一順序之繼承人,以親等近者為先。」丙與甲之間為一親等,A、B、C為二親等,依法應由丙與甲之配偶乙共同繼承之。然而繼承開始時(即甲死亡時),丙已經不存在了(丙已於105年死亡),依民法第1140條:「第1138條所定第一順序之繼承人,有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者,由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。」因此甲之遺產繼承人有甲的配偶乙,以及丙之直系血親卑親屬A、B、C代位繼承。三、丁可否代理三個子女簽訂遺產分割協議書?甲之遺產由乙、A、B、C等四人繼承,依民法第1164條規定,繼承人得隨時請求分割遺產。遺產之分割方法由全體繼承人協議,但是A、B、C三人係未成年人,其法定代理人(母)可否代理A、B、C三人與甲之配偶乙訂立分割協議書?民法第1086條規定:「父母為其未成年子女之法定代理人。父母之行為與未成年子女之利益相反,依法不得代理時,法院得依父母、未成年子女、主管機關、社會福利機構或其他利害關係人之聲請或依職權,為子女選任特別代理人。」所謂「依法不得代理」係採廣義,包括法律禁止自己代理或雙方代理之情形,以及其他一切因利益衝突禁止代理之情形在內。民法第106條規定:「代理人非經本人之許諾,不得為本人與自己之法律行為,亦不得既為第三人之代理人,而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為,係專履行債務者,不在此限。」四、實務見解參考福建金門地方法院104年度家親聲字第5號、高雄少年及家事法院105年度家親聲字第339號、苗栗地方法院106 年度家親聲字第147號、新竹地方法院106年度家親聲抗字第4號、彰化地方法院107年度司家親聲字第41號裁定等實務見解,認為A、B、C既同為繼承人,彼此間有利益相反之情形,例如其中一未成年子女拋棄繼承或同意分受低於其應繼分額之財產,則其他未成年子女之應繼分可分到之財產數額即隨之增大。故父或母以法定代理人身分一人代理多名未成年子女訂定遺產分割協議書,自有違雙方代理之規定;於超過一名未成年子女部分,即屬民法第1086條第2項所定「依法不得代理」之情形。結論:本題丁僅得擔任未成年子女A、B、C其中一人之法定代理人,另向法院聲請為其餘二人各自選任特別代理人,如此簽訂之遺產分割協議書才是有效的。
承租部分土地有無優先購買權?
2020-05-01
案例: 張三為A地號之建地所有權人,李四打算租地建屋,雙方對於A地號中的一部分(簡稱B地)訂立土地租賃契約,承租後,李四於B地建屋使用。 數年後,張三將A地號整筆土地全部出售予王五,李四欲以基地承租人之地位行使優先購買權,試問:李四得否僅就其承租之B地面積行使優先購買權(即不須以張三、王五買賣之同一條件就整筆全部土地行使優先購買權)? 解析: 一、土地法第104條第1項前段規定:基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權,是指地上權人等人於基地所有權人出賣基地時,有依「與購買基地之第三人同樣條件」購買該基地之意。所謂「依同樣條件優先購買」,是指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同的情形下,地上權人等人得要求優先成為買受人。換言之,在地上權人等人行使優先購買權時,對基地之出賣人而言,只是買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人等人而已,其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務,都與原來的買賣契約並無任何不同。 二、因此,基地承租人行使優先購買權時,應接受土地所有權人與他人所訂原買賣契約之包含「標的」、價金等一切條件,不得部分不接受或予以變更。如允許承租人優先購買「部分土地」,將有損土地所有權人整筆土地之經濟價值,造成土地所有權人之損害。例如無人願意購買剩餘部分土地,或者無法以相同單價出售。假如承租人所承租之土地部分,與剩餘部分土地互有價差,若不問其間之價差,逕依土地所有權人與原買受人間之同一買賣價金為基礎,計算優先承買之總價,對當事人權益之保護也不公平。況且土地所有權人僅單純出租土地供承租人興建房屋,並未預期土地將被切割,而無法整體處分及使用收益,如果承租人可以就特定部分土地行使優先承買權,對土地所有權人權利之保護,亦有不足。反之,如承租人無資力依同一條件購買整筆全部土地,依買賣不破租賃原則,其原租賃關係仍繼續存在,承租人之權益並不受影響。 三、倘若允許各承租人得就其所承租之特定部分土地行使優先承買權,則在多數承租人之場合,倘其中有某部分承租人僅就其等承租部分之土地行使優先承買權,其他部分承租人則就土地全部行使優先承買權,此時是否應以主張全部承買者為優先?或以承租之先後決定其優先承買次序?還是不問全部或部分土地之優先承買,一律依各承租人所承租之土地面積占土地總面積之比例,計算其優先承買之範圍?在法律無明文規定之情形下將產生爭議,並使得土地之處分複雜化。 結論: 李四不得僅就其承租之B地面積行使優先購買權,只能對A地號整筆土地,也就是以張三、王五買賣之同一條件,就整筆全部土地行使優先購買權。
論法定租賃
2020-03-01
文 / 鍾運凱 案例: 張三自行籌資建造一棟透天厝,後來因為週轉資金的需求,將該房屋座落的「基地」出售給李四,仍保留房屋所有權。李四後來又將該筆土地轉賣給王五,王五又將該土地設定抵押權給銀行,再後來因為銀行實行了抵押權,該筆土地經拍賣後被趙六拍定買下。試問:趙六取得土地所有權後,可否要求張三拆屋還地? 解析: 一、何謂買賣不破租賃? 所謂「買賣不破租賃」的原意,是指出租人交付租賃物後,在承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。但在不動產租賃,僅適用於經公證的租約或租賃期限未超過5年者(民法第425條)。換句話說,只要構成買賣不破租賃,即使買受人與承租人之間從來沒有訂立過租約,甚至也沒有「換約」,依法買受人與承租人之間仍有租約存在,這屬於一種法定租賃關係。 二、何謂法定租賃? 此外,如果土地及土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人(如案例中,張三僅將土地賣給李四,自己保留房屋),或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,相關的當事人之間,推定在房屋得使用期限內,對於該土地有租賃關係。由於這種「推定租賃關係」不是當事人間合意訂立的契約,只是因為有某些事實存在,而基於法律規定就直接發生租賃關係,因此稱為「法定租賃」(相對於意定租賃)。案例中張三的房屋座落在李四的土地上,推定張三與李四間有土地租賃關係。 三、法定租賃與買賣不破租賃 由於當事人之間實際上並沒有訂立租約,因此雙方對於租金數額從未約定,因此法律規定,如果租金的數額雙方當事人無法協議,可訴請法院決定。除租金外,由於法定租賃並非當事人雙方約定成立,因此也沒有約定租賃期限,就本案例而言,只能以房屋得使用的年限認定為土地租賃期限。假如本案例張三的房屋得使用年限超過5年(即租賃期間過5年)且沒有經法院公證,似乎沒有「買賣不破租賃」的適用,當李四再將土地賣給王五的時候,張三能否依民法第425條主張自己與王五依然有租賃關係存在呢? 四、實務見解 最高法院73年度第5次民事庭會議決議認為,土地與房屋同屬一人,而將土地及房屋分開同時或先後出賣時,應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地,其再因轉讓而承受土地所有權之人,應有民法第425條之適用,繼續其原來之法律關係。最高法院48年台上字第1457號判例也認為,房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,故土地及房屋同屬一人,而將土地及房屋分開同時或先後出賣,可解釋為當事人之真意,限於賣屋而無基地之使用外,均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。 五、結論 由於法定租賃關係也可以適用買賣不破租賃,因此本案例王五或趙六在房屋得使用期限內,均不能對張三請求拆屋還地,僅得請求支付租金。
占用他人不動產是犯罪嗎?
2020-02-12
文 / 鍾運凱案例:阿強在自己的土地上有一棟房屋,明知相鄰的空地為大牛所有,竟然在大牛的土地上蓋車庫。嗣後,阿強將房屋及車庫一併賣給小明。小明不知土地界線,誤以為房屋及車庫均坐落在同一筆土地上,因此繼續使用。某日大牛發現土地被人佔用,要求小明拆屋還地,但小明拒絕。試問:阿強與小明是否觸犯刑法的竊佔罪?郭董在四層樓公寓的四樓開設公司,將直立式營業招牌懸掛於三、四樓外牆,並且在屋頂平台加蓋一層當作倉庫使用。試問:郭董的行為是否構成竊佔罪? 解析:一、刑法之相關規定刑法第320 條規定:「意圖為自己或第三人不法之所有,而竊取他人之動產者,為竊盜罪,處5 年以下有期徒刑、拘役或5 百元以下罰金。意圖為自己或第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產者,依前項之規定處斷。前2 項之未遂犯罰之。」要件如下:(一) 客體為不動產本條第1 項為竊盜罪,第2 項為竊佔罪,差別在於前者的行為客體為動產,後者為不動產。不動產包括土地及其定著物,所謂「竊佔」行為,即指乘人不覺,擅自佔據他人之土地或其定著物,而侵害他人對該土地或其定著物之支配權。所謂支配權,為實際上使用或處分的狀態,不必然為所有權人占有中,例如趁土地承租人不查,佔據該土地,仍構成竊佔行為。(二 )須為他人之不動產所謂「他人之不動產」的他人,包括自然人與法人,也包括私有及國有。國有土地依土地法第10 條規定,指在中華民國領域內,凡未經私人取得所有權,或私人所有權消滅(例如拋棄)的土地,皆屬於國有。非法佔用國有土地,仍構成竊佔罪。(三) 須無權占有竊佔罪的行為人,必須在法律上屬於無權占有人,如果行為人依民法或其他法律對該不動產有權利,則不能構成竊佔罪。例如張三出售空屋予李四,雙方已簽訂買賣契約,但尚未過戶。李四為裝潢整修,未經張三同意逕自入屋,是否構成竊佔罪?依上所述,李四雖未取得該屋所有權,但基於買賣契約,李四仍有移轉登記及交付請求權(債權),並非無權占有,不能構成刑法竊佔罪。(四) 犯罪故意與意圖竊佔罪的構成,除了必須有竊佔行為外,行為人主觀上也必須有竊佔故意與意圖,即「意圖為自己或第三人不法之利益」。然而行為人的主觀故意或意圖很難直接認定,通常以客觀的事實來推測。例如與他人相鄰的土地間已有圍籬,竟私自移動圍籬而擴張自己的使用面積,則可以推測行為人具有不法的意圖。(五) 非告訴乃論竊佔罪原則上為非告訴乃論,也就是不以告訴為訴訟要件,只要查有實據,雖然被害人不提出告訴,檢察官仍可逕行偵查、起訴。例外的情形為直系血親、5 親等內血親、3 親等內姻親、配偶或同財共居親屬之間,須告訴乃論(刑法第324 條)。 是否有上述之特定親屬關係,應以竊佔行為「發生時」為準。例如張三竊佔李四的不動產,且持續占有中,嗣後李四將該不動產所有權移轉予張五,張五為張三之子,此時檢察官才開始偵查本案,則張三之犯罪是否須告訴乃論?實務上認為非告訴乃論,因為張三犯竊佔罪時與當時的被害人李四並無親屬關係。 二、阿強是否犯竊佔罪?阿強明知相鄰土地的所有權人為大牛,又無租賃或其他法律關係作為使用權源,卻擅自建造車庫,主觀的犯意相當明顯,應構成刑法第320 條第2 項之竊佔罪。 三、小明是否犯竊佔罪?竊佔罪在學理上屬於「即成犯」,也就是在竊佔行為完成時,犯罪即為成立,以後繼續占有不動產只是「狀態的繼續」,並非「行為的繼續」。犯罪的「故意」應與「行為」同時存在,如果行為時並無故意,行為完成後才知其情事,則不構成犯罪的故意。本題小明於點交房屋及車庫時(行為時),不知道有越界之情形,直到地主大牛通知後才知情。即使小明知情後拒絕還地,也只是「狀態的繼續」,僅屬民事上侵權行為的問題,不會構成刑法竊佔罪。四、郭董是否犯竊佔罪?郭董將直立式營業招牌懸掛於三、四樓外牆,不成立竊佔罪;但在屋頂平台建造違章建築使用,依上述最高法院的見解,很可能成立竊佔罪。目前國內各大都市,公寓頂樓違建的情形嚴重,許多民眾抱持僥倖心理,以為頂多拆除了事,卻不知道可能構成犯罪行為,切勿等閒視之。  
租房子可以遷入戶籍嗎?
2019-12-12
文 / 鍾運凱 案例:小真是單親媽媽,育有一子剛滿月。小真向老王承租一間公寓,租賃契約書上訂有一條:「乙方(承租人)不得遷入戶籍。」小真當時不以為意,便簽下租賃契約。搬家後不久,小真才知道租屋所在的市政府有發放育兒津貼,但條件是必須設籍在該市滿一年以上。小真除了租屋處外,在本市並無其他可設籍的地址,於是向老王反應此事,老王卻堅決不同意改契約,試問,小真可否自行向戶政事務所辦理戶籍登記? 解析:一、 租賃契約適用何種法律規定?民國106 年12 月27 日通過的「租賃住宅市場發展及管理條例」第5 條第1 項規定:「租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定;非具消費關係者,其應約定及不得約定事項,由中央主管機關定之。」因此首先要判斷本案小真與老王之間的租賃契約是否屬於「消費關係」。消費者保護法第2 條規定:「本法所用名詞定義如下:一、消費者:指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。二、企業經營者:指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。三、消費關係:指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。」本案小真確實為消費者,但須判斷老王是否以提供服務(出租房屋)為「營業」的企業經營者,如果是,則應適用「消費者保護法」;如果不是,則應適用「租賃住宅市場發展及管理條例」。二、房東可否禁止房客遷入戶籍?消費者保護法第17 條第1 項:「中央主管機關為預防消費糾紛,保護消費者權益,促進定型化契約之公平化,得選擇特定行業,擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項,報請行政院核定後公告之。」第4 項:「違反第1 項公告之定型化契約,其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力,依前條規定定之。」租賃住宅市場發展及管理條例第5 條第4 項:「非具消費關係之租賃契約條款,違反第1 項應約定及不得約定事項者,無效;該應約定事項未記載於契約者,仍構成契約之內容;其為口頭約定者,亦同。」換言之,無論是否屬於消費關係,政府都有依法制訂「契約不得約定事項」,違反者,該條款無效。而不得約定事項有明文規定:「不得約定承租人不得遷入戶籍。」因此本案租約上的禁止遷入戶籍條款是無效的。三、房客可否自行遷入戶籍?由於禁止遷入戶籍條款無效,老王不得依照租約禁止小真遷入戶籍。但這並不等於老王「有義務」配合小真辦理遷入戶籍的手續,於是關鍵的問題在於,小真可否在老王不配合的情況下,自行辦理遷入戶籍之登記?依照內政部106 年3 月16 日台內戶字第1060404048 號函的解釋,向戶政事務所申請戶籍遷入租賃房屋,需提出經法院或民間公證人公證之租賃契約書;如果提出未經法院或民間公證人公證,除了租賃契約書外應同時檢附經房屋所有權人註記與正本相符並簽章之房屋所有權證明文件影本,以避免申請人持不實之租賃契約書辦理遷徙登記,影響房屋所有權人權益。但如果無法提出房屋所有權人註記的證明文件,也可以申請當地警察局或戶政事務所人員實際到租屋現場調查,確定實際上有居住的事實,也可以辦理遷入登記。四、結論依照上述內政部解釋函令,承租人只要確實有居住在租屋處的事實,經過警察或戶政人員的調查確認,即便沒有房東出具的同意書,也可以單獨向戶政事務所辦理遷入戶籍登記。然而戶政事務所為了避免糾紛,通常會建議租賃雙方充分協調,盡量取得房東的同意書再來辦理,但假如房東堅持不出具同意書,戶政事務所依法還是必須受理。從另一個角度來說,房客固然可以單獨辦理遷入戶籍,但在房東堅持反對下執意遷入,往往造成雙方關係惡化;又假如租約上有約定「得隨時終止」,房東也可能因此就提出終止租約收回房屋,雙方都蒙受不利。再從房東的角度來看,禁止房客遷入戶籍往往是為了逃避租賃收入被課徵所得稅,但這並不能完全讓國稅局查不到,例如實價登錄租賃資料或遭人檢舉,不但要補稅還有罰款,實在得不償失。不如配合房客遷入戶籍,稅金的負擔就在雙方議約時算入租金中,不但合法也較能維繫雙方的良好關係。
可以調整租金嗎?
2019-09-12
文 / 鍾運凱 案例:老王出租房屋一間給小陳,每月租金3 萬元,租期至107 年6 月31 日止,但租期屆滿後小陳卻沒搬家,還繼續繳房租,老王也繼續收租金。到了108 年8 月,小陳在網路上看到有關租賃法律的文章才知道,原來土地法第97 條有規定租金上限,經過計算,他發現租金3 萬過高,於是要求房東老王調降租金,老王卻不以為然。試問:小陳可否訴請法院降低租金?小陳為了減少房租的壓力,找同事來一起住,分攤房租壓力。老王發現後,主張小陳違反租約,多一個人要多繳1.5 萬元。小陳認為既然自己已經租下房屋,要找誰來住應該是他的自由,房東無權過問。試問:老王有權調漲房租嗎? 解析:一、租金有沒有上限?土地法97 條規定:「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10 為限。約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減定之。」然而租賃住宅市場發展及管理條例第6 條規定:「租賃住宅之租金,由出租人與承租人約定,不適用土地法第97 條規定。」小陳向老王租屋居住,屬於「租賃住宅」,應優先適用租賃住宅市場發展及管理條例,不適用土地法第97條,即使租金過高也不能要求降低。 二、民法的租金調整本題租約到期後,小陳繼續居住,老王繼續收租,依民法第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」而民法第442條:「租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。」依前述法條,小陳的租約自107年6 月31 日後就變成不定期租約,如果小陳能證明該租屋自107 年6月31 日到現在,其價值有顯著降低的情形,就可以依民法第442 條聲請法院裁定降低租金。至於降低的標準,可參考最高法院81 年台上字第3062 號判決:「租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價,故法院於依民法第442 條之規定,調整不動產租賃之租金時,除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形,暨與鄰地租金為比較外,更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益,與應調整之租金數額是否平衡。」三、租屋的轉租或轉借首先要判斷,小陳將租屋提供他人居住是「有償」或「無償」,也就是該他人使用房屋是否有支付對價,如果是有償屬於「轉租」,若是無償則是「轉借」。法律沒有明文禁止房客轉借他人使用,只要沒有特約禁止,且在合理範圍內不違反建物用途,轉借是不違約的。但轉租就不同了。租賃住宅市場發展及管理條例第3 條定義轉租:「指承租租賃住宅,以其全部或一部租與他人居住使用,他人支付租金之租賃行為。」第9條:「轉租人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部。轉租人簽訂轉租契約時,應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件,並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租人應於簽訂轉租契約後30 日內,以書面通知出租人。」承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人,依同條例第10 條,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償,但出租人必須在終止租約前30 日,檢附相關事證,以書面通知承租人。小陳找同事來居住,是有分攤租金的,等於是有償的轉租行為,在老王沒有書面同意的情況下,小陳已構成違約,老王有權終止租約。四、 結論本題租金雖然過高,但依照租賃住宅市場發展及管理條例第6 條規定,小陳不能主張土地法第97 條減少租金,但如果房價有明顯降低的情形,小陳可以依民法第442 條請求法院裁定降低租金。小陳找同事來住會構成違約,依前述租賃住宅市場發展及管理條例第10 條,老王有權提前終止租約,但除非雙方在租約上另有特別約定,例如多一人居住租金增加若干元,否則房東無權片面調漲租金。假若在租約變成不定期租約之後,有不動產價值上升的情形,房東老王始可依前述民法第442 條規定調漲租金。老王可以與小陳商議,如果不同意調漲租金則行使終止權,看小陳是否接受調漲,或雙方議定調漲的幅度。  
票據上的簽名
2019-08-13
文 / 鍾運凱 案例:一、 藝人「豌豆」透過房仲公司介紹,在看完待售物件後同意出價購屋,並支付斡旋金30 萬元(支票),但在斡旋金委託書上簽名「豌豆」,未簽署本名;該斡旋金支票上記載的發票人為「連連看股份有限公司」。不料,在賣方同意依豌豆的條件出售後,豌豆竟反悔不買,斡旋金支票也因發票人名稱錯誤遭到銀行退票。因此賣方向法院提起訴訟,要求豌豆及「連連看股份有限公司」支付30 萬元。賣方會不會勝訴? 二、 郭太太透過房仲介紹看中一棟豪宅,打算出價購買,但看屋當天沒帶現金又沒帶支票簿,又擔心不下斡旋會被別人搶先買走,於是簽下50 萬元本票充當斡旋金,但本票上簽的名字是「郭泰明」(郭太太的丈夫),並表示這是幫丈夫買的。不料,賣方同意出售後,郭泰明卻拒絕出面簽訂買賣契約,表示該斡旋及本票都不是他本人簽的,他也沒授權太太,對他來說是無效的。賣方可否持該本票向法院聲請裁定強制執行(一般俗稱本票裁定)? 解析:一、 自然人與他人簽訂契約,是否必須使用本名?案例一,豌豆簽署的「斡旋金委託書」實際上是「居間契約」,法律沒有規定居間契約必須以書面為之,所以居間契約是「不要式契約」。換句話說,只要一方願意委託他方代為媒介交易並交付斡旋金,他方同意受託,即便只有口頭約定也可以生效,委託書只是用來證明雙方確實有居間或委託關係,只要委託的確實是「豌豆」本人,無論他簽甚麼名字都不會影響契約效力,委託人不能以「這不是我的本名」來加以抗辯。 二、 法人簽名是否必須使用全名?豌豆違約不買,依照斡旋金委託書的約定,成交後買方反悔不買,賣方有權沒收斡旋金(或定金)。問題是,本題的斡旋金是面額30 萬元的支票,賣方只能「沒收」該支票,亦即向發票人行使票據權利,而不能向買方另行請求支付30 萬元。然而該支票的票載發票人「連連看股份有限公司」名稱錯誤,換言之,這家公司並不存在。票據法明文規定,支票必須由發票人簽名,而法人簽發支票,須由有權簽名之人記載公司完整名稱,否則不足以表徵其主體。案例一的支票上只寫「連連看股份有限公司」,由於無法確認發票人為誰,該支票不生效力,賣方無法請求票款。三、 何謂本票裁定?一般而言,當爭執發生時,要實現自己在法律上的權利,必須先通過訴訟加以確定,獲得勝訴判決後,才能以該確定判決對債務人的財產強制執行,滿足債權。然而訴訟過程繁瑣漫長,為了盡快且簡便的實現債權人的權利,法律創設一些例外的制度,可以不透過訴訟程序就能聲請強制執行,「本票裁定」就是其中之一。票據法第123 條規定:「執票人向本票發票人行使追索權時,得聲請法院裁定後強制執行。」案例二的賣方持有署名「郭泰明」的本票,即可向法院聲請裁定,對郭泰明的財產強制執行。四、 聲請本票裁定有哪些手續?首先要撰寫「聲請裁定本票強制執行狀」,可使用司法院所提供的通用表格,亦可使用各法院所提供的簡便格式,撰寫完畢附上本票正本遞交法院,同時繳交裁定費用。裁定合法送達當事人後,經過10 天無人提起抗告,法院會核發「裁定確定證明書」,執票人即可持本票裁定書籍確定證明書,向法院執行處聲請強制執行。如果強制執行無結果,或於聲請強制執行狀上請求直接核發債權憑證,則取得債權憑證。此外,本票裁定的時效為3 年,依本票裁定所取得之債權憑證也要每3 年聲請換發。五、 發票人簽名非本人所簽,是否會影響本票裁定?法院受理本票裁定的聲請,只審查該本票「形式上」有無具備法定要件或妨礙本票效力之情形(例如記載付款條件導致票據無效),不會主動調查實際上簽名的真偽。本題的本票上的簽名為「郭泰明」,如果票上其他必要記載事項都完備,法院就會裁定准許強制執行。郭泰明要擋住強制執行,唯一的辦法是依照非訟事件法第195 條之規定,在收到本票裁定後20 天內,另行向法院提起訴訟(以票據是偽造為理由),就可以聲請停止強制執行。但執票人(案例二的賣方)可以提存擔保金,聲請繼續執行;如果法院准許繼續執行,發票人(郭泰明)也可以再提存擔保金,聲請法院停止執行。然而郭泰明若以票據是偽造為由,提起訴訟,則審理的法官必須依職權向檢察署告發犯罪,郭太太有可能因此被依「偽造有價證券罪」起訴,可判處3 年以上10 年以下有期徒刑。六、 結論:自然人簽名只是「意思表示確實是本人所為」的一種證明方式,無論是否簽本名、藝名、綽號,只要能表彰其本人均不影響效力。但法人不具有實體,必須由有權代表或代理之自然人明確表示其主體,才能對該法人發生效力,因此必須簽署完整的公司或商號名稱,否則無法確定。而為他人簽名者,如果是以「代理」的名義卻無代理權,只是其代理的行為是否生效問題;但如果不是以代理的名義而直接簽署他人名稱,則有可能構成偽造文書或偽造有價證券等刑事責任,後果相當嚴重。  
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