西門信義兩大磁吸 東區失寵 北市商圈新歡舊愛換人當
2019-03-12
文 / 王人群 自2010年底眾多快時尚進軍台灣市場,搶佔各大商圈之主要店面,短期大幅度拉高租金水準,店家付租能力有限,東區進駐業種商家大洗牌,以往餐飲或零售業者紛紛退至後側巷弄或移轉至百貨內經營。其後在2014 年房地合一稅制之推廣下,海內外投資方因稅制壓縮利潤,紛紛撤出不動產市場,且網路購物興起影響實體消費經濟,業者無力負擔高漲之租金,東區空置店面持續增加,商業氣息及人潮熱度不如以往,對於消費者及外來旅客吸引力也相對減少。2018 年港商連鎖化妝品零售SaSa、韓國快時尚品牌SPAO 與MIXXO 等指標租戶紛紛撤出東區,知名品牌店家開始出走並轉往其餘商圈之態勢明顯,相較於西門町及信義區的蓬勃發展,頗有「三十年河東,三十年河西」之感概。回顧台北市商圈發展歷程,東區是否能回歸以往興榮之潛力?西區老舊沒落 城市東移帶動東區發展1950 年代中華商場落成,西門町與台北城地區共同形成台北商業消費中心,興盛一時,亦帶動區域小型商場發展。1980 年代在西區發展逐漸飽和下,台北市商業中心逐漸東移,中華商場也因年久失修,加上消費喜好及行為轉變,逐漸失去商圈龍頭之地位,而東區則隨著忠孝東路及台北捷運陸續通車,成為台北市重要商業發展地區。市郊區域商場萌芽 滿足移入人口消費需求大台北地區因產業發展及工作機會多,吸引許多外地人口移入,多數居住於市郊及新北市一帶,市郊地區爆炸性人口成長,許多區域商場於1990 年代相繼萌芽,如天母地區著名之大葉高島屋、內湖地區之德安百貨(已結束營業)及景美地區之漢神百貨景美店(現為瀚星百貨),欲滿足市郊地區之消費需求。信義商圈百貨林立 量販、地區商場興起因應都市發展東移,台北市政府及台北市議會遷移帶動信義計畫區發展,自1997 年新光三越信義店(現為信義新天地A11 館)開幕至今,信義計畫區已躍升為台北主要之商業區,如加上今年開幕之微風南山及遠百信義店,區內百貨購物中心樓地板面積合計將達20 萬坪,約佔台北市總體之3 成,商業聚集效應大。港湖地區因國道一號行經,加上區內重劃區腹地廣大,許多大型量販如大潤發、好市多、家樂福及特力屋等紛紛於2000 年後進駐,確立區域消費之發展型態。另大台北地區捷運機能逐漸發展完善,許多地區商場(如板橋大遠百、中和環球)交通節點商場(如CITYLINK 松山、南港店)崛起並發酵。 陸客開放帶動觀光 站前西門吸背包客帶動商圈2008 年開放中國大陸旅客來台旅遊,台灣觀光迎來一波榮景,不只團體旅遊,自由行旅客人數及比例皆年年上漲,台北車站及西門町周遭挾交通便利及旅居負擔相對親民之優勢,成功吸引散客入住。近年來新南向政策發酵,加上國外媒體播送介紹,除日本、港澳旅客外,韓國及東南亞旅次亦逐年增加。其中,西門町因外籍旅客持續造訪,商圈人潮熱度興盛,吸引眾多品牌擴點進駐,運動用品店、伴手禮店外,2018 年初札幌藥妝以105 萬之高額月租金進駐漢中街,創下商圈租金表現最高紀錄,鄰近路段更有約10 來家之美藥妝店品牌,顯示美藥妝店在區內之蓬勃發展。 東區租金大幅調漲 降租仍留不住商家2010 年UNIQLO 進駐明曜百貨、2011 年ZARA 進駐統領以來,各大衣著服飾及鐘錶等時尚產業品牌紛紛搶進東區,在競租情形下,東區沿街店面租金大幅成長5 成,巷內店面甚有成長1 倍的情形,店家難以負擔,頂呱呱、鼎泰豐在2014 年移轉,沿街店面退至後側巷弄與轉移至百貨公司之變化逐漸明顯。在2014 至2016年間台灣政治環境改變下,中國對台灣旅遊態度緊縮,直接影響來台旅遊消費人數,更間接影響零售業對於後市之保守預測,加上房市稅制政策影響發酵,投資買盤淡出明顯,自然影響店家競租表現。2014 年SWATCH 以高額租金取代頂呱呱進駐東區沿街,2018 年底即使由月租金180 萬降至100 萬,仍留不住SWATCH;對街房東於同年租金自打7 折,才成功挽留星巴克之金牌房客,東區店面由持續漲租,演變至近年降租2~4 成之情勢。東區有交通優勢 西區須注意業種同質性2020 年敦南誠品確定熄燈,大型集客據點之消失預期使消費人潮減少,東區商圈未來1 至2 年如無法透過降租留住品牌或引進新興業種組合,重拾消費者及旅客對於商圈之興趣,必定如天母商圈及師大商圈迎來衰退,惟東區仍有其交通之優勢,區內房屋屋齡多為30 年以上,未來是否能透過都更迎來區域新氣象,重獲寵愛,仍待觀察。西門町近年取代東區成為商圈租金表現龍頭,高商圈人氣促使店家紛紛進駐,未來除須注意商圈內業種同質性過高,導致旅客興趣減少之風險外,預期近年商圈榮景仍能持續。  

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支付命令的時效問題
2019-02-12
文 / 鍾運凱 案例:柯一為了向丁二購買房屋一棟,簽發面額50 萬元支票一張作為購屋定金,發票日為民國106 年1 月1 日,沒想到數日後,柯一居然反悔不買。於是丁二沒收這張支票並向銀行兌現,卻遭到退票。丁二立即以這張支票向法院聲請發支付命令,支付命令於106 年3 月1 日確定,丁二進而於106 年4 月1 日聲請強制執行,但由於柯一名下沒有財產可供執行,法院於106 年5 月1 日發給丁二債權憑證。一年後,丁二發現柯一另購置房屋一棟,於是在107 年6 月1 日再次向法院聲請強制執行,要拍賣柯一名下的房屋;不料柯一提起異議之訴,主張丁二的債權已經超過時效。試問,柯一的異議有理由嗎?   解析:一、支付命令的修法支付命令是民事訴訟法為了讓債權人較快取得執行名義,迅速實現權利的制度,債權人不需上法院打官司,即可取得與確定判決相同效力的執行名義。然而原本立意良善的制度卻成為詐騙集團的工具,許多被害人不知要針對不實債權的支付命令提出異議,導致其財產遭到強制執行,為解決此一詐騙問題,立法院乃在104 年7月修正民事訴訟法,刪除支付命令具有與確定判決相同之效力之規定。刪除支付命令具有與確定判決效力,雖然讓被詐騙的民眾能有機會在遭詐騙後提起救濟,但其所帶來之影響確非僅止於此,例如支付命令原本與確定判決有相同之效力,故具有延長時效之功能,在修法後已經無此功能,尤其是針對一些時較短的債權,例如支票債權。二、支票的消滅時效有關支票之時效規定,依票據法第22 條第1 項規定:「票據上之權利,對匯票承兌人及本票發票人,自到期日起算;見票即付之本票,自發票日起算;三年間不行使,因時效而消滅。對支票發票人自發票日起算,一年間不行使,因時效而消滅。」亦即支票之時效為一年。在支付命令修法以前,一般持有支票之債權人會在跳票後以支票聲請支付命令,而由於修正前民事訴訟法規定支付命令「與確定判決有同一效力」,再加上民法137 條規定:「經確定判決或其他與確定判決有同一效力之執行名義所確定之請求權,其原有消滅時效期間不滿五年者,因中斷而重行起算之時效期間為五年。」故當支票持票人對發票人取得確定支付命令後,原本之1年之時效即可重行起算5 年,讓債權人有較充裕之時間來聲請強制執行。然而104 年7 月支付命令修法後,因支付命令已不再具有確定判決之效力,故支票持票人在取得確定支付命令後,原本之1 年之支票債權時效,重行起算也是1 年,換句話說,債權人必須在支付命令確定後1 年內聲請強制執行,否則即會超出可請求之期限。三、強制執行後重新起算本案例丁二對柯一聲請的支付命令於106 年3 月1 日確定,因此丁二必須在107 年4 月1 日前聲請強制執行,否則將會造成時效消滅;而丁二確實在106 年4 月1 日聲請強制執行,使得時效發生中斷。民法第137 條第1 項:「時效中斷者,自中斷之事由終止時,重行起算。」而聲請強制執行,在執行程序終結,也就是法院核發債權憑證時,時效將重新起算。實務上常發生債權人第一次執行時,債務人沒有足夠財產,故先由法院核發債權憑證,讓債權人之後再視情況重新聲請強制執行。修法前,由於支付命令與確定判決具有相同效力,故支票債權人在第一次執行無結果而取得債權憑證後,只需要每隔5 年再次聲請強制執行,便可以讓支票債權的時效重新起算,而不會超過時效期間。但修法後,支付命令既然已經不具有確定判決效力,則原本之1 年之支票債權時效,重行起算也只有1 年,亦即債權人必須在每次取得債權憑證後1年內,再次聲請強制執行,否則即會超出可請求之期限。本案例法院在106 年5 月1 日核發債權憑證,丁二卻於107 年6月1 日才再次聲請強制執行柯一的財產,距離債權憑證核發日已經超過1 年,時效已經完成,柯一可以抗辯丁二之支票債權已因消滅時效完成而不得再為請求。四、結論支付命令雖然可以迅速實現權利,但修法後失去延長債權時效的功能,如果不能在第一次執行就滿足債權,嗣後每年都要聲請執行以延續時效,相當麻煩。以本案例而言,對丁二比較有利的方式是以「買賣價金」為理由聲請支付命令,而不要以支票為理由,因為買賣價金請求權是一般15 年時效;如果有必要以支票來主張權利(例如丁二已經解除買賣契約,無法再主張價金請求權),那就以訴訟的方式主張支票權利,得到確定判決後,至少可以將時效延長到5 年,不用為了中斷時效每年聲請執行。
承租人的權利
2018-12-14
文 / 鍾運凱 案例:一、 林一、陳二共有耕地一筆,所有權應有部分(持分)各為二分之一,並定有分管契約,各自占有分得之「特定部分」而為使用收益。之後,林一依耕地三七五減租條例將其占有之該耕地「特定部分」出租給張三從事耕作。其後陳二之債權人李四聲請強制執行,拍賣陳二所有之該耕地所有權應有部分二分之一,由王五投標拍定,試問承租人張三有無優先承受權?執行法院應否通知承租人張三優先承買?二、 甲將房屋出租給乙,經甲同意,乙又將房屋轉租給丙。甲、乙的租約和乙、丙的租約,租期都不超過5 年。租期中,甲將房屋出售給丁並辦理過戶交屋完畢,丁打算將房屋收回自用。試問丁有權這麼做嗎?解析:一、耕地承租人的優先承買權(一) 耕地三七五減租條例第15 條規定:「耕地出賣或出典時,承租人有優先承受之權,出租人應將賣典條件以書面通知承租人,承租人在15 日內未以書面表示承受者,視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時,仍應照前項規定辦理。出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者,其契約不得對抗承租人。」此為耕地承租人的優先承買權。承租人此項優先承買權,既建立在耕地租賃關係上,則除非該耕地租賃關係消滅時,承租人此項優先承買權亦隨同消滅外,不容任意加以剝奪(最高法院79 年度台上字第992 號判決)。(二) 又依耕地三七五減租條例第15 條第1 項條文規定之內容,耕地出賣或出典時,出租人應將賣典條件以書面通知承租人,若承租人未於15 日內以書面表示承受者,視為放棄,可見三七五租約之承租人有優先承受的權利,是建立在耕地租賃關係上,換句話說,是以出售耕地之人與承租人間有三七五租賃契約關係存在為前提,如果出售耕地之人不是出租人,自然無法依上開條文規定將出賣條件以書面通知承租人。(三) 案例一,被拍賣的耕地所有權「應有部分」是陳二,而陳二與張三之間並沒有「耕地三七五租約關係」,張三對於陳二之應有部分無權主張優先承買權。此外,執行法院依形式審查,例如鄉鎮市公所關於三七五租約回覆函、耕地租約等,可認出租人並非執行債務人者,即無庸為優先承買之通知。二、買賣不破租賃的適用條件(一) 民法第425 條規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5 年或未定期限者,不適用之。」本條就是俗稱「買賣不破租賃」,出租人(所有權人)出售租賃物並過戶後,租賃契約自動移轉到買方和承租人之間。例外是,「不定期租賃」或「租期超過5 年且無公證的租約」不適用本條,也就是說,沒有買賣不破租賃的適用。(二) 案例二的租約不超過5 年,似乎有買賣不破租賃的適用。但問題是,民法第425 條的構成要件有兩個,一是出租人必須是所有權人,二是租賃物被承租人占有中。就乙、丙的轉租契約而言,乙是出租人,但不是所有權人;就甲、乙的租約而言,承租人乙似乎並未「占有中」(轉租給丙,是丙占有中)。然而,民法第941 條規定:「地上權人、農育權人、典權人、質權人、『承租人』、受寄人,或基於其他類似之法律關係,對於他人之物為占有者,該他人為間接占有人。」乙雖然沒有直接占有該租賃房屋,但丙是基於「承租人」的關係占有,依照民法第941 條規定,乙是間接占有人,仍可認為乙「占有中」。(三) 此外乙雖然只是轉租人,不是所有權人,實務見解認為仍可類推適用民法第425 條買賣不破租賃。最高法院78年度第12 次民事庭會議決議:「查民法第425 條規定之適用,固以讓與租賃物之所有人須出租人為其要件,然第三人如受所有人之委任或得其同意而為出租時,應有上述規定之類推適用,且於所有人與第三人共同出租之情形,並可避免法律關係之複雜化,進而保障租賃物受讓人與承租人雙方之利益,本件乙與甲將房屋出租與丙,既得甲之同意而與甲為共同出租人,則嗣後丁由甲受讓該房屋而取得所有權,依上開說明,應解為丁已取得甲與乙之出租人地位,此時丁單獨對丙為支付租金之催告及終止契約之意思表示,應已生合法催告及終止契約之效力。」 三、結論案例一,張三向林一承租其依分管協議所占有的「特定部分」,而李四拍賣的卻是陳二的「二分之一持分」,就陳二的持分而言,由於張三與陳二之間沒有耕地三七五租約,因此也沒有優先承買權可以主張。案例二,買賣不破租賃的前提,必須出租人是所有權人,且承租人占有租賃物,在轉租的情形下,承租人乙對房屋「間接占有」中,且乙雖然不是所有權人,仍可類推適用民法第425 條,因此丁買到該房屋後,該租賃契約及轉租契約,都可繼續對丁維持其效力,丁不能任意收回房屋。  
房東可以終止租約嗎?
2018-10-19
文 / 鍾運凱 案例:老張於民國107 年7 月1 日出租房屋給小李作為住宅使用,租期2 年,每月租金1 萬元,押金2 萬元。到了109 年6 月30 日租期屆滿,雙方沒有續約,但小李繼續居住,並且按時繳房租,老張也沒有表示反對,就這樣持續了半年。然而小李因為失業,110 年1 月及2月沒繳房租。試問,此時房東老張可以要求小李搬家嗎? 解析:一、民法的不定期租約民法第451 條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」本題的租約期滿後,小李沒有搬遷繼續居住,老張也沒有即時表示反對,因此該租約已變成「不定期租約」。民法第450 條:「租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。」因此,如果按照民法的規定,老張可以隨時終止該「不定期租約」,要求小李搬家。 二、土地法的不定期租約雖然依照民法規定,不定期租約雙方都有權隨時終止,但土地法第100 條特別規定:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443 條第1 項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」由於土地法關於「房屋租用」的相關規定,屬於民法租賃的特別法,應優先適用土地法,因此房東不能依前述民法的規定隨時終止不定期租約,只能在土地法第100 條各款情形才能終止。而前述第3 款規定,必須房客所欠租金「扣除押金後」仍欠2 個月租金額以上,才可以終止,小李只積欠租金2 萬元,扣掉押金後等於沒欠租金。因此房東老張還是不能終止租約收回房屋。三、租賃專法的提前終止租約「租賃住宅市場發展及管理條例」(簡稱租賃專法)已於民國107年6 月27 日正式施行,本題租約簽訂於107 年7 月1 日,且為住宅租賃,應優先適用租賃專法,優先於前述的民法及土地法。租賃專法第10 條第1 項規定:「租賃期間發生下列情形之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償:一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費用,達2 個月之租額,經催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。」雖然本條規定的是「提前」終止租約,似乎針對租期屆滿前的提前終止,但在租約期滿後轉為不定期租賃的情形亦可適用。依第2 款規定,只要欠租達2 個月,經催告仍拒繳,房東不需要先以押金抵償就可以終止租約。四、結論在租賃專法尚未實施前,依土地法的規定,必須在「扣除押金後」再欠租達2 個月,房東才可以終止租約。但本題的租約簽訂時,租賃專法已經實施,只要房客欠繳租金達2 個月,房東無須扣除押金就可以終止租約。但要注意,終止租約前房東還是必須先行催告,訂一個相當期間向房客催繳租金;房客逾期仍未繳租,房東才可以終止租約,要求房客搬遷。此外,上述租賃專法只是針對「住宅租賃」的特別規定,如果是住宅以外的房屋租賃,例如辦公室、店面、廠房等,仍應適用土地法,須扣除押金後還欠2 個月,房東才可以終止租約。  
簽「假合約」是犯罪行為?
2018-08-13
文 / 鍾運凱 案例:張三向李四購買一棟房屋,雙方在簽訂真正的買賣契約書後,為了使買方張三取得高額貸款,雙方又簽訂第二份價格較高的「假合約」,然後由知情的代書王五持以向銀行申辦貸款,並以假合約的價格申報實價登錄。試問:張三、李四、王五有何犯罪行為?   解析:一、假合約無效由於銀行審核貸款額度,須考慮作為抵押品的不動產價值,因此該不動產買賣契約書是銀行審核貸款時的一項重要參考。當事人為了申請到較高的貸款額度,訂立一份價格較高的買賣契約書,坊間有俗稱「技術合約」,實際上就是假合約。由於該假合約的價格並非當事人約定實際要履行的義務,在民事上屬於「通謀虛偽意思表示」,依民法第87 條第1 項規定,該假合約是無效的。二、不成立刑法第210條之偽造文書罪「偽造私文書罪」成立的要件,必須是「無制作權人,冒用他人名義製作文書」,否則不會構成本罪。最高法院28 年上字第3689 號判例:「偽造私文書罪,除從事業務之人,明知為不實之事項而登載於其業務上作成之文書外,以偽造他人名義之私文書為構成要件,若與作成文書名義人,雙方通謀而制作虛偽之普通文書,此項文書所載之意思表示,雖在民法上以無效為原則,究不構成偽造文書之罪。」47 年台上字第365 號判例:「刑法第210 條之偽造文書罪,指無制作權不法制作者而言,若自己之文書,縱有不實之記載,要難構成本條之罪。」換句話說,必須是「甲」冒用「乙」的名義製作文書(並且沒有乙的授權),甲才會構成偽造文書罪。如果甲以自己的名義製作文書,就算內容不實,也不會構成本罪。本題張三和李四另行簽訂的買賣契約雖然是「假合約」,其契約當事人仍是張三和李四,並沒有冒用其他人的名義,因此不會成立偽造文書罪,代書王五也不會成為偽造文書的共犯。假如本題是張三與代書王五共謀,瞞著賣方李四製作另一份買賣契約書,並且冒簽李四的姓名,這樣就會構成偽造文書罪了。三、可能成立刑法第339條的「詐欺取財罪」張三與李四共同製作內容不實(價格較高)的假合約,誤導銀行對於貸款擔保品的估價,等於以詐術陷被害人(銀行)於錯誤,再基於其錯誤判斷而交付財物(貸款),因此構成詐欺取財罪,最高可處5 年以下有期徒刑。代書王五明知該契約書內容不實,卻持以向銀行申辦貸款,雖然他沒有直接製作契約書,但其行為已經構成「詐術」的一部分,因此也是詐欺罪的共同正犯。四、王五可能構成刑法第214條的「使公務員登載不實罪」依地政士法第26 條之1,地政士應於過戶辦竣後30 日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊,也就是「實價登錄」。如果申報的內容不實,除了依同法第51 條之1將遭罰3 萬至15 萬元以外,是否也會構成刑法第214 條的「使公務員登載不實罪」?經人民提出申請,由公務機關登載於職務上所掌管的公文書,有二種情形:一、只要提出申請或申報,公務機關就依照申報的內容予以登載,不會在登載前對內容加以審查,例如公司登記或不動產實價登錄。二、申報後,公務機關須經審查,認為內容真實才加以登載,例如訴訟時向法院提出證據。只有前者內容不實才會構成犯罪,後者不會。代書王五如果以假合約的不實價格申報實價登錄,即成立「使公務員登載不實罪」,最高可處3年以下有期徒刑。五、王五可能構成刑法第215條的「業務上登載不實罪」依地政士法第25 條第1 項:「地政士應置業務紀錄簿,記載受託案件辦理情形。」如果代書王五在其業務紀錄簿上記載的是假合約內容,即構成刑法第215 條規定「從事業務之人,明知為不實之事項,而登載於其業務上作成之文書,足以生損害於公眾或他人」的業務上登載不實罪,最高可處3 年以下有期徒刑。六、結論買賣雙方以自己名義簽訂一份價格不實的契約書,雖然不構成偽造文書罪,但以不實的契約書向銀行申辦貸款,等於以詐術誤導銀行,對該抵押之不動產價值產生誤判,因此可能構成詐欺取財或得利罪;如果代書知情而參與,也會構成共犯。此外,代書如果以不實的價格申報實價登錄,或將假合約內容登載於業務紀錄簿,將另構成使公務員登載不實罪及業務上登載不實罪。總之,為圖小利親身試法,實屬得不償失。  
共有物變價分割時, 誰有優先購買權?
2018-06-13
【文 / 鍾運凱】 案例:老王與大雄共有一筆土地,各有應有部分二分之一。老王過世後,其應有部分由王一、王二、王三等人共同繼承。由於共有人之間協議分割不成,於是王一訴請法院判決變價分割。變價分割之判決確定後,王一聲請執行法院拍賣公同共有之部分,試問:何人得行使優先承買權?   一、繼承登記與分割遺產王一、王二、王三因繼承取得土地應有部分,屬於「遺產」。民法第1151 條規定:「繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。」所謂公同共有,是指數人基於同一特定之法律關係而共有一物,民法第829 條規定:「公同關係存續中,各公同共有人,不得請求分割其公同共有物。」因此,王一、王二、王三要「分割共有土地」之前,必須先「分割遺產」。任一繼承人均得隨時請求分割遺產,假如被繼承人之遺囑,定有分割遺產之方法,或託他人代定者,或禁止分割遺產,則必須依照遺囑所定。以遺囑禁止分割遺產,其禁止之效力以10 年為限。不過遺產如果是不動產,分割前必須先辦理繼承登記。如逾1 年未辦理登記,依土地法第73 條之1 規定,地政機關應公告3 個月,逾期仍未辦理,地政機關將造冊列管,列管15 年均未辦理繼承登記者,將公開標售;標售時,繼承人、合法使用人或其他共有人有優先購買權。標售所得之價款存於國庫專戶,繼承人可在10 年內申請提領,逾期未領該價款歸屬國庫。二、分割遺產與分割共有物繼承登記不需要全體繼承人偕同辦理,任一繼承人均可單獨為之。但分割遺產必須全體繼承人達成協議;協議不成,任一繼承人得訴請法院判決分割。遺產分割的目的在於消滅繼承人之間的公同關係,將「公同共有」變為「分別共有」;而分割共有物則是將「分別共有」變成「單獨所有」,例如按其應有部分,將一筆土地分割為數筆土地。本題王一、王二、王三如果對於遺產分割協議不成,王一自得訴請法院分割,但王一可否在分割遺產的訴訟中,合併提出分割共有物之訴?實務上認為不可,例如最高法院30 年上字第202 號判例:「繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有,民法第1151 條定有明文。被上訴人自不得在分割遺產前,主張遺產中之特定部分,由其個人承受。」最高法院88 年度台上字第2837 號判決:「民法第1164 條所定之遺產分割,係以遺產為一體,整個的為分割,而非以遺產中各個財產之分割為對象,亦即遺產分割之目的在遺產公同共有關係全部之廢止,而非各個財產公同共有關係之消滅。上訴人既依民法第1164 條規定訴請分割遺產,除非依民法第828 條、第829 條規定,經全體公同共有人同意,僅就特定財產為分割,否則依法自應以全部遺產為分割對象。」換言之,「分割共有物」必須按照各共有人之「應有部分」,然而王一、王二、王三在遺產分割之判決確定前,只有對全體遺產的「應繼分」,並無該筆土地的「應有部分」,因此必須等分割遺產判決確定後,才能依分割遺產的結果(變成分別共有),依其應有部分請求分割共有物。 三、變賣共有物時,誰有優先購買權?依民法第824 條第2 項第2 款規定:「原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。」又依同法條第7 項規定:「變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。」此項優先購買權之規定,其立法目的在於變賣共有物分配價金時,為使共有人仍能繼續其投資規劃,維持共有物之經濟效益,並兼顧共有人對共有物之特殊感情。因此實務上認為,民法第824 條第7 款之優先購買權,應優先適用於土地法第34 條之1 第4 項之優先購買權。本題王一、王二、王三聲請變賣其土地應有部分(二分之一)時,王一、王二、王三得先依民法第824條第7 款主張優先購買權;如果王一、王二、王三均不行使優先購買權,共有人大雄才能依土地法第34條之1 第4 項主張其優先購買權。  
買賣契約的危險負擔
2018-04-18
【文 / 鍾運凱】 案例:乙是A 屋所有權人,將A 屋出租予丙,租賃期限內,乙又將A 屋出售予甲,甲亦同意承受該租約。不料,辦理過戶完畢後,尚未點交前,承租人丙竟遭人謀害,地點在A 屋室內。試問:甲可否解除買賣契約?   解析:一、買賣不破租賃民法第425 條規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5 年或未定期限者,不適用之。」首先應視甲、丙間的租賃契約是否曾經辦理公證;若有,買賣點交後,甲須承受出租人地位,在該租約期限內不得收回自用;若未經公證,再視該租約的期限,若未超過5 年,甲仍承受出租人地位;若超過5 年,甲不受該租約的拘束,得請求丙搬遷交還A 屋。二、契約承受與債權讓與上述買賣不破租賃,是在買賣雙方未約定的情況下,法律規定的效果;如果當事人之間有約定,應優先適用其約定。本題甲、乙買賣契約有約定買方甲應承受租約,則無論該租約有無經公證,或其期限長短,甲都有承受租約的義務。然而承受租約在性質上是「變更出租人」,形同租賃契約之變換,須經承租人同意才能生效,實務上往往以三方(買方、賣方、承租人)換約,亦即買方與承租人另訂新約,並廢止原租約。倘若未經承租人同意,買賣雙方只是讓與「出租人的權利」,則租賃當事人並沒有變動,構成出租人權利義務分離的情形。例如乙僅將出租「債權」讓與給甲,甲於租賃物交付後有收取租金的權利,但甲並未承受出租人的「義務」(債務承擔須經債權人之承認),例如修繕租賃物的義務,丙仍得請求原出租人乙履行,如此結果極為不妥,因此換約是有必要的。 三、危險負擔民法第373 條規定:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」買賣標的物在交付前,其利益(例如收取租金)及危險(例如標的物毀損)均由賣方負擔,換言之,如果標的物在交付前毀損或發生瑕疵,買方得主張賣方給付不能,或基於瑕疵擔保解除契約或減少價金;反之,如果交付後毀損或發生瑕疵,買方仍應支付全額價金。買賣動產,其所有權移轉以「交付」為準,而不動產以「登記」為準,所有權移轉登記完畢時,買方即取得標的物所有權。然而前述危險負擔以「交付」為準,無論買賣標的是動產還是不動產皆同,因此,在不動產之買賣,「產權移轉」與「危險負擔」的時點不同,產權移轉登記(過戶)後,點交前,所有權人為買方,而危險負擔仍是賣方。 四、點交的意義所謂「交付」(一般在不動產稱為點交)是指移轉標的物之占有;所謂占有,是指當事人能以其實力支配標的物。民法第940 條:「對於物有事實上管領之力者,為占有人。」第941 條:「地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人,或基於其他類似之法律關係,對於他人之物為占有者,該他人為間接占有人。」就本案例而言,A 屋之「直接占有人」是承租人丙,「間接占有人」是乙;乙將A 屋出售予甲,除了必須將A 屋過戶登記給甲,也有將其「間接占有」移轉給甲的義務。那麼「間接占有」應如何移轉?依前述民法第941 條之規定,丙的直接占有是基於租賃契約,「出租人」是間接占有人,因此「出租人變更」就等於「移轉間接占有」;出租人由乙變成甲之同時,甲即為間接占有人,亦同時點交完畢。 五、結論綜上所述,丙在A 屋室內遭人謀殺,A 屋成為「凶宅」,甲可否主張乙應負瑕疵擔保責任,解除買賣契約或減少價金?關鍵在該瑕疵發生時,A 屋是否已完成點交?然而A屋當時是在租賃中,由承租人丙占有,因此無法做直接占有的交付(例如賣方騰空房屋,並將房屋置於買方的實際管領下),只能移轉其間接占有。依上述,間接占有的移轉以變更出租人為準,而出租人何時變更?視其有無前述「買賣不破租賃」之適用,若有,則依民法第425條,於「所有權移轉」(過戶)時,出租人從乙變成甲,即過戶完成之同時亦完成點交(移轉其間接占有),A 屋之危險由甲負擔,甲自不得主張瑕疵擔保解約或減價。反之,倘若本題沒有「買賣不破租賃」之適用,則出租人的變換須經「三方換約」的手續;在換約未完成前,出租人仍是乙,亦即乙尚未將「間接占有」移轉給甲。雖然已辦畢所有權移轉登記,但因為尚未完成點交,A 屋之危險仍由乙負擔,此時發生凶宅事件,乙仍應負瑕疵擔保責任,甲有權解約或減價。  
「租賃住宅市場發展 及管理條例」簡介
2018-02-12
文 / 鍾運凱 居住條件是國民的幸福指數評量標準之一,依據行政院主計處的統計資料,我國的「居住條件」居於中段。由於國人通常傾向於以購買房屋的方式滿足居住需求,「房價所得比」相較於國際認定的合宜房價所得比,明顯偏高,購屋負擔相較於租屋負擔明顯偏重。因此,發展住宅租賃市場,作為長期居住需求的替代選擇,成為重要課題。此外,我國的人口結構已呈現高齡化及少子化的情形,未來的高齡住宅所有權人將會愈來愈多,導致住宅所有權人不願或無法釋出房屋至租賃市場,造成資源閒置。為了強化出租人租賃管理智能、建立專業服務協助處理租賃住宅相關管理事務及租稅減徵措施,以鼓勵住宅所有權人釋出空閒住宅,立法院於民國106 年11 月28 日三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」( 以下簡稱本條例),使未來的住宅租賃市場發展更為穩健。以下就本條例重點說明:一、「租賃契約法」及「租賃服務業法」本條例的內容包括第一章總則、第二章健全住宅租賃關係、第三章租賃住宅服務業、第四章罰則及第五章附則。其中第二章各條是關於租賃契約雙方權利義務之規範。租賃契約於民法第421 條至第463 條之1 及土地法第94 條至第105 條均有規範,而本條例是針對「住宅租賃」所做的特別規定,其效力優先於民法及土地法。換言之,本條例第二章之規定,已改變現行法對住宅租賃契約之實體規範。第三章性質上屬於「行政法規」,針對「租賃住宅服務業」應如何設立登記、租賃住宅管理人員的資格及其業務責任等事項加以規範。其中又包括「代管業」及「包租業」。「代管業」與一般所謂的「物業管理公司」不同, 是專指受出租人委託,代為經營租賃住宅的管理業務,例如基本水電維修、房屋設備維護、代收租金管理費、協調租賃爭議等。「包租業」即所謂的「職業二房東」,即業者先向屋主承租房屋,再將房屋轉租給次承租人。這兩種租賃住宅服務業,均須辦理公司登記,加入同業公會、繳存營業保證金,並雇用「租賃住宅管理人員」才能執行業務。而取得「租賃住宅管理人員」資格,則必須參加公會舉辦的訓練並測驗合格、領得證書。二、不適用本條例之類型原則上,只要是供人居住的住宅,其租賃均適用本條例,但以下4 種情形例外不適用本條例:一、供休閒或旅遊為目的。二、由政府或其設立之專責法人或機構經營管理。三、由合作社經營管理。四、租賃期間未達30 日。三、租賃契約的新規範以下列舉本條例關於租賃契約的規範重點:(一) 租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定;非具消費關係者,例如租賃雙方均非業者的情形,未來主管機關將制定「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」,違反者,該租約條款無效;「應約定事項」就算未記載於租約,仍構成租約內容。(二) 土地法第97 條規定城市地方房屋之租金上限,不得超過土地及其建築物申報總價年息10%。為了促進屋主出租房屋的意願,本條例特別規定租賃住宅之租金不受土地法第97條之限制。(三) 出租人應於簽訂租賃契約前,向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式。(四) 轉租人( 即二房東) 在轉租前,必須取得屋主的書面同意,並且要在簽訂轉租契約時,向次承租人提供屋主同意的書面文件。轉租契約須載明轉租人與屋主之間的租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租契約簽訂後30 天內,轉租人須以書面通知屋主。(五) 承租人有以下情形之一,有權提前終止租約,出租人不得要求任何賠償:一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。二、租賃住宅未合於居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,而不於期限內修繕。三、因不可歸責於承租人之事由,致租賃住宅之一部滅失,且其存餘部分難以繼續居住。四、因第三人就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。(六) 租約到期或提前終止時,應由租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同者,視為完成點交。點交後如果有遺留物,除租賃當事人另有約定外,經出租人定相當期限催告仍不取回時,視為拋棄其所有權,其所需處理費用,得由押金扣除,不足者,出租人得請求承租人給付。四、本條例的實施本條例自總統公布後6 個月施行。此外,經本條例授權主管機關得另訂輔導獎勵機關( 構) 及相關團體辦法;輔導成立以出租人或承租人為會員基礎之非營利團體;減徵地價稅及房屋稅之自治條例;租賃住宅服務業營業保證金繳存辦法及基金管理委員會組織辦法;租賃住宅管理人員之訓練、測驗及換證辦法;代管業的委託管理租賃住宅契約書及包租業的轉租契約書,其定型化契約應記載及不得記載事項...... 等,均有待主管機關訂出相關配套措施,才能讓本條例順利上路。    
凶宅的認定標準
2017-12-12
文 / 鍾運凱 案例:據新聞報導,某工人甲安裝冷氣時,不慎從2 米高處墜落到防火巷內,當場失去生命跡象。警消到場救援欲將甲從前面店家抬出送醫,卻遭屋主乙以擔心變成凶宅為由拒絕,隨即將鐵門拉下。警消無奈只得多花15 分鐘將甲從氣窗送出救援,最後緊急送醫搶救後仍不治身亡。新聞曝光後,有網友將拒絕借道的這間民宅,登錄在「台灣凶宅網」上。試問,乙的房屋會因此成為凶宅嗎? 解析:一、何謂凶宅?一般所謂的「凶宅」,法律上並無明文的定義,依照一般不動產買賣交易慣例,通常指「曾發生他殺或自殺致死之情事」的房屋。然而凶宅問題屬於個人主觀及心理層面的想法,會因個人感受、時間經歷或宗教信仰不同而有差異,可藉由時間淡化、記憶淡忘或宗教儀式去除不安的心理,因此並非曾發生過自殺或他殺情事的房屋一律作為凶宅處理。二、司法實務見解(一)高等法院民事判決99年度上字第1316號依我國社會民情,就一般社會大眾言,對於發生此類非自然身故事件之房屋,仍多存有嫌惡畏懼之心理,對居住其內之住戶,易造成心理之負面影響,礙及生活品質。因此,依諸房地產交易市場實務經驗,曾發生非自然身故情事之房屋或不動產,會嚴重影響購買意願及價格,而造成該房屋或不動產之市場接受程度。易言之,曾發生非自然身故情事之房屋或不動產,不論於心理層面或市場接受度,皆明顯異於相同地段、環境之標的。職是而論,與週遭環境相較,凶宅之買賣價格有顯著低落情事,依估價學理適合性原則言,非自然身故之情事,將對房屋或不動產之個別條件,產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,應認屬物之瑕疵。(二)高等法院民事判決94年上易字第249號現今大眾媒體蓬勃發展,「凶宅」訊息如經媒體披露,一般人即得以輕易知悉,而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營,對於區域內之不動產概況均有深入之掌握,故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息,至於買賣之標的物是否屬凶宅,如委賣方未誠實告知,一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據,作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準,亦經桃園縣不動產經紀人公會以93 年7 月11 日桃經紀字第930714 號函覆原審明確。(三)台北地方法院民事判決95年度訴字第5767號本件被告XX 房屋及其僱用人員均是專業之不動產仲介、經銷人,自應用專業上誠實、勤勉而有相當經驗方法,調查系爭房地有無非自然身故之事實,以憑向原告報告仲介。本件系爭房地附近之人均知悉系爭房地於91 年間發生非自然死亡之事故,而以房屋仲介為營業項目之被告竟於簽立上開契約後,不予詢問查證,核未盡善良管理人之注意義務。被告XX 房屋及其營業員、經紀人以居間為營業,於與原告間上開契約成立後,未積極查證,自顯然違反善良管理人之注意義務。三、凶宅的效果(一)凶宅可能構成物之瑕疵所謂「物之瑕疵」是指存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以「物質上」應具備者為限。「凶宅」對不動產之個別條件產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,應認屬物之瑕疵,無論出賣人是否有過失,均應對買受人負責。依民法第359 條、第365 條,買方可在合約簽定內6 個月或是交屋5年內主張解除契約或減少價金。(二)隱瞞凶宅可能構成詐欺罪如果賣方明知買賣標的物為凶宅,卻故意隱瞞不告知買方,屬於消極施行詐術使他人陷於錯誤而交付財物或得利,構成刑法上的詐欺罪。如果仲介明知凶宅而隱瞞,也是詐欺罪的共犯。(三)使他人房屋成為凶宅的責任在他人房屋自殺,使該房屋成為凶宅,繼承人是否應負損害賠償責任?對此,實務上見解分歧,有判決認為自殺者並非「故意」侵害屋主的權益,不構成侵權行為;也有認為在他人房屋自殺,有使他人房價下跌的「間接故意」,仍構成侵權行為。至於因過失使他人在第三人的房屋內自殺或意外死亡,例如房客容許他人使用租賃房屋,卻因監督不週導致該他人在屋內死亡,房客仍應對房東負賠償責任。(四)出租凶宅的責任民法第424 條:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」可見租賃物之瑕疵,必須限於危及「安全」或「健康」之事由;而凶宅造成心理上的不安或房價的下跌,是否構成終止租約的理由,恐有爭議。視具體個案情形,如造成房客精神方面的損害,仍屬於廣義的「危及健康」,應可主張終止租約。四、結論本題甲發生意外事故的地點在防火巷,並非在乙的房屋室內,是否使乙的房屋成為凶宅?依前述實務見解,如果依交易市場之接受度而論,該事故會造成房價明顯低於相同地段、環境之標的,嚴重影響購買意願及價格,造成經濟性之價值減損,應認為有「物之瑕疵」。至於事故是否發生在屋內,並不是重點。  
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