買屋Buying
dream house

【文 / 鍾運凱】 案例：老王向中信銀行貸款3 千萬元，並以自己所有之A土地設定抵押權給該銀行。之後，老王在A 土地上建造B 房屋一棟，並將該房屋出租給小李。出租後，老王又向魏董借款5 千萬元，並以A 土地及B 房屋設定抵押權給魏董作為擔保品。然而，老王卻因經商失敗，無力償還中信銀行的貸款；中信銀行催款無效後決定實行抵押權，向法院聲請拍賣A 土地，卻因A 地上有B 房屋且有租賃權存在而無人應買。中信銀行將如何主張權利？上述四人之間的法律法律關係如何？ 解析：一、抵押物的使用收益民法第860 條規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」可知抵押權的設定不需要將該不動產移轉給債權人，所有權人仍得保有該不動產之占有。又民法第866 條第1 項規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。」所有權人不但可以自己占有該不動產，也可以出租給他人使用收益。老王雖然將A 土地設定抵押權給中信銀行，仍有權在A 土地上蓋房子並且出租給小李。二、抵押權人的權利然而老王建屋出租的行為，卻妨礙了中信銀行對A土地實行抵押權（無人應買）。民法第866 條第2 項規定：「前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」因此中信銀行為了順利拍賣A 土地，可以聲請法院終止老王與小李之間的租賃關係。然而縱使法院終止小李的租賃權，A土地上仍存在B 房屋，使得A 土地的使用價值降低許多；如果銀行只拍賣A 土地，B 房屋仍為老王所有（起造人原始取得所有權），依民法第425 條之1 規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」換言之，拍得A 土地之人與B 房屋所有權人老王，推定有法定租賃關係，A 土地所有權人必須忍受土地被老王繼續使用，顯然價值低落。三、併付拍賣為了保障抵押權人之權利，民法第877 條第1 項規定：「土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。前項規定，於第866 條第2 項及第3 項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。」又最高法院86 年台抗字第588 號判例：「抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於抵押權人不生效力。故土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物，並將該建築物出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去該建築物之租賃權，依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣。」因此，中信銀行雖然只有A 土地的抵押權，仍得聲請法院將A 土地及B 房屋一併拍賣，只是B 房屋所拍得之價金，中信銀行沒有優先受償權。四、其他法律關係（一）老王與小李之法律關係：中信銀行聲請法院除去小李對於B 房屋的租賃權後，小李得依民法第436條準用第435 條第2 項規定終止租約，再依第226 條第1 項之規定請求出租人老王負損害賠償責任。（二）中信銀行與魏董之法律關係：中信銀行是A土地的第一順位抵押權人，魏董是A 土地的第二順位抵押權人，同時也是B 房屋的抵押權人，因此中信銀行在實行抵押權時，聲請法院併付拍賣B 房屋，則於抵押物拍賣得受清償之範圍內，老王欠對魏董之5 千萬元債務視為到期，法院應該通知魏董參與分配（民法第873-2條第2 項）。但是拍賣A 土地所得之價金，第一順位的中信銀行可優先於第二順位的魏董受償，例如A 土地拍賣價金4 千萬元，則中信銀行的3 千萬元貸款可優先受償，之後再由魏董受償剩餘的1 千萬元；至於魏董尚有未獲清償的債權4 千萬元，則可由B 房屋賣得之價金優先受償。

【文 / 鍾運凱】案例：甲、乙、丙兄弟三人共同自父親繼承A 土地。遺產分割完畢後，三人對A 土地的持分分別是1/2、1/3、1/6。之後，三人決定將A 地全部出售予丁，成交總價3000 萬元。A 地順利移轉登記給丁，但是在丁即將支付價金時，丙卻主張自己應該得到1000 萬元，理由是自己長期照顧父親，且遺產稅和A 地的地價稅、增值稅等都是自己支付，如果照持分分配價金顯然不公平。乙主張自己應該分得1500 萬，因為甲、丙曾經共同向他借500 萬元，至今未還。三人爭執不下，試問，丁應該如何支付價金？解析：一、可分之債以同一給付為標的之債之關係，而有多數債權人或債務人者，稱為多數主體之債，可能是多數債權人或多數債務人，也可能雙方均為多數。首先應觀察其債權是否「可分」，換言之，其債權的標的是不是可以分割而為給付？例如本題甲、乙、丙共同出售A 地，三人對丁擁有同一價金債權（3000 萬元），由於這是金錢債權，是可以分割的，應依民法第271 條規定：「數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同。」如果甲、乙、丙、丁四人對於買賣價金之支付沒有特別約定，依法丁應該支付甲、乙、丙三人各1000 萬元。二、不可分之債相反的情形，例如甲單獨所有A 房屋，由乙、丙、丁三人共同購買，則乙、丙、丁三人對於「請求移轉登記A 房屋」的權利，則是「不可分」的債權，因為房屋無法分割成三份分別移轉給三人。民法第293 條第1 項規定：「數人有同一債權，而其給付不可分者，各債權人僅得請求向債權人全體為給付，債務人亦僅得向債權人全體為給付。」此種情形，甲只能將房屋登記給乙、丙、丁三人共有，不能僅向其中一人或二人給付。三、應有部分與價金債權共有人出售共有物時，其價金如何分配？應分別從「買賣契約」與「共有關係」分別觀察。買賣契約是債權債務關係，出賣人不以具備標的物所有權為必要；出賣人的價金請求權是基於買賣契約所生，因此無論出賣人有無所有權或所有權應有部分若干，買受人都應依買賣契約之約定支付價金。本題甲、乙、丙三人的持分雖然分別為1/2、1/3、1/6，但三人的「價金債權」並非來自「所有權持分」，而是基於雙方訂立的買賣契約，如何支付價金亦應依買賣契約之約定，而非依照土地持分。四、結論共有人出售共有不動產，最好在買賣契約書上載明各共有人應受價金若干；倘未於買賣契約書上載明，依法價金應平均支付給各共有人，如果因此導致共有人收取價金之比例，與其持分比例不符合，受損之共有人自得基於所有權向其他共有人，請求不當得利之返還。

【文 / 鍾運凱】案例： 甲、乙、丙共有一筆土地，各有持分三分之一。 三人訂有分管協議並登記，甲分得該土地鄰接大馬路 部分的使用權，並在該部分土地經營攤商。甲希望進 一步分割共有土地，取得鄰接馬路部分的單獨所有權， 但遭到乙、丙反對，協議不成，於是甲訴請院裁判分 割。 不料，法院判決分割的結果，竟將臨路部分歸乙 所有。甲失望之餘，趁分割登記尚未完成，火速將其 「持分」賣給丁，並辦妥移轉登記。丁取得持分後， 欲接管臨路攤位，卻遭乙驅趕。 乙主張分割判決已確定，臨路土地為其單獨所有， 丁無權使用；丁則主張自己是善意信賴土地登記而買 受甲的持分，應為共有人，並依分管協議有使用臨路 土地的權利。試問，誰的主張有理由？解析：一、共有物的分割 民法第 824 條規定，共有物之分割依共有人協議 之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決 定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因 任何共有人之請求命為分配。本題甲、乙、丙對於分 割方法無法達成協議，甲自有權訴請法院分割。 又依民法第 824 條之 1 規定，共有人自共有物分 割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。換言之， 在裁判分割的情形，形成判決確定後，登記完成前， 分割的效力已經發生。此種情形即為民法第 759 條所 謂「因法院之判決於登記前已取得不動產物權者」， 不待登記，已取得單獨所有權。 除上述的協議分割與裁判分割外，土地法第 34 條 之 1 第 6 項亦規定：「依法得分割之共有土地或建築 改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機 關調處，不服調處者，應於接到調 處通知後 15 日內向司法機關訴請處 理，屆期不起訴者，依原調處結果 辦理之。」此即為調處分割。二、分割登記前處分應有部分的效力 土地登記規則第100條規定： 「依據法院判決申請共有物分割登 記者，部分共有人得提出法院確定 判決書及其他應附書件，單獨為全 體共有人申請分割登記，登記機關 於登記完畢後，應通知他共有人。 其所有權狀應俟登記規費繳納完畢 後再行繕發。」本題分割判決確定 後，甲、乙、丙任何一人均可隨時 向地政機關申請辦理分割登記。 雖然分割登記尚未完成，但實際上該筆土地已經不再是共有了， 甲對於鄰接大馬路的土地沒有任何「持分」可言，卻將登記簿上的應 有部分三分之一賣給丁，屬於「無 權處分」。依民法第118條規定： 「無權利人就權利標的物所為之處 分，經有權利人之承認始生效力。」 乙不同意，因此甲出售並移轉三分 之一應有部分的行為，對於乙分得 的臨路土地而言，是無效的。 然而，民法第 759 條之 1 規定：「因信賴不動產登記之善意第三人， 已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」本題尚未辦畢分 割登記前，該土地在登記上仍為三 人共有，丁善意信賴該項登記而買受甲的應有部分，雖然實際上甲的行為是無權處分，丁仍可取得共有權利。三、實務見解 內政部 85 年 12 月 11 日台內地 字第8511932號函對於上述情形也 有相同見解：「經分割形成判決確 定者，即生共有關係終止及各自取 得分得部分所有權之效力。共有人 對於他共有人分得之部分，既喪失 共有權利……部分共有人持法院該 項判決前往登記機關辦理分割登記， 惟因登記機關未依據法院之判決意 旨亦為其他未到場之共有人辦理登 記，以致其他未到場之共有人因分割 所取得之土地於土地登記簿上仍登記為原來全部共有人所共有，並於嗣後遭某一原共有人以買賣為原因， 將該部分土地之所有權應有部分六分之一移轉登記予第三人等情，為移轉登記之該原共有人實際並非上開土地之共有人，其所為之移轉行為，應屬無權處分。又按『依本法所為之登記，有絕對效力。』土地 法第 43 條定有明文；而『土地法第 36 條（按現行法第 43 條）所謂登記 有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力， 故第三人信賴登記，而取得土地權 利時，不因登記原因之無效或撤銷， 而被追奪……』本院亦著有院字第 1919 號解釋，故前開受移轉登記之 第三人如係善意，應受土地法第 43 條之保護。」四、分管協議對於應有部分繼受人的效力 最高法院48年台上字第1065 號判例：「共有人於與其他共有人 訂立共有物分割或分管之特約後， 縱將其應有部分讓與第三人，其分 割或分管契約，對於受讓人仍繼續 存在。」然而，應有部分之受讓人 若不知悉有分管契約，亦無可得而 知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，因此大法官會議 釋字第349號變更了前述判例：只 有在應有部分的受讓人「明知或可 得而知」的情形，分管契約才能存 在。 民國 98 年民法增訂第 826 條之 1，規定不動產共有人間關於共有物 使用管理之約定，於「登記後」對於應有部分之受讓人具有效力。本題丁因善意信賴取得應有部分，且 依題意該土地原有分管協議之登記，故丁亦可主張分管協議取得臨路部 分的使用權。 至於乙依分割判決分得臨路土 地，卻不能對抗丁，不但喪失三分 之一所有權，甚至失去全部的使用 權，其損失自得向無權處分的甲請 求賠償。民法第825條規定：「各 共有人，對於他共有人因分割而得 之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。」乙亦可向甲主張權利瑕疵擔保請求權。 

【文 / 鍾運凱】某甲透過房仲公司看屋，對某乙名下的房子有興趣，表示願意以1200萬元購買某乙的房屋。經房仲人員向屋主某乙議價後，某乙也同意以1200萬元出售。但某乙在「要約書」上簽名的同時，加註「點交後須將標的物出租予某乙，月租1萬元，租期至某乙另購得房屋為止」。經房仲人員傳達予某甲得知後，某甲不同意出租條件，並主張某乙既然已經在要約書上簽名，等於同意以1200萬元出售房屋，必須出面簽訂正式買賣契約書，否則視同違約。某乙得知某甲不同意出租條件後，拒絕出售房屋，某甲遂向法院提起訴訟。經承審法官從中調解，甲乙雙方同意繼續履行買賣契約，並以「月租12,000元，租期半年」為條件達成和解，雙方後於3月1日完成交屋。同年8月31日租期屆滿，某乙交付房屋予某甲後，某甲始發現因附近大樓施工，該房屋有地層下陷、傾斜的情形，某甲要求解除買賣契約，某乙不同意，某甲又向法院提起訴訟。然而，承審法官認定買賣標的物之點交已於3月1日完成，而某甲無法證明房屋地層下陷、傾斜情形係發生於3月1日前，因此判決某甲敗訴。民法第160 條第2 項：「將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。」某乙在「要約書」上簽名的同時，加註其他條件，其實已經是「將要約擴張而承諾」，因此某乙這個行為應該視為「新要約」，在某甲沒有對這個新要約承諾前，買賣契約尚未成立。但雙方在調解後同意履行買賣契約，則有買賣之合意，契約成立。民法第373 條：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」買賣標的物既然已在3 月1 日交付予買方某甲，自3 月1 日起該房屋的危險自應由某甲承擔，除非某甲能證明該危險是來自於交屋前就已經存在的瑕疵。某甲向某乙購買房屋一棟，簽訂買賣契約書後尚未過戶前即發現該房屋有滲漏水情形，某甲遂發出存證信函表示解除買賣契約。某乙回函表示不同意解約，但願意負責修繕滲漏水。但某甲堅持解約，遂於2月1日向法院提起訴訟。承審法官認定該滲漏水並非重大瑕疵，且本件買賣尚未交屋，賣方又未拒絕修繕，故某甲並無解約權，遂判決某甲敗訴。某甲不服，於10月1日上訴高等法院，並追加主張減少價金。二審法官仍維持一審判決，認為該屋滲漏水情形並不嚴重，不得解約，且某甲減少價金之主張已逾6個月，其減價權亦已消滅。民法第359 條規定，買賣標的物有瑕疵，買方有權解除契約或請求減少買賣價金。然而所謂「有瑕疵」指的是「交屋時」有瑕疵存在。某甲購買的房子雖然有滲漏水，但當時尚未交屋，因此買方某甲還不能主張瑕疵擔保請求權。又民法第365 條規定，買方行使權利必須在「發現瑕疵且通知賣方」後6 個月內，或者在「交屋」後5 年內。某甲到上訴時才主張減少價金，已超過期間，因此他減少價金的權利就消滅了。

【文 / 鍾運凱】小美在網路上刊登廣告，要出售自己名下的房屋，並公開連絡電話。房仲的業務員小張看見這則廣告，於是打電話詢問小美，是否願意委託他的房仲公司賣房子，小美拒絕。沒想到，接下來幾乎每天都有房仲公司打電話來詢問，小美覺得很煩。試問，房仲人員打電話的行為，是否違反個人資料保護法？一、 何謂個人資料？所謂「個人資料」是指自然人之姓名、出生年月日、國民身分證統一編號、護照號碼、特徵、指紋、婚姻、家庭、教育、職業、病歷、醫療、基因、性生活、健康檢查、犯罪前科、聯絡方式、財務情況、社會活動及其他得以直接或間接方式識別該個人之資料。又所謂「以間接方式識別該個人之資料」，是指僅以該資料不能直接識別，須與其他資料對照、組合、連結等，始能識別該特定之個人。例如只有電話號碼（不知道是誰的）還不算個資，但如果知道這個電話的持有人姓名或地址，就是個資了。所謂「特種個人資料」，是指有關個人的醫療、基因、性生活、健康檢查及犯罪前科之個人資料，除非是當事人自行公開或其他已合法公開者，否則絕對不得蒐集、處理或利用。二、 當事人對於個人資料的權利為何？當事人對於他人持有自己的個人資料，得查詢或請求閱覽、請求製給複製本、請求補充或更正、請求停止蒐集、處理或利用、請求刪除等權利。三、 如何才能合法蒐集他人個資？首先必須有合法的特定目的，例如仲介為了銷售房屋而蒐集屋主的資料。此外，必須有下列情形之一：一、法律明文規定可以蒐集二、與當事人有契約或類似契約之關係三、當事人自行公開或其他已合法公開之個人資料四、學術研究機構基於公共利益為統計或學術研究而有必要，且資料經過提供者處理後或蒐集者依其揭露方式無從識別特定之當事人五、經當事人書面同意六、與公共利益有關如果是業者「直接」向當事人蒐集其個人資料，蒐集時須盡告知以下事項：蒐集者的名稱；蒐集之目的；個人資料之類別；個人資料利用之期間、地區、對象及方式；當事人得行使之權利及方式；當事人得自由選擇提供個人資料時，不提供將對其權益之影響。但如果不是直接由當事人提供之個人資料，蒐集時則不需要告知上述事項。此外，有下列情形之一者也無須告知：依法律規定得免告知；業者履行法定義務所必要；告知將妨害公務機關執行法定職務；告知將妨害第三人之重大利益；當事人明知應告知之內容。四、 如何才能合法利用他人個資？業者合法蒐集的個資，只要在合法的特定目的範圍內，都可以利用。但如果要在特定目的外去使用個資，則必須符合以下情形之一：一、法律明文規定；二、為增進公共利益；三、為免除當事人之生命、身體、自由或財產上之危險；四、為防止他人權益之重大危害；五、經當事人書面同意。業者在處理、利用他人個資時，如果該個資是業者直接向當事人蒐集而來的，不需要另行告知；但如果是間接蒐集的個資，必須告知以下事項：一、個人資料來源；二、公司名稱；三、蒐集之目的；四、個人資料之類別；五、個人資料利用之期間、地區、對象及方式；六、當事人得行使之權利及方式。此外，業者將他人個資作特定目的外的利用，則必須告知當事人其利用目的、利用之範圍及同意與否對其權益之影響。五、 業者對個人資料有甚麼義務？業者對於持有他人個資，應盡以下各項義務：一、應維護資料之正確，並應更正或補充之二、個人資料正確性有爭議者，應停止處理或利用三、個人資料蒐集之特定目的消失或期限屆滿時，應刪除、停止處理或利用該個人資料四、違法蒐集、處理或利用個人資料者，應刪除、停止蒐集、處理或利用該個人資料五、因可歸責於業者之事由未為更正或補充之個人資料，應於更正或補充後，通知曾提供利用之對象六、個人資料被竊取、洩漏、竄改或其他侵害者，應查明後通知當事人七、業者受理當事人以上各項請求，應於十五日內處理完畢此外，業者保有個人資料檔案者，應採行適當之安全措施，防止個人資料被竊取、竄改、毀損、滅失或洩漏，而且主管機關得指定業者訂定個人資料檔案安全維護計畫或業務終止後個人資料處理方法。所謂適當之安全措施，應包括下列事項：一、配置管理之人員及相當資源。二、界定個人資料之範圍。三、個人資料之風險評估及管理機制。四、事故之預防、通報及應變機制。五、個人資料蒐集、處理及利用之內部管理程序。六、資料安全管理及人員管理。七、認知宣導及教育訓練。八、設備安全管理。九、資料安全稽核機制。十、使用紀錄、軌跡資料及證據保存。十一、個人資料安全維護之整體持續改善。六、 結論由以上說明可知，現行的個資法對個人資料保護可以說是相當嚴密，對於合法蒐集、利用他人的個資，也有相當明確的規範。此外，如果是自然人為單純個人或家庭活動之目的，而蒐集、處理或利用個人資料，或者於公開場所或公開活動中所蒐集、處理或利用之未與其他個人資料結合之影音資料，例如網路上他人分享的影片，這些情形都可以不適用個資法，以免阻礙資訊的流通。案例中，小美的電話號碼是自行在網路上公布的，屬於上述「當事人自行公開的個人資料」，小張或其他的房仲公司只要在合法的特定目的範圍內，並且盡到告知義務，就可以合法地利用，且須有安全措施保護該項個人資料。如果小美表示拒絕接受行銷時，房仲人員就應該立即停止利用其個人資料，並且刪除之。

【文 / 鍾運凱】某社區有300個住戶，包括一樓大型賣場。賣場所有權人同時擁有該社區地下一、二層停車場，地下三、四層個個停車位則由各別住戶持有。某次社區召開區分所有權人會議，表決通過地下停車位的管理費，一、二層每個每月200元，三、四層每個每月20元，並且訂入社區規約中。賣場所有權人抗議收費不公，要求撤銷該決議，但是會議程序完全符合公寓大廈管理條例，試問賣場所有權人有理嗎？一、 公寓大廈管理條例的規定公寓大廈管理條例第31 條：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3 分之2以上及其區分所有權比例合計3 分之2 以上出席，以出席人數4 分之3 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4 分之3 以上之同意行之。」第32 條：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3 人並5 分之1 以上及其區分所有權比例合計5 分之1 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1 項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7 日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」以上就是公寓大廈關於公共事務的表決方式，並不以全體同意為必要，而是採用多數決。由於是多數人決定，因此常有違反少數人利益甚至決議內容不公平之問題。此時，憲法層次之平等原則、比例原則、法律保留原則及財產權保障觀點等，以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約（簡稱兩公約）所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見，就有介入之必要。二、 決議或規約實質違法住戶大會的決議或規約，其制定程序雖然合乎規定，住戶必須受其拘束，但並非內容不受司法審查。民法第799 條之1 第3 項：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之。」又民法第72 條：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」第73 條：「法律行為，不依法定方式者，無效。但法律另有規定者，不在此限。」而如何判定何謂「顯失公平」或「公共秩序、善良風俗」，則可以憲法層次之平等原則、比例原則、法律保留原則及財產權保障觀點等，以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之國際公約作為標準。三、 實務見解最高法院100 年度台上字第1293 號民事判決：「區分所有建物共有部分之公共設施之使用，區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」高雄地方法院98 年度簡上字第201 號民事判決：「按『本公約締約國確認人人有工作之權利，包括人人應有機會憑本人自由選擇或接受之工作謀生之權利，並將採取適當步驟保障之。』，經濟社會文化權利國際公約第6 條第1 項定有明文，而依98 年4 月22 日總統公布之『公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法』第2、4 條規定，兩公約所揭示保障人權之規定具有國內法律之效力，各級政府機關行使其職權，應符合兩公約有關人權保障之規定，避免侵害人權，保護人民不受他人侵害，並應積極促進各項人權之實現，是以法院行使審判職權時，自應遵循、審酌此二公約之規定、精神，甚應優先於國內法律而為適用。」四、 結論公寓大廈管理條例第18 條第1 項第2 款規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。」第23 條亦規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」停車位管理費即屬「管理使用」之事務，其費用來自「公共基金」；而公共基金又來自住戶繳納，因此住戶大會可以對此決議，並將決議內容訂入規約。同法第6 條第1項第5 款：「住戶應遵守下列事項：五、其他法令或規約規定事項。」第37 條：「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」因此本案例中，住戶大會確實有權表決通過停車位管理費的收取方式。然而，該次決議所定之管理費在不同車位之間竟差距10 倍，雖然賣場停車位供不特定顧客使用，對於安全性及環境衛生等方面，在管理上會提高成本，其收費差異化固有所本，但成本是否有10 倍之差距？仍有可議之處。本案的賣場所有權人，可先向公寓大廈爭議事件調處委員會申請調處；若無法達成協議，只能向法院起訴，主張該決議及規約內容有顯失公平之處，違反民法第799條之1 第3 項規定，聲請法院撤銷之。

【文 / 鍾運凱】一、 某日，住在台北市的張三在台北車站前遭李四無故毆打。經查李四在基隆市有豪宅一棟，於是張三向基隆地方法院聲請假扣押，經法院裁定准許後，李四聲請法院限期命張三起訴，於是張三在期限內向台北地方法院起訴。李四認為張三未向基隆地方法院起訴，因此聲請撤銷假扣押裁定。試問李四的聲請有無理由？二、 張三向王五購買山坡別墅一棟，不料該屋氯離子含量過高，屬於「海砂屋」，有坍塌的危險，於是解除契約並向法院聲請對王五名下另一房屋執行假扣押。法院命張三在一定期限內起訴，但張三卻在超過期限後的第5天才起訴，並同時呈報法院。而王五在期限後的第4天以張三未於期限內起訴為理由，具狀聲請撤銷假扣押。若法院同時接獲雙方的呈報狀及聲請狀，將會如何處理？三、 趙六向張三購買土地一筆，交付面額1000萬元的支票作為價金，並以錢七為保證人，擔保價金債務。但事後竟然跳票！張三因此向法院聲請假扣押，趙六也聲請法院命張三限期起訴。張三認為趙六使用詐術，讓他以半價出售土地(該土地市價2000萬元)，於是依侵權行為向趙六訴請賠償2000萬元。趙六得知後，即聲請撤銷假扣押，試問有無理由？又張三可否在起訴前同時聲請對趙六與錢七假扣押？一、 何謂假扣押？所謂「假扣押」，並不是「假的」扣押，而是「暫時」扣押的意思。債權人雖然可以經由訴訟確定其權利，但如果債務人名下沒有可供執行的財產，仍然無法實現其權利，花費金錢、心力所取得的判決，往往形同壁紙一張。因此，如何保全將來的強制執行，對於債權人的保障相當重要。假扣押，就是防止債務人脫產最重要的制度！民事訴訟法第522 條規定：「債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，欲保全強制執行者，得聲請假扣押。」第532 條規定：「債權人就金錢請求以外之請求，欲保全強制執行者，得聲請假處分。」可知「假扣押」與「假處分」的區別，在於前者是針對「金錢請求」或「得易為金錢請求之請求」，後者則是金錢以外的請求。所謂「得易為金錢請求之請求」，例如原本是請求「移轉房屋所有權」，如果債務人不移轉，可以易為金錢的損害賠償。二、 假扣押的條件聲請假扣押，須「有日後不能強制執行或甚難執行之虞」，例如債務人浪費財產、增加負擔( 例如在土地上設定抵押權) 或隱匿財產等情形。因此，債權人聲請假扣押，必須向法院釋明假扣押的原因。但是實務上要釋明日後不能執行或甚難執行，有其困難。民事訴訟法第526條第2 項規定：「前項釋明如有不足，而債權人陳明願供擔保或法院認為適當者，法院得定相當之擔保，命供擔保後為假扣押。」因此通常都在聲請假扣押狀內表明「願供擔保」。法院受理假扣押聲請，通常會以債權人請求金額的三分之一，定擔保金的數額。債權人收到法院核發之假扣押裁定後，得將該數額提存至法院，然後就可以聲請假扣押執行了。三、 假扣押的管轄法院民事訴訟法第529 條第1 項規定：「本案尚未繫屬者，命假扣押之法院應依債務人聲請，命債權人於一定期間內起訴。」第4 項：「債權人不於第1 項期間內起訴或未遵守前項規定者，債務人得聲請命假扣押之法院撤銷假扣押裁定。」換言之，債權人先聲請假扣押，如果遲遲不對債務人提起訴訟，則雙方的法律關係一直懸而未決，而債務人的財產又無法處分，對債務人顯然不公平。所以債務人可以聲請法院訂一段期間，如果債權人在期間內不起訴，債務人就有權聲請撤銷假扣押。民事訴訟法第524 條第1 項規定：「假扣押之聲請，由本案管轄法院或假扣押標的所在地之地方法院管轄。」所謂本案管轄法院，是指債權人所要保全的請求權，如向法院起訴，對於該訴訟有管轄權的法院。民事訴訟法規定被告住所地的法院有管轄權，侵權行為地的法院也有管轄權。因此，案例一債務人李四住所地的基隆地方法院有管轄權，張三被毆打的地點的台北地方法院也有管轄權，因此，張三在期限內向台北地方法院起訴，李四則不能撤銷假扣押。四、 債權人須在撤銷假扣押前起訴法院為了兼顧債務人的利益，如前述得命債權人在一定期間內起訴，逾期未起訴可以撤銷假扣押。案例二，張三超過期限後的第5 天才起訴，並同時呈報法院，而法院卻同時接獲王五聲請撤銷假扣押。此時，由於假扣押尚未撤銷，而張三已經起訴，法院將駁回王五撤銷假扣押的聲請。五、 起訴主張的請求權與假扣押保全的請求權必須相同案例三張三聲請假扣押所要保全的請求權，是「買賣價金請求權」與「票據追索權」，但起訴卻主張「侵權行為損害賠償請求權」，在法律上是屬於不同的法律關係，所以不能算是前述民事訴訟法第529 條所指的「起訴」，趙六可以依同條第4 項規定，聲請法院撤銷假扣押。依民法第745 條規定，債權人必須對「主債務人」的財產強制執行無效果後，才能對「保證人」請求，否則保證人可以行使「先訴抗辯權」，拒絕清償。然而，債權人對保證人仍然有債權存在，仍有保全之必要。此外，債權人也可以同時對主債務人及保證人起訴。張三得將趙六與錢七列為共同被告起訴，也可以在起訴前對二人假扣押。

【文 / 鍾運凱】一、 A建商看中土地欲購買，地主為甲、乙、丙3人共有，持份各1/3，其中甲、乙2人願意出售，但是建商擔心丙行使優先購買權，便在簽立買賣契約之同時，要求多數共有人設定地上權給B。丙果真於通知後10日內回函表示要購買，但此時地上權人B也同時行使優先承買權。二、 A建商看中土地欲購買，地主為甲、乙、丙、丁4人共有，持份各1/4，其中有甲、乙、丙3人願意出售，A建商擔心丁行使優先購買權，便由甲先贈與其持份的1/10（1/4×1/10＝1/40）給B，再由多數地主出售給B。由於是出售給共有人之一，丁沒有優先購買權。三、 乙向甲借錢購買A地，擔心屆時無力償還A地將遭甲拍賣，於是與丙商議，讓丙在A地設定高額的抵押權。四、 乙將其所有之A屋出售給甲，並簽立買賣契約，之後房價飆漲，乙反悔不想賣。於是乙在簽約後不久，將A屋所有權移轉登記給妻子丙，登記原因為買賣，但丙沒有支付價金。過戶後，丙擅自將該A屋出租給善意的丁，丁支付租金後立即遷入居住；之後丙又將A屋賣給善意之戊，並辦畢所有權登記。五、 甲年老，為了避免贈與稅或將來過世後被課徵遺產稅，於是與兒子乙簽立買賣契約，以極低的價格將土地出售給乙。一、 何謂通謀虛偽意思表示？所謂「通謀虛偽意思表示」，指表意人與相對人互相故意為非真實的表示。例如當事人表面上將財產出售他人，實際是為了「脫產」。如果只有表意人一方的動機是脫產，而交易的相對人卻是真心做買賣，則屬於「單獨虛偽意思表示」，除非相對人明知表意人的動機，否則，雖然表意人單獨虛偽意思表示，這個交易仍然是有效的，而通謀虛偽意思表示則是「無效」。二、 通謀虛偽設定地上權土地法第34 條之1 執行要點第10 點第7 款規定：「本法條之優先購買權與土地法第104 條、第107 條或民法物權編施行法第8 條之5 第3 項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第104 條、第107 條或民法物權編施行法第8 條之5 第3 項規定。」可知地上權人之優購權優先於他共有人之優購權，故共有人應將土地出售給地上權人。但是以案例一而言，地主甲、乙與地上權人B 間並無設定地上權之真意（尤其是地上權人B 根本就沒有在該土地上興建建物之事實），而是單為實行優先購買權而通謀虛偽設定地上權，共有人丙可主張無效。三、 通謀虛偽移轉持分依最高法院72 年台抗字第94 號判例、最高法院83年度台上字第1713 號判決見解，在共有人之一為土地法第34 條之1 之承買人時，因為已能達成簡化共有關係之立法意旨，故他共有人應無依同條第4 項規定主張優先購買權之餘地，也就是說原地主可以依土地法第34 條之1 之規定將全部土地出售給新共有人。但是以案例二而言，地主甲與B 間並無贈與之真意，而是單為實行優先購買權而通謀虛偽贈與行為，共有人丁得主張通謀虛偽意思表示而認定贈與無效，進而主張丁之優購權仍然存在。另需注意者，依內政部101 年2月1 日內授中辦地字第1016650079 號函示，依土地法第34 條之1 第1 項處分共有土地全部時，其買受人不得為同意出售之共有人之一，否則將有民法106 條禁止自己代理或雙方代理之問題。四、 通謀虛偽設定抵押權案例三，乙、丙之間通謀虛偽設定抵押權，其登記應屬無效。由於該抵押權登記侵害債權人甲的權利，甲得依民法第184 條侵權行為之規定，訴請塗銷抵押權登記。最高法院73 年台抗字472 號判例：「債務人欲免其財產被強制執行，與第三人通謀而為虛偽意思表示，將其所有不動產為第三人設定抵押權者，債權人可依侵權行為之法則，請求第三人塗銷登記，亦可行使代位權，請求塗銷登記。二者之訴訟標的並不相同。」五、 通謀虛偽買賣案例四，乙、丙間的買賣屬於通謀虛偽意思表示，無效，甲得以其買賣契約訴請乙移轉登記A 屋所有權，並於勝訴判決後強制執行。然而，丙將A 屋賣給善意之戊，雖然丙實際上不是房屋所有權人（因為通謀虛偽買賣無效），其出售A 屋屬於無權處分，但戊善意信賴A屋之登記，可依土地法第43 條善意取得房屋所有權。又民法第87 條第1 項規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」因此，甲對戊不得為任何主張，但甲得對丙主張民法第184 條故意以背於善良風俗之方法加損害於他人之侵權行為損害賠償請求權。此外，丙擅自將A 屋出租給丁，惟租賃契約為債權契約，並無善意取得之問題，且債權契約不得對抗第三人。丙並非A 屋之所有權人，其出租A 屋給丁，租賃契約雖然有效，但不得對抗甲；甲取得A 屋所有權後得對丁主張民法第767 條之所有物返還請求權。六、 隱藏行為有效案例五是「假買賣、真贈與」。民法第87 條第2 項規定：「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」雖然甲、乙之間買賣是通謀虛偽意思表示，但雙方仍成立有效的贈與契約，仍應繳納贈與稅。又遺產及贈與稅法第5 條規定：「財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：二、以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。」