文 / 鍾運凱 案例：據新聞報導，某工人甲安裝冷氣時，不慎從2 米高處墜落到防火巷內，當場失去生命跡象。警消到場救援欲將甲從前面店家抬出送醫，卻遭屋主乙以擔心變成凶宅為由拒絕，隨即將鐵門拉下。警消無奈只得多花15 分鐘將甲從氣窗送出救援，最後緊急送醫搶救後仍不治身亡。新聞曝光後，有網友將拒絕借道的這間民宅，登錄在「台灣凶宅網」上。試問，乙的房屋會因此成為凶宅嗎？ 解析：一、何謂凶宅？一般所謂的「凶宅」，法律上並無明文的定義，依照一般不動產買賣交易慣例，通常指「曾發生他殺或自殺致死之情事」的房屋。然而凶宅問題屬於個人主觀及心理層面的想法，會因個人感受、時間經歷或宗教信仰不同而有差異，可藉由時間淡化、記憶淡忘或宗教儀式去除不安的心理，因此並非曾發生過自殺或他殺情事的房屋一律作為凶宅處理。二、司法實務見解(一)高等法院民事判決99年度上字第1316號依我國社會民情，就一般社會大眾言，對於發生此類非自然身故事件之房屋，仍多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質。因此，依諸房地產交易市場實務經驗，曾發生非自然身故情事之房屋或不動產，會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋或不動產之市場接受程度。易言之，曾發生非自然身故情事之房屋或不動產，不論於心理層面或市場接受度，皆明顯異於相同地段、環境之標的。職是而論，與週遭環境相較，凶宅之買賣價格有顯著低落情事，依估價學理適合性原則言，非自然身故之情事，將對房屋或不動產之個別條件，產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。(二)高等法院民事判決94年上易字第249號現今大眾媒體蓬勃發展，「凶宅」訊息如經媒體披露，一般人即得以輕易知悉，而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，至於買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未誠實告知，一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準，亦經桃園縣不動產經紀人公會以93 年7 月11 日桃經紀字第930714 號函覆原審明確。(三)台北地方法院民事判決95年度訴字第5767號本件被告XX 房屋及其僱用人員均是專業之不動產仲介、經銷人，自應用專業上誠實、勤勉而有相當經驗方法，調查系爭房地有無非自然身故之事實，以憑向原告報告仲介。本件系爭房地附近之人均知悉系爭房地於91 年間發生非自然死亡之事故，而以房屋仲介為營業項目之被告竟於簽立上開契約後，不予詢問查證，核未盡善良管理人之注意義務。被告XX 房屋及其營業員、經紀人以居間為營業，於與原告間上開契約成立後，未積極查證，自顯然違反善良管理人之注意義務。三、凶宅的效果(一)凶宅可能構成物之瑕疵所謂「物之瑕疵」是指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限。「凶宅」對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。依民法第359 條、第365 條，買方可在合約簽定內6 個月或是交屋5年內主張解除契約或減少價金。(二)隱瞞凶宅可能構成詐欺罪如果賣方明知買賣標的物為凶宅，卻故意隱瞞不告知買方，屬於消極施行詐術使他人陷於錯誤而交付財物或得利，構成刑法上的詐欺罪。如果仲介明知凶宅而隱瞞，也是詐欺罪的共犯。(三)使他人房屋成為凶宅的責任在他人房屋自殺，使該房屋成為凶宅，繼承人是否應負損害賠償責任？對此，實務上見解分歧，有判決認為自殺者並非「故意」侵害屋主的權益，不構成侵權行為；也有認為在他人房屋自殺，有使他人房價下跌的「間接故意」，仍構成侵權行為。至於因過失使他人在第三人的房屋內自殺或意外死亡，例如房客容許他人使用租賃房屋，卻因監督不週導致該他人在屋內死亡，房客仍應對房東負賠償責任。(四)出租凶宅的責任民法第424 條：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」可見租賃物之瑕疵，必須限於危及「安全」或「健康」之事由；而凶宅造成心理上的不安或房價的下跌，是否構成終止租約的理由，恐有爭議。視具體個案情形，如造成房客精神方面的損害，仍屬於廣義的「危及健康」，應可主張終止租約。四、結論本題甲發生意外事故的地點在防火巷，並非在乙的房屋室內，是否使乙的房屋成為凶宅？依前述實務見解，如果依交易市場之接受度而論，該事故會造成房價明顯低於相同地段、環境之標的，嚴重影響購買意願及價格，造成經濟性之價值減損，應認為有「物之瑕疵」。至於事故是否發生在屋內，並不是重點。  

【文 / 鍾運凱】 案例：買賣雙方透過仲介公司成交，總價3000 萬元。簽約時，仲介人員曾詢問買方是否要做海砂屋檢測，買方說不用，但未拋棄瑕疵擔保請求權。買賣順利交屋結案，總佣收150 萬元亦已收訖。交屋後買方自行委託檢測，氯離子含量0.32kg/m3，經協調買賣雙方合意解除契約，但雙方均要求仲介公司應返還仲介費。試問，這個要求「在法律上」有理嗎？ 解析：一、 民法第568 條第1 項規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」因此仲介公司請求服務費的前提，是雙方成立買賣（或租賃）契約，如果買賣不成立，無論仲介公司付出多少人力、時間、資源，都不能請求居間報酬（服務費）。二、 問題是，如果買賣契約已經成立，事後又被解除的情形，是否符合上述「買賣契約成立」呢？依民法第114 條第1 項：「法律行為經撤銷者，視為自始無效。」所謂自始無效，就是視同買賣契約「從來沒有」成立生效過。因此買賣經撤銷或解除，似乎不符合「買賣契約成立」的要件，不能請求服務費；已經收到的服務費也應該退還。三、 然而，最高法院49 年台上字第1646 號判例認為：「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。」最高法院似乎認為，只要買賣契約成立，仲介公司就可以收服務費，雖然之後買賣解約也不需退還。 四、 這個問題最新的實務見解，是司法院（83） 廳民一字第22562 號研究意見：「民法第568 條立法理由謂：居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最符當事人之意思。故契約無效，或契約已成立而撤銷者，居間人不得請求報酬。由上開立法意旨觀之，居間人所媒介之契約須有效成立，始可請求報酬，如因契約成立時已附隨之情事，例如有撤銷之原因而消滅時，居間人應返還已受領之報酬；然如因契約成立後發生之情事，例如給付遲延之解除等原因而消滅時，則不負返還居間報酬之義務。」簡言之，司法院意見認為，如果解約的原因是買賣成立時已經存在的，解約後應該返還居間報酬；如果是買賣成立後才發生的原因，就不需要返還。 五、 本案例的情況是氯離子偏高，有可能構成買方的「瑕疵擔保解約權」， 如果買方因此合法解除買賣契約，依上述實務見解，仲介公司應返還服務費。但本案卻是雙方合意解除契約，買方並未行使其「解約權」；換言之，契約解除的「原因」，並非買賣成立時即存在的瑕疵（氯離子偏高），而是買賣成立後，基於雙方之合意解約，氯離子偏高只是雙方合意解約之「動機」。依照上述實務見解，仲介公司自無返還服務費的義務。 六、 此外，本案服務費150 萬元，是否過高？法院有無「酌減」的裁量權？對此，民法第572條規定：「約定之報酬， 較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」本案仲介公司既已收訖服務費，則無需返還，法院亦不得裁量酌減之。又最高法院86 年度台上字第2522 號判例見解：「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值為數過鉅失其公平者，法院得因委託人之請求酌減之，民法第572 條前段固定有明文。惟上開規定於當事人間未約定報酬額，而係按照價目表所定或習慣給付報酬者，並無適用之餘地。」因此，如果仲介公司是依公開的「收費標準」收取服務費，依前述判例見解，也不能請求法院酌減之。  

【文 / 鍾運凱】案例：老王以其名下土地，與建商合建房屋。興建完成並銷售完畢後，其中聯外道路（A 地）仍登記於老王名下。數年後，當地政府已於A 地鋪設柏油路面並編定為道路用地，但未為徵收。又過了三十幾年，老王過世了，其子小王繼承A 地所有權。小王認為自己的土地供公眾使用很吃虧，要求附近居民支付通行費。居民皆反對，於是小王以大型水泥塊封閉A地。抗議無效後，附近居民共同委請律師向法院起訴，要求小王除去障礙物並賠償損害。試問，居民的要求是否合法？ 解析：五、既成道路之公用地役關係所謂「公用地役關係」，是一種「公法」上的義務，亦即所有權人須容忍不特定、多數公眾使用其私有土地之義務，與「袋地通行權」、「時效取得不動產役權」不同，後者是容許特定之鄰地所有權人通行之義務，為「民法」上的義務。大法官會議釋字第400 號解釋：「既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。」而既成道路成立公用地役關係，須具備以下三要件：1. 供不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時。2. 於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事。3. 經歷之年代久遠而未曾中斷。所謂年代久遠雖不必限定其期間，但應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概。 六、公用地役關係不得以民事訴訟主張由於既成道路之公用地役關係是一種公法上的權利義務關係，當事人不得以民事訴訟請求履行義務。最高法院89 年台上字第2500 號判決：「既成巷道之通行僅屬公用地役關係之反射利益，本屬公法上之一種事實，其本質乃係一公法關係，與私法上地役權之性質不同。而民事訴訟法則係當事人得向法院訴請以判決保護其私法之權利，故當事人不得本於公用地役關係，於民事訴訟請求土地所有人不得有妨害其通行之行為，而僅得請求地方政府以公權力加以排除；同樣，土地所有人不得以主張對土地有公用地役關係者請求地方政府以公權力排除障礙係屬不當，而於民事訴訟請求消極確認其本於公用地役關係之通行；此等爭議應循行政爭訟等公法程序謀求救濟。」本題提起民事訴訟之「居民」，如果是鄰地所有權人（例如附近房屋及基地持分之所有權人），得主張前述民法第787 條規定之袋地通行權遭到侵害，訴請排除侵害及損害賠償；或者向地政機關申請時效取得通行不動產役權之登記。但如果該等經常通行使用A 地之人包括非鄰地所有權人，要主張「公用地役關係」，則不得提起民事訴訟，而是要向當地政府機關請求拆除路障，恢復公眾通行；如果該項請求遭政府機關駁回，則可循行政救濟管道（訴願及行政訴訟）以維護利益。 七、既成道路所有權人之義務與權利如果成立「公用地役關係」，則該既成巷道即為廣義之公路，土地所有權人如果擅自封閉或堵塞，可能構成刑法上的公共危險罪。刑法第185 條規定：「損壞或壅塞陸路、水路、橋樑或其他公眾往來之設備或以他法致生往來之危險者，處5年以下有期徒刑，拘役或500 元以下罰金。因而致人於死者，處無期徒刑或7 年以上有期徒刑。致重傷者，處3 年以上10 年以下有期徒刑。第1 項之未遂犯罰之。」本題A 地若為既成道路，小王以水泥塊封閉堵塞之行為，即可能觸犯刑法，面臨牢獄之災。此外，依建築法規之規定提供土地作為公眾通行之道路，不同於前述「公用地役關係」，非屬釋字第400 號解釋所指私人土地特別犧牲其財產上之利益，國家應徵收給予補償之範疇。蓋私有土地依建築法規之規定，提供予公眾使用者，私有土地所有人常因而使他基地得為建築之用或因而提高建築基地之利用價值，與因時效而形成之既成道路有別。因此，私有土地依建築法規之規定，提供作為公眾通行之道路，未經徵收者仍應持續作為公眾使用。市區道路主管機關依其情形，得依市區道路條例之規定為改善、養護及重修，該私有土地所有權人不得反對（最高法院102 年台上字第1315號）。又公用地役關係為公法關係，私有土地具有供公眾通行使用之公用地役關係者，土地所有權人之權利行使，固不得違反供公眾通行使用之目的，惟特定之人倘違背公用地役關係，無權占用有上開關係之私有土地，受有不當利得時，例如有人在A地路邊設置收費停車格，藉此牟利，小王仍得依法請求該他人返還不當得利（最高法院102 年台上字第701號判決）；但如果是政府在路旁劃設收費停車位，小王則不得依公法上不當得利關係，請求返還政府收取之停車費（97 年高等行政法院法律座談會提案法律問題九）。

【文 / 鍾運凱】 案例：老王以其名下土地，與建商合建房屋。興建完成並銷售完畢後，其中聯外道路（A 地）仍登記於老王名下。數年後，當地政府已於A 地鋪設柏油路面並編定為道路用地，但未為徵收。又過了三十幾年，老王過世了，其子小王繼承A 地所有權。小王認為自己的土地供公眾使用很吃虧，要求附近居民支付通行費。居民皆反對，於是小王以大型水泥塊封閉A地。抗議無效後，附近居民共同委請律師向法院起訴，要求小王除去障礙物並賠償損害。試問，居民的要求是否合法？ 解析：一、鄰地所有權人之袋地通行權由於附近居民的建物基地，與小王的A 地屬於民法規定的土地相鄰關係，首先應考慮有無「袋地通行權」。民法第787 條第1 項規定：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。」如果A 地是附近居民唯一的聯外道路，小王就有容忍他人通行之義務，不得阻擋。所謂唯一聯外道路，並非除此之外完全沒有其他聯外方式，如有其他方式但通行困難以致不能為通常之使用，例如巷弄狹窄或有危險性等情形，居民仍有A 地通行權。二、可否請求袋地通行費（償金）？小王所有的A 地須供他人通行，自己無法獨占使用，受有損失，小王可否請求通行之人賠償其損失？依民法第787 條第2、3 項規定：「前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金。第779 條第4 項規定，於前項情形準用之。」小王似乎可以要求附近居民支付償金。然而，民法第789 條另有規定：「因土地一部之讓與或分割，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。數宗土地同屬於一人所有，讓與其一部或同時分別讓與數人，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，亦同。前項情形，有通行權人，無須支付償金。」本題之A 地原為老王與建商合建之部分土地，與該建案買受人（附近居民）取得之建築基地持分，均原屬老王所有，其後分割或讓與他人致他人土地成為袋地。此種情形，袋地通行權人無須支付償金。三、時效取得不動產役權所謂「不動產役權」，舊稱「地役權」，即民法第851 條規定「以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權」，屬於用益物權的一種，原則上須由權利人（不動產役權人）及義務人（所有權人）雙方協同辦理登記才有效力。但如果長期通行鄰地，也可能基於「時效完成」單方申請不動產役權之登記。 要成立「時效取得通行不動產役權」，須符合以下要件：1. 具有通行他人土地之意思。2. 其通行須和平、公然、繼續。3. 其通行之始為善意並無過失者，已持續10 年。4. 其通行之始為惡意或善意但有過失者，已持續20 年。四、 不動產役權須完成登記始生效力即使符合上述要件，也不是當然取得「不動產役權」。最高法院60 年台上字第1677 號判例：「上訴人主張因時效而取得地役權，既未依法請求登記為地役權人，自不能本於地役權之法律關係，而向被上訴人有所請求。」68 年台上字第2994 號判例：「依占有事實完成時效而取得通行地役權者，固非不可請求地政機關登記為通行地役權人，但不動產所有人尚無協同請求登記之義務，其未登記為地役權人，尤不能本於地役權之法律關係對土地所有人有所請求。」可見，必須完成登記後才能取得權利；在登記前，土地所有權人即可隨時排除他人通行或占有。 因此，通行人於時效完成後，應依土地登記規則第118 條規定之程序：1. 提出「以行使不動產役權意思而占有之證明文件」及「占有土地四鄰證明」或「其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件」。2. 經登記機關審查證明無誤後公告，並同時通知土地所有權人。3. 公告期滿30 日，且土地所有權人在公告期間內無異議，即可登記為不動產役權人。4. 倘土地所有權人在公告期間內向地政機關以書面提出異議，則由地政機關予以調處；不服調處者，應於接到調處通知後15 日內，向司法機關訴請處理；逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。換言之，雖然通行人已時效完成，但尚未向地政機關申請登記不動產役權，土地所有權人即先提起「返還所有物」或「除去妨害所有權」之訴訟，則通行權人將敗訴，亦即不得請求登記不動產役權；倘若通行人先行申請登記不動產役權，並經登記機關受理後，土地所有權人才提起訴訟，雖然起訴時尚未完成時效取得不動產役權之登記，通行人也會勝訴，地政機關將依判決結果辦理通行不動產役權之登記。此為最高法院83 年台上字第3252 號判例見解。  

文 / 鍾運凱 案例：張三委託X 仲介公司出售其名下房屋，經X 公司媒介後李四購買該房屋，並交屋完畢。之後，李四將該房屋出租給王五，王五在租賃期間聽鄰居說，該房屋在張三持有期間曾有房客燒炭自殺死亡事件。經查，張三和李四簽訂買賣契約時，李四並不知情，但在交屋後到出租給王五之前，李四已經發現該事件。此外，李四與X 仲介公司簽立的契約書上有一定型化條款：「X公司就本買賣標的房屋不負瑕疵擔保責任，買方所購房屋如有權利瑕疵或物之瑕疵，與X 公司無涉；買方僅得向賣方主張權利，不得對X 公司解除仲介契約或請求賠償。」試問：一、王五得否對李四主張終止租賃契約？二、王五主張，自從發現租到凶宅後，精神崩潰，得否請求張三或李四請求精神賠償？三、李四對張三和X 仲介公司各得主張何種權利？ 解析：一、王五可否依民法第424條規定，向李四主張終止租賃契約？民法第424 條：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」本題房屋曾有房客燒炭自殺事件，即俗稱「凶宅」。而「凶宅」是否構成瑕疵，司法實務上有正反兩種見解： ( 一) 肯定說：按就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。上訴人丁○○與上訴人甲○○於93 年5 月12 日簽訂系爭買賣契約，距離87 年2 月間發生兇殺案僅6 年餘，不能認為發生時間久遠，縱使該屋曾數次易主，上訴人甲○○仍應依約及依法負物之瑕疵擔保責任。( 台灣高等法院96年度上字第40 號判決) ( 二) 否定說：建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。( 台灣高等法院99 年度上易字第229 號判決) 此外，內政部於民國104 年10 月1 日起修正施行的「不動產說明書應記載及不得記載事項」，明文增列「凶宅」為應記載事項，然而其規定為：「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」僅限於「賣方產權持有期間」之事件。而理論上，買賣標的物之瑕疵只需「交屋前」存在，賣方即須負責，不區分是否賣方持有期間內發生；且該項「凶宅」之應記載事項放在「其他重要事項」而非「建物瑕疵情形」項下，因此，難以判斷內政部是否認定凶宅構成買賣標的物之瑕疵。 二、王五可否主張精神賠償？李四與王五之間存在租賃契約關係，依民法第423 條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」又最高法院77 年度台上字第2369 號判決指出：「租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。」本題李四在出租房屋與王五之前，已經知悉凶宅事件，卻仍出租給不知情的王五，自應負債務不履行之損害賠償責任。 民法第227 條之1 規定：「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192 條至第195 條及第197 條之規定，負損害賠償責任。」其中第195 條第1 項規定：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。」王五因租賃房屋是凶宅，導致精神上受到巨大壓力，應屬「侵害人格法益而情節重大者」，依法可請求李四賠償其精神上損害，亦即「慰撫金」。 至於張三與王五之間並無任何契約關係，無法依前述對張三主張「債務不履行」；且張三「隱瞞凶宅出售房屋」，與王五「租到凶宅受有損害」，二者之間並無相當因果關係，因此王五亦無法對李四侵權行為之損害賠償。 三、李四對張三和X仲介公司各得主張何種權利？如前所述，司法實務上對於「凶宅」是否構成瑕疵仍有爭議。如果在個案上法院判斷構成買賣標的物之瑕疵，李四可對張三主張以下各種權利：( 一) 依民法第354 條、第359 條及第360 條等規定，主張瑕疵擔保請求權，請求減少價金、解除買賣契約或損害賠償。( 二) 依民法第92 條第1 項及第88條第2 項( 準用第1 項) 等規定，主張其意思表示被詐欺或有錯誤，撤銷買受該房屋之意思表示。( 三) 依民法第184 條規定，主張侵權行為之損害賠償請求權。   此外，李四與X 仲介之間成立「居間」或「委任」契約關係。依民法第567 條第2 項，X 仲介公司對於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。惟此項調查義務應以仲介公司之「調查能力」為範圍，視其有無「應注意、能注意、而不注意」之情形，判斷是否未盡善良管理人之注意義務。倘若X 公司對於「凶宅」之調查未盡善良管理人之注意義務，李四得對X 仲介公司主張以下權利：( 一) 依民法第571 條規定，請求返還居間報酬( 即仲介服務費)。( 二) 依債務不履行及侵權行為之規定，請求損害賠償。 至於李四與X 公司之契約書上有一定型化條款，約定李四拋棄對於X 公司就瑕疵所生之權利，該條款是否有效？按消費者保護法第12條規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」 本題之定型化契約條款，排除前述民法規定居間人或受託人應負之調查義務( 善良管理人之注意義務)，應「推定」該條款顯失公平而無效。惟法律上之「推定」可經當事人舉證推翻，如X 仲介公司可證明雙方簽訂該條款時已向李四充分說明其利害關係，且該等瑕疵確有調查上之困難等情形，該條款仍可能被認定為有效。

【文 / 鍾運凱】 案例： 小美向富豪建設公司購買房屋及地下停車位，價格分別為1000 萬元及200萬元。不料，交屋後小美發現原建築設計及竣工圖只有10 個合法停車位，富豪建設公司卻二次施工增加為20 個車位，小美買到的是增設部分，屬於違建及違法使用，具有重大瑕疵。但小美對房屋本身相當滿意，只想解除停車位部分的買賣，要求建商退還車位價金200 萬元，但遭到富豪公司拒絕。試問，小美的主張是否合法？   解析： 一、「從物」或「成分」？（一）民法第345 條第1 項規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」可知買賣的標的是「財產權」，包括「物」與「權利」；如果是「物」的買賣，第348 條第1 項：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」因此物的買賣，其標的乃是「所有權」。 （二）法律上有所謂「一物一權主義」，即原則上一物之上只能存在一個所有權（共有是數人分享一個所有權），換言之，無法移轉「部分所有權」，也不能以「部分所有權」作為買賣標的。例如不能從一筆土地上畫出某特定位置，以該位置訂立買賣契約；移轉所有權登記也只能以「地號」為單位，除非將該特定位置分割登記為另一地號。 （三）如果是「一物」的構成部分（如上述土地分割前的特定位置），稱為「成分」，並無獨立性。「從物」則是獨立之物，民法第68 條規定：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。主物之處分，及於從物。」從物只是在「主物」所有權移轉時會隨同移轉，也可以單獨移轉從物。因此，本案的關鍵在於，主建物與停車位之間的關係，究竟是物與成分的關係，或是主物與從物的關係？ 二、共用部分必須隨同移轉（一）公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」小美購買的停車位，不是使用執照竣工平面圖所核准的10 個合法停車空間之一，而屬於全體住戶共同使用的空間，性質上是公寓大廈管理條例規定的「共用部分」，必須隨同專有部分共同移轉。 （ 二） 依照內政部80 年9 月18 日台內營字第8071337 號函示：「（一）區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有……（三）區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。」可知此種法定停車位只能單獨移轉與同建物內之其他區分所有權人，不能移轉予外人。 （三）然而富豪公司於房屋全部出售完畢後，已不再有該大樓的區分所有權人之身分，如果小美只單獨解除停車位部分的買賣，依民法第259 條第1 款規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。」依前述公寓大廈管理條例第4 條第2 項及內政部函示，小美無法將該車位的共用部分應有部分，單獨移轉給富豪公司。 三、結論（一）小美主張該停車位是「從物」，為「可分之給付」，依民法第362 條規定：「因主物有瑕疵而解除契約者，其效力及於從物。從物有瑕疵者，買受人僅得就從物之部分為解除。」然而依上所述，本案富豪公司違法增設的地下室停車位，屬於「不得與專有部分分離」的「共用部分」，而非「得與主物分離」的「從物」，因此小美不得依民法第362 條解除停車位部分的買賣。 （二）由於停車位的確有違法增設的瑕疵，而車位是建物的一部分（成分），可以視為買賣標的物具有瑕疵，小美有權解除包括主建物在內的全部買賣契約。惟解除權之行使有期間限制，須於知悉瑕疵並通知賣方後6 個月內，如果小美只解除停車位的買賣，直到法院判決她敗訴後才表示要解除全部買賣契約，有可能已經超過6 個月而無法解約了，應特別注意。

【文 / 鍾運凱】 案例：張三將A 屋出租給李四，租期2 年。出租後不久，張三向X 銀行申辦貸款，並將A 屋設定抵押給X 銀行。數月後，張三由於財務吃緊，無法繼續償還銀行貸款，X 銀行經催討無效，向法院聲請拍賣A 屋抵債。試問：X 銀行拍賣A 屋，是否會影響李四的權益？A 屋遭法院查封後，張三與李四協議終止租約，張三又將A 屋出租給王五，並且到法院辦理租屋公證。試問：X 銀行拍賣A 屋，是否會影響王五的權益？ 解析：一、買賣不破租賃為保障承租人權益，民法第425 條第1 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」換言之，只要符合民法第425 條的要件，縱然所有權人換人，承租人仍可以對新所有權人主張租賃契約，可以繼續使用收益租賃物。而同條第2 項：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」由此可知，「買賣不破租賃」必須符合以下三要件： （一）必須在承租人占有中：在承租人占有中，才有租賃的「外觀」，第三人才有保障。假如在房屋買賣過程中，房客沒有居住的事實，縱使實際上有租賃契約的存在，也不能對買方主張「買賣不破租賃」。 （二）租約須經公證：過去實務上經常發生債務人為避免強制執行，與第三人第立假租約，降低應買意願。藉由公證制度，以減少假租約的情形。 （三）如未經公證，租賃期間須在5 年以內（包含5 年）。張三李四的租約期限2 年，雖然沒有辦理公證，仍有前述第1 項的適用。因此，即使A 屋遭法院拍賣，拍賣也是「買賣」的一種，仍有「買賣不破租賃」的適用，換言之，透過法拍買到A 屋的新屋主，不能要求李四搬遷。 二、抵押權人的除去權 雖然李四可以主張「買賣不破租賃」，但前提是租賃契約必須存在。如果聲請拍賣的是抵押權人，租賃契約有可能遭到法院的強制終止。民法第866 條第1、2 項規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」 因此必須區分二種情形：「租賃關係成立在先」或「抵押權設定在先」；如果抵押權設定在先，即使租賃契約有「買賣不破租賃」的效力，仍有可能因為影響拍賣價格而遭到法院終止租賃契約。本題張三「先」出租A 屋給李四，「後」設定抵押權給X 銀行，不構成前述民法866 條的情形，法院不能終止張三李四的租約。 三、查封後的出租前述抵押權人聲請拍賣的情形，只要租賃成立在後且影響拍賣價格，無論該租賃成立的時間在「查封」前後，均會遭到法院終止租賃。但如果是一般債權人的拍賣，則限於「查封後」的租賃才可以排除。強制執行法第51 條第2、3 項規定：「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。 實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。」（強制執行法第113 條準用）所謂「對於債權人不生效力」，是指該租賃關係本身雖然合法有效，卻不能以該租賃關係對抗債權人，法院可以排除該租賃關係，強制房客搬遷。但假如法院一直沒有發現出租的情事，直到拍賣完畢，要將房屋點交給買受人時，才發現有租賃的房客存在，法院也會依強制執行法第99 條第1 項：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。」之規定，強制房客遷出。 四、結論本題張三李四之間的租賃契約，因為可以主張「買賣不破租賃」的效力，且成立在抵押權設定之前，因此X 銀行的拍賣不會影響李四的權益。張三李四協議終止租約後，張三又將A 屋出租給王五，由於此時A 屋已遭法院查封，即使張三王五的租約有辦理法院公證，也不能對抗債權人X 銀行；如果該租約會影響拍賣價格，法院可以強制排除該租約，要求王五遷出。惟民法第423 條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」張三將A 屋出租給王五，有義務確保王五能繼續使用，如遭到法院強制終止租約或排除占有，王五可以對張三主張違約的損害賠償責任。  

【文 / 鍾運凱】案例：張三的房子位於公寓頂樓，屋頂平台一向由他單獨使用，其他住戶均無異議，於是張三在屋頂平台加建房屋並封住屋頂出入口，另打通頂樓與屋頂之間樓板，做成室內梯相通。施工完成後其他住戶也都沒有表示反對。20 年後，新搬來的住戶李四當選管理委員會主任委員，李四代表管委會要求張三拆除頂樓加蓋並將屋頂平台交還給全體住戶；張三表示，屋頂平台他已使用超過20 年，全體住戶均長期默許，他應該有權繼續使用。試問，雙方誰是誰非？解析：一、占用屋頂平台可否主張時效取得或消滅時效？依公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定可知，公寓大廈的屋頂平台應屬於「共用部分」，為全體區分所有權人所共有；獨占屋頂平台等於占有他人之物，依法應負返還之責。然而民法第125 條：「請求權，因15 年間不行使而消滅。」第769 條：「以所有之意思，20 年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」張三得否因此取得屋頂平台之所有權？台灣高等法院有一則判決（103 年度重上12 號）見解可供參考：「已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125 條消滅時效規定之適用，司法院大法官著有釋字第107 號解釋足參。再按區分所有之公寓大樓，所有權之客體，可分為專有部分及共有部分，其屋頂平台既屬該建物之一部，且係為維護大樓之安全與外觀所必要，性質上不許分割而成為專有部分，應由全體住戶共有使用，自屬該大樓之公用部分，依民法第799 條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質……登記範圍應係區分所有建物之完整結構及其所形成之空間，未列明在建物登記謄本及測量成果圖內之牆面、樑柱、樓地板、頂樓屋頂平台等，仍包含於建物第一次登記範圍內……頂樓屋頂平台，結構上與整棟建物並不可分，並非為一獨立或附屬之建物，無從以獨立之不動產視之，則自無所謂須經登記之問題，與其他樓層平台（如露臺、陽台）、突出物，或電梯間、發電機室、變電室等建物共用部分，均結構上獨立另有建物不同，頂樓之屋頂平台屬建物之一部分，已隨同建物辦理登記，本無所謂須另外辦理登記，不得因認屬未登記之不動產……屋頂平台之回復請求權並未罹時效期間而消滅。」依上述判決見解，屋頂平台因為屬於整體建物的一部分，也算「已登記」之建物，按大法官釋字第107 號解釋，已登記不動產不適用民法第125 條之規定；又第769 條取得時效之標的亦是「他人未登記之不動產」，因此也不能適用之。換言之，張三占用屋頂平台再久，也無法取得所有權。二、住戶長期默許，是否成立分管契約？所謂「分管契約」是指經共有人全體協議，由各共有人分別管理共有物之一部分，通常均以書面為之。屋頂平台既屬全體區分所有權人所共有，自得成立分管契約由頂樓住戶獨占使用。然而，如果沒有積極訂立分管契約書，只是所有住戶均長期默許屋頂平台占用之事實，是否成立分管契約？前述高等法院判決對此表示：「共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思而言……系爭屋頂平台違章建築20 餘年來住戶無異議等情，可證本件至少有默示之分管，確非無權占用，自不得因事後住戶變動再為否認之意思……應認區分所有權人已默示同意有分管契約。」依上述見解，應可認定張三與全體住戶之間已成立默示分管契約，張三有正當權利得繼續獨占使用頂樓平台，其他區分所有權人必須忍受。三、使用公寓大廈屋頂平台有無限制？公寓大廈管理條例第9 條規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」換言之，區分所有權人雖然可以用分管契約訂定屋頂平台的使用權屬，但其使用仍不得違反相關法令。例如建築法第25 條規定，建築物非經申請主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除；張三在屋頂平台擅自加建房屋，屬於違反建築法之違章建築，不因有無分管契約而異。再依公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定：「住戶違反第2 項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」因此，管委會的主委李四有權要求張三拆除違章建築，但不能要求他將屋頂平台返還全體住戶。