文 / 鍾運凱

案例：
張三委託X 仲介公司出售其名下房屋，經X 公司媒介後李四購買該房屋，並交屋完畢。之後，李四將該房屋出租給王五，王五在租賃期間聽鄰居說，該房屋在張三持有期間曾有房客燒炭自殺死亡事件。經查，張三和李四簽訂買賣契約時，李四並不知情，但在交屋後到出租給王五之前，李四已經發現該事件。此外，李四與X 仲介公司簽立的契約書上有一定型化條款：「X公司就本買賣標的房屋不負瑕疵擔保責任，買方所購房屋如有權利瑕疵或物之瑕疵，與X 公司無涉；買方僅得向賣方主張權利，不得對X 公司解除仲介契約或請求賠償。」試問：
一、王五得否對李四主張終止租賃契約？
二、王五主張，自從發現租到凶宅後，精神崩潰，得否請求張三或李四請求精神賠償？
三、李四對張三和X 仲介公司各得主張何種權利？

解析：
一、王五可否依民法第424條規定，向李四主張終止租賃契約？
民法第424 條：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」本題房屋曾有房客燒炭自殺事件，即俗稱「凶宅」。而「凶宅」是否構成瑕疵，司法實務上有正反兩種見解：

( 一) 肯定說：按就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。上訴人丁○○與上訴人甲○○於93 年5 月12 日簽訂系爭買賣契約，距離87 年2 月間發生兇殺案僅6 年餘，不能認為發生時間久遠，縱使該屋曾數次易主，上訴人甲○○仍應依約及依法負物之瑕疵擔保責任。( 台灣高等法院96年度上字第40 號判決)

( 二) 否定說：建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。( 台灣高等法院99 年度上易字第229 號判決)

此外，內政部於民國104 年10 月1 日起修正施行的「不動產說明書應記載及不得記載事項」，明文增列「凶宅」為應記載事項，然而其規定為：「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」僅限於「賣方產權持有期間」之事件。而理論上，買賣標的物之瑕疵只需「交屋前」存在，賣方即須負責，不區分是否賣方持有期間內發生；且該項「凶宅」之應記載事項放在「其他重要事項」而非「建物瑕疵情形」項下，因此，難以判斷內政部是否認定凶宅構成買賣標的物之瑕疵。

二、王五可否主張精神賠償？
李四與王五之間存在租賃契約關係，依民法第423 條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關
係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」又最高法院77 年度台上字第2369 號判決指出：「租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。」本題李四在出租房屋與王五之前，已經知悉凶宅事件，卻仍出租給不知情的王五，自應負債務不履行之損害賠償責任。

民法第227 條之1 規定：「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192 條至第195 條及第197 條之規定，負損害
賠償責任。」其中第195 條第1 項規定：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。」王五因租賃房屋是凶宅，導致精神上受到巨大壓力，應屬「侵害人格法益而情節重大者」，依法可請求李四賠償其精神上損害，亦即「慰撫金」。

至於張三與王五之間並無任何契約關係，無法依前述對張三主張「債務不履行」；且張三「隱瞞凶宅出售房屋」，與王五「租到凶宅
受有損害」，二者之間並無相當因果關係，因此王五亦無法對李四侵權行為之損害賠償。

三、李四對張三和X仲介公司各得主張何種權利？
如前所述，司法實務上對於「凶宅」是否構成瑕疵仍有爭議。如果在個案上法院判斷構成買賣標的物之瑕疵，李四可對張三主張以下各種權利：
( 一) 依民法第354 條、第359 條及第360 條等規定，主張瑕疵擔保請求權，請求減少價金、解除買賣契約或損害賠償。
( 二) 依民法第92 條第1 項及第88條第2 項( 準用第1 項) 等規定，主張其意思表示被詐欺或有錯誤，撤銷買受該房屋之意思表示。
( 三) 依民法第184 條規定，主張侵權行為之損害賠償請求權。

此外，李四與X 仲介之間成立「居間」或「委任」契約關係。依民法第567 條第2 項，X 仲介公司對於訂約事項及當事人之履行能力
或訂立該約之能力，有調查之義務。惟此項調查義務應以仲介公司之「調查能力」為範圍，視其有無「應注意、能注意、而不注意」之情形，判斷是否未盡善良管理人之注意義務。倘若X 公司對於「凶宅」之調查未盡善良管理人之注意義務，李四得對X 仲介公司主張以下權利：
( 一) 依民法第571 條規定，請求返還居間報酬( 即仲介服務費)。
( 二) 依債務不履行及侵權行為之規定，請求損害賠償。

至於李四與X 公司之契約書上有一定型化條款，約定李四拋棄對於X 公司就瑕疵所生之權利，該條款是否有效？按消費者保護法第12
條規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」

本題之定型化契約條款，排除前述民法規定居間人或受託人應負之調查義務( 善良管理人之注意義務)，應「推定」該條款顯失公平而無效。惟法律上之「推定」可經當事人舉證推翻，如X 仲介公司可證明雙方簽訂該條款時已向李四充分說明其利害關係，且該等瑕疵確有調查上之困難等情形，該條款仍可能被認定為有效。