「租賃住宅市場發展 及管理條例」簡介

2018-02-12
文章類型 : 法律稅務

文 / 鍾運凱

居住條件是國民的幸福指數評量標準之一,依據行政院主計處的統計資料,我國的「居住條件」居於中段。由於國人通常傾向於以購買房屋的方式滿足居住需求,「房價所得比」相較於國際認定的合宜房價所得比,明顯偏高,購屋負擔相較於租屋負擔明顯偏重。因此,發展住宅租賃市場,作為長期居住需求的替代選擇,成為重要課題。

此外,我國的人口結構已呈現高齡化及少子化的情形,未來的高齡住宅所有權人將會愈來愈多,導致住宅所有權人不願或無法釋出房屋至租賃市場,造成資源閒置。為了強化出租人租賃管理智能、建立專業服務協助處理租賃住宅相關管理事務及租稅減徵措施,以鼓勵住宅所有權人釋出空閒住宅,立法院於民國106 年11 月28 日三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」( 以下簡稱本條例),使未來的住宅租賃市場發展更為穩健。以下就本條例重點說明:

一、「租賃契約法」及「租賃服務業法」
本條例的內容包括第一章總則、第二章健全住宅租賃關係、第三章租賃住宅服務業、第四章罰則及第五章附則。其中第二章各條是關於租賃契約雙方權利義務之規範。租賃契約於民法第421 條至第463 條之1 及土地法第94 條至第105 條均有規範,而本條例是針對「住宅租賃」所做的特別規定,其效力優先於民法及土地法。換言之,本條例第二章之規定,已改變現行法對住宅租賃契約之實體規範。

第三章性質上屬於「行政法規」,針對「租賃住宅服務業」應如何設立登記、租賃住宅管理人員的資格及其業務責任等事項加以規範。其中又包括「代管業」及「包租業」。「代管業」與一般所謂的「物業管理公司」不同, 是專指受出租人委託,代為經營租賃住宅的管理業務,例如基本水電維修、房屋設備維護、代收租金管理費、協調租賃爭議等。「包租業」即所謂的「職業二房東」,即業者先向屋主承租房屋,再將房屋轉租給次承租人。這兩種租賃住宅服務業,均須辦理公司登記,加入同業公會、繳存營業保證金,並雇用「租賃住宅管理人員」才能執行業務。而取得「租賃住宅管理人員」資格,則必須參加公會舉辦的訓練並測驗合格、領得證書。

二、不適用本條例之類型
原則上,只要是供人居住的住宅,其租賃均適用本條例,但以下4 種情形例外不適用本條例:一、供休閒或旅遊為目的。二、由政府或其設立之專責法人或機構經營管理。三、由合作社經營管理。四、租賃期間未達30 日。

三、租賃契約的新規範
以下列舉本條例關於租賃契約的規範重點:
(一) 租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定;非具消費關係者,例如租賃雙方均非業者的情形,未來主管機關將制定「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」,違反者,該租約條款無效;「應約定事項」就算未記載於租約,仍構成租約內容。
(二) 土地法第97 條規定城市地方房屋之租金上限,不得超過土地及其建築物申報總價年息10%。為了促進屋主出租房屋的意願,本條例特別規定租賃住宅之租金不受土地法第97條之限制。
(三) 出租人應於簽訂租賃契約前,向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式。
(四) 轉租人( 即二房東) 在轉租前,必須取得屋主的書面同意,並且要在簽訂轉租契約時,向次承租人提供屋主同意的書面文件。轉租契約須載明轉租人與屋主之間的租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租契約簽訂後30 天內,轉租人須以書面通知屋主。
(五) 承租人有以下情形之一,有權提前終止租約,出租人不得要求任何賠償:一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。二、租賃住宅未合於居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,而不於期限內修繕。三、因不可歸責於承租人之事由,致租賃住宅之一部滅失,且其存餘部分難以繼續居住。四、因第三人就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。
(六) 租約到期或提前終止時,應由租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同者,視為完成點交。點交後如果有遺留物,除租賃當事人另有約定外,經出租人定相當期限催告仍不取回時,視為拋棄其所有權,其所需處理費用,得由押金扣除,不足者,出租人得請求承租人給付。

四、本條例的實施
本條例自總統公布後6 個月施行。此外,經本條例授權主管機關得另訂輔導獎勵機關( 構) 及相關團體辦法;輔導成立以出租人或承租人為會員基礎之非營利團體;減徵地價稅及房屋稅之自治條例;租賃住宅服務業營業保證金繳存辦法及基金管理委員會組織辦法;租賃住宅管理人員之訓練、測驗及換證辦法;代管業的委託管理租賃住宅契約書及包租業的轉租契約書,其定型化契約應記載及不得記載事項...... 等,均有待主管機關訂出相關配套措施,才能讓本條例順利上路。