文 / 鍾運凱

案例：
據新聞報導，某工人甲安裝冷氣時，不慎從2 米高處墜落到防火巷內，當場失去生命跡象。警消到場救援欲將甲從前面店家抬出送醫，卻遭屋主乙以擔心變成凶宅為由拒絕，隨即將鐵門拉下。警消無奈只得多花15 分鐘將甲從氣窗送出救援，最後緊急送醫搶救後仍不治身亡。新聞曝光後，有網友將拒絕借道的這間民宅，登錄在「台灣凶宅網」上。試問，乙的房屋會因此成為凶宅嗎？

解析：
一、何謂凶宅？
一般所謂的「凶宅」，法律上並無明文的定義，依照一般不動產買賣交易慣例，通常指「曾發生他殺或自殺致死之情事」的房屋。然而凶宅問題屬於個人主觀及心理層面的想法，會因個人感受、時間經歷或宗教信仰不同而有差異，可藉由時間淡化、記憶淡忘或宗教儀式去除不安的心理，因此並非曾發生過自殺或他殺情事的房屋一律作為凶宅處理。

二、司法實務見解
(一)高等法院民事判決99年度上字第1316號
依我國社會民情，就一般社會大眾言，對於發生此類非自然身故事件之房屋，仍多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質。因此，依諸房地產交易市場實務經驗，曾發生非自然身故情事之房屋或不動產，會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋或不動產之市場接受程度。易言之，曾發生非自然身故情事之房屋或不動產，不論於心理層面或市場接受度，皆明顯異於相同地段、環境之標的。職是而論，與週遭環境相較，凶宅之買賣價格有顯著低落情事，依估價學理適合性原則言，非自然身故之情事，將對房屋或不動產之個別條件，產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。

(二)高等法院民事判決94年上易字第249號
現今大眾媒體蓬勃發展，「凶宅」訊息如經媒體披露，一般人即得以輕易知悉，而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，至於買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未誠實告知，一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準，亦經桃園縣不動產經紀人公會以93 年7 月11 日桃經紀字第930714 號函覆原審明確。

(三)台北地方法院民事判決95年度訴字第5767號
本件被告XX 房屋及其僱用人員均是專業之不動產仲介、經銷人，自應用專業上誠實、勤勉而有相當經驗方法，調查系爭房地有無非自然身故之事實，以憑向原告報告仲介。本件系爭房地附近之人均知悉系爭房地於91 年間發生非自然死亡之事故，而以房屋仲介為營業項目之被告竟於簽立上開契約後，不予詢問查證，核未盡善良管理人之注意義務。被告XX 房屋及其營業員、經紀人以居間為營業，於與原告間上開契約成立後，未積極查證，自顯然違反善良管理人之注意義務。

三、凶宅的效果
(一)凶宅可能構成物之瑕疵
所謂「物之瑕疵」是指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限。「凶宅」對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。依民法第359 條、第365 條，買方可在合約簽定內6 個月或是交屋5年內主張解除契約或減少價金。

(二)隱瞞凶宅可能構成詐欺罪
如果賣方明知買賣標的物為凶宅，卻故意隱瞞不告知買方，屬於消極施行詐術使他人陷於錯誤而交付財物或得利，構成刑法上的詐欺罪。如果仲介明知凶宅而隱瞞，也是詐欺罪的共犯。

(三)使他人房屋成為凶宅的責任
在他人房屋自殺，使該房屋成為凶宅，繼承人是否應負損害賠償責任？對此，實務上見解分歧，有判決認為自殺者並非「故意」侵害屋主的權益，不構成侵權行為；也有認為在他人房屋自殺，有使他人房價下跌的「間接故意」，仍構成侵權行為。至於因過失使他人在第三人的房屋內自殺或意外死亡，例如房客容許他人使用租賃房屋，卻因監督不週導致該他人在屋內死亡，房客仍應對房東負賠償責任。

(四)出租凶宅的責任
民法第424 條：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」可見租賃物之瑕疵，必須限於危及「安全」或「健康」之事由；而凶宅造成心理上的不安或房價的下跌，是否構成終止租約的理由，恐有爭議。視具體個案情形，如造成房客精神方面的損害，仍屬於廣義的「危及健康」，應可主張終止租約。

四、結論
本題甲發生意外事故的地點在防火巷，並非在乙的房屋室內，是否使乙的房屋成為凶宅？依前述實務見解，如果依交易市場之接受度而論，該事故會造成房價明顯低於相同地段、環境之標的，嚴重影響購買意願及價格，造成經濟性之價值減損，應認為有「物之瑕疵」。至於事故是否發生在屋內，並不是重點。