【文 / 鍾運凱】

案例：
買賣雙方透過仲介公司成交，總價3000 萬元。簽約時，仲介人員曾詢問買方是否要做海砂屋檢測，買方說不用，但未拋棄瑕疵擔保請求權。買賣順利交屋結案，總佣收150 萬元亦已收訖。交屋後買方自行委託檢測，氯離子含量0.32kg/m3，經協調買賣雙方合意解除契約，但雙方均要求仲介公司應返還仲介費。試問，這個要求「在法律上」有理嗎？

解析：
一、 民法第568 條第1 項規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」因此仲介公司請求服務費的前提，是雙方成立買賣（或租賃）契約，如果買賣不成立，無論仲介公司付出多少人力、時間、資源，都不能請求居間報酬（服務費）。

二、 問題是，如果買賣契約已經成立，事後又被解除的情形，是否符合上述「買賣契約成立」呢？依民法第114 條第1 項：「法律行為經撤銷者，視為自始無效。」所謂自始無效，就是視同買賣契約「從來沒有」成立生效過。因此買賣經撤銷或解除，似乎不符合「買賣契約成立」的要件，不能請求服務費；已經收到的服務費也應該退還。

三、 然而，最高法院49 年台上字第1646 號判例認為：「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。」最高法院似乎認為，只要買賣契約成立，仲介公司就可以收服務費，雖然之後買賣解約也不需退還。

四、 這個問題最新的實務見解，是司法院（83） 廳民一字第22562 號研究意見：「民法第568 條立法理由謂：居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最符當事人之意思。故契約無效，或契約已成立而撤銷者，居間人不得請求報酬。由上開立法意旨觀之，居間人所媒介之契約須有效成立，始可請求報酬，如因契約成立時已附隨之情事，例如有撤銷之原因而消滅時，居間人應返還已受領之報酬；然如因契約成立後發生之情事，例如給付遲延之解除等原因而消滅時，則不負返還居間報酬之義務。」簡言之，司法院意見認為，如果解約的原因是買賣成立時已經存在的，解約後應該返還居間報酬；如果是買賣成立後才發生的原因，就不需要返還。

五、 本案例的情況是氯離子偏高，有可能構成買方的「瑕疵擔保解約權」， 如果買方因此合法解除買賣契約，依上述實務見解，仲介公司應返還服務費。但本案卻是雙方合意解除契約，買方並未行使其「解約權」；換言之，契約解除的「原因」，並非買賣成立時即存在的瑕疵（氯離子偏高），而是買賣成立後，基於雙方之合意解約，氯離子偏高只是雙方合意解約之「動機」。依照上述實務見解，仲介公司自無返還服務費的義務。

六、 此外，本案服務費150 萬元，是否過高？法院有無「酌減」的裁量權？對此，民法第572條規定：「約定之報酬， 較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」本案仲介公司既已收訖服務費，則無需返還，法院亦不得裁量酌減之。又最高法院86 年度台上字第2522 號判例見解：「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值為數過鉅失其公平者，法院得因委託人之請求酌減之，民法第572 條前段固定有明文。惟上開規定於當事人間未約定報酬額，而係按照價目表所定或習慣給付報酬者，並無適用之餘地。」因此，如果仲介公司是依公開的「收費標準」收取服務費，依前述判例見解，也不能請求法院酌減之。