文 / 鍾運凱

案例：
張三向李四購買一棟房屋，雙方在簽訂真正的買賣契約書後，為了使買方張三取得高額貸款，雙方又簽訂第二份價格較高的「假合約」，然後由知情的代書王五持以向銀行申辦貸款，並以假合約的價格申報實價登錄。試問：張三、李四、王五有何犯罪行為？

解析：
一、假合約無效
由於銀行審核貸款額度，須考慮作為抵押品的不動產價值，因此該不動產買賣契約書是銀行審核貸款時的一項重要參考。當事人為了申請到較高的貸款額度，訂立一份價格較高的買賣契約書，坊間有俗稱「技術合約」，實際上就是假合約。由於該假合約的價格並非當事人約定實際要履行的義務，在民事上屬於「通謀虛偽意思表示」，依民法第87 條第1 項規定，該假合約是無效的。

二、不成立刑法第210條之偽造文書罪
「偽造私文書罪」成立的要件，必須是「無制作權人，冒用他人名義製作文書」，否則不會構成本罪。最高法院28 年上字第3689 號判例：「偽造私文書罪，除從事業務之人，明知為不實之事項而登載於其業務上作成之文書外，以偽造他人名義之私文書為構成要件，若與作成文書名義人，雙方通謀而制作虛偽之普通文書，此項文書所載之意思表示，雖在民法上以無效為原則，究不構成偽造文書之罪。」47 年台上字第365 號判例：「刑法第210 條之偽造文書罪，指無制作權不法制作者而言，若自己之文書，縱有不實之記載，要難構成本條之罪。」

換句話說，必須是「甲」冒用「乙」的名義製作文書（並且沒有乙的授權），甲才會構成偽造文書罪。如果甲以自己的名義製作文書，就算內容不實，也不會構成本罪。本題張三和李四另行簽訂的買賣契約雖然是「假合約」，其契約當事人仍是張三和李四，並沒有冒用其他人的名義，因此不會成立偽造文書罪，代書王五也不會成為偽造文書的共犯。假如本題是張三與代書王五共謀，瞞著賣方李四製作另一份買賣契約書，並且冒簽李四的姓名，這樣就會
構成偽造文書罪了。

三、可能成立刑法第339條的「詐欺取財罪」
張三與李四共同製作內容不實（價格較高）的假合約，誤導銀行對於貸款擔保品的估價，等於以詐術陷被害人（銀行）於錯誤，再基於其錯誤判斷而交付財物（貸款），因此構成詐欺取財罪，最高可處5 年以下有期徒刑。代書王五明知該契約書內容不實，卻持以向銀行申辦貸款，雖然他沒有直接製作契約書，但其行為已經構成「詐術」的一部分，因此也是詐欺罪的共同正犯。

四、王五可能構成刑法第214條的「使公務員登載不實罪」
依地政士法第26 條之1，地政士應於過戶辦竣後30 日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊，也就是「實價登錄」。如果申報的內容不實，除了依同法第51 條之1
將遭罰3 萬至15 萬元以外，是否也會構成刑法第214 條的「使公務員登載不實罪」？
經人民提出申請，由公務機關登載於職務上所掌管的公文書，有二種情形：一、只要提出申請或申報，公務機關就依照申報的內容予以登載，不會在登載前對內容加以審查，例如公司登記或不動產實價登錄。二、申報後，公務機關須經審查，認為內容真實才加以登載，例如訴訟時向法院提出證據。只有前者內容不實才會構成犯罪，後者不會。代書王五如果以假合約的不實價格申報實價登錄，即成立「使公務員登載不實罪」，最高可處3年以下有期徒刑。

五、王五可能構成刑法第215條的「業務上登載不實罪」
依地政士法第25 條第1 項：「地政士應置業務紀錄簿，記載受託案件辦理情形。」如果代書王五在其業務紀錄簿上記載的是假合約內容，即構成刑法第215 條規定「從事業務之人，明知為不實之事項，而登載於其業務上作成之文書，足以生損害於公眾或他人」的業務上登載不實罪，最高可處3 年以下有期徒刑。

六、結論
買賣雙方以自己名義簽訂一份價格不實的契約書，雖然不構成偽造文書罪，但以不實的契約書向銀行申辦貸款，等於以詐術誤導銀行，對該抵押之不動產價值產生誤判，因此可能構成詐欺取財或得利罪；如果代書知情而參與，也會構成共犯。此外，代書如果以不實的價格申報實價登錄，或將假合約內容登載於業務紀錄簿，將另構成使公務員登載不實罪及業務上登載不實罪。總之，為圖小利親身試法，實屬得不償失。