文 / 鍾運凱

案例：
老張於民國107 年7 月1 日出租房屋給小李作為住宅使用，租期2 年，每月租金1 萬元，押金2 萬元。到了109 年6 月30 日租期屆滿，雙方沒有續約，但小李繼續居住，並且按時繳房租，老張也沒有表示反對，就這樣持續了半年。然而小李因為失業，110 年1 月及2月沒繳房租。試問，此時房東老張可以要求小李搬家嗎？

解析：
一、民法的不定期租約
民法第451 條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」本題的租約期滿後，小李沒有搬遷繼續居住，老張也沒有即時表示反對，因此該租約已變成「不定期租約」。
民法第450 條：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」因此，如果按照民法的規定，老張可以隨時終止該「不定期租約」，要求小李搬家。

二、土地法的不定期租約
雖然依照民法規定，不定期租約雙方都有權隨時終止，但土地法第100 條特別規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443 條第1 項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」

由於土地法關於「房屋租用」的相關規定，屬於民法租賃的特別法，應優先適用土地法，因此房東不能依前述民法的規定隨時終止不定期租約，只能在土地法第100 條各款情形才能終止。而前述第3 款規定，必須房客所欠租金「扣除押金後」仍欠2 個月租金額以上，才可以終止，小李只積欠租金2 萬元，扣掉押金後等於沒欠租金。因此房東老張還是不能終止租約收回房屋。

三、租賃專法的提前終止租約
「租賃住宅市場發展及管理條例」（簡稱租賃專法）已於民國107年6 月27 日正式施行，本題租約簽訂於107 年7 月1 日，且為住宅租賃，應優先適用租賃專法，優先於前述的民法及土地法。租賃專法第10 條第1 項規定：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費用，達2 個月之租額，經催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。」雖然本條規定的是「提前」終止租約，似乎針對租期屆滿前的提前終止，但在租約期滿後轉為不定期租賃的情形亦可適用。依第2 款規定，只要欠租達2 個月，經催告仍拒繳，房東不需要先以押金抵償就可以終止租約。

四、結論
在租賃專法尚未實施前，依土地法的規定，必須在「扣除押金後」再欠租達2 個月，房東才可以終止租約。但本題的租約簽訂時，租賃專法已經實施，只要房客欠繳租金達2 個月，房東無須扣除押金就可以終止租約。但要注意，終止租約前房東還是必須先行催告，訂一個相當期間向房客催繳租金；房客逾期仍未繳租，房東才可以終止租約，要求房客搬遷。此外，上述租賃專法只是針對「住宅租賃」的特別規定，如果是住宅以外的房屋租賃，例如辦公室、店面、廠房等，仍應適用土地法，須扣除押金後還欠2 個月，房東才可以終止租約。