文 / 鍾運凱

案例：
一、 林一、陳二共有耕地一筆，所有權應有部分（持分）各為二分之一，並定有分管契約，各自占有分得之「特定部分」而為使用收益。之後，林一依耕地三七五減租條例將其占有之該耕地「特定部分」出租給張三從事耕作。其後陳二之債權人李四聲請強制執行，拍賣陳二所有之該耕地所有權應有部分二分之一，由王五投標拍定，試問承租人張三有無優先承受權？執行法院應否通知承租人張三優先承買？

二、 甲將房屋出租給乙，經甲同意，乙又將房屋轉租給丙。甲、乙的租約和乙、丙的租約，租期都不超過5 年。租期中，甲將房屋出售給丁並辦理過戶交屋完畢，丁打算將房屋收回自用。試問丁有權這麼做嗎？

解析：
一、耕地承租人的優先承買權
（一） 耕地三七五減租條例第15 條規定：「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15 日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。」此為耕地承租人的優先承買權。承租人此項優先承買權，既建立在耕地租賃關係上，則除非該耕地租賃關係消滅時，承租人此項優先承買權亦隨同消滅外，不容任意加以剝奪（最高法院79 年度台上字第992 號判決）。

（二） 又依耕地三七五減租條例第15 條第1 項條文規定之內容，耕地出賣或出典時，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，若承租人未於15 日內以書面表示承受者，視為放棄，可見三七五租約之承租人有優先承受的權利，是建立在耕地租賃關係上，換句話說，是以出售耕地之人與承租人間有三七五租賃契約關係存在為前提，如果出售耕地之人不是出租人，自然無法依上開條文規定將出賣條件以書面通知承租人。

（三） 案例一，被拍賣的耕地所有權「應有部分」是陳二，而陳二與張三之間並沒有「耕地三七五租約關係」，張三對於陳二之應有部分無權主張優先承買權。此外，執行法院依形式審查，例如鄉鎮市公所關於三七五租約回覆函、耕地租約等，可認出租人並非執行債務人者，即無庸為優先承買之通知。

二、買賣不破租賃的適用條件
（一） 民法第425 條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」本條就是俗稱「買賣不破租賃」，出租人（所有權人）出售租賃物並過戶後，租賃契約自動移轉到買方和承租人之間。例外是，「不定期租賃」或「租期超過5 年且無公證的租約」不適用本條，也就是說，沒有買賣不破租賃的適用。

（二） 案例二的租約不超過5 年，似乎有買賣不破租賃的適用。但問題是，民法第425 條的構成要件有兩個，一是出租人必須是所有權人，二是租賃物被承租人占有中。就乙、丙的轉租契約而言，乙是出租人，但不是所有權人；就甲、乙的租約而言，承租人乙似乎並未「占有中」（轉租給丙，是丙占有中）。然而，民法第941 條規定：「地上權人、農育權人、典權人、質權人、『承租人』、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。」乙雖然沒有直接占有該租賃房屋，但丙是基於「承租人」的關係占有，依照民法第941 條規定，乙是間接占有人，仍可認為乙「占有中」。

（三） 此外乙雖然只是轉租人，不是所有權人，實務見解認為仍可類推適用民法第425 條買賣不破租賃。最高法院78年度第12 次民事庭會議決議：「查民法第425 條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人須出租人為其要件，然第三人如受所有人之委任或得其同意而為出租時，應有上述規定之類推適用，且於所有人與第三人共同出租之情形，並可避免法律關係之複雜化，進而保障租賃物
受讓人與承租人雙方之利益，本件乙與甲將房屋出租與丙，既得甲之同意而與甲為共同出租人，則嗣後丁由甲受讓該房屋而取得所有權，依上開說明，應解為丁已取得甲與乙之出租人地位，此時丁
單獨對丙為支付租金之催告及終止契約之意思表示，應已生合法催告及終止契約之效力。」

三、結論
案例一，張三向林一承租其依分管協議所占有的「特定部分」，而李四拍賣的卻是陳二的「二分之一持分」，就陳二的持分而言，由於張三與陳二之間沒有耕地三七五租約，因此也沒有優先承買權可以主張。案例二，買賣不破租賃的前提，必須出租人是所有權人，且承租人占有租賃物，在轉租的情形下，承租人乙對房屋「間接占有」中，且乙雖然不是所有權人，仍可類推適用民法第425 條，因此丁買到該房屋後，該租賃契約及轉租契約，都可繼續對丁維持其效力，丁不能任意收回房屋。