文 / 鍾運凱

案例：

張三自行籌資建造一棟透天厝，後來因為週轉資金的需求，將該房屋座落的「基地」出售給李四，仍保留房屋所有權。李四後來又將該筆土地轉賣給王五，王五又將該土地設定抵押權給銀行，再後來因為銀行實行了抵押權，該筆土地經拍賣後被趙六拍定買下。試問：趙六取得土地所有權後，可否要求張三拆屋還地？

解析：

一、何謂買賣不破租賃？

所謂「買賣不破租賃」的原意，是指出租人交付租賃物後，在承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。但在不動產租賃，僅適用於經公證的租約或租賃期限未超過5年者（民法第425條）。換句話說，只要構成買賣不破租賃，即使買受人與承租人之間從來沒有訂立過租約，甚至也沒有「換約」，依法買受人與承租人之間仍有租約存在，這屬於一種法定租賃關係。

二、何謂法定租賃？

此外，如果土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人（如案例中，張三僅將土地賣給李四，自己保留房屋），或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，相關的當事人之間，推定在房屋得使用期限內，對於該土地有租賃關係。由於這種「推定租賃關係」不是當事人間合意訂立的契約，只是因為有某些事實存在，而基於法律規定就直接發生租賃關係，因此稱為「法定租賃」（相對於意定租賃）。案例中張三的房屋座落在李四的土地上，推定張三與李四間有土地租賃關係。

三、法定租賃與買賣不破租賃

由於當事人之間實際上並沒有訂立租約，因此雙方對於租金數額從未約定，因此法律規定，如果租金的數額雙方當事人無法協議，可訴請法院決定。除租金外，由於法定租賃並非當事人雙方約定成立，因此也沒有約定租賃期限，就本案例而言，只能以房屋得使用的年限認定為土地租賃期限。假如本案例張三的房屋得使用年限超過5年（即租賃期間過5年）且沒有經法院公證，似乎沒有「買賣不破租賃」的適用，當李四再將土地賣給王五的時候，張三能否依民法第425條主張自己與王五依然有租賃關係存在呢？

四、實務見解

最高法院73年度第5次民事庭會議決議認為，土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，繼續其原來之法律關係。最高法院48年台上字第1457號判例也認為，房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。

五、結論

由於法定租賃關係也可以適用買賣不破租賃，因此本案例王五或趙六在房屋得使用期限內，均不能對張三請求拆屋還地，僅得請求支付租金。