西門信義兩大磁吸 東區失寵 北市商圈新歡舊愛換人當
2019-03-12
文 / 王人群 自2010年底眾多快時尚進軍台灣市場,搶佔各大商圈之主要店面,短期大幅度拉高租金水準,店家付租能力有限,東區進駐業種商家大洗牌,以往餐飲或零售業者紛紛退至後側巷弄或移轉至百貨內經營。其後在2014 年房地合一稅制之推廣下,海內外投資方因稅制壓縮利潤,紛紛撤出不動產市場,且網路購物興起影響實體消費經濟,業者無力負擔高漲之租金,東區空置店面持續增加,商業氣息及人潮熱度不如以往,對於消費者及外來旅客吸引力也相對減少。2018 年港商連鎖化妝品零售SaSa、韓國快時尚品牌SPAO 與MIXXO 等指標租戶紛紛撤出東區,知名品牌店家開始出走並轉往其餘商圈之態勢明顯,相較於西門町及信義區的蓬勃發展,頗有「三十年河東,三十年河西」之感概。回顧台北市商圈發展歷程,東區是否能回歸以往興榮之潛力?西區老舊沒落 城市東移帶動東區發展1950 年代中華商場落成,西門町與台北城地區共同形成台北商業消費中心,興盛一時,亦帶動區域小型商場發展。1980 年代在西區發展逐漸飽和下,台北市商業中心逐漸東移,中華商場也因年久失修,加上消費喜好及行為轉變,逐漸失去商圈龍頭之地位,而東區則隨著忠孝東路及台北捷運陸續通車,成為台北市重要商業發展地區。市郊區域商場萌芽 滿足移入人口消費需求大台北地區因產業發展及工作機會多,吸引許多外地人口移入,多數居住於市郊及新北市一帶,市郊地區爆炸性人口成長,許多區域商場於1990 年代相繼萌芽,如天母地區著名之大葉高島屋、內湖地區之德安百貨(已結束營業)及景美地區之漢神百貨景美店(現為瀚星百貨),欲滿足市郊地區之消費需求。信義商圈百貨林立 量販、地區商場興起因應都市發展東移,台北市政府及台北市議會遷移帶動信義計畫區發展,自1997 年新光三越信義店(現為信義新天地A11 館)開幕至今,信義計畫區已躍升為台北主要之商業區,如加上今年開幕之微風南山及遠百信義店,區內百貨購物中心樓地板面積合計將達20 萬坪,約佔台北市總體之3 成,商業聚集效應大。港湖地區因國道一號行經,加上區內重劃區腹地廣大,許多大型量販如大潤發、好市多、家樂福及特力屋等紛紛於2000 年後進駐,確立區域消費之發展型態。另大台北地區捷運機能逐漸發展完善,許多地區商場(如板橋大遠百、中和環球)交通節點商場(如CITYLINK 松山、南港店)崛起並發酵。 陸客開放帶動觀光 站前西門吸背包客帶動商圈2008 年開放中國大陸旅客來台旅遊,台灣觀光迎來一波榮景,不只團體旅遊,自由行旅客人數及比例皆年年上漲,台北車站及西門町周遭挾交通便利及旅居負擔相對親民之優勢,成功吸引散客入住。近年來新南向政策發酵,加上國外媒體播送介紹,除日本、港澳旅客外,韓國及東南亞旅次亦逐年增加。其中,西門町因外籍旅客持續造訪,商圈人潮熱度興盛,吸引眾多品牌擴點進駐,運動用品店、伴手禮店外,2018 年初札幌藥妝以105 萬之高額月租金進駐漢中街,創下商圈租金表現最高紀錄,鄰近路段更有約10 來家之美藥妝店品牌,顯示美藥妝店在區內之蓬勃發展。 東區租金大幅調漲 降租仍留不住商家2010 年UNIQLO 進駐明曜百貨、2011 年ZARA 進駐統領以來,各大衣著服飾及鐘錶等時尚產業品牌紛紛搶進東區,在競租情形下,東區沿街店面租金大幅成長5 成,巷內店面甚有成長1 倍的情形,店家難以負擔,頂呱呱、鼎泰豐在2014 年移轉,沿街店面退至後側巷弄與轉移至百貨公司之變化逐漸明顯。在2014 至2016年間台灣政治環境改變下,中國對台灣旅遊態度緊縮,直接影響來台旅遊消費人數,更間接影響零售業對於後市之保守預測,加上房市稅制政策影響發酵,投資買盤淡出明顯,自然影響店家競租表現。2014 年SWATCH 以高額租金取代頂呱呱進駐東區沿街,2018 年底即使由月租金180 萬降至100 萬,仍留不住SWATCH;對街房東於同年租金自打7 折,才成功挽留星巴克之金牌房客,東區店面由持續漲租,演變至近年降租2~4 成之情勢。東區有交通優勢 西區須注意業種同質性2020 年敦南誠品確定熄燈,大型集客據點之消失預期使消費人潮減少,東區商圈未來1 至2 年如無法透過降租留住品牌或引進新興業種組合,重拾消費者及旅客對於商圈之興趣,必定如天母商圈及師大商圈迎來衰退,惟東區仍有其交通之優勢,區內房屋屋齡多為30 年以上,未來是否能透過都更迎來區域新氣象,重獲寵愛,仍待觀察。西門町近年取代東區成為商圈租金表現龍頭,高商圈人氣促使店家紛紛進駐,未來除須注意商圈內業種同質性過高,導致旅客興趣減少之風險外,預期近年商圈榮景仍能持續。  

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2019 經濟展望 大波動時代 投資從現金管理開始
2019-02-12
文 / 于良 不論歲月靜好或現世動盪,理財是每個追求財務自由者都需面對的課題。展望來年經濟情勢,持續觀察指標性影響因素,有助於理財的選擇和判斷。且不論理財老手或新手,身邊都須維持一定水位的現金存量,以備不時之需、儲備投資銀彈、或保守理財,定存都是不可或缺的理財工具。在波動大、變數多的2019年,就從管理培養自己的現金儲量開始,同時追蹤重點指標及重大事件發展,以把握投資機會、管理投資風險。展望2019經濟2018 年在全球經濟動盪中畫下句點,中美貿易摩擦、法國黃背心示威運動、美國聯準會持續升息、英國將脫歐、新興國家金融及債務風險等諸般不確定因素,將延續至2019 年使經濟成長放緩。眾多指標性國際組織均調降全球及主要經濟體的經濟成長率。其中國際貨幣基金組織預估,全球經濟成長率將由2018 上半年暫估值3.9%,下降至3.7%;美國則由2.7%降至2.5%、中國自6.4 % 調降為6.2 %、歐元區及日本分別調為1.9%、0.9%;整體而言,各國經濟成長率均較2018 年下降0.1~0.4 個百分點。在諸多影響市場及經濟成長的因素中,以下二大因素最具指標性。◎中美貿易戰美國為縮小貿易逆差、保護智慧財產權、杜絕前沿技術外流,2018 年展開一連串貿易進口相關措施,例如鋼鋁相關產業加徵進口稅、對汽車產業展開調查、對中國外銷至美國產品加徵關稅等,連帶影響日本及德國的汽車外銷產業,使全球貿易及經濟備感壓力。國際貨幣基金組織表示,貿易是經濟成長的主要動力,如此關稅報復將導致2019 年全球經濟成長下滑0.8 個百分點。另知名經濟預測及商業諮詢機構IHS Markit 亦預估,2019年全球商品出口年增率將不到2018 的三分之一,僅有約3.1%。這對外貿依存度高的中小型或成長中國家,如台灣、韓國等,都將造成威脅。其中,台灣在中美貿易摩擦下,雖近期受惠轉單效益,及部分台商重新布局選擇回台設廠投資,有利於台灣的經濟成長;惟長遠觀之,台灣主要進行貿易國家的經濟成長下修,全球經濟放緩,削弱購買能力,使外需動能不足,將衝擊台灣外貿表現及經濟成長。中華經濟研究預估,台灣2019 年的經濟成長將倚重內需,2019 年經濟成長率為2.18%,相較於2018 年的2.62% 及2017 年的3.08%,均呈減少趨勢。◎美國聯準會升息步調美國身為經濟領頭羊,利率及貨幣政策對全球經濟具高度影響力。2018 年美國聯準會依表訂進度升息四次,使基準利率區間達2.25%~2.5%,十分接近所謂長期均衡利率的估計區間2.5%~3.5%。2018 年利率及匯率雙升的態勢,確立2019 年美元上行、資金位移及墊高資金成本的基調,對於全球經濟成長造成壓力,增加各國貨幣金融政策操作難度,尤其影響新興市場。惟因美國的外需下降、擴張財務政策效果減退、歷次升息對經濟滯後效應浮現,預期2019 年升息步調將稍放緩。相對於美國升息,面對全球金融前景不確定性升高,台灣中央銀行至2018 年底利率維持連十凍,因升息可能對國內需求產生不利影響,例如不動產市場資金壓力增大、投資減少等,故預期維持貨幣寬鬆政策,整體仍處低利環境。 新年新希望,理財從管理現金做起在低利環境中,雖然存錢不若其他投資選項的報酬率具吸引力,但不論在動盪環境中好好儲備銀彈,或是想存一桶金,均須透過定存進行現金管理,才能增進投資效率。◎定存有兩種定存主要有二種:定期存款及定期儲蓄存款,主要差異在於年期、利率及利息計算方式。若要存一年以上,建議採用定期儲蓄存款,以同樣一年期利率進行比較,定期儲蓄存款利率優於定期存款,且定期儲蓄存款採複利計算利息,將利息滾入本金計算,充分發揮時間與複利的力量。在定期儲蓄存款中,繳付方式有零存整付、整存整付及存本取息三種。Ø 零存整付:是每個月固定存入一筆錢,到期後一次把本金和利息領出,以分月存入小筆金額,存付壓力較小,類似強迫儲蓄部份薪資的概念。Ø 整存整付:則是所有本金一次存入,到期後一次提取本金和利息,當為未來某計畫準備好一整筆存款時,為防胡亂花掉又可賺取利息,則適合整存整付。Ø 存本取息:是將本金一次存入,存款戶每個月都可領出利息使用,並在期滿時取回本金,例如將退休金一筆存入,每月提領利息作為生活費。此外,在利率的選擇上,不論定期存款或定期儲蓄存款都有固定利率及機動利率兩種。機動利率多高於固定利率,銀行利率會隨中央銀行最調動,若是預期利率走升,可選擇機動利率。
重劃、建設、景觀 掀起古都房市新浪 —台南市安平區
2019-02-12
文 / 行銷企劃部 安平港加盟店店長葉季庭表示,安平區為台南市政府永華市政中心所在地,與新營區共為台南市的行政中心,主要由安平舊社區、三鯤鯓及五期重劃區所形成。台南相對於台北可開發的區域來得多,重劃區塊也不少,近年政策打房因素影響之下,全國都會區域價跌量縮的情況相當普遍,但是台南的成交量卻沒有太大波動,而價格也呈現緩升狀況,表現亮眼。安平區為市政中心,加上重劃區、港灣海景建設題材,房市前景看好,吸引區域買方進場首購或換屋,安平也是台南重要的文化觀光休閒區,因此也有作民宿使用的置產客群。 國平重劃區具大型公共議題與港區景觀支撐民眾購屋習慣近年來逐漸改變,年輕人本身就比較偏好購買屋齡十年內新大樓;長輩則因為年紀大了上下樓梯不便,也會捨棄透天厝換大樓。安平區透天厝產品也很兩極,新透天厝及40 年屋齡以上透天厝佔大宗,新透天厝總價通常超過千萬,而40 年屋齡透天厝則難以貸款,想購買這類產品的消費者可能要先做好全額付現的準備。近期推案激增的國平重劃區,位於台南安平5 期市地重劃區內,區段約以健康路三段、育平路、國平南路為界,緊鄰安平港灣,周邊又有台南市政府、市議會、地方法院等,具大型公共議題與港區景觀支撐,建商多規劃海景大樓,吸引不少購屋族青睞。 永華生活圈聚人文、交通、生活、休閒、時尚安平永華加盟店店長王凱指出,安平區永華路是台南市房產交易熱區,永華生活圈坐擁上萬坪的綠地環境,市政府、市議會及周圍區域內闢建多座大型公園:慶平雕塑公園、府平公園等,加上市政中心商圈與規劃完善的交通系統,包括永華路、華平路等棋盤式道路,連結新光三越百貨商圈、安平商圈與安平老街商圈、安平港灣與沙灘等遊憩景點、濱海公路等;近期市政府爭取的捷運綠線預定G3 站區,將再大幅提高安平區交通便利性。全台南第一間國民運動中心「永華國民運動中心」也在台南人的期盼之下於2018 年9 月開幕了,消費、休閒、交通機能充裕帶動商圈,吸引購屋買氣集中,成為台南市區景觀大樓產品推案新重鎮,推升區域房市持續繁榮。 由於政府大力支持安平港區建設,使永華生活圈受益,觀光、餐飲、娛樂、房地產業也聞香而來,加上附近交通、商圈穩定成長,估計後續將有很大潛力蓬勃發展。此區匯聚了人文、交通、生活、休閒、時尚的商圈便利性,不僅可滿足生活所需,對於通勤上下班也十分方便,加上未來的捷運完工,交通四通八達,也因此永華路上的房子成為權富名門聚集的購屋首選。安平港加盟店店長葉季庭說明,安平是台南旅遊必來的景點前三名,其中的安平老街、安平古堡、安平樹屋,更是受民眾喜愛。安平老街位在天后宮以及安平古堡旁,景點較集中,漫步老建築間,走逛柑仔店、古早味童玩小吃店,屬於美食巡禮區域。安平古堡是台灣最早的要塞建築,1624 年為荷蘭人建造,1975 年配合觀光年計畫,台南市政府整修安平古堡範圍環境,在瞭望台上加一尖型屋頂;而古堡建築屋舍的紅色磚瓦,於黃昏時與落日互相煇映之景「安平夕照」被譽為台灣八景之一。安平樹屋原本是徳記洋行的倉庫,現況規模為日本人增建,二戰後改為台南製鹽所辦公室,再後荒廢了一段時間,竟被榕樹寄生形成樹中有屋,屋中有樹的奇景。 此外安平港在市府大力推動觀光下,周邊商機蓬勃,大受歡迎的安平運河遊船,由安平遊憩碼頭出發,旅客可邊搭船邊欣賞運河沿線其間經過的安億橋、望月橋、安平港紅樹林保育區、億載金城城牆砲台、林默娘公園等多處知名景點。近年台南因房價基期低,不少建商積極搶進,尤其安平區為市政中心,不管是在金錢投入或規劃方向上,都是市政府投資最多的區塊,又有重劃區題材挹注,道路寬敞加上房價相對東區便宜,且臨海具有海港、運河與大型公園廣場的建設,以及老街、古蹟等歷史文化景觀加持,遊艇碼頭開發案更帶動區段房市上揚。從長遠的價值來說,都市規劃非常完整的安平區無疑是自住客最佳選擇。
有建設、好工作 渴望宜居之城 —桃園市龍潭區
2019-02-12
文 / 行銷企劃部 龍潭北龍加盟店店長傅傳霖表示,地處桃園台地最南端的龍潭,大部分位在台地上,高度大約是在海拔150公尺至230公尺之間,因龍潭大池而得名,市區以菜市場、交流道、運動公園這三個位置內的商業活動最為熱鬧。龍潭市場為地方主要機能市場,鄰近鄉鎮的鄉民都到這裡購買生活日用品,市場內的巷弄小食臥虎藏龍,就算街燈昏暗、地點隱密,還是有不少老饕前往。龍潭運動公園占地約五公頃,大致分為運動區、軍史區及親水區,啟用以來便與龍潭人的生活習習相關,每到夏天、運動公園更成了戲水的親水公園,而因龍潭屬於軍事重點區域,公園中展示了多項已除役的軍事裝備,讓軍事迷們一飽眼福。龍潭科學園區目前為光電產業上、中、下游創新聚落,現有從業員工人數約6,000人,計有「友達光電」、「明基材料」、「晶元光電」、「台灣積體電路製造」、「美商蘋果電子台灣分公司」、「合晶科技」、「同欣電子」、「台灣日鑛金屬」及「聯亞科技」等10家公司營運中,除帶動桃園地區產業轉型、增進就業機會及繁榮地方經濟外,亦吸引高科技人才至龍潭科學園區服務。 逸園商圈文教濃 渴望園區親近自然生活又便利龍潭北龍加盟店店長傅傳霖說明,龍潭以中興路商圈、逸園商圈、渴望園區以及石門山重劃區等為主要生活圈。中興路商圈:包含中興路、自由街、健行路,除了龍潭市中心以外,中興路商圈是龍潭人口最密集的住宅區,龍潭行政園區也遷移至中興商圈內。逸園商圈:範圍以民族路、民生路、建國路、富華街、大順路為主要,中科院、核研所、陸總部、石門國小、石門國中於商圈內,文教氣息濃厚,是龍潭軍公教最多的住宅區,也是高知識份子最多的地方,置產客層以軍公教人員為最大宗,因距龍潭市區不遠,房價相對親民許多,因此交易熱絡。主要幹道為民族路及建國路,商家眾多,生活機能可自給自足;休憩機能極佳,有位於文化路的石管局萬坪大草地活動空間,中正路上客家文化館可以參觀,建國路規劃自行車道,可一路騎至龍潭市區觀光大池,及登山客所喜愛的石門山。 渴望園區:是國內第一個由民間投資開發的多功能智慧園區,早期宏碁集團施振榮先生捐一萬五千坪的地給桃園市政府作為渴望萬坪公園,管理及維護由市政府負責。園區臨中原路、渴望路、祥雲街,內有渴望會館,便利商店、游泳池、SPA 會館;大片綠地能夠親近自然,有制度的系統管理免去安全的疑慮,再加上龍潭地處交通樞紐又不用犧牲生活便利。園區鄰近小人國、六福村,很適合全家出遊休閒。 石門山重劃區:有登泰山而小天下的遼闊視野,空氣水質相當好,環境清幽。重劃區主要發展觀光,生活機能仰賴龍潭市區,有全聯、傳統市場、公有零售市場、全國電子、燦坤、郵局等車程約15 分鐘可達,周邊可見溫泉會館、渡假飯店、楓林步道、石門水庫風景區。石門山最棒的社區首推民治12 街的大隱山莊,獨棟別墅,戶戶有SAP 池,雙車位,高貴隱密,價格超實在。 房市穩定 價格親民宜居龍潭北龍加盟店店長傅傳霖指出,龍潭是茶葉的故鄉,也是推廣東方美人茶、龍泉茶、桃映紅茶等綠金產業的重鎮,桃園市府規劃於龍潭建設「台灣客家茶文化館」,基地座落於高原路底( 桃68 線),順應山坡地而建,連結區域周邊的茶園、茶廠與遊樂園區,發揚當地客家文化及茶相關的觀光產業。龍潭市區發展純熟,加上近龍潭交流道及不少工業區,中古屋市場這幾年波動不大,因價格穩定,比較不會因為環境或政策面受到影響,新建案比桃園其他區域便宜,也由於科學園區帶來充足的住屋需求,並且市府投資龍潭建設總經費超過100億元,未來的發展和漲幅值得期待。或許冬季濕氣稍微重了些,但得天獨厚的地理環境,多年來龍潭都沒有發生重大天然災害,是個宜居的好地方。
2019 辦公租賃、工業地產 火熱受寵持續
2019-01-29
文 / 王人群 去年房市政策不確定因素減少,在央行仍維持低利率之環境下,房市買氣逐步回溫,建商亦積極獵地,從業者統計2018年土地成交量及金額來看,皆較前兩年提升許多。商用不動產市場雖受到國際經濟情勢動盪及房地合一稅制影響,投資動能不如以往,惟北部商辦/廠辦租賃市場仍然活絡,顯示使用者轉買為租之趨勢。在前些年打房造成投資熱錢移轉,再加上中美貿易戰促使廠商回流後,工業不動產市場近年價格大幅成長,市場出現缺地聲浪。回顧2018年,本刊整理近1年重大房市政策及趨勢如下:藍天綠地轉移 預期後市投資信心回溫在選舉結果尚未確定前,不動產重大投資仍持觀望態勢,以致2018 年部分地區投資推動不如預期。2018年底九合一選舉落幕,中南部地區多處由綠地轉為藍天,顯示部分民眾急於改變政經現勢心念,地區因政權移轉,將迎接一定之適應震盪期,2019 年重大開發仍存有變動疑慮,但預期投資信心已逐步回溫。 買賣移轉棟數回溫 規劃仍趨於剛性需求依內政部最新統計數據顯示,2018 年截至10 月之全國建物買賣移轉棟數計有23 萬棟,較去年同期增長約1.4 萬棟,顯示政策不確定因素減少後,消費者信心亦逐漸回溫,各地建案案場看屋人潮明顯逐步回流。惟不同於以往看俏之大坪數規劃產品明顯式微,現有產品規劃多因應消費者可負擔的小宅為主,2019 年買氣成長與產品規劃趨勢預料將會維持2018 年之態勢。危老、社宅成趨勢 滿足各類住宅需求危老條例實行1年多來,因容積獎勵誘因較大,民間機構及投資方詢問踴躍,申請案件數穩定成長,在相關優惠申請時程限制到期前,估計將有一波申請熱潮,協助老舊都市加速更新。因應多元之住宅需求及平抑房租高漲,社會住宅興建與包租代管陸續祭出,其中社會住宅興建在各都會區發酵,預計2020 年可達4 萬戶;包租代管施行期初火熱,惟仍處於發展初期,媒合數較低,在租賃市場制度尚未完全健全下,2019 年發揮之政策功效可能還是有限。台版肥咖條款上路 不動產將成為資產配置之避風港台版肥咖條款將於2019 年實施,屆時高資產人士、跨國企業、跨國職務多地領薪人士的薪資與資產配置等金融帳戶資訊,將會全面揭露,進行後續稅務用途及跨境金融帳戶資訊交換。不動產、珠寶、藝術品等有價商品,因其非屬金融帳戶不會被列入揭露資訊項目,預期成為資金避風港,在2018 年已陸續有豪宅個案傳出成交捷報,未來高端不動產市場發展可望得以擺脫近年頹勢,翻轉成長。辦公租賃與土地標售 來年料熱潮持續在經濟情勢不穩定及房市稅制政策趨於嚴謹的情形下,公司行號及投資者「持有現金為王」,對於不動產投資使用之策略轉買為租,如此於2018 年商用不動產市場明顯可見,以台北市近年新增加之商辦大樓來看,租賃去化情形穩定,預期2019 年將持續該租賃熱潮。2018 年土地投資市場則與商用不動產市場呈現兩樣情,數量與金額為近年之最,顯示土地仍是相當熱門之資金投入標的,雖然相較於前些年投資盛況,2018 年在有外部因素干擾下,土地投資多為自用型(或後續作開發)為主,明顯有觀望之態勢,2019 年不確定因素消除後,投資比例可望提升。工業不動產近年火熱 推升閒置標售及立體化政策在2014 年房地合一政策公布後,多數資金由以往住宅及商用之投資標的,轉往工業不動產市場,使得近年工業不動產價格快速飆漲,各地工業土地價格表現自2014 年來,合計已呈現翻倍成長,在價格排擠效應下,各地皆有喊出缺地的聲浪,惟仍有多處工業區土地呈現未使用閒置之情形,推升出閒置土地標售之方案。經濟部工業局於2018 年進行盤點後於年中公告,在2 年緩衝期尚未改善下,政府方會啟動「強制拍賣」作業;另外,因應都市工業區能更有效利用,在增加投資之情形下給予容積獎勵,如此「立體化」政策希冀平息缺地聲浪。兩政策以調控過熱市場立意為主,惟時限尚未到期,且投資期間冗長,預期2019 年工業地產將延續近年成長態勢。結論綜觀2018 年房市表現,各市場皆因政經情勢及參與者之資產配置心態,而有不同表現;而2019 年在房市政策較穩定下,不動產市場仍維持小幅成長。只是中美貿易戰尚未結束,研究機構觀察並判定短期內不會停息,預期未來1 年總體經濟表現、投資市場及利率變動,仍會是影響2019 年房市表現的主要因素。  
暫緩發展解禁 城市大躍進 —新北市土城區
2019-01-15
文 / 行銷企劃部 土城學府加盟店店長王錦鈴表示,土城屬於新北市市轄區,臨近板橋,在近年發展快速下,週邊可供建築發展用地已趨飽和,位於土城蛋黃地帶、原為軍事禁限建範圍的土城暫緩發展區開發解禁後,依都市計畫規定採市地重劃方式進行整體規劃開發,成為亮點重劃區,除交通與公共設施已先行進駐,重點醫療設施和民間娛樂設施也陸續進駐。以往受限於腹地不大、有很多的工業區及軍事禁建區而沒有這麼熱絡的土城房市,今處於逐漸加溫態勢。重劃區規劃完善 購屋最佳選擇重劃區近北二高、65 線快速道路,現有捷運板南線、未來有納入前瞻基礎計劃萬大樹林線第二期,開發範圍東以青雲路及其東側之街廊為界,西以學府路東側為界,南以金城路明德路北側為界,北以大同公司及新北高工為界,面積為45.06 公頃,公共設施包含:道路、人行廣場、公園、國民中學、停車場…等。目前推案28~52 坪,2~4 房為主,售價37~43 萬/ 坪為多,自住型、首購在2~3 房(1,200~1,500 萬)、換屋族在3~4 房(1,600~2,200 萬)。近年推案以宏璟建設日月光最大建案基地面積7,268 坪706 戶、弘暉大苑230 戶、金城舞二期、新海城、有富正旺、藏玉、東運御光…等十幾個工地較知名。土城區是大台北捷運沿線房價最親民區域之一,舊市區、海山捷運商圈、金城商圈、交通便捷、生活機能佳,房價平均在32~37(萬/ 坪)之間,雖為20年以上舊大樓,但維護大致良好,公設比少,非常值得推薦。未來萬大捷運線、長庚醫院、土城交流道,都為重劃區內創造利多,重劃區預售案價位在37~43 萬/ 坪之間,全新社區完善的規劃,是購屋者最佳選擇。中央路商圈 海山站中古屋生活機能便利土城中央加盟店店長鍾信豐表示,土城主要的交通幹道是金城路、中央路和中華路,捷運板南線的海山站、土城站、永寧站、頂埔站4 個站,還有未來萬大線的5個站點都沿著這三條主幹道興建。位於中央路一段的中央路商圈是最早聯外主要道路,周邊商家林立,又有捷運海山站,除有日月光開發案將帶來商場與影城外,亦近土城暫緩開發區。學區有樂利國小、廣福國小及中正國中。開車可走國道3 號土城交流道、及終於增設提案通過的北土城交流道,或通往新莊板橋的台65 線快速道路,交通十分便利。區域近期推案的大同莊園:位於中央路一段,是板南線上唯一萬坪森林莊園的住宅社區,此外大同也將智慧節能系統,全數導入在住宅當中,規劃22~72坪、2~4 房格局,開價每坪45~53 萬元。日月光廣場:位於重劃區學府路二段靠近中央路二段,1 樓及地下1 樓即為新型態的社區型商場,除了有秀泰影城之外,還有眾多知名連鎖品牌,及美食街、街邊店等等,住宅部份規劃為34~52 坪3~4 房,開價每坪47~51 萬元。建議買方若預算足夠,可優先找重劃區內建案,若預算不足,則可考慮找海山站附近的中古屋,生活機能也便利。 大型都市計劃、園區、醫院帶動居住需求土城金城加盟店店長陳世庸指出,土城區最近有許多大型都市計畫,又有捷運板南線支持,土城暫緩發展區重劃後是首購族的最愛。重劃區主要位於金城路二段兩側,在捷運海山站及土城站之間,有捷運及近舊市區商圈優勢,吸引多家知名建商搶入,目前最大型的推案有日月光、弘暉大苑、金城舞、清水湛、新樸文滙、青玉、藏玉等,開價約40~45 萬/ 坪,房型2-4 房,坪數約21 坪~56 坪不等; 即將完工的土城醫院設有超過1,000 個病床,此外還有萬大線第二階段,國道3 號清水交流道等計畫,是集結休閒購物、醫療、交通建設於一身,地點又在市中心的大型重劃區,發展動能強。想到土城置產的民眾,如要交通便利,沿捷運板南線,土城主要商圈的海山站生活機能好,相對房價較高,中古電梯35-40 萬/坪,近海山站5 分鐘有華固建設推出的土城第一豪宅華固新綠洲,目前算是土城最好的社區。小資族則頂埔捷運是不錯的選擇,生活機能略微遜色,但房價便宜,電梯大樓約28~33 萬/ 坪,附近也有很多新推案供選擇。金城延吉商圈有麥當勞、星巴克、屈臣氏、頂好、各大銀行等生活機能好,現雖無捷運,未來在中和萬大線加持下,增值可期,電梯大樓約30~35 萬/ 坪。土城的發展與台北市內湖很像,內湖發展快速因有科學園區,土城則有年營4.63 兆鴻海集團總部,以及頂埔永寧科技園區,鄰近中和軟體園區,三個科技園區帶進人口外,預計2019 年底可營運的土城醫院也試必將帶來很多醫護人員的居住需求,加上重劃區擴大都市版圖,土城進化為黃金宜居之城ing。
2019 年星座運勢解析
2019-01-15
文 / Hermes 今年因為木星來到射手座,所以今年社會上的氣氛會歡快許多,出版、旅遊觀光業、宗教、運動及身心靈等產業也有復甦的跡象,比起往年,生意會好許多,但木星也代表自我膨脹及擴張,缺點就是自我欺騙與盲目擴展,凡事都有好壞兩面,所以還是要腳踏實地,不可好高騖遠,妄想一步登天。接下來我們就來看看十二星座在新的一年運勢如何? 白羊座 對白羊座來說2019 年有可能重返校園,攻讀更高的學位,也有機會獲得出版及出國的好運氣;增廣見聞、開拓眼界是白羊座今年很重要的主題。工作運不錯,會有新的發展契機,如果選擇太多,不妨靜下心來思考今後要走的方向,2019 年是白羊座靜極思動、充滿幹勁的一年,請盡可能地去嘗試,但不可憑衝動行事,還是要務實的去衡量自己的財力,今年機會雖然很多,但也要小心盲目帶來的幻滅。 金牛座 從2018 年開始金牛座應該已經感受到生活、家庭或工作上面臨的改變,這樣的變動以及對未來的不確定性會延續到2019 年,對一向喜歡穩定的金牛座來說難免會感到不舒服,走出舒適圈需要勇氣,但危機也是轉機,要好好把握。財運方面,金牛座今年會有意外之財,投資運也還不錯,不過六月中到九月間財運較弱,有破財的可能,這期間要小心理財。今年也要注意人際關係的溝通,小心口舌之災。 雙子座 今年的運勢起起伏伏,變動較大,所以要做好準備,提升自己,遇到問題時才有足夠的智慧與資本做出正確的判斷。事業上,今年會是忙碌的一年,但時常覺得心累,付出與得到的收穫不成正比,不要因此灰心喪志,你付出的努力,最終都會獲得回報。金錢上開銷會比較大,尤其在人際關係上,應酬會比你想像的多,切記要量力而為,不要因此背上卡債或其他債務。桃花運還不錯,今年會遇到心儀的對象。 巨蟹座 2019 年對巨蟹來說,重點在親密關係、夥伴及事業,因為人與人之間的交往互動頻繁,所有的摩擦與爭吵都是讓你認清自己到底想要什麼的契機,因此不要陷入表面的紛爭,而是弄清楚自己的渴求及目標,然後溫和的堅持,三月之後會認識新的朋友,加入新的圈子。另外三、四月時工作會有新的變化與變動,年初可能會會覺得勞心勞累,身體不堪負荷,要小心累出病來。 獅子座 今年對獅子座來說,會有不少考驗,尤其是辦公室的人際關係,不要因為好勝心,無故陷入意氣之爭,也不要貪功,只想把功勞往自己身上攬,這舉動將因此得罪一干人,如何在自我表現跟團隊中取得平衡,不會搶了別人的風采,但又能適時表現自己,是獅子座還需要學習的功課。理財上可能要多花點心思,上半年還不錯,但下半年有破財的跡象,錢財難聚,要多花點心思存錢,積少成多。 處女座 今年對處女座來說,重心會在與家庭有關的事務上,有可能是買房搬家,裝潢屋子或是父母子女的問題讓你焦頭爛額,若你與父母有些難解的心結,也可趁今年試圖鬆綁釐清。財運三月以後會好轉,這幾年處女座的財運起起伏伏,一直沒辦法穩定存錢或是進帳,三月以後會慢慢好轉,你可能會突然想要進修或是出國旅行,這時不妨順著自己的心意出去走走,你的視野及思想都將獲得新的能量與啟發。  天秤座 2019 年對天秤來說是很適合學習的一年,不是回學校進修,而是學習其他專長或有興趣的事物,如果對文字也很喜歡的話,可以試試在社群媒體、部落格上發文,今年很適合接觸網站及媒體相關的事業。另外要注意的是感情上會有變動及改變,你可能要多花一些心思在親密關係的經營上,以前未解決的問題將會浮上檯面;事業上的合夥關係也是同樣的道理,都會出現變動,甚至有拆夥的可能。 天蠍座 今年木星進入你的財帛宮,會為你帶來豐盛的收入,當然另一方面也代表你的購買欲及支出會擴張。在健康上要小心支氣管或胸腔方面的問題,避免太過勞累。在工作上可能會加入新的團隊,認識新的組員跟同事,要多注意組員間的協調與溝通,避免誤會及口角,如果想轉換跑道,或是找新的工作,六月到十月會是比較好的時機。 射手座 2019 年對射手座來說是信心爆棚的一年,因為木星就在射手座,它會為你帶來好運,但自大與自信只有一釐之差,所以還是要注意人與人的分寸,做重大決定時,不要憑著一股熱血被沖昏頭,還是要顧及到現實面,才不會樂極生悲,今年可在事業上多努力,多學點技能,對你很有幫助。戀愛運還不錯,尤其四月到八月,單身的朋友可以趁此機會多多認識新朋友,你的真命天子(女)說不定就在其中。 摩羯座 今年上半年工作運還不錯,會獲得貴人的提攜,或者是上司的賞識,如果你平時就對工作目標有規劃,也很積極在做,那麼很有可能會獲得擢升及加薪。財運方面平平,年初跟年底可能還不錯,但其他月份財運並不理想,可能會有一些意外的破財。感情運上好壞參半,爭吵會比平常多,思慮過多的魔羯座常給另一半帶來壓力,建議多出去走走,增進彼此感情,讓感情回溫。 水瓶座 對於自行創業的水瓶座來說,今年有機會突破,讓事業達到另一個高度,不過中間可能會出些意想不到的狀況,還是要小心應對,理清思路後就能迎刃而解。今年破財的機會不少,小心跟朋友間的借貸關係,不要大手大腳不經思考就買了一堆不需要的生活用品。戀愛運方面比較平淡,兩人的關係走到了一個瓶頸,對於未來的規劃及相互的價值觀都產生了落差,需要好好調整。 雙魚座 今年對雙魚來說會有種說不出的「卡關」的感覺,眼看一切好像很順利,但突然間就陷入泥濘中,進退兩難,手腳好像被綁住,無法盡情施展,或許你該思考,是否該離開讓你疲憊的人事物,最起碼應該做些調整,不要因為害怕傷到別人而不停的讓步。今年的工作運還不錯,可以好好施展抱負,只是需要注意身體,不要因此過勞。感情運上,今年會認識很多志同道合的新朋友,新的友誼會為你帶來快樂。
房市新年動向 高雄、台南選後購屋意願上升最多!
2019-01-15
文 / 行銷企劃部 中信房屋發布 2018年 Q4宅指數調查報告,也是連續第40季的宅指數調查,調查結果顯示,第4季經濟感受綜合指數為34.77,較上季減少0.78,購屋意願綜合指數為37.37,較上季減少0.99。而2年內有購屋意願者,較上季減少1.1%,且連續3季下滑,若再與去年同期相較,減少4.5%。然而,值得注意的是,雖然以季變化來看,購屋意願呈現下滑趨勢,但若與去年同期相較,則增加0.18,而有購屋意願的民眾看漲房價的比例,更較去年同期大幅上升15.8%。選舉後近5成民眾看好經濟 看漲房價較去年同期上升若再輔以九合一大選後,有高達48.6% 民眾看好經濟,只有9.9% 偏向會比選前差,並且21.9% 的民眾選後購屋意願上升,下降比例只有7.7%,以及有高達33.6% 民眾偏向選後房價會上漲,只有10.3% 偏向會下跌。中信房屋副總劉天仁推估,2018 年買賣移轉棟數將較去年增加3.4%,來到約27.5 萬戶(推估值為275,193戶),而2019 年買賣移轉棟數將挑戰28 萬棟。劉天仁分析,首先,2017 年的買賣移轉棟數,較2016 年增加8.4%,2018 年全台前十個月的買賣移轉棟數,較2017年同期增加6.2%,呈現逐年增加的趨勢,房市在交易量方面,已可說是築底漸漸向上。其次,民眾對房價的預期偏向上漲居多,顯示民眾看好台灣經濟會有所改善。選後針對中信房屋旗下加盟店的調查也顯示,高達45.8% 的加盟店表示來客量增加,較選前調查為44.1%來客量增加,增加了1.7%。而且也有44.1% 的加盟店表示斡旋量增加,較選前微幅增加1.8%。雖然兩者的增幅都不大,但劉天仁表示,至少是個好的徵兆。 認為選後購屋意願上升最多的城市--高雄市、台南市中信房屋Q4 宅指數,特別針對選後七都民眾對台灣經濟的情況進行調查,發現認為選後經濟會變好的城市,以高雄市、台北市、台南市的比例為前三高,其中高雄市和台北市看好的比例甚至超過一半,分別來到54.6% 與53.1%。而民眾購屋意願比例最高的城市,以高雄市、台南市與台北市為前三高,比例分別為26.3%、25.6% 和22.9%。這兩項調查結果,可說是為高雄市、台南市和台北市的房市,注入了一劑強心針。針對大選之後,七都居民對於所居住區域房價的看法,高雄市的居民最樂觀,高達49.8% 認為房價會上漲,其次為台中市的37.8%,以及台南市的36.5%。中信房屋指出,前三大樂觀的城市,都在中南部,這是2019年頗值得關注的房市新動向。2019房市第一季變化是關鍵對於2019 年的不動產市場,劉天仁表示,第一季美中貿易戰停戰90 日結束後的變化,以及下半年國內的總統大選,都是影響到經濟發展以及民眾對房地產市場的信心,進而決定不動產市場是否有足夠動能續航至年底,不過在今年九合一選舉結束後,民眾對於未來的經濟感受及購屋意願均有提升,加上政府持續推動危老重建及都更,均有助於不動產市場的發展。
克服人生障礙 暖暖過日子
2019-01-15
推薦好書「人生障礙俱樂部──臨床心理師的暖心小劇場」圖 . 文 / 寶瓶文化 高雄醫學大學心理學研究所臨床組畢業,執業的臨床心理師劉仲彬,在執業第九年時,參加了一場〝害了他〞的研討會「創意發展X臨床心理」,整場演講的後座力強悍,逼得他不得不檢視自己在這份工作留下的重要資產──會談筆記。那場為時一百分鐘的演講,主講人個個大有來頭,全是知名粉絲專頁的主理人,這些講者不走尋常套路,而是進行跨業合作,策展文創,以更貼近民眾的方式,把臨床經驗與心理學知識交到他們手中。在醫院,心理師是被動接收患者,而在社區,他們主動遞出橄欖枝,無論是前輩或後進,全都成了中流砥柱,劉仲彬感到汗顏。一向習慣手寫紀錄的筆記累積至今約達十本,裡頭有成千上萬則故事,倘若要把知識推向社區,眼前的筆記本就是個絕佳的起點。於是在2017 年7 月時,一本與其說教不如說書之初衷,成立粉絲專頁「臨床心理師的腦中小劇場」,2018 年12 月出版「人生障礙俱樂部──臨床心理師的暖心小劇場」一書,書中描述著許許多多「人」的故事,風趣、詼諧的對話所構成的背後並不只是好笑而已,每一篇故事裡面都承載著一定程度的心理學知識,透過這些溫潤的情節,可以讓讀者很快地理解到某些心理學知識的內涵。因為有自然捲而把樂團取名「離子燙很貴」的超自戀主唱,總是屁股對著觀眾演出的害羞貝斯手,哀嘆自己什麼都有,就是沒朋友的面癱美人……案主的臨床症狀百百種,煩惱傷痛數不清,他們的故事就發生在你我身旁,甚至一不小心我們自己成了主角。 讓步是一件很搖滾的事白天是樂器行店長,晚上搞樂團的修哥,是個吉他手,也就是俗稱的搖滾咖。修哥沒什麼藝術家的架子,和喜歡聽團的劉仲彬兩人聊得投機,另一方面身為團長,感情困擾向團員求援實在有失顏面,心理師身為一個熟悉的陌生人,是最適合的對象。「你不覺得女人很麻煩嗎?」這是修哥的固定開場白,但厲害的是每次接下來的故事都不一樣。「這半年我們超常冷戰的,都是些雞毛蒜皮的事。你知道我這女朋友小我十四歲,但二十六歲的女人也該成熟了,所以這件事真的很困擾我,你要幫我。」「哪件事?」原來是為了「只要是男人都會發生」的上廁所「對不準」。「好,我承認我有時候會忘了擦,但你提醒我就好了嘛,需要一邊碎唸一邊翻八百年前的舊帳嗎?搞得我好像很不愛乾淨一樣。她的鞋櫃才叫災難,根本就是被人形蜈蚣肆虐。而且我有試著彌補啊,你說我就做,夠乖了吧,但她氣起來完全不聽你解釋耶,她不想知道原因,她只想要你道歉,她只想贏。大家一起來硬撐啊,看誰先低頭。」「討個勝負的確很重要,但你是在談感情還是爭中央預算?情侶爭吵的時候,無論男女,理虧的那一方,到最後無非都只是想找個台階下。讓步本來就是感情的一部分,收尾的方式,才能決定你是不是大人。硬道理大家都懂,但她只想被安撫而已。你可以把她當成一個蠻橫的數學家,因為這件事,在她眼中已經不是正負值,而是絕對值。」修哥眼睛一亮,「絕對值?這段可以抄下來嗎?」每次治療時,一旦覺得對方講的話很搖滾,就可以跟他要這句話的版權,然後運用在任何平台。當初這樣做,只是為了讓心理治療看起來比較酷,但劉仲彬每當聽到自己那些金玉良言被寫進那些莫名其妙的歌曲時,就有點後悔。趁著修哥的態度有些軟化,劉仲彬試著邀請他想像各種讓步的語句,不過他看起來不是很甘願,於是劉仲彬建議把它當成歌詞來寫,最後把其中比較有誠意的一句,傳給還在冷戰的女友。總之,這整件事讓他了解到:學會讓步,才能讓我們在愛情中轉大人。社會大眾對於精神疾患與情緒障礙的看法仍然很負面,認為思覺失調症個案就是有危險,憂鬱的人就是過太爽想不開,對這些人的策略就是眼不見為淨。精神疾病去汙名化的工作持續在進行,但進展並不容易,幸好有了這本書,希望大家在讀過以後,除了獲得知識,看人也能更溫柔。劉仲彬感謝那場研討會,〝害他〞成為一個開始學會反思的臨床心理師,學會在每一次會談與評估時,更細緻地去觸摸故事的經脈,感受其中的溫度。人的能量,很多時候是從傷痛與挫折中磨出來的。而療癒,往往是在日常中,不知不覺地達成。  
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