不動產投資氛圍有變化 長期持有投資者增
2020-09-10
【圖文/中信舴屋研展室】 民眾藉由不動產進行投資有增加的趨勢嗎?根據中信房屋調查指出,86.7%民眾購置不動產是以「自住」用途為主,「投資」用途則僅占了13.3%,與過去的調查相比,「自住」用途與「投資」用途分別增減了0.6個百分點,幾乎無太大的變化,但進一步分析其中的投資目的時卻發現,「長期持有」已由過去調查的4.6%上升到7%,且普遍認知的兩項投資置產目的:「收取租金」和「短期出售賺價差」,反而分別由過往的5.3%和3.9%降至4.9%和1.4%。 置產用途基本上無大幅變化,顯示房地產市場以自住為基調的特性並未改變。中信房屋研展室副理張漢超認為不動產投資領域的置產目的正發生些微的改變,檯面上看不出來的「茶壺內變化」正在發生當中。 張漢超表示,有能力以不動產作為投資者,多半具有較穩健的經濟基礎,且對經濟前景的變化有著基本的敏銳度。倘若對未來經濟前景有所疑慮,那麼在不動產投資決策上也會做出相對應的避險。 根據主計總處的資料顯示,今年民間消費將可能走向實質負成長的格局,景氣預估明年才有機會重拾成長動能,因此過去從事短期出售不動產賺取價差的投資者恐怕也是擔心短期經濟不佳,扣除必要成本後賺頭不佳,轉而偏向「長期持有」。 至於出租不動產收租的投資行為有所轉變,多少也是受到市況不佳、付出成本較高,以致投報率不如預期。張漢超指出,房東遇到的最大變數就是房客素質,有些房東乾脆只租給背景單純的學生,但受到少子化的衝擊,連學生租屋市場也相對萎縮,因此最終只好不再將收租作為主要的投資目的。 任何投資追求的都是最終的收益,而不動產投資領域更是牽涉了持有及轉手成本以及時間成本等問題,不確定的市場變動也加重了不動產投資的隱性風險。張漢超表示,近年有不少不動產投資人賠售出場的消息,這也意味著以不動產從事投資的行為,在市場不明確的情況下確實存在難以捉摸的風險,對於一般民眾而言,除非能做足功課、精準掌握成本與收益,否則不建議將不動產視為投資產品來操作。

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中信房屋6月房地產成交統計
2020-07-01
圖.文/中信房屋研展室 中信房屋統計6月份內部成交資料,六都延續5月份買盤回流態勢,交易量與5月相較均呈現正成長。年增率表現的部分,除高雄微幅減少外,其餘五都均有大幅成長,全台平均年增率為25.4%,表現出色。 6月份中信房屋交易表現與上月相較,台北市月增3.1%、新北市月增3.8%、桃園市月增5.1%、台中市月增4.7%、台南市月增1.7%、高雄市月增1.4%,全台平均月增為3.2%。與去年6月同期相比,台北市年增23.2%、新北市年增22.7%、桃園市年增26.5%、台中市年增23%、台南市年增25.7%、高雄市年減4.4%,全台平均年增為25.4%。 報復性消費回流 房市順勢受惠 隨著6月疫情趨緩並開放解封,民眾生活作息已逐步回歸常軌,整體經濟雖未完全復原,但民眾蟄伏已久的報復性消費已為一般民生型產業注入一股活水。 中信房屋總經理張世宗表示,房地產市場繼5月份回溫後,本月持續有遞延性買盤回流,不過由於6月適逢端午假期,來客比上月微幅縮減,但整體成績仍較上月為佳。累積今年以來的成交表現,中信房屋平均每店件數都比去年成長7.5%左右。本月與去年同期也有25.4%的正成長,如能走穩步調,預估第三季表現將有可能超越去年同期。 買賣雙方對房價看法趨於收斂 觀察年增率的部分,高雄受到政治氛圍影響,表現較去年遜色,但月成交表現仍持續往上,研判政治影響應屬短期。 張世宗認為,目前房產交易仍以首購及換屋族群為主力,在疫情限制解封後,買賣雙方對價格的看法也趨於收斂,賣方對買方釋出善意,願放低姿態進行讓利,現階段房地產在後疫情時代雖無重大利多,但「沒有壞消息就是好消息」,後續中古房市仍有機會持續放量。
交通要衝 萬坪綠地 異國氛圍 士林房市得天獨厚
2020-07-01
台北市士林區可謂相當獨特的行政區,從劍潭的老士林商圈,到別墅林立的外雙溪,也有充滿異國氛圍國際化社區的天母,還涵蓋了寬懬遼闊的陽明山,甚至社子一帶的老社區,都是士林區的一部分,差異化相當大。中信房屋士林加盟店店長林煥斌表示,一般提到士林,都是以夜市一帶為主的老士林,從清朝起即有熱絡的商業活動,後來變成總統的官邸而成為管制區。真正一般俗稱的士林就在士林夜市、中正路、中山北路五段,自從特區管制解除後,士林開始重劃,新建案如雨後春筍林立。林煥斌店長分析,士林商業熱絡發展的主要原因,是它發達的交通位置。士林在交通佔有優勢,往北過橋可到天母石牌;搭捷運可達淡水北投;往西過橋就到三重、蘆洲;往東則往外雙溪、內湖,從圓山上高架橋就進入台北市中心,上高速公路也很方便,因此士林成為四個交通路線的交會點,扮演交通轉運站的角色,如此便利的交通便吸引大量人口移居。林煥斌店長表示,以目前福林橋以南的士林地區房市交易,新屋的交易價格介於每坪在80到150萬元之間;至於中古屋的交易行情,有電梯的房屋介於55萬到70萬元,沒有電梯的房屋則介於45到55甚至60萬元之間。至於福林橋以北,就是俗稱的天母地區。中信房屋天母忠誠加盟店店長沈聖澤表示,天母可算是台灣最早國際化的地區,包括中山北路六、七段,天母東、西、北路一帶,早期因為美軍的宿舍興建於此區,許多台灣難得一見的各種西式餐廳、酒吧,到處都是西方產品的商店,營造出異國情調的氛圍,吸引大量的台灣人來此朝聖,觀摩外國人的生活方式,甚至在天母購屋,感受歐美生活的品質。沈聖澤店長說,過去十幾年外商公司移往中國大陸,不過這並不影響天母的房市行情,因為天母的房市具有其特殊性,此區的購屋居民都是自住型的購屋族,目前天母一帶的房屋交易行情,以捷運沿線為例,新屋依基地大小與工法,一般每坪在90萬至100萬元之間;至於中古屋的部分,有電梯的公寓為50萬至65萬之間,無電梯公寓則約在45萬到55萬之間。若是在捷運沿線以外,由於居民多為喜歡清靜悠閒生活步調的自住客與外僑,因此新屋每坪有90萬到150萬元;中古屋公寓則每坪約在50萬到70萬元之間,房市具有抗跌性。近來的國際情勢發展,不少外商公司再度回流到台灣,基礎條件良好的天母,將會成為外商居住首選,例如美國在台協會已經在天母買下一整棟大樓,提供做為未來美國官員居住的房舍。由於市政府規劃士林北投科學園,沈聖澤店長說,目前尚在招商初期,但是他預估未來很具潛力,有助人口移入,提升士林的房市買氣。此外隨著台北表演藝術中心即將落成,和已經營運的台灣戲曲中心,為士林濃厚的商業活動,增添藝文氣息,吸引喜歡藝文活動的消費人潮,將對觀光降溫而受影響的士林夜市景氣,有很大的加分。林煥斌店長表示,士林跟其他行政區來比較,性價比很高,除了交通方便,此區不僅空氣好且環境佳,各項基礎建設很完備,生活步調優閒舒適,公園綠地更是多且廣大,鄰近大型醫院至少四家,士林房市的未來增值潛力空間非常大,例如大台北環狀捷運線通車以後,未來的士林將有雙捷運線,還有大台北環狀線,生活機能又好,士林是其他大台北地區無可比擬的好地方,他建議現在可利用這段期間房屋市場比較低,懂得房市行情的聰明消費者,可以儘早入市。中信房屋士林區服務據點-----------------------------------------------士林捷運加盟店  02-28831313  臺北市士林區中正路203號1樓天母忠誠加盟店  02-28310000  臺北市士林區忠誠路一段23號
可否代理子女訂立遺產分割協議書?
2020-07-01
案例:甲乙育有一子丙,丁為丙之妻,二人育有子女A、B、C三名未成年子女。丙於105年死亡,甲又於107年死亡,試問:A、B、C三名未成年子女代位繼承甲之遺產部分,丁以A、B、C三名未成年子女之法定代理人身分,代理子女簽訂遺產分割協議書,是否有效?解析:一、誰有繼承權?民法第1138條規定繼承順位:「遺產繼承人,除配偶外,依左列順序定之:一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。」由此可知,本題丙於105年死亡時,繼承人為配偶丁與子女(直系血親卑親屬)A、B、C等4人。二、甲的遺產由誰繼承?107年甲死亡時,第一順位繼承人為直系血親卑親屬,丙、A、B、C均屬之,而民法第1139條:「前條所定第一順序之繼承人,以親等近者為先。」丙與甲之間為一親等,A、B、C為二親等,依法應由丙與甲之配偶乙共同繼承之。然而繼承開始時(即甲死亡時),丙已經不存在了(丙已於105年死亡),依民法第1140條:「第1138條所定第一順序之繼承人,有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者,由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。」因此甲之遺產繼承人有甲的配偶乙,以及丙之直系血親卑親屬A、B、C代位繼承。三、丁可否代理三個子女簽訂遺產分割協議書?甲之遺產由乙、A、B、C等四人繼承,依民法第1164條規定,繼承人得隨時請求分割遺產。遺產之分割方法由全體繼承人協議,但是A、B、C三人係未成年人,其法定代理人(母)可否代理A、B、C三人與甲之配偶乙訂立分割協議書?民法第1086條規定:「父母為其未成年子女之法定代理人。父母之行為與未成年子女之利益相反,依法不得代理時,法院得依父母、未成年子女、主管機關、社會福利機構或其他利害關係人之聲請或依職權,為子女選任特別代理人。」所謂「依法不得代理」係採廣義,包括法律禁止自己代理或雙方代理之情形,以及其他一切因利益衝突禁止代理之情形在內。民法第106條規定:「代理人非經本人之許諾,不得為本人與自己之法律行為,亦不得既為第三人之代理人,而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為,係專履行債務者,不在此限。」四、實務見解參考福建金門地方法院104年度家親聲字第5號、高雄少年及家事法院105年度家親聲字第339號、苗栗地方法院106 年度家親聲字第147號、新竹地方法院106年度家親聲抗字第4號、彰化地方法院107年度司家親聲字第41號裁定等實務見解,認為A、B、C既同為繼承人,彼此間有利益相反之情形,例如其中一未成年子女拋棄繼承或同意分受低於其應繼分額之財產,則其他未成年子女之應繼分可分到之財產數額即隨之增大。故父或母以法定代理人身分一人代理多名未成年子女訂定遺產分割協議書,自有違雙方代理之規定;於超過一名未成年子女部分,即屬民法第1086條第2項所定「依法不得代理」之情形。結論:本題丁僅得擔任未成年子女A、B、C其中一人之法定代理人,另向法院聲請為其餘二人各自選任特別代理人,如此簽訂之遺產分割協議書才是有效的。
我最深的感謝
2020-07-01
公司成立二十多年,不像其他培訓機構有很高的流動率,這裡有特多十多年年資的同仁,有些同仁大學畢業來公司,然後在公司結婚,孩子一個一個的出生。一回到公司常問某某員工怎麼沒看到?同仁告訴我在休育嬰假。這二十年就這樣匆匆過去,我也從青年走到了壯年。 有一天在公司課堂看到一位同事的兒子,多年不見,才國中就長得十分高大魁梧。這孩子因為愛吃,所以對西餐有偏好,未來希望能夠當西餐主廚,這點我十分贊同,依循著自己的興趣與熱情來選擇人生路,而且台灣的廚藝在世界享有盛名,常常在國際得獎,這孩子說不定也會像麵包冠軍吳寶春一樣,成為台灣之光。 他準備了幾個親手烘焙的小蛋糕給我,我吃的時候不斷浮現驚艷的表情。首先我不喜歡吃奶油,這蛋糕沒有奶油的裝飾,很直接地傳達出蛋香及麥香,而且不甜,很健康。我吃完讚不絕口,說下次還要再吃,而且還要吃他親手煎的菲力牛排,孩子開心又帶著靦腆的笑容。我希望他的努力被看到,被賞識是人們可以堅持下去最重要的原因,哪怕只有一個人孤軍奮戰,他也願意一生懸命的拼下去。 在公司另一個學員的聚會中,幾十個畢業生圍著圈圈坐著,每個人聊著與課程的緣份。有人是親友介紹;有的是參加公司活動報名;也有少數是自己主動報名的,有一位女士的分享讓我印象深刻! 她家附近有中信房屋的門市,之前有出版紙版雜誌時她會去店裡拿一本回家,而最重要的就是每一期內容都有我寫的文章。閱讀我的文章給了她心靈許多的慰藉,心中有了期待,繁瑣的日子變成了春漾的生活,她很謝謝我。那天知道了這個事,我一天都很開心,覺得活在天地之間,自己是個有用的人,能夠帶給別人正能量,我的內心無比的滿足。 其實寫作是一件很孤獨的事情,寫了近三十本書,以前是為了出版書而寫,而現在是為了自己想留下記憶而寫。我不知道文章寫完以後,會有誰看到;能否在讀這些文字時感受到我腦海中所浮現出來的景像;能否接收到我要傳達出來的人生價值。我像個農夫,就是鋤田播種,不分晴雨,就這樣在中信房屋也寫了十幾年,從紙本到電子版,我們一起見證了這個行業的興榮,也可能幫助了許多恰好經過店門,順手有意或無意取了一本雜誌的有緣人。只為了這個女士的一番話,我也會努力的寫好,努力的寫下去! 每一篇文章都是我內人幫我在電腦上打字,然後傳給編輯同仁,按時交稿一直是我的好習慣。謝謝中信房屋長官與同仁的愛護,讓我們在這個城市的各個角落有了可以停一下的理由,文章應該就像一間好房子,帶給人温暖,帶給人隔天繼續出發的勇氣。 再次謝謝中信房屋,我們一起共同創造更多的美好!
銀行零接觸服務爆紅 宅在家縱橫投資理財
2020-07-01
疫情爆發後,銀行大多以「無縫接軌」方式,推動全線上化的「零接觸服務」,且強化技術面,以利客戶使用線上功能更流暢,盡力提供與實體交易無差別化的服務品質。 疫情升溫,提升國人防疫觀念,也改變金融圈生態。向來需要與客戶近距離接觸的銀行業,近來積極強化網銀、行動銀行等功能,大力推動「零接觸理財」服務,推升數位交易量大幅成長。數位金融不限時間地點  3月開戶數爆發性成長2019冠狀病毒疾病(COVID-19,武漢肺炎)疫情全球持續升溫,儘管台灣疫情逐漸緩和,但自今年初疫情爆發以來,防疫期間外出人潮減少,間接衝擊到銀行實體分行日均來客數。然而,各銀行內部觀察發現,近三個月以來,客戶宅在家使用數位金融工具交易,與去年同期相比,有大幅且顯著的成長。以台北富邦銀行為例,自今年初疫情爆發後,分行臨櫃交易量下滑,平均日來客數較去年同期減少約一成;但相對在網路銀行、行動銀行(app)客戶年成長近三成,網購刷卡額也成長逾六成。金融消費龍頭中國信託銀行統計,今年3月網路銀行線上轉帳交易筆數,較去年同期大幅成長約51%,線上開立數位帳戶數也爆發性成長約272%;至於換匯及基金申購交易筆數則年成長51%,線上貸款申辦件數也成長約79%。台經院產業分析師陳衍潔認為,數位金融解決了時間、地點限制,且可避免現金接觸傳染的問題,進而大幅提升民眾使用線上服務的頻率。她表示,銀行業者反而能趁此機會思考如何發展及深化電子支付、電子錢包及遠端金融等服務,可因疫情催生更具潛力的商機。銀行提早數位轉型  無縫接軌零接觸服務政府近年來力推無現金社會,傳統銀行也因應數位轉型,早在核心系統導入雲端、人工智慧(AI)、區塊鏈等技術。因此,自疫情爆發後,銀行大多以「無縫接軌」的方式,推動全線上化的「零接觸服務」,且強化技術面,以利客戶使用線上功能可更流暢,盡力提供與實體交易無差別化的服務品質。舉例來說,銀行財富管理服務向來較仰賴理財專員的解釋與溝通,渣打銀行財富管理總處負責人陳太齡指出,由於市場的不確定性升溫,財管客戶對於資產配置的詢問度也隨之提高,因此,理財專員改以電話、視訊會議的方式與客戶討論,並隨時以線上詢問方式作動態調整。 中信銀行個人金融副執行長楊淑惠也表示,突發的疫情讓許多產業開始調整營運模式,宅商機炙手可熱,如雲端應用科技、食物外送服務、線上遊戲、串流媒體等成為投資亮點,民眾使用「零接觸理財」服務意願大幅提升,宅在家也能掌握投資理財契機。
FUN暑假!玩哪裡 「基隆嶼」 / 澎湖跟漫威英雄過花火節
2020-07-01
2020年IG打卡網美熱點就是它基隆嶼是一座火山地形的島嶼,由安山岩為主體的火層岩地形構成,豐富獨特的生態環境,加上獨特的地質特性,讓基隆嶼有了「台灣龍珠」的美稱。島上更孕育出上百種獨有的海島植物,其中又以春、夏盛開的野百合以及秋季的金花石蒜盛開時的景致最受到遊客喜愛,有時甚至還可以看到戴勝、白頭翁、燕鷗…等飛翔上空呢!基隆嶼本來屬於台灣的一個重要軍事要塞,在2001年才首次開放一般民眾登島,期間曾因颱風衝擊而封島,在修復之後,原本只可遠觀的基隆嶼,睽違五年多,終於在2019年重新開放登島。來到基隆嶼一定不能錯過的還有爬到島上最頂端的燈塔,燈塔的正式名稱是「基隆島」燈塔,這裡有著360度的無敵海景,倘佯於碧海藍天之中,讓人忘卻塵囂。甚至可以飽覽東北角美麗的奇岩景觀-象鼻岩,7/15隆重開放攻頂燈塔,你千萬不能錯過。基隆嶼每年都有定期的開放的時間,而且每日登島人數都有管制,想參加登島行程,建議一定要提早報名。 漁村秘境再發現!八斗子觀光漁港到基隆旅遊,絕對不能錯過的就是碧砂漁港,也就是八斗子漁港。先走一趟「八斗子漁村文物館」,就會了解漁村的歷史故事,文物館隱身於民宅中,空間不大但卻蘊藏著八斗子最美的海洋歷史軌跡。館藏的漁船模型、老舊照片、鏢旗魚魚叉,船鐘、捕魚漁具等漁村文物,看著看著就好像走進時空隧道,感受著當時候的繁華若夢。八斗子可不只有漁村景觀,隱藏在海岸線的神祕景點「大坪海岸」可是近來很受歡迎的打卡熱點,想從台灣本島拍一張最貼近基隆嶼的照片,這裡更是最棒的選擇。景色優美的潮間帶,有著豐富的小蝦、小魚生態,而平坦的岩石,一層一層完美的間距,鋪上翠綠青苔,簡直美呆了,還有超可愛的海豹岩等著你來發掘喔!基隆漁會的百萬廚房基隆漁會的「食魚教室」開幕囉,致力於食育推廣教育,裡面有全新打造的百萬廚房「食魚教室」,由專業老師指導,一起來學作當季海味小卷丼飯,完成後還可以直接享用此一美味,相當有趣。暑假帶孩子到澎湖 跟漫威英雄過花火節2020年澎湖花火節剛好跟暑假重疊,與過去截然不同,今年更和迪士尼漫威合作,爸媽們可以準備規劃孩子的暑假行程了! 今年的澎湖花火節將在7/9-9/3舉行,每週一、四晚上都能欣賞精彩的煙火秀,共21個場次,其中有8個場次與迪士尼漫威合作,由無人機帶來精彩演出,讓超級英雄們在澎湖的天空相聚,再現漫威宇宙,帶給喜歡Marvel電影的爸爸、媽媽和孩子滿滿的驚喜。這個暑假來澎湖,除了能觀賞超美的煙火外,孩子還能體驗許多平常在教室、補習班學不到的!像是如何釣小管、「餵食」兇猛的海鱺,以及觀賞澎湖壯觀的地形「大菓葉玄武岩石壁」,近距離感受這片神奇地景的柱狀節理,並且能夠走進由硓𥑮石和玄武岩建造而成的二崁文化聚落,在高齡300歲的通樑古榕下乘涼…,所有和孩子日常生活不同的體驗,一定讓他度過最難忘的暑假!喜歡Shopping的爸爸媽媽們也能在澎湖最大型的免稅商店盡情血拼,Pier3 三號港的澎湖昇恆昌是旗下新開的最大免稅購物中心,也最新的澎湖旅遊熱點,裡面也有全台灣第一家國際威士忌體驗館。
住宅與商用合攻 下半年國內房市景氣迎向復甦
2020-07-01
相較於SARS疫情,此次新冠病毒肺炎疫情下,國內房市抗壓性相對較高,總計新冠病毒肺炎疫情衝擊國內房市的時間點僅有短暫反映於2020年4~5月,6月景氣將逐步回溫,至於928檔期、年底旺季將是2020年推案的高峰,重劃區則為各地區不動產開發商的建案重心,新北市如板橋江翠北側、新店央北、三重仁義、二重疏洪道、淡海新市鎮等。而預計2020年全年國內房市相較於2019年將為價穩量微增格局,其中價格並未因疫情下滑,則是因有來自於超低房貸利率、充沛資金、先前不動產開發商獲利豐厚等環境支撐,交易量則因2019年基期相對墊高,加上疫情略有影響第二季交易,故預計2020年國內房市交易量將呈現微幅成長格局,而在住宅與商用合攻之下,下半年國內房市景氣將迎向復甦。 總計2020年1~5月六都建物買賣移轉件數(請參考表一)相較於2019年同期下跌3.2%,主要係因新冠病毒肺炎疫情衝擊不動產市場買氣反映於4~5月的交易數據衰退之格局,進而侵蝕2020年1~3月成交增長的局面,其中台南市、高雄市表現最差,則係因2019年選後房市升溫,基期較高所導致,而桃園市年增率高達13.4%,表現最為突出,主要是由於桃園市、中壢市、八德市三區交易熱絡所帶動。 在歷經2020年4~5月房市成交量萎縮之後,隨著5月國內本土疫情感染已趨近落幕,疫情恐慌逐漸消除,且台灣大解封在即,不但拉抬不動產開發商推案的信心,也刺激民眾看屋及購屋的意願,部分投資置產需求增加,甚至長期置產族因國內房貸利率創下史上新低、資金充沛,且剛性購屋需求及資金流向仍支撐房市交易動能,不動產動能相較於其他消費性產業穩定,故不動產成為投資避險之處,顯示下半年在疫情因素趨於淡化後,投資置產及剛性遞延性買盤將可望逐步釋出,其中以產品別來說,首購、換屋族群需求穩定,高端產品交量量也將有明顯回籠,主要是看重地段、產品稀有性等優勢而擇優進場,況且部分企業主、自營商可能因應資金調度需求,出售閒置資產,也有等了許久的買盤趁勢接手;但2020年下半年房市景氣回升的幅度也難免遭到壓抑,畢竟國內議價空間縮減、疫情對於勞動市場的衝擊始浮現之影響所致。 而在商用不動產方面(請參考表二),2020年公辦都更、捷運聯開、設定地上權等將成為商業地產的焦點,總投資規模將達到1,676億元;其中公辦都更案子中尤以台電公司北儲中心AR1-2開發案較受矚目;而以捷運聯開案來說,新北市即將通車的環狀線沿線已成投資重心,其餘尚包括台中市捷運綠線年底通車及G9站聯開案,以及高雄市輕軌周邊土地開標,鐵道局高鐵桃園新竹台中站周邊開發案等。
公寓好?華廈大樓好?這樣思考做評估
2020-06-22
【文.圖/中信房屋研展室】 公寓與華廈大樓怎麼選,經常是買方常遇到的選擇障礙。中信房屋建議,從產品特性考量之外,也別忘了回歸個人負擔能力與自身實際需求,這樣才能找到最適合自己的住宅類型。 觀察六都各區域主要交易熱區的公寓與華廈大樓單價,公寓與華廈大樓通常會存在10%~30%的價差,這與產品本身的機能條件有關,且在合理的狀況下,同區段內的華廈大樓應該會高於公寓的價格。 中信房屋研展室副理張漢超表示,價差空間會隨區域、地段環境、建物品質等條件而有不同,就單價而論,公寓雖看似比起華廈大樓來的划算,但入住後的管理與維護可能都得靠自己,其背後需要付出的隱形成本不見得會比華廈大樓來的划算,因此購屋前除了考量價格與CP值外,最好也要將個人實際居住需求納入考量,這樣買屋才能避免買到不適合自己的房子。 以下提供幾個面向,購屋人不妨可以自我評估衡量。 首先評估個人所能負擔的房價,並要將自備款與未來每月能夠支付的貸款一併計算,此外入住後裝潢修繕的費用也是一筆不小的開支,也別輕忽省略。張漢超表示,銀行對於公寓所能提供的貸款成數可能會比相同路段條件的華廈大樓稍低些,因此購屋人在自備款的準備上就得多估算些,另外公寓如果屋齡過高,室內的水電管線與屋況可能也得進行翻修,相關費用最好預先估算為宜。 其次是釐清自身的居住需求,例如與長輩同住,那麼有電梯設施的華廈大樓才能免去長輩爬樓梯的辛勞,不過如果居住成員對於爬樓梯沒有障礙,那麼公寓當然可以考慮,只不過有些上班族下班太晚,趕不上清潔隊垃圾清運的時間,那麼選擇有管理的社區大樓也許會比較適合,以免每天下班得匆忙趕回家追垃圾車。類似這樣的居住需求,在公寓和華廈大樓間差異頗大,因此若對居住品質要求較高的話,那麼社區大樓會是比較適當的選擇。 不過居住品質也是有代價的,入住後是否有其他衍生的費用,負擔是否會過高,這部分也得事先自忖。主要可區分為「稅」與「費」,稅的部分最大的差異在於房屋稅的多寡,通常相同的持有面積,華廈大樓的房屋稅應會比公寓來的高,這是由於所牽涉到的屋齡、構造條件不同所致;費的部分最有感的就是管理費,社區大樓往往會依建物登記的面積乘以每坪固定的單價來收取管理費,車位清潔費另加,好處是公共區域有專人清潔打掃、垃圾統一集中處理、居家安全相對有保障,整體居住環境會更為舒適,這與公寓大多是憑藉住戶自動自發維護公共區域的方式大不相同。 最終無論是選擇公寓還是華廈大樓,如果是自住需求,那麼就應該要捨棄以「投資」的思維來買房。張漢超表示,房地產雖然是一種資產型態,長期而言也可能具有增值的空間,但如果將投資與自用混為一談,購屋條件將會複雜化,反而會白白錯失真正適合自己的房子,因此若單純的自住自用,那麼優先以適合自己且能夠合理負擔的條件來看房子,那麼這樣才能順利擁有一個屬於自己溫馨的家。
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