西門信義兩大磁吸 東區失寵 北市商圈新歡舊愛換人當
2019-03-12
文 / 王人群 自2010年底眾多快時尚進軍台灣市場,搶佔各大商圈之主要店面,短期大幅度拉高租金水準,店家付租能力有限,東區進駐業種商家大洗牌,以往餐飲或零售業者紛紛退至後側巷弄或移轉至百貨內經營。其後在2014 年房地合一稅制之推廣下,海內外投資方因稅制壓縮利潤,紛紛撤出不動產市場,且網路購物興起影響實體消費經濟,業者無力負擔高漲之租金,東區空置店面持續增加,商業氣息及人潮熱度不如以往,對於消費者及外來旅客吸引力也相對減少。2018 年港商連鎖化妝品零售SaSa、韓國快時尚品牌SPAO 與MIXXO 等指標租戶紛紛撤出東區,知名品牌店家開始出走並轉往其餘商圈之態勢明顯,相較於西門町及信義區的蓬勃發展,頗有「三十年河東,三十年河西」之感概。回顧台北市商圈發展歷程,東區是否能回歸以往興榮之潛力?西區老舊沒落 城市東移帶動東區發展1950 年代中華商場落成,西門町與台北城地區共同形成台北商業消費中心,興盛一時,亦帶動區域小型商場發展。1980 年代在西區發展逐漸飽和下,台北市商業中心逐漸東移,中華商場也因年久失修,加上消費喜好及行為轉變,逐漸失去商圈龍頭之地位,而東區則隨著忠孝東路及台北捷運陸續通車,成為台北市重要商業發展地區。市郊區域商場萌芽 滿足移入人口消費需求大台北地區因產業發展及工作機會多,吸引許多外地人口移入,多數居住於市郊及新北市一帶,市郊地區爆炸性人口成長,許多區域商場於1990 年代相繼萌芽,如天母地區著名之大葉高島屋、內湖地區之德安百貨(已結束營業)及景美地區之漢神百貨景美店(現為瀚星百貨),欲滿足市郊地區之消費需求。信義商圈百貨林立 量販、地區商場興起因應都市發展東移,台北市政府及台北市議會遷移帶動信義計畫區發展,自1997 年新光三越信義店(現為信義新天地A11 館)開幕至今,信義計畫區已躍升為台北主要之商業區,如加上今年開幕之微風南山及遠百信義店,區內百貨購物中心樓地板面積合計將達20 萬坪,約佔台北市總體之3 成,商業聚集效應大。港湖地區因國道一號行經,加上區內重劃區腹地廣大,許多大型量販如大潤發、好市多、家樂福及特力屋等紛紛於2000 年後進駐,確立區域消費之發展型態。另大台北地區捷運機能逐漸發展完善,許多地區商場(如板橋大遠百、中和環球)交通節點商場(如CITYLINK 松山、南港店)崛起並發酵。 陸客開放帶動觀光 站前西門吸背包客帶動商圈2008 年開放中國大陸旅客來台旅遊,台灣觀光迎來一波榮景,不只團體旅遊,自由行旅客人數及比例皆年年上漲,台北車站及西門町周遭挾交通便利及旅居負擔相對親民之優勢,成功吸引散客入住。近年來新南向政策發酵,加上國外媒體播送介紹,除日本、港澳旅客外,韓國及東南亞旅次亦逐年增加。其中,西門町因外籍旅客持續造訪,商圈人潮熱度興盛,吸引眾多品牌擴點進駐,運動用品店、伴手禮店外,2018 年初札幌藥妝以105 萬之高額月租金進駐漢中街,創下商圈租金表現最高紀錄,鄰近路段更有約10 來家之美藥妝店品牌,顯示美藥妝店在區內之蓬勃發展。 東區租金大幅調漲 降租仍留不住商家2010 年UNIQLO 進駐明曜百貨、2011 年ZARA 進駐統領以來,各大衣著服飾及鐘錶等時尚產業品牌紛紛搶進東區,在競租情形下,東區沿街店面租金大幅成長5 成,巷內店面甚有成長1 倍的情形,店家難以負擔,頂呱呱、鼎泰豐在2014 年移轉,沿街店面退至後側巷弄與轉移至百貨公司之變化逐漸明顯。在2014 至2016年間台灣政治環境改變下,中國對台灣旅遊態度緊縮,直接影響來台旅遊消費人數,更間接影響零售業對於後市之保守預測,加上房市稅制政策影響發酵,投資買盤淡出明顯,自然影響店家競租表現。2014 年SWATCH 以高額租金取代頂呱呱進駐東區沿街,2018 年底即使由月租金180 萬降至100 萬,仍留不住SWATCH;對街房東於同年租金自打7 折,才成功挽留星巴克之金牌房客,東區店面由持續漲租,演變至近年降租2~4 成之情勢。東區有交通優勢 西區須注意業種同質性2020 年敦南誠品確定熄燈,大型集客據點之消失預期使消費人潮減少,東區商圈未來1 至2 年如無法透過降租留住品牌或引進新興業種組合,重拾消費者及旅客對於商圈之興趣,必定如天母商圈及師大商圈迎來衰退,惟東區仍有其交通之優勢,區內房屋屋齡多為30 年以上,未來是否能透過都更迎來區域新氣象,重獲寵愛,仍待觀察。西門町近年取代東區成為商圈租金表現龍頭,高商圈人氣促使店家紛紛進駐,未來除須注意商圈內業種同質性過高,導致旅客興趣減少之風險外,預期近年商圈榮景仍能持續。  

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機捷助攻 房市新戰將 —桃園市龜山區
2018-10-19
文 / 行銷企劃部 龜山萬壽加盟店店長李政德表示,桃園市東北部的龜山區人口15.8萬,地處桃園區、新莊區中間,與新北市共有五個行政區毗鄰,是桃園市進出大台北都會區的門戶。區內有三大工業區:龜山工業區、華亞科技園區、林口工業區;銘傳、長庚、龍華科技、國立體育、中央警官多所大學林立;醫療資源有大型醫院-林口長庚、桃園長庚、長庚護理之家;採買可到鄰近家樂福、愛買、台茂、好市多等等大賣場;交通更充滿便利性,到桃園火車站約10分鐘,到中正國際機場也只需要30分鐘,機場捷運也在去年通車了,生活機能、就業機會多,房價只有新北市的一半都不到,成為有心購屋的小資族外溢首選。龜山區物件多元化,有透天、公寓、電梯大樓、華廈、出租套房、農地、工業地,能滿足各類需求,目前新北客戶詢問度最高的物件為陸光新城、千禧新城、貿商新城、明駝國宅這四大國宅,屋齡介於10-20年間,每坪單價大約成交於15萬左右;近年來多家建商搶進,推出的案件有:西班牙廣場、山葉大和、樂沐等成交價都破20萬以上;公寓行情,比較靠近市中心的物件成交坪單價約13-14萬,是首購族的最愛,透天也是相當搶手的物件,1,000-1,500萬是一般客戶比較容易出手買進的價位,現在貸款成數可到七成左右,自備款方面比較容易準備。新市鎮龜山段外圍 機能佳、就業人口支撐買盤穩龜山萬壽加盟店店長李政德說明,龜山大約分為三大區塊。第一塊是舊市區( 龍壽迴龍),主要道路為萬壽路。舊市區發展較早,生活機能完整,新推案以大樓社區為主流,楓樹坑重劃區內透天厝相對來得多。舊市區房價雖親民,但因街貌老舊,環境質感相對較不吸引台北客,買方多以在地客、桃園客為主。第二區塊則是林口新市鎮,林口新市鎮的重劃開發範圍橫跨林口與龜山,從國道一號、龜山一路往東南方延伸,一直到華亞科技園區為止。林口長庚、機場捷運A7 合宜住宅,基於習慣,常被誤以為林口,其實都是龜山門牌。A7 站重劃區的房地產發展目前處於「起步階段」,後續行情應該還有比價補漲的機會。而這個重劃區內,以接近生活機能成熟的「長庚人文生活圈」為最佳選擇,可以避開重劃區發展初期的不便利。第三區塊林口新市鎮龜山段外圍,也就是重劃區以外的地方,約略是林口工業區、華亞科技園區、警察大學南側,一直到體育大學、機場捷運A7 站為止。這裡的最大優是就是房價基期低、鄰近新市鎮重劃區,在地客買盤穩定,最具補漲力道。龜山段具有生活、產業、醫療、交通機能這四高,且機場捷運A8 直達站加上環球購物中心兩個區域亮點,房市潛力不容小覷,目前該區有5、6 個新案,長庚醫院及華亞科技園區帶來龐大的就業人口支撐,大多數買房者為外地到本地工作的科技族與醫護人員,從家裡步行到公司,不需要10 分鐘,中小坪數物件最受歡迎,交易總價約落在800-1,200 萬區間。 交通、學區、價位、民情治安、就業全方位好選擇李政德店長指出,過去雙北人移居多以林口或南崁為選,龜山在缺乏外來購屋買方、投資客比例少的情況下,房價相對上述區域來得「實在」。龜山有很大一部分區域是跟林口綁在一起的,林口特定區、林口新市鎮、也都包含了龜山的部分區域。桃園通往新莊主要交通要道的台一號省道萬壽路兩旁,是龜山地區另一個發展重鎮,雖然比林口邊緣地帶還早開發,不過受制於山坡、丘陵的地形,商業機能相對欠缺,因此房價低於龜山其他地區,只有接近桃園市巨蛋體育館一帶的房價較高。桃園市升格為直轄市後建設經費大幅提高,區域地勢高排水設施佳,不必擔心淹水問題,龜山區域未來也還有棕線捷運建設要興建,交通動線無論上中山高、北二高、到青埔搭高鐵都極為便利,受限預算的購屋朋友們,本區無論交通、學區、價位、民情治安、就業各方面都是一個上好的選擇,自住或投資收租皆宜,又加上目前房貸年利率1.7% 左右非常的低,介於用租金付房貸利息足足有餘,歡迎大家到龜山來當鄰居。
小資世代突破盲腸 打亮人生舞臺的光
2018-10-19
圖 . 文 / 寶瓶文化 現職yes123編輯總監,也活躍各大網站,擔任專欄作家,數度創下了單篇文章全台灣七十萬次的超高瀏覽率;媒體記者出身並做到主管的黃大米,曾任非凡電視台採訪中心副主任、東森及TVBS電視台記者,電視圈、求職場上見識過各種光怪陸離的事情,與形形色色的求職者,黃大米以其經驗及觀察,提供實際做法和建言:想要的就得動身去爭取,光用喊的不會有改變!這本書,是把一路上遇到的珍禽異獸、獨特人種,從記憶的大包包一隻一隻抓出來,寫下這些怪物是如何做選擇,讓人生綻放光芒。有很年輕就當上總經理,也有為愛不顧一切拋下主播位置的正妹,還有不到三十歲,薪水就衝破十萬的職場冒險王……用輕鬆中帶點幽默、嘲諷的筆法偷渡藏在故事裡的大道理,提供讀者面臨人生抉擇時,多點思考或者參考。萬事起頭難 布局要提早某支「人力銀行面試實測」的廣告:「不怎麼樣的二十五歲,誰沒有過?」廣告裡,履歷表上封住了應試者的大名,僅呈現其學、經歷。第一位先生有好學歷,卻沒有工作經驗;第二位先生在菜市場當過學徒、洗車員和麵包店學徒等,學歷只有國中。幾位主管紛紛搖頭,兩人都不被錄取,最後姓名欄揭開:第一位是李安,第二位是吳寶春。可見每個人的二十五歲都是從沒有企業理睬開始的。萬事起頭難,當你缺乏資歷,在履歷表中的差異性不大,自然難引起注意。回想起自己還在電視台工作時,有一天,看著辦公室身旁座位上的四位女記者,突然發現她們有個共同點:都參加過美女選拔,有葡萄公主、茭白筍姑娘、蓮花小姐和校園美女。她暗暗驚嘆:「這些少女們真不簡單,大學時代就在布局,有了這些頭銜替外表背書,對於需要上鏡頭的電視產業來說,絕對是履歷上亮眼的重點。」你想進入什麼產業,又是從幾歲開始布局的呢?黃大米自己在念大三時,從報社的免費實習生開始,每天自動到辦公室幫忙打雜,以行動證明熱情,這份認真被報社主管看到了,有了第一篇採訪報導的作品,而雖然有開始就有希望,但她自嘲「女主角」奮鬥的故事總得特別坎坷,她也曾經歷畢業後每天都覺得煎熬,不解為什麼履歷丟了這麼多,一直都沒有人找她去面試的階段。圓夢前難免吃苦 能限制你追夢的 只有你的心黃大米認為,想在二十五歲時就被看到,要在二十四歲、二十歲開始布局。舉例來說:想從事傳播工作的,報名選美證明自己外表出色,或是參加影片徵選證明自己創意破表,都能加分。想做金融業,多爭取銀行的實習機會以及增強外語能力,早早決定想爭取外派到哪一國,先學習該國的官方語言,增加自己的競爭力。她認識一個年輕人,看準台灣銀行積極在東南亞設分行,在大學期間很有魄力地休學一年去越南學習越南語──對於擁有這般資歷與企圖心的求職者,企業不錄取他,要錄取誰?在面試時,你是與眾多競爭者們華山論劍比高下,如果你拿出來比劃的武器只是「我很喜歡這份工作」、「我對這份工作非常感興趣」,這樣的兩句話夠強到打敗其他的競爭者嗎?如果你是社會新鮮人要拿到機會,更必須擁有一些具體且法力高強的武器。一回,黃大米缺一名編輯,應徵的好手以中文系、新聞系居多,有份理工科系出身的履歷卻讓她眼睛一亮,這位應徵者在學生時代得過文學獎、編過社團刊物,還有個獲勝的大絕招:在履歷中,他比較了多家報紙版型的優、缺點,以及各家下新聞標題的偏好等,這樣的用心,讓他脫穎而出。還有一點也很重要:好好地客製化每一份要給出去的履歷,從履歷上是看得出誠意的。瞎丟一百份,不如好好丟一份。他的工作機會不是她身為主管大發慈悲、廣開善門給的,而是他以努力與積極,敲開了機會的磚。李安的導演夢、吳寶春的麵包夢,都堅持了超過十年以上;李安無業時,被太太養了許多年;吳寶春當學徒時,曾窮到睡在中正紀念堂旁邊的水泥椅子上被冷醒。如果你跟他們一樣有才華和巨大的夢想,要把「吃苦」當作是通往成功路上必須拿下的祝福。在亮麗的青春下,面臨著前途茫然的痛苦,這困頓誰都有過,在二十幾歲時夠勇敢、夠努力,才可以讓未來三十歲、四十歲的你,笑著感謝過去所有給你機會的人。限制你追夢的,不是你的科系、不是年齡,也不是財力,是你的心。  
有話題、有人潮 房市好熱鬧 —台北市內湖區
2018-09-17
文 / 行銷企劃部 中信房屋明湖加盟店經理顏永杰表示,內湖區位於台北市東邊,主幹道由文湖捷運線串聯,交通機能便捷,居住生活圈大致呈現東西橫向發展,因商場、學區或地理位置又可分為:西湖、內湖、東湖生活圈以及四期生活圈。AIT新館、CITY LINK商場地區當紅話題『西湖生活圈』,港墘路以西為主,內湖科技園區科技業就業人口為主體,平均素質較高,且區內有熱門額滿學區麗山國小、國中,又吸引不少年輕家庭進住;在商場方面,除了就業人口多而蓬勃發展的小吃、餐廳,其中西湖捷運站二樓的西湖市場美食街最出名,媒體常報導,而這裡鄰近大直,居民要逛百貨公司也多習慣到美麗華;交通機能以捷運港墘站與西湖站為主。『內湖生活圈』則以成功路四段為中心,本區域早先有德安百貨進駐,商街活絡,一直是大內湖地區的核心生活圈,最近加上3 月開幕的內湖捷運站CITY LINK商場,以及AIT〈美國在台協會〉6 月落成的內湖新館,已成為地區最有話題的當紅炸子雞;因為AIT 的成立進駐,星雲街一帶在近幾年新建住宅皆規劃為高級住宅,漸漸凝聚成豪宅聚落,頗有新天母高級住宅的趨勢,交通機能以內湖捷運站為主。 『東湖生活圈』為早期內湖地區發展的住宅區之一,整體住宅區氣息較為濃厚,由於居住人口眾多,小小區域範圍即設立了東湖、明湖及南湖三所小學,生活圈也與學區的劃分相仿,分為東湖國小學區的東湖生活圈、明湖與南湖國小學區的明湖生活圈。東湖國小生活圈內住宅社區發展較早,30 年左右公寓密集;明湖國小生活圈則為1994 年後才大幅開發的住宅區,多為20 年以下大樓,巷道較為寬敞整齊,其中成功路五段420 巷、450 巷的二期重劃區,以白領住戶的高級大樓為主,已是名宅區的代名詞;商業機能部分,因汐止靠近內湖地區的居民在交通上常需要借道經過東湖路前往市區,東湖路便成為汐止居民順道採買的商街,長期發展下來商業活動越來越蓬勃,如:屈臣氏、佐丹奴、肯德基都進駐其中,哈拉影城在德安百貨停止營業後,也取而代之成為內湖居民主要娛樂的選擇之一,交通機能有捷運葫洲站及東湖站。 『四期生活圈』為麗湖國小到民權東路六段、三軍總醫院內湖區所環繞區域,純住宅為主,除民權東路邊外,鮮少商業機能,土地分區多為住二用地,建商當初產品定位就鎖定白領階級以上為目標客層,因此區內物件主要是大坪數透天,大坪數大樓居次,雖然採買較不方便,但未來捷運民生汐止線在福華廣場內湖店前方有規畫設置SB08 站,旁邊的民權東路六段成功路口又有三軍總醫院坐落,投資置產與上班族可考慮該區段。 內科支撐 房價保值 康寧社區可優先選擇中信房屋明湖加盟店經理顏永杰指出,大內湖地區因有文湖捷運線貫穿,捷運住宅可說全區都是,但想購置還是須注意區域的差異性,如西湖生活圈,因有內湖科技園區就業人口支撐,租金、房價皆為內湖地區較高區段,當然也相對保值,建議以通勤走路10 分鐘內為佳,若是熱門額滿麗山學區更加分。近期的焦點-- 美國在台協會〈AIT〉附近多為豪華大樓如:文心AIT、榮耀世紀、輝煌世紀等,總價也都相對可觀,而內湖捷運CITY LINK 則是著重在靠近商場的生活便利性。東湖生活圈明湖國中後方街廓整齊寬敞,建築規劃與住戶平均質感較佳,住宅產品套房到大坪數皆有;明湖國小後方除了30 年左右公寓,以20年大樓的康寧社區〈原明湖國宅〉為大宗,戶數最多,單價水準與30年沒有電梯的公寓相差不多,加上又有抽籤車位,建議可作為優先比較選擇。四期生活圈是內湖地區生活圈唯一沒有捷運經過的地方,但對區內多為層峰階級的大坪數透天住戶〈去年寶湖里為全國繳稅第一名〉,這一點反而有加分不少的單純性,只是需注意飛機航道經過等問題,若想以少許金錢進住層峰特區,長耀朗朗小坪數規劃社區可以參考〈四期小坪數產品稀少〉。在交通建設與日俱進下,加上內科造就的強大就業和居住需求,內湖擊敗傳統蛋黃區對手,交出房市亮眼成績單。 -------------------------------------------------------------------- 中信房屋台北市內湖區服務據點明湖加盟店      02-26349699  台北市內湖區康寧路三段22 號內湖文德加盟店02-26583318   台北市內湖區文德路139 號捷運內湖加盟店02-27918000   台北市內湖區成功路四段168 號 --------------------------------------------------------------------
社宅興建、包租代管及租金補貼 『三箭齊發』之下的租屋市場
2018-09-17
文 / 王人群 社會住宅是新政府上任後重要的安居樂業政策。8年20萬戶中12萬為政府直接興建、8萬戶為包租代管,尤其是藉由包租代管民間的閒置住宅,讓租屋市場更能幫助無力購屋者解決居住問題,落實居住正義。近期,內政部成立「國家住宅及都市更新中心」,即希望達成20萬戶社會住宅之目標,以每戶3人計算,社會住宅可服務60萬人左右。興建12萬戶尚須借款3000億根據內政部統計及相關推測,政府尚須向銀行借款3000 億元興建社會住宅,加計土地成本,整體經費更達到1.2 兆元,對於中央來說是一項財政負擔,對於地方政府而言,負擔更是沉重,雖社會住宅有往後租金之收益以作為償還貸款之支應,但以目前社會住宅租金,標榜比市價便宜2 成情況下,仍有自償性不足之疑慮。雙北公宅供不應求 登記爆滿中籤率低台北市都發局統計顯示,截至2018 年底,預計已完工加上施工中的公宅,數量可達近1.4 萬戶,加計因都更政府分回的預計作為公宅之聯開宅部分,預計 2018年底公宅總數可達1.9 萬戶,如此公宅供給數量多,還是呈現供不應求之情形。依今年初松山健康公宅之登記抽籤情形,507 戶供給吸引8000 多件申請,中籤率僅6%;新北市青年社會住宅先前推出位於三重及中和之物件,登記亦是踴躍,顯見民眾對於較平價之住宅需求甚大,政府也預期透過青年住宅釋出之政策,減輕在地青年之居住負擔外,更希望抑制大台北租金連年上漲之情形。包租代管 房東租稅減免優惠而為減輕社會住宅興建之財政壓力,另鼓勵閒置房產對外出租,扶持包租代管業者,提升居住使用空間品質及效率,政府亦提出包租代管之政策,「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋,再轉租並管理,擔任專業二房東的角色;「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋,協助房東處理租賃大小事,提供租賃住宅管理服務,如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等。包租代管業者經營如具規模,依服務項目多寡及內容不同可賺取約為租金一成左右之管理報酬外,房東另享稅賦減免(房屋稅、地價稅、綜合所得稅)、修繕補助等優惠,而一般房客則可依租金市價八至九成承租,另社會或經濟弱勢戶則可以租金市價七成或五成承租,可謂三方雙贏,健全住宅租賃市場。只是目前包租代管雖提供租稅減免之優惠,但在租金收入申報上即難以吸引房東,就台北市中心2 房之大樓空間來看,多數租金動輒2 萬5,依地點及內部裝修條件不同又可更高,且台北市中心2 房物件出租率高,所需時間短,房東所承受之空置損失相當低,交由包租代管業者,除租金低於市價外,又要申報租金收入,對於個體房東或持有好租物件之房東來說,政策不足以吸引他們加入。租金補貼少 租屋者感受幫助性不大順應內政部祭出之相關政策,各地方政府亦有不同程度之住宅租金補貼政策釋出,惟多數租屋者表示,受限於家庭成員擁有住宅(但與本身工作地點相隔甚遠,或面積過小以致另尋租屋)等資格,無法申請補貼,或房東因房客申請而須提列租金收入所得,而將增加成本之轉嫁於房客負擔之租金上,一來一往並無實質租金補貼之效用。 租屋市場短期難以影響目前社會住宅的興建供給與需求顯不相當,包租代管相關運作也尚未發展完全,租金補貼少民眾無感,加上租屋市場多年來係為檯面下發展,雖上述相關新政上路,但對於租約公證與租金收入申報並不具有強制性,公證申報者若將該增加之成本轉嫁於房客,反增加房客之負擔,還有違建的老問題更是讓房東們避之唯恐不及。預期都會地區租金仍會持續成長,短期內社會住宅政策難以影響租屋市場。另外,大台北地區租屋市場依舊是供不應求的情況,社會住宅租金較市價低,多少對於區域租賃市場產生一些話題及影響性,但畢竟目前僧多粥少;「租賃住宅市場發展及管理條例」於今年6 月27 日施行,多屬健全租賃市場及相關產業運作,對於租金成長管制及承租人之保障這部份仍少,尚不足以減輕大眾對於租屋往後風險諸多疑慮,能刺激租屋供給量成長的幅度也有限,要推行到一定程度,還有一段長路。  
不一樣的紐西蘭,讓你的眼睛亮起來
2018-09-17
圖 . 文 / 鳳凰旅遊 期待已久的紐西蘭旅遊新路線,讓你擁抱更多紐西蘭的美紐西蘭的地形豐富,一向有「活的地理教室」的稱號,在這個羊比人多的國度裡,科學家也在當地陸續發現新的物種。迎接11 月1 日的紐航直航的啓動,旅行業及媒體們已迫不及待的前往踩點,搶鮮規劃包裝新鮮的旅遊路線及行程,包括馬爾堡、凱庫拉、亞伯. 塔斯曼國家公園等地區,旅客將可遊歷南北島更多新亮點,體驗不一樣的紐西蘭新企劃,屆時必掀起一波熱門旅遊話題,甚至吸引曾經到過紐西蘭旅遊的人,興起二度重遊紐西蘭的欲望。全球最火紅的白葡萄酒~長相思 就在紐西蘭的馬爾堡葡萄酒迷們肯定要大呼過癮了!紐西蘭地區日照時間最充足的馬爾堡,溫暖乾燥,擁有全紐西蘭面積最大的葡萄酒莊園,這裡盛產一種名字相當浪漫的頂級白葡萄酒,叫做「長相思」(白蘇維濃Sauvignon Blanc),混合了青草、白花、檸檬、百香果的口感,微酸又帶有清爽口感,紐西蘭超過八成的長相思酒都來自於此。當地的雲棋灣酒庄,更被譽為紐西蘭最美酒庄之一! 一次暢遊南島最美的「雙峽灣」馬爾堡不僅是知名的葡萄酒產區,馬爾堡峽灣綿長的海岸線,也為南島最北端帶來明媚的風光。由往來北島威靈頓渡輪的交通重鎮─皮克頓搭乘遊輪出發,夏洛特皇后峽灣秀麗的風光就在眼前。經過帝王養殖鮭魚場,攀上山羊島,俯瞰馬爾堡峽灣的美景令人動容。此外,另一個位在南島的美麗峽灣,就是世界第八奇景的米佛峽灣,米佛峽灣由千萬年前的冰川自然侵蝕而成,沿岸矗立著高聳的山崖,不時能看見白了頭的山頂。乘遊覽艇巡遊深谷及峽灣,近距離接觸壯麗的瀑布,迎面而來的水霧、遊船周遭的海洋生物讓人感受到最真實的峽灣風情。 亞伯塔斯曼國家公園 眺望海中的蘋果岩想在紐西蘭南島玩沙踏浪,就到亞伯塔斯曼國家公園吧,這裡非常適合享受一段森林和金色沙灘健走之旅!踏上金色的沙灘,在潮起潮落中感受來自紐西蘭澄澈的海水,森林中的鈴鳥所演唱的歌曲,是天然的背景音樂。此地,還有一個神奇的景觀,就是「開運蘋果岩」,彷彿被巨人剖開一半的巨岩,壯觀又有趣。附近還有普普冷泉,號稱是「全世界最乾淨的水」,寶藍色的澄淨透明感,心也跟著透明起來! 凱庫拉賞鯨與海豹生態 五星級路邊攤大嗑龍蝦對海洋生物及景色有興趣的旅人,不妨到凱庫拉走一回。這座人口僅約2 千人的小鎮,每年卻吸引了高達100 萬的旅人拜訪,究竟這裡有什麼神奇魅力?凱庫拉在地理環境上擁有絕佳優勢,漁產豐富、盛產龍蝦,成為海豹、鯨魚良好的覓食場所。乘賞鯨船出海,有很高的機率能遇見野生的抹香鯨與座頭鯨。此外,海豹保護區也有許多超萌的海豹等著旅人來訪喔!凱庫拉還有一項超酷體驗,就是在海濱的五星級路邊攤享用龍蝦料理。這家路邊攤由一對夫妻經營,老闆娘負責開設路邊餐車,你可以面對心曠神怡的大海,一面品嚐老闆使用自己的漁船捕撈的新鮮海味,整個就是太讚了。紐西蘭航空 連續5年蟬聯全球最佳航空公司 獲獎無數的的紐西蘭航空,將在今年11 月1 日直飛奧克蘭,飛行時間只需11 小時,直飛航線全面採用波音787-9 豪華夢幻客機,飛機內部相當寬敞,經濟艙使用質感黑色皮椅,享有個人娛樂設備,坐在經濟艙也能享有充足的伸腳空間,並聘請紐西蘭國寶主廚設計機上菜單。另外,經濟艙、豪華經濟艙可托運2 件分別不超過23 公斤的行李。  
就是想在這裡買房子!
2018-09-17
文 / 行銷企劃部 台北市內湖、大安、北投、文山名列前茅中信房屋針對七大都會區兩年內有購屋計畫的民眾進行調查,調查結果顯示台北市的民眾最想購屋的區域依次為內湖區、大安區、北投區與文山區。中信房屋副總劉天仁指出,由於美國在台協會(AIT)從大安區搬到內湖區,並在今年六月舉辦落成典禮,可以看出內湖區的分量不容小覻,雖然位於市郊的地理位置,無法取代大安區的市中心地位,然而居民組成結構,卻是以年輕和中壯年的台灣主流產業菁英為主。內湖區的社區單純,居民素質佳,以優質的環境取勝,區內有來自日本的蔦屋書店及許多高價位的異國風味餐廳,可以看出居民的高消費力。依照實價登錄資料顯示,內湖區的住宅平均行情約在 41-60 萬元之間,電梯大樓的平均價格為 56.4 萬元,年漲幅約 1.7%。 新北最想購屋區域板橋、新莊在新北市的部份,調查結果顯示民眾最想購買的區域為板橋區,第二名則是新莊區。劉天仁分析,板橋及新莊區由於有重劃區,改善了都市原本老舊的面貌,再加上機場捷運、捷運環狀線的通車,提升了交通的便利性,因此被視為理想的購屋區域。而板橋區的價格區間範圍大,有高級住宅區的新板特區,也有距離捷運站較遠、價格較為便宜的區域,住宅平均單價在 31-60 萬元之間,民眾可以依照自己的預算做選擇。對於想在新莊置產的買方,劉天仁建議可以從中古屋入手。因為中古屋的公設比低,單價及總價也比新成屋低、入手容易,加上現在中古屋的需求量大,在價格上也比較具有保值性。而在新莊副都心附近的中古屋社區,除了可以享受到副都心的公共設施以及便利性,將來副都心發展起來,鄰近的中古屋也能一併享受發展成果。 台中市由西屯區拿第一桃園市則是由桃園區奪冠,其次為中壢區;新竹縣市則是由新竹市拔得頭籌。台中市由西屯區拿第一名,第二名則是台中市火車站周邊早期發展區一帶的南區。台中市西屯區有水湳經貿園區以及十二期重劃區,發展潛力雄厚,推案量多,而且今年上半年買賣移轉棟數居台中市之冠。南區的大慶站,是台中都會區鐵路高架捷運化( 紅線)、烏日文心北屯線( 捷運綠線) 的交會點,房價支撐力道強勁,加上位處於中山醫學大學附近,學生租屋需求大,帶動自用客群及投資客群前來購買。大慶站附近的住宅房價已經來到每坪 17 萬到 20 萬元,預計在捷運通車後,房價的支撐效力將會更大。 台南首選為東區台南市由東區拿下民眾心中想在台南購屋區域的首選,東區的小東路及中華東路為精華地帶,交通方便、生活機能佳,並有南紡購物中心以及國賓影城,加上平實重劃區的開發,也帶動周圍房地產的發展。高雄前三名鳳山、三民、左營高雄市第一名是鳳山區,第二名是三民區,第三名是左營區。鳯山區在 2018 年上半年一舉拿下高雄市人口數、戶數、以及 2018 年 1 到 6 月的不動產買賣移轉棟數三冠王,新成屋大樓單價約在每坪 19 萬元左右,中古屋則在 12 萬元到 17 萬元之間,不僅居住人口多,不動產買賣也相當熱絡,除了既有捷運橘線通過外,未來高雄捷運都會線( 黃線) 將會經過鳯山區,因此仍相當具有潛力。劉天仁指出,中信房屋宅指數調查推出這份「七大都會區房市熱門區域地圖」,除了觀察民眾心目中哪些區域較受期待,也可以在高鐵一日生活圈帶動島內移民、找尋下一個桃花源的趨勢下,讓有跨縣市購屋計畫的民眾,掌握房市發展脈動。  
合理房價自住上選 前瞻啟動潛力蓄滿中 —嘉義市西區
2018-08-17
文 / 行銷企劃部 大同加盟店店長陳楷玟表示,嘉義市位居台灣中南部之間,連結中部與南部交通樞紐;西區以文化路、國華街以西為範圍,也是東區的共同生活圈;西區商圈金融機構林立,鄰百貨商場、傳統市場,採買方便、居住便利,周邊擁運動公園綠地、國中小學區,及重要交通設施如:嘉義車站、嘉義轉運站、嘉義交流道等,通往嘉義高鐵站也較東區便利。2014年9月建設好的垂楊大橋串連嘉義市東、西向交通動脈,可直接跨越到垂楊路新光三越、遠東百貨,不管是通勤或生活所需都不再侷限嘉雄陸橋、北興路橋、博愛陸橋或地下道…等,想到各區域不用繞道。隨著東區發展空間有限,慢慢往西區拓展,一些大飯店也選擇在交通方便較不擁擠的西區建設,生活機能發展加上建案選擇多,人口逐漸往本區移動。為搶攻年輕人渴望的都市飯店宅,各大建設公司推出飯店式管理大樓新建案,如:流星雨系列、寶格湛、璀璨25國際公寓、W高峰匯、峰上峯,這些都是在西區剛完工或還在興建的,有的甚至已銷售7-8成。 透天別墅買盤穩 生活採買便利大同加盟店店長陳楷玟指出,嘉義民眾大多還是以透天別墅為選擇物件,這類產品買盤穩,成交房價修正有限,像是屋齡在10 年以下的透天別墅,總價約800~1,000 萬區間可得,10~20 年約800 多萬,20 年以上的中古透天別墅也仍有700 萬左右的行情。觀察近兩年嘉義縣市境內6 個車站周邊透天別墅行情,若以市政府為中心,市府以北平均上漲5~8%,以民雄站上漲約8%最多,主因為民雄、頭橋兩工業區、中正大學學區加持,就業及就學人口支撐。以南則呈現下跌趨勢,南靖站下跌約15% 最多,影響因素為腹地小、無重劃案,且屋齡較老;隨著未來鐵路高架化完工,嘉義車站調車廠遷往水上,可望帶動水上和南靖一帶發展。文化路觀光夜市是嘉義市著名景點之一,夜市劃分三個區域,分別是服飾、小吃與水果攤。嘉樂福觀光夜市則位於西區博愛路二段,鄰近家樂福商場,面積共6,000 坪,攤位有300 多攤,有當地小吃、各類生活用品,還有棒球打擊場,是全國唯一擁有打擊練習場的夜市。西區的百貨商場有新光三越嘉義垂楊店、遠東百貨嘉義店、嘉義秀泰廣場( 影城複合式商場);購物中心有家樂福嘉義店,大潤發嘉義店及NOVA 資訊廣場嘉義店。 鐵道藝術村、市立美術館藝文能量豐陳楷玟店長補充,嘉義鐵道藝術村原是過去的台鐵嘉義車站貨運倉庫,早期為嘉義重要民生物資貨運之轉運站。1999 年市府在嘉義站貨運倉庫開闢新藝術類型藝術空間,開創了台灣鐵道倉庫作為藝術替代空間的首例,陳舊的倉庫中蘊藏著當代藝術,形成新舊的衝擊對比。鐵路倉庫兼具寬敞的空間及記錄歷史軌跡的人文特性,2000 年嘉義站被選作為「鐵道藝術網絡計畫」的第二站,嘉義市文化局開始朝向永續發展努力,推展地方文化特色及帶動當地藝術活絡。而籌建7 年備受期待的嘉義市立美術館預計明年6月完工,連結嘉義文創園區、鐵道藝術村等,為畫都嘉義注入更豐沛的藝文能量。 合理房價宜居城市本區生活、商業機能便利,合理的房價更是房市買氣的支撐關鍵,購屋族向來都是首購、換屋為主的自住型客層。重大建設方面,列入前瞻基礎建設的嘉義市區鐵路高架化去年底先期工程已動工,預計9年內完工啟用,將可消除交通隔閡,活化車站區及鐵路沿線閒置土地,帶動本區整體發展契機;已獲中央核定的計畫包括城鄉建設之提升市區道路品質改善、博物館與地方文化館發展與香川綠廊計畫等8 案共3.39 億餘元,兼顧各面向建設,未來將藉由東區與西區的均衡都市發展,翻新舊城的軸線鏈結,盼能吸引年輕人創業,老人安養,成為最「宜居+ 怡居」城市!
簽「假合約」是犯罪行為?
2018-08-13
文 / 鍾運凱 案例:張三向李四購買一棟房屋,雙方在簽訂真正的買賣契約書後,為了使買方張三取得高額貸款,雙方又簽訂第二份價格較高的「假合約」,然後由知情的代書王五持以向銀行申辦貸款,並以假合約的價格申報實價登錄。試問:張三、李四、王五有何犯罪行為?   解析:一、假合約無效由於銀行審核貸款額度,須考慮作為抵押品的不動產價值,因此該不動產買賣契約書是銀行審核貸款時的一項重要參考。當事人為了申請到較高的貸款額度,訂立一份價格較高的買賣契約書,坊間有俗稱「技術合約」,實際上就是假合約。由於該假合約的價格並非當事人約定實際要履行的義務,在民事上屬於「通謀虛偽意思表示」,依民法第87 條第1 項規定,該假合約是無效的。二、不成立刑法第210條之偽造文書罪「偽造私文書罪」成立的要件,必須是「無制作權人,冒用他人名義製作文書」,否則不會構成本罪。最高法院28 年上字第3689 號判例:「偽造私文書罪,除從事業務之人,明知為不實之事項而登載於其業務上作成之文書外,以偽造他人名義之私文書為構成要件,若與作成文書名義人,雙方通謀而制作虛偽之普通文書,此項文書所載之意思表示,雖在民法上以無效為原則,究不構成偽造文書之罪。」47 年台上字第365 號判例:「刑法第210 條之偽造文書罪,指無制作權不法制作者而言,若自己之文書,縱有不實之記載,要難構成本條之罪。」換句話說,必須是「甲」冒用「乙」的名義製作文書(並且沒有乙的授權),甲才會構成偽造文書罪。如果甲以自己的名義製作文書,就算內容不實,也不會構成本罪。本題張三和李四另行簽訂的買賣契約雖然是「假合約」,其契約當事人仍是張三和李四,並沒有冒用其他人的名義,因此不會成立偽造文書罪,代書王五也不會成為偽造文書的共犯。假如本題是張三與代書王五共謀,瞞著賣方李四製作另一份買賣契約書,並且冒簽李四的姓名,這樣就會構成偽造文書罪了。三、可能成立刑法第339條的「詐欺取財罪」張三與李四共同製作內容不實(價格較高)的假合約,誤導銀行對於貸款擔保品的估價,等於以詐術陷被害人(銀行)於錯誤,再基於其錯誤判斷而交付財物(貸款),因此構成詐欺取財罪,最高可處5 年以下有期徒刑。代書王五明知該契約書內容不實,卻持以向銀行申辦貸款,雖然他沒有直接製作契約書,但其行為已經構成「詐術」的一部分,因此也是詐欺罪的共同正犯。四、王五可能構成刑法第214條的「使公務員登載不實罪」依地政士法第26 條之1,地政士應於過戶辦竣後30 日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊,也就是「實價登錄」。如果申報的內容不實,除了依同法第51 條之1將遭罰3 萬至15 萬元以外,是否也會構成刑法第214 條的「使公務員登載不實罪」?經人民提出申請,由公務機關登載於職務上所掌管的公文書,有二種情形:一、只要提出申請或申報,公務機關就依照申報的內容予以登載,不會在登載前對內容加以審查,例如公司登記或不動產實價登錄。二、申報後,公務機關須經審查,認為內容真實才加以登載,例如訴訟時向法院提出證據。只有前者內容不實才會構成犯罪,後者不會。代書王五如果以假合約的不實價格申報實價登錄,即成立「使公務員登載不實罪」,最高可處3年以下有期徒刑。五、王五可能構成刑法第215條的「業務上登載不實罪」依地政士法第25 條第1 項:「地政士應置業務紀錄簿,記載受託案件辦理情形。」如果代書王五在其業務紀錄簿上記載的是假合約內容,即構成刑法第215 條規定「從事業務之人,明知為不實之事項,而登載於其業務上作成之文書,足以生損害於公眾或他人」的業務上登載不實罪,最高可處3 年以下有期徒刑。六、結論買賣雙方以自己名義簽訂一份價格不實的契約書,雖然不構成偽造文書罪,但以不實的契約書向銀行申辦貸款,等於以詐術誤導銀行,對該抵押之不動產價值產生誤判,因此可能構成詐欺取財或得利罪;如果代書知情而參與,也會構成共犯。此外,代書如果以不實的價格申報實價登錄,或將假合約內容登載於業務紀錄簿,將另構成使公務員登載不實罪及業務上登載不實罪。總之,為圖小利親身試法,實屬得不償失。  
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