暫緩發展解禁 城市大躍進 —新北市土城區
2019-01-15
文 / 行銷企劃部 土城學府加盟店店長王錦鈴表示,土城屬於新北市市轄區,臨近板橋,在近年發展快速下,週邊可供建築發展用地已趨飽和,位於土城蛋黃地帶、原為軍事禁限建範圍的土城暫緩發展區開發解禁後,依都市計畫規定採市地重劃方式進行整體規劃開發,成為亮點重劃區,除交通與公共設施已先行進駐,重點醫療設施和民間娛樂設施也陸續進駐。以往受限於腹地不大、有很多的工業區及軍事禁建區而沒有這麼熱絡的土城房市,今處於逐漸加溫態勢。重劃區規劃完善 購屋最佳選擇重劃區近北二高、65 線快速道路,現有捷運板南線、未來有納入前瞻基礎計劃萬大樹林線第二期,開發範圍東以青雲路及其東側之街廊為界,西以學府路東側為界,南以金城路明德路北側為界,北以大同公司及新北高工為界,面積為45.06 公頃,公共設施包含:道路、人行廣場、公園、國民中學、停車場…等。目前推案28~52 坪,2~4 房為主,售價37~43 萬/ 坪為多,自住型、首購在2~3 房(1,200~1,500 萬)、換屋族在3~4 房(1,600~2,200 萬)。近年推案以宏璟建設日月光最大建案基地面積7,268 坪706 戶、弘暉大苑230 戶、金城舞二期、新海城、有富正旺、藏玉、東運御光…等十幾個工地較知名。土城區是大台北捷運沿線房價最親民區域之一,舊市區、海山捷運商圈、金城商圈、交通便捷、生活機能佳,房價平均在32~37(萬/ 坪)之間,雖為20年以上舊大樓,但維護大致良好,公設比少,非常值得推薦。未來萬大捷運線、長庚醫院、土城交流道,都為重劃區內創造利多,重劃區預售案價位在37~43 萬/ 坪之間,全新社區完善的規劃,是購屋者最佳選擇。中央路商圈 海山站中古屋生活機能便利土城中央加盟店店長鍾信豐表示,土城主要的交通幹道是金城路、中央路和中華路,捷運板南線的海山站、土城站、永寧站、頂埔站4 個站,還有未來萬大線的5個站點都沿著這三條主幹道興建。位於中央路一段的中央路商圈是最早聯外主要道路,周邊商家林立,又有捷運海山站,除有日月光開發案將帶來商場與影城外,亦近土城暫緩開發區。學區有樂利國小、廣福國小及中正國中。開車可走國道3 號土城交流道、及終於增設提案通過的北土城交流道,或通往新莊板橋的台65 線快速道路,交通十分便利。區域近期推案的大同莊園:位於中央路一段,是板南線上唯一萬坪森林莊園的住宅社區,此外大同也將智慧節能系統,全數導入在住宅當中,規劃22~72坪、2~4 房格局,開價每坪45~53 萬元。日月光廣場:位於重劃區學府路二段靠近中央路二段,1 樓及地下1 樓即為新型態的社區型商場,除了有秀泰影城之外,還有眾多知名連鎖品牌,及美食街、街邊店等等,住宅部份規劃為34~52 坪3~4 房,開價每坪47~51 萬元。建議買方若預算足夠,可優先找重劃區內建案,若預算不足,則可考慮找海山站附近的中古屋,生活機能也便利。 大型都市計劃、園區、醫院帶動居住需求土城金城加盟店店長陳世庸指出,土城區最近有許多大型都市計畫,又有捷運板南線支持,土城暫緩發展區重劃後是首購族的最愛。重劃區主要位於金城路二段兩側,在捷運海山站及土城站之間,有捷運及近舊市區商圈優勢,吸引多家知名建商搶入,目前最大型的推案有日月光、弘暉大苑、金城舞、清水湛、新樸文滙、青玉、藏玉等,開價約40~45 萬/ 坪,房型2-4 房,坪數約21 坪~56 坪不等; 即將完工的土城醫院設有超過1,000 個病床,此外還有萬大線第二階段,國道3 號清水交流道等計畫,是集結休閒購物、醫療、交通建設於一身,地點又在市中心的大型重劃區,發展動能強。想到土城置產的民眾,如要交通便利,沿捷運板南線,土城主要商圈的海山站生活機能好,相對房價較高,中古電梯35-40 萬/坪,近海山站5 分鐘有華固建設推出的土城第一豪宅華固新綠洲,目前算是土城最好的社區。小資族則頂埔捷運是不錯的選擇,生活機能略微遜色,但房價便宜,電梯大樓約28~33 萬/ 坪,附近也有很多新推案供選擇。金城延吉商圈有麥當勞、星巴克、屈臣氏、頂好、各大銀行等生活機能好,現雖無捷運,未來在中和萬大線加持下,增值可期,電梯大樓約30~35 萬/ 坪。土城的發展與台北市內湖很像,內湖發展快速因有科學園區,土城則有年營4.63 兆鴻海集團總部,以及頂埔永寧科技園區,鄰近中和軟體園區,三個科技園區帶進人口外,預計2019 年底可營運的土城醫院也試必將帶來很多醫護人員的居住需求,加上重劃區擴大都市版圖,土城進化為黃金宜居之城ing。

選擇情報類型

跨過不安門檻 想要進場的步伐邁出!
2018-07-12
【文 / 行銷企劃部】 嗅出落底氣氛 「不到三個月內」購屋民眾增加根據中信房屋委託創市際市場研究顧問公司在5 月11 日至5 月18 日,針對七都(六都加上新竹)受訪者,以 IX Survey 專業網路調查機制,回收1,130 份有效問卷顯示,第二季經濟感受綜合指數為36.13 分,以及購屋意願指數37.61 分,均較上一季減少,而且在六大理財項目中,只有投資外幣較上季增加,減少最多的是活存/ 定存,其次為不動產。針對未來購屋時間點,則出現M 型化的現象,表示將在「不到三個月內」與「1-2年」購屋的受訪者較上季增加,而不動產連續七季超越現金,穩坐抗跌保值第一寶座。中信房屋副總劉天仁指出,這表示民眾仍然肯定並偏愛不動產的價值,只不過經濟感受與購屋意願兩大綜合指數表現雙雙翻黑,顯示民眾對於經濟表現的感受不佳時,房市也不會好;值得注意的是,表示將在「不到三個月內」購屋的民眾卻增加了,代表少數民眾已經嗅出房市落底的氣氛,積極進場以搶得先機。 民眾最青睞新北市劉天仁副總指出,第二季的經濟感受指標,除了「理財」與「房價」較上季微幅增加外,其餘經濟感受指數均下降。其中,「景氣」與「物價」減少較明顯,已經連續下降兩季,表示民眾已經連續兩季對於景氣與物價的感受欠佳,值得政府留意。至於未來民眾最青睞的購屋區域,本次宅指數調查結果,七都中以新北市比例最高(23.8%),其次為台中市(16.7%),再其次為高雄市(14.6%),首都台北市則落在第四名(13.7%)。劉天仁指出,近年的大型交通建設如快速道路、捷運環狀線、淡水輕軌等,以及台鐵捷運化的措施,都有效擴大了首都生活圈的範圍,使得新北市到台北市的通勤時間縮短了,而在新北市許多重劃區陸續成形的前提下,有些區域的環境質感與便利性甚至已勝過台北市,預期不久的將來,新北市會有愈來愈多行政區域或指標建案的價位漸漸高過台北市如萬華、文山及北投區的平均房價。 2房退燒 年輕人選擇二、三代同堂延續今年第一季的調查結果,約5 成(49.4%)仍然選購3 房物件,其次為「4 房」物件(20.1%),逐漸遠離過去認為2 房為主流的趨勢,劉天仁說,這現象代表年輕人的購屋能力不足,因此選擇二代甚至三代同堂,以減輕購屋壓力。本次調查購屋目的,在純粹置產短期不出售者也有15.3%,約1 成(9.5%)民眾的購屋目的是收取租金,只有6.3% 是為了等待時機出售賺取差價。劉天仁指出,這表示民眾購屋的心態趨健全,房價已回復至合理行情,對於想要購屋的民眾來說是福音。如果將購屋行為與年齡交叉分析,各年齡層都以自用為主要購屋目的,其中以30-39 歲的比例最高(80.4%),然而購屋價位以50 歲以上最高,來到1,127萬元,購屋預算最低的反而是40-49 歲的壯年族群,只有915 萬元,還低於20-29 歲的922 萬元、30-39 歲的1,015 萬元,劉天仁說,這個年齡層的家庭負擔最重,要奉養上一代,也要撫育下一代,有可能是因此而無法應付更多購屋預算;或可能是這個年齡層的收入,並沒有隨著年齡與資歷的增長而大幅提升,不敢出手花大筆的預算,這個年紀創業的風險又比較高,難踏出舒適圈一博未來。跨過不安門檻 進場步伐踏出劉天仁說,就各項統計數據來看,房價的落底已是事實,而現在的社會氛圍,大多數人問的是:「現在可不可以進場買?」相較前幾季問的是:「房價還會不會再跌?」顯見民眾也感受到房價的跌勢已經不明顯,考量的重點已經轉移到想要出手進場,呈現「既期待又怕受傷害」的微妙心情,跨過了期待「價格向下修正」的不安門檻,踏出「想要進場」的穩健步伐。  
第一次購屋 掌握「大方」、「小面」就上手
2018-07-12
【文 / 王藝樺】 常常有年輕朋友和小資族對於買房子感到壓力與害怕,除了是因為價格因素以外,另外的重點應該是說不夠深入了解,有人也許會說買房離我很遙遠,幾乎是遙不可及,但其實根據行政院主計處所出具的資料,台灣的住宅自有率高達85%左右,所以「房子」 或者稱為不動產可說跟絕大多數的人都息息相關,首先就讓我們從房子有哪些產品類別跟大家介紹起。 購屋產品別類型介紹基本上,房子類型大致可以用二分法區分,第一種為電梯式、第二種為非電梯式類型,而第一種電梯式的房子可分為大樓與華廈,兩者最大差別在樓層高度的不同( 一般10 層含以下為華廈,11 層含以上為大樓),另外通常華廈的基地會比較小且較少公共設施,所以公設比較大樓低點;第二種非電梯式的房子可分成透天厝與公寓,透天厝顧名思義就是放大版的公寓,簡單來說就是整棟的公寓組成,而公寓就是整棟透天厝裡面的一小單位,也就是台北常見的一戶,公寓和透天厝通常沒有公共設施,所以公設比一定比電梯大樓和華廈低,讓人感覺CP 值比較高,畢竟都是實坪不是虛坪( 虛坪指的是公設的坪數)。 選購條件大方向首重地點如何購屋?大多數人夢想中的,幾乎就是一百分的理想房子,但夢想通常存在夢想的世界裡,現實則往往讓人”清醒”,大部分人實際都買不到所謂一百分的房子,這因素就包羅萬象,例如本身購屋預算、地緣關係、位置... 等等,皆可能影響到最後的決定,況且房子本身就沒有完全完美的,筆者想跟大家分享:能滿足自己重點需求並適合自己財務能力負擔,對自己而言就是最完美的。購屋小撇步的首重挑選條件就是「地點」,常看電視上名嘴或是專家說的location、 location、 location即是如此,所謂的地點又可從大方向與小面向著手,大從該買在哪個國家、城市、都會區而言,小面向指的是比如該買在都會區的哪條街道、分區、位置,而地點選擇端視買房的目的,自用當然以自己切身需求考量為主,如上班通勤、小孩學區、鄰近親友、活動空間、預算…等,投資則除了現況,更要評估未來增值性;另外,請記得一個觀念,地點的選擇是相對性的比較,不是絕對性的,也可能隨著時間演進而改變,意思是有可能對的地點,但買的時間點不對,就算是最精華的蛋黃區,也不一定穩賺,或者說兩個條件差不多的房子,也在同一條街道,這時要判斷出哪個地點好,就需再用其他更多的條件分析審視,地點好壞可說是相對比較出來的。 購買市場主流產品 ex.2.3房帶車位購屋最重要的地點挑選完之後,就是進入選擇產品別的時候囉,筆者在此建議,電梯大樓與華廈的挑選,盡量選擇兩、三房帶車位的房子( 坪數在20-40 坪間),當然,對於首購和年輕人來說,套房的進入門檻和總價比較低,有一定的吸引力,不過套房產品的貸款條件相對比較差,且流通性和保值性亦不出色,除非您已經是沙場老手的收租型買方,或是有相當明確生涯規劃等等因素,不然筆者一般建議仍優先考慮購買20-40 坪之兩、三房帶車位的房子,便沒有上述的困擾,畢竟中產階級是我們社會組成的主力,中產階級的小家庭自然就是這類產品最大宗的購買者,符合目前社會趨勢與潮流的產品,即能有更佳的保值性與流通性,因此可說是進可攻、退可守的好選擇,值得您做參考! 購屋小叮嚀最後,雖然買房子的眉眉角角確實不少,要考慮的自身與外部因素更多,再加上東方人對於有土斯有財的觀念影響,都會讓買房子變得複雜,不過只要掌握好購屋挑選的大方向與小面向,相信人人都可以當「廚神」,用這些概念煮出一碗自己最愛吃、色香味俱全的「房子麵」!  
投資海外房產的準備及風險
2018-07-12
【文 / 莉思】 自2011年奢侈稅上路及台灣房市陸續實施政策調控,房市交易明顯低迷,房市報酬率大幅下降,投資人不敢輕易進場,是以許多投資人看上投資海外房產的超高投資報酬率,掀起一股「海外置產潮」,但交易糾紛也層出不窮,故投資人投資海外房產究竟要做什麼功課?又要承擔什麼樣的風險呢?投資海外房產的前期準備◎選擇透明度高的國家由於房地產市場透明度較低的國家( 如:新興市場與東南亞),因企業治理不佳、法規制度不成熟等,將為投資人帶來極大的投資風險,最好的方法就是慎選投資國家,若該國家法規政策越完善,資訊透明度越高,投資的風險就越低( 如:英國及美國等)。◎選擇生活機能強、交通便捷區域國內外房產投資地段選擇是以生活機能強、交通便捷為優先考量,一般而言,首都或第二大城市擁有最好的基礎建設、完善設施及較高的國際化程度,在地及外來購屋需求是最強的;其次,選擇捷運站周邊為購屋標的,亦是不敗的購屋策略。◎慎選代理銷售公司,並親自到當地去考查投資人擬將大筆資金投入海外房產時,需選擇一家信譽佳、口碑好的代理銷售海外房地產公司,否則產生任何糾紛時,無法全力維護投資人的權益;此外,投資人應要親自到當地去考查,切忌衝動性的購買。◎低總價產品進可攻退可守由於大型房產物件總價高,會限制承租人的能力,更限縮未來轉手的空間,若要投入海外房地產,建議投資人應以低總價中小坪數的產品最適宜。◎不要只看租金報酬率許多海外房產建案以高租金報酬率為主要訴求,相較台北之報酬為優,但這可能是毛報酬率,若扣除其他的費用及成本( 如:印花稅、契稅、登記費或公證費、律師費、仲介費、土地稅或房屋稅、租金收入所得稅、代租或代管費、管理費等),淨報酬率不如預期,且再高的租金報酬率,需在滿租的前提下才能實現,若空租下來,租金報酬率都是零。◎要了解當地相關房產稅負條件房地產投資獲利之關鍵因素之一取決於房產稅負之高低,這也是國內實施房地合一稅讓很多投資人產生觀望心態的重要原因;由於各國房產稅負具有一定的複雜度,詳盡了解想投資國家房產的稅負絕對是必要的。◎謹記高獲利高風險、低獲利低風險由於所有的投資都遵循「高獲利、高風險;低獲利、低風險」的定律,投資人在進場前必需評估自身風險承受程度,才能決定自己適不適合投資海外房產;此外,要冷靜評估個人的資金能力,採用借錢或是高槓桿方式到海外購買房產,都不值得鼓勵。◎隨時掌握外在環境動態評估最佳出場時機投資人不僅需要評估進場投資時機,同時也要考慮出場機制,一般來說,投資人可以將出場門檻設為資產增值的一定比率,加上每年穩定租金報酬;同時,投資人也需評估外國人投資占比是否過高?若本國人都不投資自己國家,未來轉售肯定高難度。 投資海外房產之風險●政經局勢與政策風險由於部分開發中國家的政治局勢不穩定,偶有政變、暴動之情形,將造成房價大幅波動,降低投資報酬率;另部分國家有排華意識或歧視作為,投資人從事該國不動產投資風險將相對提高。此外,房產相關法規與政策也是投資人需要隨時掌握的重要關鍵,如:投資人必需釐清投資房地產是否擁有土地及房屋永久產權,若買到使用權,使用期限短,相對持有成本也會提升,投資人將承擔較高風險,獲利機會相對小。另若外國人投資情形過熱引起當地反彈時,應注意是否有對外國人取得不動產總量之限制或增加租稅負擔之情事。●貨幣匯率風險海外房產投資人買房動機主要為增值及收租,也就是將投資標的出租,賺取穩定的租金收入,並待房價達最高點時售出賺取差價。由於國內一般投資人對海外的房產多採取直接投資,匯率變動將對租金收入、出售價款有很大影響,相對於穩定度高的台幣而言,外國貨幣波動幅度遠比台幣高,一旦投資地的貨幣對美元大幅貶值,即使房地產操作有利得,可能也無法彌補匯率上的損失。●產品流通風險房產變現速度原本就比較慢,若所投資不動產標的是針對外國人設計的高總價房產或是收益型的房產,對當地民眾是沒有購買的吸引力,則產品的流通性、變現性相對較低,將來出脫難度相對較高。此外,國外開發商或國內不動產經紀業提供保障出租年限,應留意租金收益是否於年限期滿後能繼續維持,找到後續承租人之難易度等。●資訊取得風險由於投資海外房產,相關機制相對不透明,讓投資人落入孤立的多重弱勢,且市場資訊甚至是片段、變動的,投資風險相對較高,建議投資人選擇自己熟悉、了解的國家及當地不動產市場為投資標的,因投資人在國內,不易取得海外資訊,無法掌握最新訊息,較難因應瞬息萬變的風險。是以投資人在投資前應「停、看、聽」,做好相關功課及風險評估,了解自己是否有能力承擔風險及是否符合個人風險偏好,提前做好危機防制,以避免落入「投資前開心,投資後傷心」的窘境。
從痛苦到痛快
2018-07-12
【圖 . 文 / 寶瓶文化】 擅長以淺顯文字分享自身生活中的各項身體及心靈創傷,並佐以輕鬆詼諧的態度呈現,在網路上擁有33萬名熱情愛戴腦粉的「寶爺」--梁嘉銘,2015年初創立「寶爺食代」手工食品專營銷售網站前,他是台北工專(五專)念到三年級上學期被退學、在電子業打滾十三年餘、自認一事無成又身心俱疲的中年大叔。其實在電子業這麼長的時間,當然也經歷過輝煌的年代,但就在一波裁員風暴中,他看清時況,決定在網路創業與專心繼續寫作。再痛苦 都不要失去對自己和未來的盼望曾經他被上銬,在自由被鐵籠相隔的那一刻起,下定決心告別多年來瞞著愛妻和稚女的「另一個他」……儘管那些過往難堪,但他不避諱寫出來,因為無論多痛苦,都不要失去對自己和未來的盼望。梁嘉銘說,「在事情看起來不費一點力之前,其實,我已經好幾次幾乎耗盡了最後一點力氣。」向母親借了少少的二十萬創業,初期四百多天,天天跟數字賽跑:愈燒愈薄的本錢,擔憂著下一張訂單在哪裡;終於賺錢,卻被信任的人騙……一段發生在創業不久時的不愉快經歷記錄在書中,不是因為憤怒,是因為清醒。 經營品牌通路的公司型態,背後會需要許多供應商供應產品,他們努力做,自己努力賣。梁嘉銘與其中一家工廠在接連三檔產品都取得不錯的銷售成績之後,彼此有了更深的互信基礎,當然想要繼續往後延伸,正好接近三大節之一,市場上有著相當大的送禮需求,他對這家工廠提出了相關的討論,幾天後,工廠老闆就拎著一個讓他滿意的禮盒出現,健康、好吃,賣!然後按照慣例,請對方盡快提供進價成本,才能決定市場售價,但當下,老闆反問他:「你打算賣多少?」 「要看你的成本啊。你給我的成本決定了,我就會把售價定下來。」梁嘉銘下意識地回答,沒多想些什麼。「反正時間不多,你先上網公告這個產品的上架時間吧!成本我再想想,之後給你。」「好,那就麻煩你盡快囉,別害我開天窗。」梁嘉銘心想,又不是第一天合作了,總不會出什麼大紕漏吧。然而發出上架預告後,轉眼一個多禮拜過去,那工廠老闆依然沒有給出成本,反而要求他「你先告訴我售價吧,隨後我就把成本給你。有幾樣原料的成本一直在漲……但放心啦,我一定會挺你的。」由於對客戶的承諾在先,他只好按照經驗法則推算出一個可能的成本,接著加上安全的利潤,得出一個數字後告知工廠老闆。電話那頭回應:「嗯嗯,我剛剛也算出來了。我最後能給你的價格是××× 元。我已經確定賠錢了,但我還是想辦法讓你有錢賺……」聽完對方提供的數字之後,他無聲地笑了──工廠根本是賺大了!自己被迫先提供的售價,決定了他的成本,而且礙於隔天就要開賣的時間壓力,雖然覺得很不合理,極度不甘心,也只能隨他信口開河。那一檔的一千組禮盒如期地熱賣完售。照理說,這事兒就應該船過水無痕,反正大家都沒賠錢,只是賺多、賺少的差別而已。但那天,梁嘉銘前往對方的辦公室結帳,聽見老闆在陽台講著電話:「×× 禮盒還有啊,雖然過節慶時間了,但價格還是一樣每盒××× 元。你要再十盒嗎?沒問題!」接著又瞄到辦公桌上擺著一張報價單,跟自己賣的相同規格和品項,價格也一樣是自己拿到的××× 元,數量:五盒。結論:自己拿一千盒的「批發價格」,等於對方賣給工廠客人五盒或十盒的「零售價格」。萬一有客人從自己這裡買了禮盒後,看到工廠這裡有一模一樣的東西,價格卻天差地遠,自己以後還要做生意嗎?GG只是幾個瞬間的人生片斷關鍵時刻轉念上一次當,學一次乖,只能怪自己考慮欠周,面對不合理的報價過程中,也沒有堅守立場,最後落得自己成了一顆大豬頭。這位工廠老闆的名字就鏤刻在梁嘉銘創業生涯伙伴的黑名單之上第一位。然後,他決定繼續前進,略過這片風景。因為GG 只是幾個瞬間的人生片斷,絕不會是全部!人生就是不斷地收縮、用力、痠痛,然後,突然就強壯了,即使這個世界失去溫度,我們也不可以沒有態度。被廣大粉絲奉為「幽默教主」的寶爺經典座右銘就是「幽默可以戰勝一切的XX」,但這樣的輕鬆來自於無數次面臨低潮,在關鍵時刻的轉念,學習自嘲。誰也不曉得這一刻是不是一輩子的最低潮,但可以確定不管多痛,下一秒它就成了過去。而誰知道,再下一秒是不是令人無比痛快的超美妙高潮?!  
葡萄牙…深邃的藍色印記
2018-07-12
【圖 . 文 / 鳳凰旅遊】 伊比利半島上的葡萄牙,不似西班牙燃燒著熱情奔放的活力,但古樸的氛圍與悠閒步調,更耐人尋味久久,它是歐洲最多人造訪的國家之一,許多人認為它是歐洲最美的國家 不只有蛋塔…藝術級的國寶「藍彩磁磚」讓人愛不釋手葡萄牙聞名全球的東西可不只有好吃的蛋塔,美麗精湛的藍彩磁磚,更是葡國的驕傲,美到讓遊客愛不釋手,凡到此一遊都會忍不住買上一些藍彩磁磚紀念小物作為伴手禮。長久以來,葡萄牙的磁磚一直是享譽全球的藝術經典,早期受到西班牙、義大利及伊斯蘭建築的影響,以豔麗多彩為主要表現,到了17 世紀則受到荷蘭台夫特的「藍色陶瓷」影響,風格逐漸變為今日獨樹一幟的藍色瓷磚。美麗的藍色印記,充滿了海洋的氣息,就好像提醒大家別忘了,葡萄牙曾經也是大航海時代的海上強國,無論在教堂、王宮或是大街小巷中,經常可以看到藍色磁磚牆,其主題多以自然風光或宗教、歷史、節慶為主。在葡萄牙,磁磚除了運用在建築外牆上,更廣泛用在日常用品中,例如門牌、餐具、居家裝飾…等,成為無所不在的葡國象徵之一。 與世界遺產的美麗邂逅!波多古城的美景與美酒皆令人醉至於要感受藍彩磁磚的氣勢風采,就一定不能錯過位在北部的波多古城,這裡也是葡萄牙國名的發源地。市中心有一座由修道院改建而成的聖貝托火車站,內牆中巨幅的磁磚畫尤其令人讚嘆,是到訪波多一定要朝聖的一站。波多是世界上最知名的紅酒~波特酒的出產處,順帶一提,這裡曾是葡萄牙最繁華的第一大港,同時也肩負運載葡萄酒桶的任務,特殊造型的平底木帆船隻,將一桶桶的美酒從產地順著杜羅河運至波多的酒廠,形成波多另類的美麗奇景。今日這種傳統的平底木帆船,多半作為觀光用途,遊客可乘坐遊船,欣賞河岸邊一棟棟列入世界遺產的老建築,別有一番風情。噹噹噹!里斯本電車小旅行即便現代化的巴士與地鐵開通,讓首都- 里斯本的交通順暢不少,但古老的電車依舊是漫遊里斯本最好的體驗,隨著電車慵懶的節奏,緩慢的穿梭大街小巷,就好像搭乘時光機穿梭在過去與現代的時空中。這裡的電車多半都漆成銘黃色,搭配南歐的陽光與悠閒的氣息,游移於古老的城市恰到好處。來到里斯本,知名的地標~發現新大陸紀念碑,巨大的船型雕塑絕對吸睛,還有十六世紀航海黃金時期守護著來回船隻的貝倫塔,以及見證大航海時期所留下輝煌歷史的傑洛里摩斯修道院,此座修道院建造長達七十年才完工,被譽為葡萄牙最偉大的歷史建築!此外,素有葡萄牙香舍麗榭大道之稱的里斯本自由大道,兩側的林蔭步道、咖啡座及精品店,在這裡,可以感受到里斯本浪漫的日常。 葡萄牙的吃與買!公雞傳說&葡萄牙的美味…來到葡萄牙經常可以看到公雞圖案的周邊紀念品,為什麼葡萄牙公雞這麼熱門,故事要從中世紀說起,傳說在葡萄牙北部的巴希羅斯Barcelos 小鎮,曾有一名來自加利西亞的朝聖者,在朝聖途中,被誤認為小偷而被判死刑。朝聖者說,要是法官晚餐中的烤雞能啼叫,就證明他是清白的,果然,烤雞神奇地叫了起來,朝聖者因而無罪釋放。後來,公雞的故事傳遍葡萄牙,公雞圖案也因此被視為正義與吉祥的象徵,甚至成為葡萄牙代表性的圖騰。當然,除了買紀念品,到葡萄牙一定也要品嚐一下正宗的葡式蛋塔,葡萄人稱之為Pastel de Nata 或簡稱為Nata,在貝倫區的老店,是讓各地旅人留下美味記憶的人氣蛋塔商店之一,香濃酥脆的半圓薄皮,搭配香濃奶香滑順入口的內餡,也還可以加點肉桂粉或糖霜增添美味!此外,葡萄牙海鮮飯的風味,也是一嚐葡萄牙飲食文化特色不可錯過的,它與西班牙海鮮飯比較乾的口感不同,是用鐵鍋煮的稀飯,一般是選用石斑、肉蟹、魷魚及中蝦等海鮮,然後用海鮮湯、洋蔥及蕃茄熬成,飯軟帶有湯汁,富有香濃的海鮮鮮甜,味道十足。
耀眼的黃金題材之城 —台中市北屯區
2018-06-13
【文 / 行銷企劃部】 北屯崇德加盟店店長王曉婷表示,位於台中市市中心的北屯區人口約27.5萬人,是台中市佔地面積最大,人口最多的地區,隨著近幾年市府對北屯交通及建設的開發注重,帶動此區域蓬勃發展。即將於2018年底通車的捷運綠線,北屯區就囊括7座車站,足見地段重要性!連知名的好市多台中二店也看好北屯商機,選址在捷運機場旁的特定商業區佔地6,000坪,將會為北屯及附近的10期重劃區帶來更多人潮及繁榮。 東有經貿園區 北有洲際棒球場區 重大建設不斷北屯區內有許多重要建設,東邊包含緊鄰西屯區的水湳經貿園區,其中會展中心佔地約10.9 公頃,政府斥資一百億,主展會館可容納8,000 人以上,總攤位5,000個,將帶動就業人口;北邊的洲際棒球場,中信金控集團投資160 億,興建複合式購物商場結合影城及樓高20層的星級飯店,將於今年中動工,後續還有在球場旁、崇德路與環中路口興建商辦大樓的計畫,投資金額至少50 億元,而明年台灣將首度舉辦奧運體系的國際賽事--東亞青年運動會,開閉幕式也預定在洲際棒球場;西南邊位於景賢和太祥路口有中部規模最大、設備最完善的網球中心;原來將北屯區直切為二,造成交通隔閡感的鐵路,現在已改為鐵路高架捷運紅線,目前已有五座高架車站通車,其中太原車站附近有北屯生活商圈、兒童公園、北屯國小、中台技術學院、大坑風景區等,每日運輸頻繁,且隨著鐵路高架工程,東山路地下道已於今年2 月填平通車,緊接即將填平太原路地下道,為當地民眾提供更便捷的生活。選擇多元 價格親民北屯崇德加盟店店長王曉婷說明,北屯區還有鄰74號道路、11 期及水湳經貿的14 期重劃區,地段優越,佔地340 公頃,兩年後重劃區即將釋出,推案勢必受到矚目,而位於崇德和松竹路的巨蛋園區,佔地6.7 公頃,容納12,000 人,採BOT 即將招商,結合台中花博與東亞青奧,規劃打造台中成為運動休閒城市。至台中陽明山之稱的大坑風景區,12 條登山步道讓假日登山客絡驛不絕,也造就東山路沿線店家商機。北屯民風純樸且兼具休閒、都市及運動風,很多隱富族不選擇七期會選擇居住北屯,在10 期、11 期有許多豪宅建築物,在整齊的重劃區街廓中呈現出多樣貌的藝術建築,讓人感到賞心悅目。另一方面,北屯的房價相較其他區域,也呈現多元化的選擇,華廈中古屋成交價一坪約在15-16 萬上下,華廈新屋一坪約26-28 萬左右,別墅則1,500-2,000萬左右產品接受度很高,價格相對親民,在生活及交通均便利,環境及建設又好的條件下,真的是居住置產的最佳選擇。廍子重劃區居住環境CP值好 受首購與家庭客青睞北屯太原加盟店店長羅敏時指出,北屯區廍子段屬於較新興重劃區,位於大坑區邊緣,重劃完成後至今5年了,有方正寬敞的街道與棟距,低密度住宅規劃吸引重視生活品質的居民來購屋,也成為台中市最熱門的新興區段之一,市府積極打造河岸自行車道以及該區內有1.5 萬坪的廍子公園、7,500 坪的新都生態公園等公園綠地,且有大坑知名情人橋、新桃花源橋、蝴蝶橋、藍天白雲橋、清新橋以及台中國際網球中心等休憩景點,附近還有知名大坑紙箱王創意園區、坪林森林生態公園、大坑風景區、新社風景區等,是全台中綠覆率最高、休閒資源相當豐富的區域,居住環境CP 值相對良好。這幾年房地價與建商推案量皆大幅度提升,目前廍子重劃區內待售的幾乎都是5年內新成屋,完全沒有舊房子,單價相對也比其他區域親民,約17 萬~ 21 萬左右,目前總價約700 萬~ 800 萬元上下的產品較符合首購族群青睞,而且近年8成以上都是首購與一般家庭客戶族群,幾乎沒有投資客。廍子重劃區一帶由74 號環市道路銜接國道1 號、3號、6 號都相當快速,若要通往舊市區,則可由太原路直通台中市區一中、中友商圈,另外沿著廍子路可往北進入大坑風景區,樹孝路往南可進入太平,路網完善。若到北屯一帶實地走訪會發現風格大器、高質感的豪墅不少,近期較具指標性的別墅新案包括惠國建設、漢宇建設、日灃建設的作品都相當吸睛,台中地產商預估,廍子區段未來每坪房價,上看26 至28 萬元。因台74線落成,廍子里近10 年發展異常迅速,尤其2013 年底至2017 年底,人口從3,904 成長至1 萬1,120 人,人口成長量、社會增加量都居台中之冠。  
三低、三好 年輕活力城 —高雄市楠梓區
2018-06-13
文 / 行銷企劃部 右昌加盟店店長張志忠表示,楠梓區位於高雄市內西南部,西濱台灣海峽,近年得市政府輔助,使原加工區產業轉型為科技發展且規劃楠梓第二園區,重新帶回廠商進駐與就業機會,在整個大高雄人口流失的情況之中反而逆勢,目前為高雄市人口快速成長區之一。交通上有中山高速公路及省道台1線通過,配合捷運站及楠梓火車站,南北連結完整。重劃區規劃完整 加工區提升居住人口需求楠梓區有四個主要重劃區,分別是:一、高雄大學區段徵收特定區;二、土庫台糖重劃區;三、都會公園捷運站東側的82 期重劃區(2015 年5 月完工,佔地10.68 公頃,建築用地7.15 公頃);四、最新的高雄都會公園前72 期重劃區(2017 年10 月25 完工,佔地4.12 公頃,建築用地3.48 公頃)。建商看中重劃區規劃完整,紛紛來此開發。本區的生活圈東側以國立高雄科技大學及火車站商圈為主,西側則以楠梓加工區及國立高雄大學為主,因為高雄大學重劃區腹地完整,加上楠梓加工出口區高科技化,陸續引進數千名工程師客層,經台17 線串連又可直接與左營及鼓山區段連通,家樂福量販店、星巴克、燦坤... 等等各大知名賣場進駐,公園綠地及學校規劃,整體商圈機能已經完善,區域內近幾年大樓推案量體龐大,人口進駐增多也刺激周邊商家繁榮發展,是目前高雄市最熱門的區段之一。物件從低總價小坪數輕豪宅至四房家庭式住宅一應俱全,價格帶300~800 萬,不論是成交量及價格皆穩定成長,相對高雄市區動輒2 字頭房價,吸引首購及小資族等剛性需求往此區發展,人口日趨年輕化,房屋需求轉而走向小巧精緻,大樓產品逐漸取代透天別墅,二房物件取代三~四房成為主流。新大樓產品單價約13萬~17萬,10年內的中古大樓約10萬~15萬 ,10 年以上中古屋也有10 萬左右。車庫別墅新屋約1500萬~1900萬, 20年以下中古透天別墅約900萬~1300萬。公園、綠地、大學右昌加盟店店長張志忠說明,楠梓區本身擁有廣大的公園綠地,從東起有高雄最大占地95 公頃的高雄都會公園,一路往西沿後勁溪河堤帶狀公園,到西海岸佔地約30 公頃的援中港濕地公園,以及楠梓加工區西側佔地17 公頃的右昌森林公園,其他包含大學校園綠地及社區公園,而中油後勁煉油廠於2015 年停工之後區段內居品質整體提升。區域內原有國立高雄大學、高雄海洋科技大學以及高雄第一科技大學共三所國立大學,今年2 月1 日,高雄第一科技、高雄海洋科技及高雄應用科技大學三校合併成高雄科技大學,成為全台人數最多的科技大學,也是全台僅次於台灣大學人數第二多的大學。各項建設到位 房型、環境選擇多張志忠店長補充,楠梓區各項建設皆已到位,區內從R17 世運站至R21 都會公園站共有5 座捷運站橫跨其中,往北延伸路竹線也將會在今年動工, 預計2020 年完工;高雄市濱海聯外道路(新台17 線)也在歷經十多年的努力,終於與軍方達成開闢北段工程共識,2017 年11 月10 日動工,工程北起橋頭區典昌路,南至楠梓區德民路,路寬50 公尺,全長2.1 公里,包括路堤填築、道路工程、景觀工程、廣昌排水護岸工程及跨後勁溪橋梁,預計於2019 年底完工通車。這條截彎取直的南北向快速道路開闢工程完工後可轉移原台17 線交通車流,縮短距離及行車時間,預期能帶動高雄沿海地區的產業發展與升級。楠梓區有兩座大型商場-- 台糖量販店及家樂福量販店分駐東西側,各大明星商場賣場也都紛紛開設分店駐點,更有UA 流行服飾品牌及保時捷車商等知名精品進駐,由於重劃區近十年的建設發展,商圈逐漸擴大,在購屋房型跟環境也有非常多的選擇,可以評估自己的需求是要上班通勤省時,或是近孩子的上學學區,還是想要寧靜的河堤公園邊、方便的賣場量販店,不需要因為價格屈就自己的生活,因為在楠梓區房價相對親民,供給量相對穩定,無論是想買公園河堤景觀的低總價大樓,或是獨立車庫寬敞路段的豪宅別墅,在楠梓區都可以找到。 三低、三好的年輕活力城大高雄市隨著高鐵、巨蛋、美術館的帶動,使得高雄人口陸續北移,房價持續走穩,加上楠梓區內有大型森林公園,楠梓加工區,兩座國立大學,五座捷運站,火車站,高速公路等等,不論是定居、讀書、就業,都有完整的社區結構及交通脈絡,楠梓區已經轉型為年輕活力的城鎮。對想置產的年輕人來說,楠梓更擁有三低( 低總價、低頭款、低月付金),三好( 公園美景環境好、高中大學讀書好、生活就業工作好)的優勢條件,是適合定居一輩子的地方。  
共有物變價分割時, 誰有優先購買權?
2018-06-13
【文 / 鍾運凱】 案例:老王與大雄共有一筆土地,各有應有部分二分之一。老王過世後,其應有部分由王一、王二、王三等人共同繼承。由於共有人之間協議分割不成,於是王一訴請法院判決變價分割。變價分割之判決確定後,王一聲請執行法院拍賣公同共有之部分,試問:何人得行使優先承買權?   一、繼承登記與分割遺產王一、王二、王三因繼承取得土地應有部分,屬於「遺產」。民法第1151 條規定:「繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。」所謂公同共有,是指數人基於同一特定之法律關係而共有一物,民法第829 條規定:「公同關係存續中,各公同共有人,不得請求分割其公同共有物。」因此,王一、王二、王三要「分割共有土地」之前,必須先「分割遺產」。任一繼承人均得隨時請求分割遺產,假如被繼承人之遺囑,定有分割遺產之方法,或託他人代定者,或禁止分割遺產,則必須依照遺囑所定。以遺囑禁止分割遺產,其禁止之效力以10 年為限。不過遺產如果是不動產,分割前必須先辦理繼承登記。如逾1 年未辦理登記,依土地法第73 條之1 規定,地政機關應公告3 個月,逾期仍未辦理,地政機關將造冊列管,列管15 年均未辦理繼承登記者,將公開標售;標售時,繼承人、合法使用人或其他共有人有優先購買權。標售所得之價款存於國庫專戶,繼承人可在10 年內申請提領,逾期未領該價款歸屬國庫。二、分割遺產與分割共有物繼承登記不需要全體繼承人偕同辦理,任一繼承人均可單獨為之。但分割遺產必須全體繼承人達成協議;協議不成,任一繼承人得訴請法院判決分割。遺產分割的目的在於消滅繼承人之間的公同關係,將「公同共有」變為「分別共有」;而分割共有物則是將「分別共有」變成「單獨所有」,例如按其應有部分,將一筆土地分割為數筆土地。本題王一、王二、王三如果對於遺產分割協議不成,王一自得訴請法院分割,但王一可否在分割遺產的訴訟中,合併提出分割共有物之訴?實務上認為不可,例如最高法院30 年上字第202 號判例:「繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有,民法第1151 條定有明文。被上訴人自不得在分割遺產前,主張遺產中之特定部分,由其個人承受。」最高法院88 年度台上字第2837 號判決:「民法第1164 條所定之遺產分割,係以遺產為一體,整個的為分割,而非以遺產中各個財產之分割為對象,亦即遺產分割之目的在遺產公同共有關係全部之廢止,而非各個財產公同共有關係之消滅。上訴人既依民法第1164 條規定訴請分割遺產,除非依民法第828 條、第829 條規定,經全體公同共有人同意,僅就特定財產為分割,否則依法自應以全部遺產為分割對象。」換言之,「分割共有物」必須按照各共有人之「應有部分」,然而王一、王二、王三在遺產分割之判決確定前,只有對全體遺產的「應繼分」,並無該筆土地的「應有部分」,因此必須等分割遺產判決確定後,才能依分割遺產的結果(變成分別共有),依其應有部分請求分割共有物。 三、變賣共有物時,誰有優先購買權?依民法第824 條第2 項第2 款規定:「原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。」又依同法條第7 項規定:「變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。」此項優先購買權之規定,其立法目的在於變賣共有物分配價金時,為使共有人仍能繼續其投資規劃,維持共有物之經濟效益,並兼顧共有人對共有物之特殊感情。因此實務上認為,民法第824 條第7 款之優先購買權,應優先適用於土地法第34 條之1 第4 項之優先購買權。本題王一、王二、王三聲請變賣其土地應有部分(二分之一)時,王一、王二、王三得先依民法第824條第7 款主張優先購買權;如果王一、王二、王三均不行使優先購買權,共有人大雄才能依土地法第34條之1 第4 項主張其優先購買權。  
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