【文 / Acer.L】

一、何謂都更代拆
根據「台北市政府受理都市更新權利變換實施者依都市更新條例第三十六條規定請求代為拆除或遷移土地改良物補充規定」，更新單元範圍內代拆戶占總戶數10％以下，且戶數5 戶以下，實施者可向北市府申請代為拆除。而台北市副市長林欽榮則在3 月22 日召開的「公私協力改革都更效能對策研商會議」投下震撼彈，宣布為強化都更效能，過去的都更案若不同意戶佔總戶數10％以下、或5 戶以下，才可向北市府申請代為拆除，但未來北市府將取消這項限制，最快4 月上路。另外，北市府去年公布「台北市公辦都更實施辦法」，第18 條針對已取得建造執照及拆除執照者，北市府將成立專案小組，建商只要合法取得拆照，就可以申請專案小組，程序啟動後，將暫緩拆、或直接拆？3 個月內就會有答案。

二、新政策條件代拆條件為何?
現行規定，當都更代拆戶比例小於總戶數10%，且戶數為五戶以下，建商才能申請政府代拆。日前，台北市政府宣布將取消此限制、按照中央頒布的《都市更新條例》之規定，意即未來只要有三分之二所有權人、四分之三樓地板面積同意參與都更，建商便能申請建築與拆除執照，並且向政府申請代拆。

三、可能產生弊端-建商可以強制都更，不同意戶必須妥協
文林苑事件後，北市都更案件需全體住戶百分之百同意才可進行，政府無法代為強拆，不同意戶可有權不參與都更；若代拆限制取消，等於建商將握有尚方寶劍，只要有三分之二所有權人、四分之三樓地板面積同意參與都更，少數不同意戶必須強制納入都更，此舉恐違反居住正義，違背人民居住的自由權益。

四、可能產生利益-精華區土地加速釋出，加速都市更新
目前全國五層樓以下住宅約581 萬戶，約占總住宅數量的70.45％，且多數集中在市區，而台北市內30 年以上的房子就有48 萬戶，占全部房子的55%，這些耐震係數及消防設施恐不符合現代標準，未來十年北市老舊房屋更將會進入高峰期，若政府代拆政策能執行，可加快都更腳步，對建商而言，原本精華區土地難尋，在都更門檻降低後，將可增加建商投入都更的意願，對老舊市容的更新有實質上的幫助。

五、對房價影響-老公寓短期看跌，長期看漲
未來投資客買老公寓插旗當釘子戶的利潤空間減少，若以短期投資角度，老公寓房價不會大漲，房價將回歸基本面；但長期而言，都更腳步加快，當多數都更案件順利推動後，會有買老公寓換新大樓的比價效應，若該區都更可行，老公寓長期仍看漲。

六、是否能進場買公寓?
時間才是最大成本，舉例而言，若買老公寓一坪50萬，預計蓋成大樓後變成每坪75 萬，但等待時間超過20 年，換每坪25 萬的增值，每年投報率2.5%，端看自己能否接受這樣的報酬率；若等待時間在10~15 年內，短期自住，長期投資或可考慮，但是否願意接受現階段爬樓梯及較老舊的屋況，則端看買方本身如何取捨。

<快速結論>
買老公寓考量仍在未來的增值潛力，以及該區居住品質是否符合需求，並非每間公寓都有都更機會，但若能做足功課，選擇有都更機會的標的，長期仍有機會投資賺到錢；若是純粹自住考量，只需考慮屋況、房價、地點等條件是否符合自身需求即可。