【文 / 行銷企劃部】

囤屋稅 自住戶數上限為何？

財政部6 月9 日預告適用1.2％房屋稅的自住房屋定義，本人、配偶及未成年子女，全國合計3 戶以內，供本人、配偶或直系親屬居住，且無出租使用，才符合自住使用住家用房屋的定義。預告後，將於6 月中旬實施。而自住使用住家用房屋必須是無出租使用；供本人、配偶或直系親屬實際居住使用；本人、配偶及未成年子女全國合計3 戶以內。如果本人為單身，符合使用用途規定，自住房屋稅率以3 戶為限；本人為單身、無配偶，但有未成年子女，符合自住定義，適用自住房屋稅率以3 戶為限；本人有配偶、無子女，符合自住規範，上限3戶可適用自住房屋稅率。財政部解釋，考量個人所有住家用房屋，供直系親屬居住使用，屬於社會常態，這類房屋應該認屬自住使用房屋，但有防弊措施，為避免有心人規避稅負及影響地方財政，因此明定全國3 戶內才能算自住的規定，以符合社會現況、量能課稅及租稅公平。

是否有獎勵房東做公益出租的措施？

有，立法院三讀通過房屋稅條例第5 條修正條文，總統6 月4 日公布實施。針對自住使用的住家用房屋定義，財政部6 月9 日預告「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」草案。預告內容包括個人所有之住家用房屋定義，以及房屋供公益出租，都適用最低的1.2％房屋稅率。

草案也規定，房屋屬公益出租人出租使用，是指持有直轄市、縣市主管機關核發公益出租人核定函之公益出租人，將房屋出租予領有政府最近年度核發之租金補貼核定函，或資格證明書的中低所得家庭供住家使用者。根據房屋稅條例，住家用房屋供自住者或公益出租人出租使用者，房屋稅率為房屋現值的1.2％；其他供住家用者，房屋稅率不得少於1.5％，最高不得超過3.6％，各地方政府得視所有權人持有房屋數，訂定差別稅率。

囤屋稅對屋主影響大嗎?

1. 調查指出，民眾認囤屋稅相對房價而言是九牛一毛，影響不大

國泰金控6 月16 日公布6 月國民經濟信心調查結果，其中時事題有關囤房稅的影響，有47% 的民眾認為，對其買賣房完全沒影響，同時，有38.4% 的民眾預期，未來半年居住地房價仍會偏升，持平的有30.2%。根據調查，民眾對囤房稅在買賣房的影響，認為完全沒影響的民眾比例為47%，為調查選項中最高，而認為會大幅減少買房意願的比例僅16.7%，會小幅減少買房意願的比例為23.5%。

2. 囤屋的房屋稅是以房屋評定現值當稅基 衝擊有限

目前台灣的房地產持有稅有二種，一是每年5 月課徵的房屋稅，一是每年11 月課徵的地價稅。

房屋稅= 房屋現值× 稅率

地價稅= 土地公告地價× 稅率

一、自用住宅優惠稅率

以目前台北市房屋稅計算方式為例，自用住宅稅率1.2%，非住家非營業用稅率2%，營業用稅率3%。

二、稅率影響幅度小

即使房屋稅從1.2% 變成2% 或3%，影響有多少呢？舉例來看：

台北市一戶20 年以上的中古屋，市價達2500萬元以上，但房屋現值可能僅為45 萬元，自用住宅房屋稅1.2%，每年繳5400 元。若稅率調為2%，則房屋稅調高為9000 元，稅率調為3%，每年房屋稅調為13500 元。

對一般上班族而言，可能會增加一些負擔，但對於高資產族或是投資客而言，房價上漲的價值，超過數十萬、數百萬元，遠遠超越稅負的增加，囤屋稅僅是九牛一毛而已，比豪宅每月管理費還便宜。

三、房屋現值調整影響更大

除了調整稅率之外，另一個影響房屋稅的關鍵是房屋現值，以前述市價2500 萬元的房屋，房屋現值僅45 萬元，若房屋現值調高至90 萬元，則即使稅率維持1.2%，房屋稅每年就要多一倍。但是若調高房屋現值，影響的就不僅是擁有二戶、三戶以上的大戶，而是所有民眾一體適用，每個人的負擔都大幅增加，因此政府幾乎不太願意往這個方向來變動。而究竟是否調高房屋現值，則由地方政府來決定。

四、地價稅的情況與房屋稅差不多

目前地價稅的稅率，自用住宅為千分之2，一般住宅稅率從千分之10 到千分之55，有六個不同級距。目前規定也是夫妻及未成年子女，名下僅能有一戶適用自用住宅稅率千分之2，第二戶稅率為千分之10。

若按前述2500 萬元市價房屋，土地公告現值可能僅180 萬元，自用住宅每年地價稅僅3600 元，一般住宅地價稅18000 元，對高資產客群影響仍有限。提高土地公告地價可能影響更大，不過，這也將影響到所有房屋持有者的負擔，目前雖有逐年調高現象，但幅度仍然不敢過大。

總結

若未來實價課稅衝擊才大 政府不敢貿然實施

目前政策朝未來實價課稅的方向規劃中，待實價登錄資訊更為完整後，是否可能朝房地稅制合一，採實價課稅的方向發展？若此真正落實，則房屋稅、地價稅整合為一，按實價來課稅，則所有民眾負擔將大幅增加。由於衝擊較大，目前實施的可能性較低。即使未採取房地合一稅，若在買賣交易時採取實價課徵增值稅，由於賣方勢必將成本加入售價中，房價反而因為成本推動而墊高，不僅無法打房，對想購屋的民眾更為不利。

建議首購族看到好物件，倘若價格在行情區間的，仍應加速進場買房，因為不管政府怎樣打房，只要利率維持低檔、屋主口袋夠深，稅金成本未來仍是轉嫁給下一手買方，房價則形成繼續被推升。所以有好案子，在屋主沒有意願或動機降價賣的情況下，可提早佈局；另外，買方應趁政府打房之際，屋主行情觀較貼近市場行情時來看屋買房，更有機會找到合適的物件。