【文 / Acer.L】

台幣續貶值 不動產成保值避險標的

今年元旦連假後第一個交易日，受到國際美元走強影響，亞洲貨幣紛紛重挫，新台幣匯率也如溜滑梯般每況愈下，2015 年1 月5 日當天，新台幣匯率還一度貶值近三角，失守32 元整數大關。未來半年新台幣兌美元恐將持續維持在31 元至32 元以上，二字頭勢必難回。

因此，台幣越放越不值錢的情況，在銀行有用台幣存款的買方勢必會將資產做重新配置，以避免台幣持續貶值的風險，而避險方法有三，一為前進股市或基金市場，以求得更高的投資報酬率；二為將新台幣存款，轉為其他國家有升值潛力的貨幣存放；三是將現金轉投為最穩健的不動產投資。

投資風險 股票最高 不動產最穩健

上述三種避險方式，以投資股票風險較高，次為投資外幣，最安全的是買不動產。其中買股票，若選錯標的，或誤買地雷股時，股價隨時都有腰斬可能，資產恐減半再減半；而投資外幣風險也不小，例如近期投資日幣者，可以發現從安倍三支箭政策以來，日圓已大貶三成，若沒有及時停損，立即轉換投資幣別，恐躲不掉龐大的匯率損失，所以買股票或投資外幣，都必須時時刻刻緊盯國際情勢及盤勢變化，才能避免押錯標的，造成損失。

投資不動產的優勢在於市場好壞一般投資人較容易預測

而不動產投資則沒有資產會腰斬的困擾，不動產只有賣錯時間點，卻沒有買錯的，只要選對時機賣，不動產很難虧錢。不像投資股票，買錯標的資產常常會腰斬減半，因為不動產要漲得時候很快，要跌的時候都有跡可循。從政府拋出的政策風向球就可看出動產未來走勢會如何，所以不動產是最安全的避險工具，因為它讓投資人有足夠的時間能反應政府政策走勢，知道何時該進場買房，何時該向屋主大力地議價。

舉例而言，現在政府拋出2016 年要準備實施房地合一稅，這時就是大力進場掃貨，並且向屋主議價的好時機，這些政策都會提前拋出測試市場反應，當買方知道這些政策未來實施的機會高時，當然就會向屋主砍價，而屋主通常也會有自知之明，在政府政策不利賣方時，自然要調整售價才有機會賣出，所以不動產投資人對市場好壞較有充足的時間能預測，這就是投資不動產最大的優勢。那麼，未來那些政策會影響不動產投資，投資人該選擇什麼產品來避險呢?

房屋稅新制 新成屋稅率暴升 投資新房子風險高應避開

內政部於今年1 月16 日揭露去年(2014)11 月底為止所登錄的不動產交易實價，其中首次揭露的知名建案是位於中山區正松江路門牌的「華固松疆」共12 筆，以揭露的15 樓為例，交屋時的契稅從199 萬增加至475 萬。另外以房屋稅而言，位於松江路最貴路段率270%，且構造標準單價由原本每平方公尺7800 元調整至1 萬8650 元， 激增2.4 倍，130 坪的自用住宅房屋稅， 從39.8 萬元爆漲至95.1 萬元；若是屋主持有3 戶以上則認定為非自用住宅，房屋稅更從原本119 萬元升至285 萬元。

從以上的時事可發現，由於房屋稅屬地方稅，稅率掌控在各地方政府，房屋現值的評定方式又有一項”路段率”可以供政府操控，新屋的房屋價值折舊較少，自然容易成為被課徵高額房屋稅的目標，所以現在投資新房子風險較高，每年繳納的房屋稅成本只會高不會低，應避開新屋投資。

中古屋機會大 持有成本低 未來首購族寧可選老房子

以前買預售屋的投資客光靠紅單轉讓，就可賺取高額的價差利潤，現在紅單也查了，賺多少錢恐都將被政府課稅；另外，奢侈稅實施以來口袋深的投資客買方，買來放兩年後再賣就不會有奢侈稅問題，但現在若是買新成屋投資，光是每年持有房屋稅就比以前高許多，放兩年還要多付兩年的高額房屋稅，所以投資新屋的人將會變少，買盤會轉向持有老房子，至少擺在那慢慢等好價錢，不用付高額房屋稅，時機好再賣即可，所以未來中古屋的機會來了，買盤就會湧向地段好的老舊物件，在政府打房之際時，買中古屋最實際。

中古屋的機會來了 精華區好物件人人搶

首購族應掌握趨勢，新屋將看跌，中古屋則較保值，且價格會溫和成長，所以未來的政府政策包含房地合一稅及房屋稅新制等，乍看之下是在打擊房市，實際上是在保護弱勢買方及首購族，等到有錢人看清這點也將錢轉進中古屋市場投資時，房價恐又會重新炒高，所以2015年中古屋機會很大，應該把握時機好好進場選貨，才有機會趁這波政府打房之際跟屋主好好議價，以選到合適的物件，預料精華區地段好的中古物件仍會是人人搶著買的情況。