6成以上民眾景氣看法穩定樂觀 高房價問題升息抗壓性低

    台灣房市在2010年第3季末止跌回彈的前提下進入第4季買氣高的傳統需求旺季，而第4季的成交價量並沒有在選舉前後產生觀望或遞延的震盪表現，以最新公佈的北市買賣移轉件數來看，11月交易量為5,200戶，單月成長6.9%且是9月以來連續三個月成長。中信房屋董事長鄭余正全表示以中信房屋2010年截至12月的成交統計來看，12月全國交易量體有一成以上的增幅，推估全年買賣移轉件數可達40.4萬件，較去年成長4%。
雖政府持續祭出各項積極查稅與稅制改革措施，希望能緩和高房價問題以避免房市泡沫化風險，但Q4房市穩定成長不畏打房的關鍵根據中信房屋2010年第4季宅指數調查結果顯示，隨著美國量化寬鬆政策引發熱錢效應，使得民眾抗通膨避險置產的需求強健，不但在第4季購屋意願明顯上升，對2011年的房市表現依然持續看好。

熱錢.通膨來襲
保值抗跌概念資產搶手 經濟感受樂觀購屋意願明顯增加
   中信房屋鄭余正全董事長表示：中經院預估2010年GDP成長率可達9.98%,2011年也有4.51%的水準，其中四成以上的經濟成長來自民間的消費；而消費金融日趨活絡，定額基金人數、信用卡簽帳金額、住宅貸款餘額屢創金融海嘯後之新高。在各項經濟指標翻紅的狀況下，Q4民眾對於經濟感受的綜合指數評比穩定上升，構成因素除了物價滿意度下降之外，家中經濟及理財滿意度最高，甚至連房價滿意度也較前期小增。而在購屋意願的綜合指數表現上，各項因素滿意度皆提高，其中對於景氣跟房價有較明顯成長。單就購屋意願佔比的數值來看，相對於Q3受政府打房影響購屋意願低落，使得Q4出現了宅指數調查以來最大幅度的成長，近期內有購屋意願的比例成長5.2個百分點，為57.1%。
    而深入了解支撐購屋意願上升的原因，可以發現Q4近期有購屋意願的受訪者換屋及分戶的需求比例明顯的浮現。除了自住需求以外，在熱錢與游資入場的情形下民眾產生較強烈的理財動能，抗通膨概念的資產如外幣、貴金屬及房屋，在民眾現有及未來看好的避險配置上有明顯的增強趨勢，房地產蟬聯7度保值抗跌首選。

收入與需求M型化
北市忙避險 新北市急首購 議價空間略縮雙北市房價漸認同
    主計處公佈2010年1~10月平均薪資為44,919元，為近17年來最大增幅；經常性薪資也有36,205元，但多數民眾感受不到這般的好薪情。據統計全國有360萬上班族月薪不到3萬，事實上根據中信房屋宅指數的統計，近期內有購屋計畫的民眾竟有過半54.9%個人月收入不到4萬元水準，即使以家庭收入來看月收入未達8萬元的比例也依然過半有52.1%。收入的M型化趨勢也造成購屋需求走向M型化的發展，中信房屋鄭余正全董事長指出在宅指數近兩年的調查數據裡，總價500萬以下及700萬以上的購屋預算比例也同步漸增。再進一步理解各縣市民眾購屋預算及對房價現況所預期的議價空間的交叉比對，可以發現民眾在Q4預期可以殺價的空間較上一季減少，61.9%的民眾認為殺價空間不到兩成較上一季增加了7.3%。而各縣市的房價接受度以雙北市較高，即普遍認為可議價空間有限。細分近期內有購屋計畫的民眾的購屋原因可以發現自用及投資需求皆成長，各縣市差異上，新北市首購的需求明顯，北市則在投資避險的目的上偏強。

物件需求指數走軟
投資型客戶口袋深 限縮貸款打房無效
    相對於經濟感受及購屋意願綜合指數的上升，Q4的物件需求指數則略微下滑；坪數、生活消費商圈及停車位依然名列重要性的前三名，注重指數分別為74.83、69.1及68.36。本季以停車位及屋齡注重程度上升較多。值得注意的是停車位需求增加交通要站相對減少，顯示以空間換取時間的策略在高房價的現況下頗為受用。鄭余董事長表示還有一項有趣的發現是賺取利差的投資型購屋需求民眾在購屋預算及自備款比例上相對於其他購屋目的的民眾來得高 ，表示這類型客戶口袋夠深，政府為平抑房價提出限縮貸款的相關政策恐怕這個族群是最不受影響的；倒是新婚首購族在購屋總預算及自備款比例都最為弱勢，恐怕會是貸款成數限縮或央行升息會最受打擊的購屋族群。

2011房市關鍵
6成民眾看景氣V型反轉樂觀穩定 房價逐季看漲 高房價唯恐升息
    相對於2009年第4季所做的調查，民眾對2010年的景氣樂觀程度由年初到年尾逐季下降，但對2011年的想像則是由年初到年尾逐季上揚，兩個年度呈現V型的反轉，2011年每季認為樂觀及穩定的民眾皆有6成以上；但隨著景氣樂觀程度一起上漲的還有房價的漲幅，8成以上民眾認為房價可望持平或上漲，顯示絕大多數民眾不認為房市明年會出現泡沫化的可能。但2011年的房市也未必全然的正向與樂觀，隨著國際經濟局勢的變化，美元走貶台幣仍有升息的壓力，但升息對於購屋民眾來說無疑是在高房價的壓力上增添雪上加霜的危機感，全體受訪者有31.9%認為只要一升息就影響購屋意願，僅有16%的民眾可以接受2碼以上的升息空間。到底民眾購屋能力的可承受範圍有多少？根據第4季宅指數民眾家庭收入及購屋預算來做比對及換算，全國平均購屋可承受指數為6.07年，意即全家需要不吃不喝6.07年才能存到預期的購屋預算；主要都會區的差異上還是由北市承受度較高為7.49年，相對較低的則為大台中地區的5.22年。

    中信房屋董事長鄭余正全分析2011年房市主要關鍵將受到美元影響。由於聯準會在11月宣布啟動二次量化寬鬆政策並指出後續不排除還有QE3的釋出，主要目的在阻止經濟陷入二次衰退的危機。如果QE2能成功刺激美國經濟，將有助於帶動全球經濟的提升，對於各國貨幣及物價的影響將以溫和來形容；但如果QE2或後續可能出籠的QE3、QE4、QE5…都無法有效提升美國經濟，造成劇烈的美元貶值及物價攀升，將會把熱錢資金進一步推向所謂的硬資產及新興市場，這將導致原物料及新興市場資產價格上漲，引發全球經濟的另一個泡沫。而回到台灣房市的基本面來看，利率目前仍處於相對較低點，由於自住及避險置產需求強勁，明年上半年價量預估仍將穩定成長；但以美元將牽一髮動全身影響全球貨幣經濟及資產價格的重要因素，將會是下半年總體經濟影響房市經濟的關鍵指標。

<中信房屋報導2011.01月號>