【文 / 中信房屋商仲部 王藝樺】

共享經濟的崛起
共享經濟（Sharing economy），又稱「租賃經濟」- 這個術語最早由美國德克薩斯州立大學社會學教授馬科斯· 費爾遜（Marcus Felson）和伊利諾伊大學社會學教授瓊·斯潘思（JoeL.Spaeth） 於1978 年發表的論文（Community Structureand Collaborative Consumption:ARoutine Activity Approach）中提出；但此現象卻是在近幾年開始流行的，其主要特點是，包括一個由第三方創建的、以信息技術為基礎的市場平台，這個第三方可以是商業機構法人、組織或者政府，個體或個人藉由這些平台，交換閒置或多餘物品、空間、知識、經驗，來籌集或賺取分享的利益。

常見的型式有公共自行車、汽車以及不動產住宿空間共享等，在此同時，共享經濟又具有弱化擁有權、強化使用權的作用；在共享經濟的體系下，人們可將所擁有的資源有償租借給他人，使未被充分利用的資源獲得更有效的利用，進而使資源的整體利用效率變得增加許多。

日本不動產與住宅住宿事業法
將自己空置的房間或住處作為「民宿」，有償出租給遊客的法案「住宅住宿事業法」，又稱民泊新法，已經於2017 年6 月9 日在日本參議院通過；換言之，民泊新法具備法律效力，新法規定普通住宅可作為有償住宿設施的營業標準，房東只要向地方政府登記後，就可在規定的區域內，以全年180 天作為上限提供有償的民宿服務，法案最快2018 年開始實行。

由於法案的正式通過，遊走在灰色地帶的民宿( 分享經濟的概念)合法化，屋主只要在合乎規範的前提下，就可將自己的房屋、房間出租作為民宿使用，估計可望創造出兩千億日圓的產值，日本電商企業樂天（Rakuten）非常看好這波民泊前景，設立繁體中文網站和平台，寄望吸引亞洲遊客預約住宿，預料將與美國的Airbnb 平台形成競合。此外，這對以收取租金、創造高投報率為主的海外置產族群( 聰明錢)更是一大商機，在出租民宿合法化後，置產客就能放心地、合法地賺取租金!

民宿物件的挑選與商機
中信房屋商仲部副理王藝樺表示，隨著2020 年東京奧運即將來臨，尋找民宿物件更應選擇東京為優，若置產客預算充足的話可找尋距離場館近 3 個地鐵站以內
的地點，或者是步行 10 分鐘內可達的距離；若預算相對有限，則可放寬標準，選擇離地鐵站步行 10 分鐘以內可到達的地點。另外，礙於日本人不喜歡較舊的房子，物件的挑選以屋齡15 年左右的中古屋為主，除了收租投報率有機會比新成屋高出兩倍以上外，日後出售時又可兼顧保值性，可說是進可攻、退可守的好選擇。

王藝樺認為，日本當地雖有專業的「物業管理公司」代為房東管理，但尚缺乏「日租代管」的公司，物業管理公司若可趁勢開辦「日租代管」服務，可促進許多非日本籍的投資客、置產客前往投資，讓整個市場更為活絡，是一個極新穎的商機；還有，「日租」民宿相較於「月租」，投報率可能高出更多，雖然日租客源較不穩定，但單日租金高，若以一間月租15,000 元的套房為例，日租一日租金設定為 2000 元，一個月僅需出租不到 8 天就可以和月租金額打平，假設與合法的分享經濟平台配合好，入住率拉高，投報率將相當驚人和可觀。

結論
日本政府通過住宅住宿事業法，猶如打開「潘朵拉的盒子」一般，好處是可以更促進經濟的發展，讓海外的置產客和聰明錢更加順勢流入( 原意是為了胃納2020
年東京奧運所到訪的觀光客，以彌補目前不足的飯店與旅店量)，若單純以這樣來看，立意是很正向的，不過值得注意的是，現在日租民宿的開放合法，對飯店產業的衝擊、日租民宿的公共安全和檢查與後續競爭下可能產生的各種混亂…等等，在在都將考驗著當局者的智慧與解決的能力，需要配套措施相對跟上，但可以想見的是，隨著日租民宿的合法與上路後，就海外的置產客與聰明錢而言，無疑更加相得益彰；日本不動產較低的基期、較高的投報率，再搭配做多的政府法律，2018 年依然是投資日本不動產的黃金時機!

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