比市價便宜! 地上權新建案 是進場好選擇嗎?

2014-08-20
文章類型 : 房產時事

【文/行銷企劃部】

近期雙北地區的地上權新建案,打著市價七折的口號吸引許多買盤進駐,究竟合理的地上權案應為市價的幾折呢?買地上權案有哪些應注意的地方?

地上權住宅,就是買來“只有房屋使用權,卻沒有土地所有權〞,買方未來須每年繳納地租、房屋稅,但不必繳地價稅。

而地租多為公告地價百分之3.5 至5 之間,使用年限一般約定為五十年至七十年之間,一旦使用期限到,土地所有權人(通常是政府或國營事業)便依合約取回土地並擁有房屋,或者雙方續約繼續使用。


隱性成本—地租恐逐年上漲

公告地價每三年調整 使用近七十年時 每年地租恐將膨脹十倍

公告地價每三年調漲一次,為地上權案最大的「隱性成本」,以近27 年北市的公告地價來看,平均每3 年調升幅度為10.63%( 見附表一),以10.63% 每3 年複利一次的概念計算,一個七十年的地上權物件,預計在持有第21 年時,每年地租會是原始地租的2.03 倍;預計在第48 年時,每年地租會是原始地租的5.03 倍;最後在第69 年地上權快到期時,每年地租為原始地租的10.21 倍( 見附表二),膨脹超過十倍,這隱性成本是建案現場代銷不會告訴你的。


中長期置產 有投資價值嗎?

若以一個台北市七十年的地上權案,標的物為30 坪兩房的物件( 售價每坪45 萬元) 除了要負擔總價1350 萬元,從第1 年到第69 年總共還需付出651 萬的地租。


除了買總價外 還多了個七十年期的額外房貸—甩不掉的地租

假設地上權物件的買方貸款1350 萬20 年期,利率2.5%~3.5%( 以3% 計),本利攤還每月需繳7 萬4871 元,而地租以每年4 萬1800 元的來算( 以近期北市南區某建案30 坪,目前所公告出來的地租為例),月繳為3483元,在第69 年時,每年地租會恐變成41.8 萬,月繳3萬4833 元,這額外的地租成本,是房貸繳完後還要持續負擔的,感覺很像是房貸永遠沒有繳完的一天,等於是

揹一個七十年期的額外房貸,而且越繳越高,壓力真大,沒有解套的一天。30 坪兩房物件在北市南區,用租的每月2 萬~3 萬預

算非常好找,而買地上權,七十年後財產也是歸零,好處可能就是不必擔心房東趕人了。


房地產增值及保值重點在持有土地持分建物只會折舊

近十年台灣房地產大漲,多半漲幅是來自土地價格的上漲,而建物價值只會逐年折舊而已,所以沒有持分土地所有權的物件,要靠建物價值上漲,除非整體房地產價格處於上升階段,或物件地點絕佳,例如未來三鐵共構之類,才有價格上漲的機會。


合理的地上權案 應為市價的幾折?

若為自住客,沒有要留財產給子孫,市價六折至七折附近,規劃良好的新建案可以考慮,但如果考慮中長期置產的客群,未來有換屋需求,或不想長期住在同一地點,在考量轉手性不佳及殘值逐漸下降的情況下,地上權案應比市價七折再便宜非常非常多,才考慮進場,不然租就好了,或是跟買地上權案的投資客租房子,保證您每月付得比他少。


地上權難估價 成為貸款時的一大問題

買房子 永遠要先想好你的下一手買方在哪才進場

目前地上權物貸款成數及利率都比一般物件差,轉售時房屋剩下多少市場價值也難以估算,將成為銀行評估貸款時的絆腳石。

假設買一個1350 萬元的地上權物件,使用十年房屋還剩多少價值,而二十年或三十年後又剩多少?

由於一般中古屋有完整明確的成交行情資訊可做為鑑價基礎,地上權物件則沒有,於不同使用年限來出售時,每筆交易都是一個新的特殊案件,加上未來地租逐年調整的不可控性,銀行房貸審核難度增加,下一手買方若難貸款,勢必影響轉手性,買一個難轉手的奢侈品卡自己資金幹嘛 ! 尤其是多年後,房屋使用年限愈接近到期日,價格往下掉的速度更快。


快速結論

1 買地上權置產需考量地租不斷上漲,及未來轉手性的問題 投資或中長期置產皆不宜。

2 若膝下無子嗣,或不打算留點財產給子孫,可以買但其實用租的方式取代,就無須背負一個70 年期的額外房貸( 不可控的地租) 。

3 建議仍以買可長期擁有所有權的物件為主,轉手性較佳。