【文 / 中信房屋商仲部王藝樺】

全球經濟，這個既熟悉又陌生的名詞，曾經國與國是那麼遙遠，但現在對於經濟的看法已經從國內延伸至無邊界的全球，而全球經濟的走勢強弱分明，美中日三強鼎立態勢明顯。由近期來看，老大哥美國呈現復甦態勢，但幅度小且緩，不過美元匯率長期看升機率大，唯獨須留意政治風險；而中國大陸，兩位數成長的GDP已不復見，經濟降溫呈現L型常態，匯率弱勢；與台灣友好的日本，GDP平緩偏跌，在政府持續貨幣寬鬆和政策導向下，日圓匯率有望持穩轉強。

擁有高度經濟發展與法治規範的國家適合風險趨避者與風險中性者投入
中信房屋商仲部專案副理王藝樺表示，投資市場不變的金言玉語 : 「高風險高報酬，風險與報酬為一體兩面。」愈想追求高報酬的人勢必負擔高報酬，這種直接反映的就是投資者或是消費者的心態；大約可分成三種型態，第一種為積極型的人，基本上想追求高報酬並可承擔多數風險，稱為『風險偏好者』(riskseeking)。第二種為保守型，對於風險幾乎無法承受的，稱為『風險趨避者』(risk aversion)。最後，在積極與保守之間的類型，如果有風險的付出和收益，對他而言，兩者幾乎沒什麼差別，那麼他就是『風險中性』(riskneutral) 的類型。以海外不動產投資而言，每個國家的屬性影響著當地不動產的發展，例如已經高度成熟發

展的日本、英國…等國家來說，擁有著高度經濟發展與法治規範，此種類型就是適合風險趨避者與風險中性者投入，有固定的收租條件與低風險的變動，將風險盡量最小化；另有一種是較傾向開發中國家方面，有如東南亞的新興國家等，因為基期低，且其成長性與未來性明顯，可是相對的政經情勢較不穩定、法治不周全落實，擁有高風險高報酬的特性，只適合風險偏好者投入來博取高利潤。至於在風險與報酬權衡下，孰重孰輕端賴自身思量。「不動產投資理財」是門深受經濟、社會、政治影響的議題，在挑選海外動產時，由於環境、法規、人文不熟悉，更需要注意與小心，王藝樺副理說明，主要可從風險與報酬兩個角度來做衡量標準；以風險觀點來看，首重該國家的政經情勢發展，次重法治水準。

一. 政經情勢發展: 關乎不動產的產權和保障，若該國長期政治經濟動盪不安，貨幣價值本身可能就波動很大，不動產即首當其衝受影響，所以在挑選時應首重海外不動產的產權與保障。

二. 法治水準: 關乎不動產的營收和稅務各項成本，在買賣海外不動產會產生的營收( 包含出租收入)與持有時的稅務之成本，應該在投入前就該極度認識和了解，因為這部分影響到獲利程度。

從報酬觀點而言，著重三大方向，是為「房價」、「租金」與「匯率」。
一. 房價: 這部分當然是挑選進場低、出場高及呈現正成長的物件，不過值得注意的是，除了考量賺取增值空間外，最重要的應該是考慮出場的風險，不能因小失大，以現階段來看，東南亞國家較屬這類型；此外，屬意物件的房價是否和當地市場價格一致，而不是被灌水、買了超過行情的價格，這嚴重攸關您的獲利基準與投報率，想避免這樣的情況發生，除了需了解當地實際的行情以外，慎選代理商或是知名仲介公司是保障自身權益的不二法門。

二. 租金: 原則上以目前這樣低利的環境，穩定的租金投報率是購買海外不動產的主要考量之一，而相鄰台灣很近的日本就屬這樣穩定收取投報之類型，台灣目前不動產租金投報率1.57% 左右，日本幾乎是我們三倍有餘，並且是亞洲首屈一指的國家，無論在政經情勢的穩定度、各方面都有極高的水準，也是國人普遍較為接受與熟悉的文化，租金投報的置產客可透過有品牌、專業值得信任的不動產業者，選擇近地鐵車站等條件的好標的來投資。( 中信房屋海外不動產推薦：http://global.cthouse.com.tw/)

三. 匯率: 從報酬這三點來看，匯率可以說是最為重要的因素，也是最不可控的因子，畢竟匯率牽扯的範圍太廣，如大到國家與國家間的貿易順逆差、匯率戰爭，小到國家裡的進出口影響…等等，簡單來說，挑對的時候( 匯率有利時) 進場，即可以極大化並加乘海外投資的利潤，但如果是不對時，也可能完全吃掉您的獲利，所以是關鍵中的關鍵，不可不慎！

王藝樺認為，在光速變動的年代，把錢放在對的地方，遠遠比會賺錢來的重要太多；「不動產」- 人類只要存在，就為生存的條件之一，況且相對於多數虛擬的投資商品，實體的存在感和波動相對小的情況下，成為smart money 一個很好的出入口。