【文 / Acer.L】

為了實現居住正義，近年來政府實施了許多想抑制房價的措施，如雙北市500坪以上國有土地停售、央行信用管制、奢侈稅、實價登錄制度、豪宅稅、調高公告土地現值，以及調整非自用住宅房屋稅、稅基、稅率加重持有稅...等，造成國內房市交易清淡、南屋北賣、熱錢外移等現象，但對房價的抑低成效卻相對有限。

因此在政府財政吃緊，房價仍持續高漲的兩大背景因素下，政府未來將逐步實施房地合一的實價課稅，透過實價課稅來增加稅收，也期望抑制房價高漲，以爭取無產族及年輕人的認同。所以，也可以說透過房地合一稅來打擊房價是假議題，加稅才是真的。若一般置產族，誤以為房地合一稅後，房價就會大幅修正，將會錯失近三年最佳的買房時機，未來十年將可能沒機會翻身。因為房地合一稅實施後，您將會挑不到好貨！本篇文章將要提醒大家，從現在到未來一年(2016 年以前)，會是近期最好的買房時機，有機會和屋主議價買到行情的物件，一定要積極進場。

為什麼現在是最佳買房時機，我們先從了解房地合一稅說起----

房地合一稅簡單說就是四個字 -- 實價課稅

事實上，政府目前所推動的「房地合一」就是指「房地合一課稅」，也是「實價課稅」的代稱。亦即房地合一是指房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅，亦是政府實施資本利得稅的具體呈現。根據現行所得稅法規定，個人財產交易所得中，原僅就房屋課稅，並未考量其他稅賦，財政部修法重點在於房地合併按實價課徵所得稅，尤其是原來土地買賣的實際獲利上只課到土增稅，將改為房地合一實價課交易稅。而房地合一稅的措施中，最重要是除了會實價課稅使稅負增加外，關鍵在房地合一稅中所頒布的減免措施，將影響未來中古屋供給量！

好物件在房地合一稅後，會很難等到!

因為在行政院所規劃的房地合一稅制改革方向中，原則上決定朝向「房地合一實價課稅」方向推動，使過去房屋與土地分開課稅，並利用價格移轉方式避稅的情形可以大為減少，並獲得稅制推動的根本改善。但為求稅賦公平，並避免對一般守法民眾造成稅賦上的不公平，財政部規劃頒佈房地合一實價課稅時，有三大評估原則，作為減免措施：

1. 只有一棟自有住宅者不受稅制改革影響

2. 長期持有10 年、20 年，擁有2、3 棟房屋，但並非拿來做買賣套利，儘量予以優惠，或不受稅制改革影響

3. 將農民土地房舍排除在外

上述減免原則，以第二項長期持有給予優惠影響最大！

將會有兩項重大影響：

1. 未來好的中古屋物件在市場供給量將減少，口袋深的屋主會放十年或二十年才釋出 – 屬於買方威脅點。

2. 從現在起到2015 年底前，少數不想長期久戰的多屋族，會選擇少賺一點或在不賠錢的情況下出脫部分房產 – 屬於買方機會點。

因此，從現在到2015 年底前是中古屋案量釋出最穩定時間，買方應進場認真選貨，等到了2016 年房地合一實價課稅正式實施後，抱歉！您將無好貨可選，還在市場上的屋主，就是要準備放十年二十年的，而且基本上也不缺錢，他們就是有閒錢就買房的保守置產族，你要從他們身上議價買到便宜貨，難上加難。

所以房地合一會造成長期房價大幅下跌嗎?

政府實施房地合一稅制以後，應可解決房價相對偏高、房地產稅賦相對偏低的部分問題，並使不動產稅制漸趨健全，但是並不會造成房價長期下跌！請認清事實，以免錯估形勢。重點還是看各區域市場供需，精華區或規畫良好的物件還是會增值，蓋太多的郊區，會小幅修正，不至於崩盤，因為年輕首購族買不起市區，對郊區規畫良好的新屋還是有基本需求，只要交通建設或快速道路可到市區，房價就不會大幅修正，甚至會走向房價穩定格局。

高總價產品會受到衝擊嗎?

有錢人的節稅管道及能力比一般百姓更強，最有錢的人往往都有辦法請會計師讓他們不用繳大量的稅！在2016 年之前，有錢人會汰弱留強，並且以成立公司法人名義持有房產，而非個人。高總價的房地產若以公司持有買賣只要付17% 的營利事業所得稅。相較於以個人名義買賣要付40% 的個人綜合所得稅相差有23%，當然未來選擇用公司名義來持有與處分將是趨勢。

引發豪宅房價下跌的可能性嗎？

3000 萬以上的住宅，將不適用自用減免措施，所以豪宅房價應該跌？其實不會，因為移轉到避稅空頭公司後，高檔住宅或大型物件都是用法人持有將成趨勢，既然已有因應措施，未來稀有性的東西價格仍是高不可攀，而且有錢人間的高總價交易，就是看物件是否具有稀有性，是不是頂級唯一，跟一般住宅買賣市場是兩個不同市場，兩個市場本身就不具有連動性，帝寶一坪創298萬成交價時，關一到兩千萬的住宅什麼事呢？

預售屋的課稅狀況如何？

現階段預售屋早已進入房地合一實價課稅階段。你會買預售屋，就代表你一定能夠接受房地合一實價課稅，未來房地合一也不會有太影響，因為預售已經在抓了。現在國稅局藉由建商實價登錄掌握了買賣方的出入價格。依所得稅法規定，應以交易時之成交價額減除原始取得成本及相關必要費用之餘額為財產交易所得，申報綜合所得稅。所以房地合一前就有在課交易稅，房地合一後就影響不大。

面對實價課稅可以買房子投資嗎？

房地產若能長期持有，投資報酬率就算是付了房地合一的資本利得稅仍然很高。假如市場穩定情況之下，伺機進場撿便宜仍是可行的方案。因為我們了解，股災時，股價可能腰斬；食安風暴時，不小心持有地雷股，也可能招致損失，但從沒聽過從長期買房置產者，會在一個月身價腰斬，資產蒸發大部，所以相比之下，究竟買房置產還是投資基金股票好，高下立判！

現有多屋族策略

在各式選舉前，政策往往最容易落實，擁有多間房屋或高價房屋的屋主，最好先行因應，將手上的物件「汰弱留強」，留下精華區好物件，賣掉位於供給量大的區域，便宜賣給無產族吧，不要想短線炒房，這才是雙贏。

奢侈稅助漲房價 房地合一也可能複製歷史經驗

已經上路三年多的奢侈稅，可能會因為房地合一課稅而停止實施。據財政部的統計資料指出，奢侈稅上路三年多以來，到今年5 月底房地產方面共核課了1 萬6,575件，稅收90 億3,323 萬元，平均每件課稅54.5 萬元；奢侈稅不但未直接讓房價下跌，還反而造成量縮價漲的情況，所以房地合一稅後，好物件供給量變少後，量縮價格溫漲的情況，同樣可能被複製。

無產族策略 -- 應趕快進場晉升有產階級

政府打炒房政策雖強勢，但衝擊面往往是心理影響多過於實質影響，如三年前推出奢侈稅後，房屋委售量立即暴增五成，雙北市房價也下滑近一成，但數月後市

場就重回「量平價揚」格局。所以，房地合一課稅對房價的實際影響，要看實際稅率高低及課徵對象而定。以目前狀況來看，非自用族、多屋族、持有高價屋者，需重新調配手中持有的不動產數量。

而對多數自用族則影響有限，長期持有者甚至可能稅負較目前規定更輕，所以房價怎會跌呢? 自用族都惜售放長線了，無產族應趕快進場晉升有產階！

重申重要邏輯！台灣有華人世界最好的土地私有制度

近年來，對岸有錢的中國人不斷地到日本歐洲美國甚至馬來西亞大量購買房地產，最主要原因就是因為擁有私有權，就有儲存財富的功能。所以台灣房地產的私有制度，在華人社會中是相對具優勢的，房價中長期持續成長趨勢不變，了解這點才能機會從房地產賺到錢。因此，您若是聰明的買方，應該趁選舉年政府打房之際，房地合一稅實施前，好好物色一個合適的標的，進行中長線投資，便能有機會透過房地產致富。

現在的最佳買房時間點!

不敢買房置產的是因為不了解房地產保值性的功能，受錯誤市場的訊息影響； 從長線來看，房地產很難泡沫，會賠錢都是因為「賣錯」而非「買錯」。所以從現在到2015 年底，一定要趁機進場選貨。房地產是看供需決定，供給多時進場，可以買到合理價及好貨，供給變少，絕對要付出更大的代價才能買到好貨。2016 年後好案會被屋主鎖十年甚至二十年，你要跟他買，除非你願意接受屋主將稅賦轉嫁給您，用較高的代價去買到，否則是不會有屋主願意自行吸收交易所得稅便宜賣出的。

結論

現在起到明年是最佳的進場時機，自用族群應強力進場把好貨帶走。