【文 / Acer.L】

房地合一稅近期已經立法院三讀通過，內容為：

1.課稅稅率：

持有1 年以內：45%、持有2 年以內超過1 年：35%、持有2 ∼ 10 年：20%、持有超過10 年：15%。

2.課稅稅基：

房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額

因此，持有不動產兩年以內交易，未來勢必會被課徵35%~45%的交易所得稅，對於短期房地產投資者，想靠房地產買低賣高獲利的難度將大幅提高，以下筆者整理目前市場上提到的四個方案，供民眾參考：

列舉費用 降低稅額

若有親自報過個人綜合所得稅的就了解，每年若有許多額外的費用支出，如保險費、房貸利息、醫藥費等都可以作為費用扣除，並且提列到列舉扣除額中扣抵所得稅額；而房地合一稅也是如此，取得和出售不動產時所繳納的相關費用可以拿來折抵，取得房子的契稅，買賣時的印花稅、代書費、仲介費、搬家、清潔費用也可以納入費用扣抵。

另外，裝潢費用上，若可以再持續使用2 年以上可折抵，如舖新地板、汰換老舊水電管線等，這些通常可以做折抵，但必須跟裝潢公司取得發票或是打契約有檢附付款記錄，以證明你確實有支付這些款項，才能申請減免。若無法列舉時，那就只能以「標準扣除額」方式來扣抵，當無法提出相關處分「費用」的憑據時，可以按成交價額的5% 設算費用，自利得中直接扣除。

法人不受短期交易限制 一律課稅17%適短期交易者

若以公司名義買進不動產，目前只課17%，有成立公司者，若想避開兩年內短期交易的高額稅率，可考

慮以公司名義購買不動產。不過，此方法只針對短期交易者較有誘因，因為一般自然人持有超過兩年，稅率就從35%~45%，降到20%，所以持有兩年以上者稅率最高不過20%，與企業的17% 稅率，相距僅3 個百分點，轉以公司名義買賣房地產的誘因並沒那麼大。

此外，若有人想借用公司名義買賣房地產避稅，須顧及利用公司操作所得之利益要先扣除17% 的營所稅，若要將錢落入個人口袋，還要再課徵綜合所得稅，因此利用公司方式買賣房產不見得有利。再者，營利事業售屋雖維持17％稅率，但若以法人（公司）名義持有房產，將課營業稅5%，盈餘若未分配，則要加徵10％未分配盈餘稅，法人可另外抵扣地價稅、房屋稅、裝修成本等，實質稅率達25.3％。

假設在房市看漲、交易熱絡的時期，投資客短期即能脫手房產，「45％與25.3％的稅率差距，的確會吸引投資客成立一人公司避稅。」但若房市不景氣，成交時間拉長，成立公司就不一定划算，因為「持有兩年以上才賣出，稅率就降為20％，與法人持有17% 稅率差異不大，所以本方案對短期交易買賣者較有誘因，長期持有者則沒有太大的節稅機會。

一屋一公司 以股權買賣代替實體過戶

此方案即購買一筆不動產時，就成立一個新公司，以公司的名義買入持有這筆不動產，等於公司的帳上唯一資產就是這筆不動產，當不動產要處分時，不用透過實體買賣不動產登記過戶，只要將公司股權轉讓到新的買家身上即可，持有了這公司的股份就等於持有這筆不動產，以股權交易代替傳統的實體過戶。但此方式因股權交易所得最終仍會歸屬到綜合所得稅，如何控制所得額在一定的稅額內節省費用，端看投資人自己的本事。但地政士也提醒，民眾如果是為了炒房而「虛設行號」，遭查獲後恐有刑法上之詐欺罪責。

自用六年 交易所得400萬以內免稅

本方案即夫或妻、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6 年且無供營業使用或出租。若所得在4百萬元以下免稅；超過4 百萬元部分，也僅按10% 稅率課徵，6 年內以1 次為限。只是對於短期投資需求者來說，在資產變現的等待時間成本太高，沒什麼誘因。

結論

綜合以上，以自用名義購屋稅率最優惠，但須持有自用六年；而短期交易獲利是否可以透過法人交易形式省稅，還須民眾仔細盤算。