以簡約白色基底 打造澳洲休閒感的獨棟宅
2017-05-19
圖 . 文 / 麥浩斯出版【漂亮家居】 這是一間商業空間與住宅空間合一的獨棟屋,屋主兩人的主業投注於一樓的眼鏡行,為了讓客人也能享有如家一樣舒適的服務,決定把一樓的商業空間與二至四樓的住家合併,營造出質感明亮的現代風空間。屋主對於整體空間的想像很簡單,除了希望能讓四層樓共60坪的空間看起來寬敞明亮外,因為屋主本身喜歡輕鬆休閒感,因此不論店舖設計或住家氛圍,都希望主題一致。 用先天的好採光,整合出明亮休閒的住商機能4 層樓的透天別墅,設計師導入明亮愉悅的採光,並以住商合一概念規劃整體,不僅結合接洽區、商品展示功能,也包含了私人休憩場域,在住宅、接待主題的完美整合下,注入流暢的複合式生活機能。空間引用開放式佈局,以白色調營造輕盈感,藉由大地色軟件打造空間溫度。二樓的起居空間包含了客廳、餐廚空間,以烤漆玻璃讓廚房看起來清爽,配置長型中島連結木作餐桌,不僅供做料理使用,更成了絕佳的接待、社交場合;室內透過大面窗戶引入柔和日光,隔屏立面亦選用玻璃建材搭配鐵件為框,或佈置百葉窗簾篩落光影,使空間不僅保有視線通透,也瀰漫著舒適不刺目的溫煦暖度;私領域則延續自然光的美好,在清淺的色彩基調中,藉由抱枕、植栽跳脫素樸本質、創造醒目焦點,演出率性且優雅的態度。 01 機能 木地板提升住的氛圍,大面積開窗讓光自在流動來到二樓的私人起居空間,設計師用超耐磨木地板增添家的氛圍,百葉簾保持空間的透光度,選用一體成形的電視讓空間更舒服。 02 佈置 承襲白色櫃體,讓書房與事務整合三樓的書房區是屋主平日閱讀與置放事務機台的區域,設計師除了用白色櫃體讓空間明亮外,所選的設計感桌椅,也讓空間變得有質感。03 設計 白色紗簾保留光線,讓臥房單純美好睡眠空間以簡單的白色系統櫃讓屋主能收納衣物,並以長型白色紗簾保留光線的透亮,極致單純的臥房成為了屋主最能放鬆休息的角落。04 設計 讓商店空間溫暖明亮,工作區也清爽商品陳列區如溫暖起居室,將展示機能收整於立面,櫃面則呈深色調,搭配燈光照映,烘托出每一支鏡架的雅致造型!

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私有道路之通行問題(上)
2017-05-19
【文 / 鍾運凱】 案例:老王以其名下土地,與建商合建房屋。興建完成並銷售完畢後,其中聯外道路(A 地)仍登記於老王名下。數年後,當地政府已於A 地鋪設柏油路面並編定為道路用地,但未為徵收。又過了三十幾年,老王過世了,其子小王繼承A 地所有權。小王認為自己的土地供公眾使用很吃虧,要求附近居民支付通行費。居民皆反對,於是小王以大型水泥塊封閉A地。抗議無效後,附近居民共同委請律師向法院起訴,要求小王除去障礙物並賠償損害。試問,居民的要求是否合法? 解析:一、鄰地所有權人之袋地通行權由於附近居民的建物基地,與小王的A 地屬於民法規定的土地相鄰關係,首先應考慮有無「袋地通行權」。民法第787 條第1 項規定:「土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用時,除因土地所有人之任意行為所生者外,土地所有人得通行周圍地以至公路。」如果A 地是附近居民唯一的聯外道路,小王就有容忍他人通行之義務,不得阻擋。所謂唯一聯外道路,並非除此之外完全沒有其他聯外方式,如有其他方式但通行困難以致不能為通常之使用,例如巷弄狹窄或有危險性等情形,居民仍有A 地通行權。二、可否請求袋地通行費(償金)?小王所有的A 地須供他人通行,自己無法獨占使用,受有損失,小王可否請求通行之人賠償其損失?依民法第787 條第2、3 項規定:「前項情形,有通行權人應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之;對於通行地因此所受之損害,並應支付償金。第779 條第4 項規定,於前項情形準用之。」小王似乎可以要求附近居民支付償金。然而,民法第789 條另有規定:「因土地一部之讓與或分割,而與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人因至公路,僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。數宗土地同屬於一人所有,讓與其一部或同時分別讓與數人,而與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,亦同。前項情形,有通行權人,無須支付償金。」本題之A 地原為老王與建商合建之部分土地,與該建案買受人(附近居民)取得之建築基地持分,均原屬老王所有,其後分割或讓與他人致他人土地成為袋地。此種情形,袋地通行權人無須支付償金。三、時效取得不動產役權所謂「不動產役權」,舊稱「地役權」,即民法第851 條規定「以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權」,屬於用益物權的一種,原則上須由權利人(不動產役權人)及義務人(所有權人)雙方協同辦理登記才有效力。但如果長期通行鄰地,也可能基於「時效完成」單方申請不動產役權之登記。 要成立「時效取得通行不動產役權」,須符合以下要件:1. 具有通行他人土地之意思。2. 其通行須和平、公然、繼續。3. 其通行之始為善意並無過失者,已持續10 年。4. 其通行之始為惡意或善意但有過失者,已持續20 年。四、 不動產役權須完成登記始生效力即使符合上述要件,也不是當然取得「不動產役權」。最高法院60 年台上字第1677 號判例:「上訴人主張因時效而取得地役權,既未依法請求登記為地役權人,自不能本於地役權之法律關係,而向被上訴人有所請求。」68 年台上字第2994 號判例:「依占有事實完成時效而取得通行地役權者,固非不可請求地政機關登記為通行地役權人,但不動產所有人尚無協同請求登記之義務,其未登記為地役權人,尤不能本於地役權之法律關係對土地所有人有所請求。」可見,必須完成登記後才能取得權利;在登記前,土地所有權人即可隨時排除他人通行或占有。 因此,通行人於時效完成後,應依土地登記規則第118 條規定之程序:1. 提出「以行使不動產役權意思而占有之證明文件」及「占有土地四鄰證明」或「其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件」。2. 經登記機關審查證明無誤後公告,並同時通知土地所有權人。3. 公告期滿30 日,且土地所有權人在公告期間內無異議,即可登記為不動產役權人。4. 倘土地所有權人在公告期間內向地政機關以書面提出異議,則由地政機關予以調處;不服調處者,應於接到調處通知後15 日內,向司法機關訴請處理;逾期不起訴者,依原調處結果辦理之。換言之,雖然通行人已時效完成,但尚未向地政機關申請登記不動產役權,土地所有權人即先提起「返還所有物」或「除去妨害所有權」之訴訟,則通行權人將敗訴,亦即不得請求登記不動產役權;倘若通行人先行申請登記不動產役權,並經登記機關受理後,土地所有權人才提起訴訟,雖然起訴時尚未完成時效取得不動產役權之登記,通行人也會勝訴,地政機關將依判決結果辦理通行不動產役權之登記。此為最高法院83 年台上字第3252 號判例見解。  
聰明錢的流動-- 2020 東京包租攻略
2017-05-19
【文 / 中信房屋商仲部王藝樺】 「日本」- 七大工業國組織內唯一的亞洲成員國,同時亦是世界前三大的經濟體。自二次大戰結束後,日本經濟高速增長,逐漸躋身先進國家之列,其工業基礎、製造業技術、科學與研究能力均在亞洲以至於世界,名列前茅,目前是當今世界第四大出口與進口國,為全球富裕、經濟最發達和生活水平最高的國家之一,國內人均生產總值接近四萬美元,早已是世界公認的經濟強國 ! 隨著 2020 年東京奧運日期的逼近,日本政府加強基礎建設及投資的支出部位逐漸增加,使得日本國內的不動產市場與價格回溫,進而受到兩岸三地和外國投資客的青睞,紛紛把資金注入日本,再加上日本國家政經情勢穩定,不少海外投資客遂選擇在日本置產,並計畫改造成民宿伺機賺取租金,而由租金收入換算成的高投報率,確實隱藏相當大的投資商機。 中信房屋商仲部副理王藝樺表示,日本的不動產市場近 5 年有回溫趨勢,由於東京奧運即將到來,為了舉辦四年一度的盛會與胃納全球的觀光客,政府挹注不少資金進入基礎建設、競技場和打造選手村,而「聰明錢」早已嗅到未來商機,這場全球盛會將帶來龐大的人潮,人潮將帶來錢潮,這些遠道而來的選手家屬及觀光客都需要住宿,因此日本不動產近期湧入不少的「聰明錢」,放眼2020 年的東京奧運成為最主要誘因 ! 比起台灣1.57% 的不動產租金投報率,日本投報率平均就有 5.02% 左右,將近有三倍的差距,而如何才能在風險控制下、創造出最大的profit,變身為成功的包租公呢? 王藝樺提醒,要掌握幾個關鍵的攻略,並了解日本人的生活習慣去選擇物件,才不會造成賺了租金而賠了差價( 房子賣出時的損失),專家的五大攻略金鑰如下:一、挑選入手物件的「城市」因為投資海外不動產均有大小不一的風險性,故建議投資首重「首都」,首都乃為一個國家的門面,不管在哪方面的評比應該都在該國數一數二,加上外來的資金和人口也薈萃於此,可說是風險最低、不敗的首選,而2020 年的奧運也是舉辦在首都東京,所以可說是「東京嚴選」。二、挑選入手物件的「合法性」了解當地法律,是否可做日租?是否可改建民宿使用?千萬別入手後才發現不合法、或是不能改建經營,為自己造成不必要的負擔和風險。 三、入手地段在地鐵站附近且離鬧區 3 站內的「距離」以東京首都圈23 區為例,日本人喜歡住在離鬧區3站內的物件,不僅住家可保持安靜且又離商業區不遠,可說是進可攻退可守的距離,如果想藉由這次奧運賺取租金,則可參考此習慣選擇離奧運場館 3 站內的物件打造民宿,效益應該不錯。四、入手物件的「產品選擇」王藝樺推薦,1LDK(一房一廳一廚房)適合背包客,2LDK(二房一廳一廚房)適合小家庭,這兩種房型不論在日租市場或是按月出租來說,都是相對熱門且保值的商品。 五、入手物件的「年分選擇」基本上,若以投報率作為考量,中古屋因為入手的價格相對新成屋低的關係,投報率換算起來會比較高;但若著眼於之後賣出的價格來考慮,因為中古屋在日本較新成屋不保值,所以建議入手物件的屋齡不可太老舊,主要以15 年內的新成屋與中古屋為主,這樣才不會賺了租金而賠了差價。另外,在日本購買不動產,權狀上寫得坪數完全等同於室內坪數,換句話說,權狀坪數不包含陽台和公設,相較台灣的公設幾乎佔權狀 3 成,代表在日本買房的CP值極高。以東京物件來說,好地段的新成屋單坪來到 130 至150 萬日幣,中古屋則落在 100 萬日幣上下;王藝樺說,經歷「失落的 20 年」,日本房價從高點一路修正下來,在近 5 年打底回溫到單坪 100 多萬左右,但仍處於相對低基期的階段,若可以掌握五大攻略金鑰,相信一般民眾也可變身超級包租公、賺取令人稱羨的投報收入 !中信房屋海外不動產推薦:http://global.cthouse.com.tw/
父母親,別對孩子做的事
2017-05-19
【文 / 郭騰尹】 在一次青少年的培訓課程中,孩子和家長都要一起看一部電影,電影的主題是講一個孩子在家庭暴力下所產生的陰影,這種陰影會讓最親近的人都會產生距離的陌生感,你明明知道對方是很愛你的,但是你感覺不到。 一位父親在看完電影後,內心衝擊很大,因為故事裡所描繪出的場景,就像其現實在家裡曾經發生過的事情一樣,所以他主動的舉手,希望能在台上分享一些感想,這位父親敘述著與兒子點點滴滴,談到彼此的矛盾時,七尺之軀竟透著無助的眼神,淚水恣意的在眼眶中打轉,我讓兒子也走上台前,坐在父親的旁邊,我希望這位父親能用心的看著孩子的眼睛,真的用心的對孩子說幾句話。 就在這對父子倆對視的那一秒,這位父親忍不住的哭出聲來,他覺得這十年來很對不起自己的兒子,一方面忙於事業,一方面因為他曾經因為孩子的調皮打過孩子,而且不只一次,一共打過二次。怎知兒子一聽到,立刻大聲插嘴說:「不是二次,是三次!」這兩句話讓現場輕鬆起來,真不知是要哭還是笑!人們對不好的回憶總是記得比較深刻,相反的,對一些好的回憶卻很容易因為理所當然而放在腦海裡的最黑暗處。 就像是家裡有老人家的,老爸老媽一旦吵架最怕就是翻舊帳,所有翻的舊帳都是不好的往事,某年某月某日你幹了什麼勾當,造了什麼孽,另一半記得清清楚楚,如果老夫老妻翻的都是美好的回憶,那麼凡事都充滿了感恩,又怎麼吵得起來呢? 上了這麼多年的青少年課程,聽到了太多孩子真誠的分享,你知道最讓孩子揮之不去的痛苦往事嗎?而這些都是直接與父母有關,希望藉此給父母親們一些提醒。第一就是動手。以前的觀念是孩子不打不成器、棒下出孝子,隨著知識水平的增進,現代的父母比上一代更懂得尊重孩子,學校的教育也會提醒孩子要預防家暴,動手就是不對的,我們都得學習對自己的情緒負責任。 第二是你誤會過孩子。父母親寧可相信外人,而不相信自己孩子的解釋,最後的結果是讓孩子覺得對父母親講再多也沒有用,於是回到家,乾脆關進自己的房門裡,溝通的大門也關了起來。第三是父母親答應孩子的事沒有做到。答應孩子要帶他們去哪裡玩,或是買什麼東西,結果父母親爽約了,父母親的理由千奇百怪,但對孩子而言,只有一個感覺:「又被騙了!」大人總是會欺騙孩子! 最後一個是,孩子每次想要跟父母親說話時,父母親都是低著頭在玩手機,連頭都不抬起來。其實這種不受尊重的感覺,在這個幾乎由手機來主宰人們日常生活的世界裡,大家都會有此感受,只是工作場合、社交場合也就罷了,發生在家裡,真的有種悲涼啊! 父母親捨得花大筆銀子來栽培孩子,卻忘了真正的教育是父母親的示範,希望這幾點孩子的聲音,您能聽進去,也能做孩子最好的榜樣。
莫斯科 不可思議的華麗饗宴
2017-05-19
圖 . 文 / 鳳凰旅遊 俄羅斯的藝術之美堪稱極致,不論是金碧輝煌的建築、優雅的芭蕾、奇幻的馬戲團、膾炙人口的俄羅斯樂曲……甚至到餐廳美食、住宿,無一不讓人驚艷不已。 品味奢華~莫斯科 住在紅場旁的五星飯店即便俄羅斯的音樂文學名氣再大,也抵不過洋蔥屋頂、金碧輝煌的建築藝術帶給給人的印象深刻。位在俄羅斯首都- 莫斯科的紅場與克里林姆林宮在1990年列入世界遺產景觀,紅場周邊有不少著名建築景觀,包含聖母升天教堂和克里姆林宮…等,而紅場另一邊還有美輪美奐的古姆百貨公司,隔壁則為國家歷史博物館,全都是觀光旅遊熱門景點。 其中,克里姆林宮一詞在俄文中指得是城堡之意,不但是舊蘇聯全盛時期的權力中樞,也可說是統治半個世界的政治中心,美麗的建築群吸引到訪者的目光,作為莫斯科地標一點也不為過。內有俄羅斯凱旋門( 三位一體門)、克里姆林大會宮殿等建築,鄰近的聖母升天教堂、伊凡大帝鐘樓,以及武器博物館中陳列著世界最大的鐘王與從未發射過的砲王,均能讓人窺見俄羅斯過去輝煌而諷刺的歷史。 一般旅遊團因行程緊湊及團費成本問題,多半參觀完畢就離開,停留時間也比較短,想要貼近這座文化遺產,其實可以選擇鄰近紅場的飯店,不過能在紅場周邊設立的飯店通常都大有來頭,住宿費用自然也提高很多,難得一趟俄羅斯行,不妨就奢華一下囉。位在莫斯科紅場旁的國際五星級飯店─麗池卡爾登,地理位置極佳,從飯店步行到紅場大約五分鐘左右的路程,低調高雅的外觀讓人在視覺上就很舒服,而大廳帶點奢華的色彩,頗有俄式風格。舒適雅致的客房住宿以及從小地方就能讓人感受到的貼心的細節服務,更是讓人覺得入住在這個國際品牌的五星級飯店內相當值得。 莫斯科也有的童話莊園而位於莫斯科市有如童話般的美麗景點- 察理津諾莊園( 即女皇村)。是1775 年凱薩琳二世向加都諾夫家族買下的土地,並下令建造大皇宮,做為夏宮用途,大皇宮以紅色磚頭建造,並鑲有白色石頭刻成的裝飾圖案,包含庭園部分,混合多種建築風格於一體,在當時候並不被女皇接受,因此下令重新修建,但也因為後繼財政困難,加上戰火因素,一直沒有修復完成,直到2007 年莫斯科市政府重新修復這座莊園與大皇宮,今日的莊園內有英式花園、橋樑、岩洞與池塘,以及包含大皇宮在內的五棟華麗建築,成為莫斯科最大、最著名的宮廷莊園,相當值得一遊。吃在莫斯科 滿足口腹之慾,也滿足了視覺享受俄羅斯金碧輝煌的建築讓人嘖嘖稱奇,但最讓人驚嘆的還有俄羅斯富豪-Andrei Dellos 在莫斯科斥資台幣約15 億打造的超華麗餐廳- 杜蘭朵(Turandot restaurant)。來到餐廳門口,可別被簡約的木作大門給騙了,一進到餐廳的中庭,迎接用餐來賓的是大理石柱以及希臘神話雕像,餐廳內部則呈現華麗的巴洛克風格,高挑的天花板彩繪著優美的壁畫,還有精緻的牆面雕刻以及水晶吊燈,彷彿置身宮廷般享受著高規格的皇家級款代。多道式的餐點,除了新鮮紮實的麵包之外,還有前菜、湯品、主餐、甜點等,美味料裡擺盤在華美的瓷器上,更能呈現高級質感,要享受全球最豪奢的餐廳氛圍,來這裡就對了。 俄羅斯的華麗餐廳可不僅於此,除了杜蘭朵餐廳這個大賣點之外,聖彼得堡的彼得夏宮餐廳也是一絕,還有普丁總統生日宴會指定的餐廳、尼古拉宮、烏茲別克餐廳以及莫斯科河遊船晚餐,這些令人驚艷的用餐氛圍與美味佳餚,給每位到訪的遊客不同的視覺與味蕾享受,透過餐飲的魅力看見不一樣的俄羅斯,這不也是旅遊的樂趣之一!  
千億建設 打造國家級重劃區 —新北市新莊區
2017-05-19
文 / 行銷企劃部 副都心重劃區商業為主 頭前住宅環境良好捷運新北園區站加盟店店長王振明表示,新北市新莊區以輔仁大學為界,分為上、下新莊或稱南、北新莊,區域內有五個主要的重劃區:新莊副都心、頭前、知識產業園區、塭仔圳;其中副都心重劃區占地約100 公頃,臨新北大道及中央路兩側主要為商業地,靠近中原路為住宅區,區域內完工、興建中、計畫中大型建設有中央合署辦公大樓、國家電影文化中心、AU 捷運商城、創新產業園區、五星級飯店等;而約50 公頃的頭前重劃區則多為住宅區規劃,主要道路為福美街、頭前路,區域內有包括3.5 公頃的頭前運動公園等4 座公園,街道寬闊、建築鄰路退縮、植栽漂亮,宛如置身在歐美的花園城市,是相當良好的居家環境;此外尚有佔地約27 公頃的知識產業園區,規劃以電腦動畫、數位遊戲、影音為發展重點,再加上面積約140 公頃的原五股工業區、現為廠商超過一千家的新北產業園區,本區域絕對是雙北的未來發展重心區域。 交通方面,除現有的捷運頭前庄站,隨著機場捷運的通車,在重劃區中有新北產業園區、副都心站,另預計107 年12 月通車的環狀線也有幸福及新北產業園區兩站,開車族有台64、台65 兩條快速道路、國1、國3 交流道皆可在5 至10 分內到達,十分便利。目前區域的房價,頭前重劃區約40 至45 萬/ 坪;副都心重劃區約45 至55 萬/ 坪,屋齡皆為5 年以下,是一個有增值潛力的優質地段。 現行優勢 辦公人潮+機捷通車新莊幸福加盟店店長詹展權指出,上新莊具有較近台北的優勢,約略分成:1. 幸福路/ 佳碼百貨商圈、2. 中平路/ 家樂福商圈、麥當勞商圈、3. 昌平街/ 福壽街商圈、4. 中正路/ 新泰路商圈、5. 中華路/ 復興路商圈這五個區塊。位於上新莊的副都心與頭前兩大重劃區以思源路為界,建商在此均有不少的推案量;塭仔圳重劃區,目前只興建明日城4 個社區建案,皆為純住宅;區內中古舊社區大部分皆在住宅區內。 現行地方優勢,在中央合署辦公大樓興建完成之後,每天約三千多位上班的公務人員,以及洽公人潮引入,也帶動區域的住宅需求和商機。機場捷運線和新莊線通車,縮短與台北市的距離和時間,提高移居新莊的動力和條件。未來,電影文化中心預計於2020 年完成第一期工程;輔大醫療園區主體工程輔大附設醫院將於2017 年啟用營運。規劃完成的知識產業園區,結合現有的新北產業園區,成為新莊重要的產業專區,吸引廠商、資金和人才。 新莊區目前設籍人口約24 萬3 千人,一直是人口淨流入的都會城市,生活條件已經很優越,機能完整、交通便捷,又有多項重大工程推行,因此在新莊置產自用或出租,都是很好的投資。而目前租賃房子的朋友,只要是租金大於貸款利息,並且能力足以負擔貸款本息的金額,購屋自用無疑是明確的選擇。新莊的腹地廣大,在新北市未來幾十年的發展新莊都會是新北市最重要的區塊。 多項重大建設 區域發展潛力無限新莊中原加盟店經理林家民表示,交通能激發城市發展動能,機場捷運線為醞釀已久的新莊副都心計畫揭開序幕。桃園國際機場為國際航線,正是喜歡跟著機場線和飯店商圈走的國際集團、跨國企業、外商公司的最愛。機場捷運線沿線經新莊副都心就有2 站,分別為A3 新北產業園區站(直達車),和A4 新莊副都心站,典華會館、晶冠購物商城、中央合署辦公大樓皆已進駐,發展規模足以媲美國際城市,環境品質及軟硬體設備皆全面升級,完整的公共建設是未來房價漲勢的重要指標。除了新莊副都心外,2016年1 月Costco 在新莊輔大商圈開幕,為當地的生活機能加分,也可望帶動「下新莊地區」房市;引資250億的AU 捷運商城目前已啟動招商,輔大醫院預計2017 年營運,太子與佳能新莊案2017 年即將完工、新莊創新園區預計2019 年完工,發展可期。 隨著機場捷運線的通車,新莊區2017 年1、2 月的不動產交易件數,已較去年同期成長約1 倍,建議有自住需求的買方,趁這波房價的修正,把握機會進場,購屋預算1,000 萬左右的買方,可以選擇中原路週遭一帶的中古屋,成交單價落在30~35 萬/坪,不僅可以享受現有生活機能,還能期待未來;買房最重視『地段』,新莊副都心是新北市政府和中央挹注千億的國家級重劃區,潛力無窮絕對是您最佳選擇!
房價止跌有譜 購屋策略宜「反守為攻」
2017-05-19
文 / 研究發展室 感覺居住地房價上漲者本次反轉為最多新政府上任屆滿一年,沉寂已久的房市開始出現活絡跡象。根據中信房屋委託創市際市場研究顧問公司在2 月16 日至2 月24 日,以 IX Survey 專業網路調查機制,回收1,112 份有效問卷,民眾認為房價止跌有譜,上一季民眾感覺居住地房價以下跌者最多,而本季迅速反轉為感覺居住地房價上漲者最多,且高達41.8%,顯示過去被認為走在下跌趨勢線的房價,已經止跌趨穩。 四成民眾認為房價今年落底至於市場最關心的房價何時落底,根據中信房屋委託創市際市場研究顧問公司在3 月3 日至3 月9 日,以 IX Survey 專業網路調查機制,回收1,000 份有效問卷顯示,認為房價落底時間點在2017 年的民眾達40.8%。中信房屋副總劉天仁指出,這兩個調查結果,是本季宅指數最值得市場留意的訊號,尤其是有購屋計畫卻還抱持著房價應該還會下跌而觀望的消費者,應該正視這個訊號,並修正看屋策略,反守為攻。 民眾購屋意願較上季增加4.5%兩年內有購屋計畫者, 以及首購族的購屋意願,也都較上一季增加,其中兩年內有購屋計畫者占43.2%,較上一季增加了4.5%;有購屋計畫的受訪者中,首購族高居52.4%,較上一季增加了1.6%。 展望未來 打底正向發展劉天仁提醒有購屋計畫的民眾,在房市蠢蠢欲動回暖之際,就算沒有機會當先知者,也不要讓自己淪為後知後覺者,以免錯失購屋良機。展望未來,劉天仁預估2017 年全年買賣移轉棟數將在25 萬7千-26 萬5 件之間,雖然仍較年平均移轉件數36萬5 千2 百件為低,成交量較前一年緩步回升,是自2013 年高點下跌以來首度逆勢成長,有望朝向打底的正向發展。
套房的美麗與哀愁
2017-05-16
          買套房,是套住了幸福還是套牢了未來?       近期房市交易看來有些許的回溫,且以自住需求為多,現今依然是買方市場,但買方到底要買哪一種房,就是需要好好琢磨的地方,除了考慮需求之外,總價往往是決定要不要出手的重要因素。近期在北部地區已漸由三房下修成兩房為市場主流商品,但現代的青年小資族或新婚首購族在預算有限的情況下,可能連兩房都負擔得很吃力,便退而求其次尋找套房產品,先達標有殼階級,一圓買房夢。在下決定之前,讓我們先來把優缺點搞清楚,再來好好尋找理想中的物件。   聽聽自己的聲音 也聽聽市場的聲音       買房之前,最重要的一件事,先捫心自問「是自住還是投資?」      不少想買套房自住的人都會回答:「可以先自住,有機會再轉成投資」,但很可能為了買一間容易入手的套房,而勉強先買了環境機能不足、鄰居素質落差大的集合大樓,自己住的不舒服,景氣不好也難脫手,到頭來自住、投資兩頭空。       如果買套房是為了投資,就要先試算租金報酬率是否划算?      以現在銀行定期存款利率大約在1~1.5%之間來看,每年報酬率至少要到5%以上才有獲利空間,但買房出租一定有固定支出如房屋稅、屋內修繕和裝潢、基本家具家電、及套房閒置期的零租金情況,扣除掉這些成本後可從這間套房賺到的報酬率大概只剩下3~4%,且房市景氣尚未復甦,連帶租屋市場也是一片低迷,所以想投資套房前要得先精打細算一番。   四大想入住套房的優點 1. 低總價      房貸利率低,擁有低總價特性的套房就親民許多,消費者每月只需花費薪資的三分之一或二分之一的房貸負擔,即可晉身為有殼一族,以現在不超過2%左右的利率,買套房可能比租屋划算 。 2. 具投資轉租特性      套房除了可自住,還兼有投資保值、轉租容易等特性,對於單身貴族、新婚夫婦、等人口不多,經濟能力有限的消費者而言,先入手一個品質較好的套房,是日後資產翻身的機會。 3. 良好的管理服務      現在上班族工作時間長,可能連回家倒垃圾都來不及,若是住一般公寓,在網路上訂東西宅配也沒人可簽收,不過現今許多小套房都設計的較精緻與人性化,不少套房大樓都有物業管理公司提供包括清潔家事服務、水電代繳、貨品簽收、保全巡邏等,猶如飯店全功能服務的經營型態,對於忙碌的現代人而言,可減輕不少生活瑣事負擔。 4. 克制購物慾望      因為住套房,在空間不大的條件限制下,就不敢買太多東西,怕家中物品過多會連坐的地方都沒有,也算是間接降低不必要物品的開銷,雖然買者恆買,不買者恆不買,但總是有人會以為只要空間還夠就買起來囤著,若是無法物盡其用,久而久之也是一種浪費。   入手套房前不可不知啊 1. 貸款與轉手      套房坪數都在15坪以下的物件較不受銀行青睞,認為會買套房的人通常財力較弱、且不易脫手,所以銀行通常不願貸款給套房購買者,或是會降低套房的貸款成數,比起一般物件的7~8成,15坪以下的套房僅能貸到5~6成而已,若要選擇套房產品,建議至少要15坪以上,無論核貸或轉手都比較容易。 2. 產品規劃與周邊環境      套房由於坪數小,自然戶數多,居住份子易龍蛇混雜,怕影響到居家安全與生活品質,因此選購套房應更加重視產品的規劃、管理服務及住戶層次等問題,儘量避免選擇同一層皆是小坪數的大樓,否則易產生上述那些問題。 3. 需求評估      通常集合式社區大樓或多或少都有公共設施,所以購買套房時,一定要精算公設比與室內可使用坪數,且評估社區的公設是否用得到,以免公設過多但室內坪數又過於狹隘,不符生活基本需求。尤其新婚小家庭選購套房也要考量日後增添家庭成員時的空間需求,就怕住沒多久就要換屋,反而更花錢費神。       台灣最不缺的就是房子,但很多人都缺了一套房……   ※全台理想套房物件這裡找: http://buy.cthouse.com.tw/area/%E6%96%B0%E5%8C%97%E5%B8%82-city/%E5%A5%97%E6%88%BF-type/0-20-area/0-900-price/     文  by  中信房屋臉書粉絲團-你的達令 照片來源:【Mingli Yuan】 https://www.flickr.com/photos/mountain/4798936740  
大家都能懂得小知識 瓷磚的自我介紹
2017-05-05
圖 . 文 / iDiD點一點室內設計 磁磚是常見設計建材之一,廣泛利用於牆面或地面,因為種類花樣繁多,人工也能塑造出自然的樣貌,經過形狀與色調搭配,能讓整體設計更加耀眼。 市面上的磁磚主要材質,以密度低到高排列:紅土陶磚:密度最低,可以原色深淺來判斷硬度,顏色越深代表燒製越久,則越堅硬,可以此類推比較。紅土的花色較為豐富,不過吸水力強容易受潮,所以不建議設計在浴室等潮濕的地方。石質磚:主原料多用黏土、長石,通常採用一次燒製完工,吸水力介於紅土陶磚及石英中間,一般施釉地磚多屬於石質磁磚。石英磚:石英磚是裡面原色最深、密度最高又最堅固的種類,因此需要較久的燒製時間,地面與牆面都可以使用。 目前被大家廣為運用的磁磚類型:石紋磚:有別於天然石材毛孔較大的特性,所以不易卡汙、方便清理,表面加工處裡大致可分為表面粗糙且止滑度高的鑿面、亮度低的質感霧面、光滑明亮的拋光手法。 木紋磚:仿木紋色澤以及觸感,因吸水力比木頭低,所以可用水直接擦拭,方便清潔,是目前居家設計的主流。 花磚:花樣色彩豐富,能與花色素雅的磁磚互相搭配,強調設計重點,色彩多樣,所以價格方面比一般磁磚高。 仿文化石磚:復古懷舊的設計,因紋路深刻如天然石材,常用於裝飾牆面營造出獨特自然的風味,相較於天然石材,重量輕好施工也容易清潔。 馬賽克:馬賽克磚的材質多樣,花色能自行搭配,組合出屬於自計的特色風格,是個活潑多變的居家建材。 小編提醒:磁磚的黏貼建議留2-3 米釐的隙縫會比較好伸縮,越是大片的磁磚,留的縫隙則越大越好,若太密合會因為熱脹冷縮或其他外力因素容易膨起。看完以上一系列磁磚的自我介紹,是否找到適合自己家的那一種了呢?
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