私有道路之通行問題( 下)
2017-07-19
【文 / 鍾運凱】案例:老王以其名下土地,與建商合建房屋。興建完成並銷售完畢後,其中聯外道路(A 地)仍登記於老王名下。數年後,當地政府已於A 地鋪設柏油路面並編定為道路用地,但未為徵收。又過了三十幾年,老王過世了,其子小王繼承A 地所有權。小王認為自己的土地供公眾使用很吃虧,要求附近居民支付通行費。居民皆反對,於是小王以大型水泥塊封閉A地。抗議無效後,附近居民共同委請律師向法院起訴,要求小王除去障礙物並賠償損害。試問,居民的要求是否合法? 解析:五、既成道路之公用地役關係所謂「公用地役關係」,是一種「公法」上的義務,亦即所有權人須容忍不特定、多數公眾使用其私有土地之義務,與「袋地通行權」、「時效取得不動產役權」不同,後者是容許特定之鄰地所有權人通行之義務,為「民法」上的義務。大法官會議釋字第400 號解釋:「既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。」而既成道路成立公用地役關係,須具備以下三要件:1. 供不特定之公眾通行所必要,而非僅為通行之便利或省時。2. 於公眾通行之初,土地所有權人並無阻止之情事。3. 經歷之年代久遠而未曾中斷。所謂年代久遠雖不必限定其期間,但應以時日長久,一般人無復記憶其確實之起始,僅能知其梗概。 六、公用地役關係不得以民事訴訟主張由於既成道路之公用地役關係是一種公法上的權利義務關係,當事人不得以民事訴訟請求履行義務。最高法院89 年台上字第2500 號判決:「既成巷道之通行僅屬公用地役關係之反射利益,本屬公法上之一種事實,其本質乃係一公法關係,與私法上地役權之性質不同。而民事訴訟法則係當事人得向法院訴請以判決保護其私法之權利,故當事人不得本於公用地役關係,於民事訴訟請求土地所有人不得有妨害其通行之行為,而僅得請求地方政府以公權力加以排除;同樣,土地所有人不得以主張對土地有公用地役關係者請求地方政府以公權力排除障礙係屬不當,而於民事訴訟請求消極確認其本於公用地役關係之通行;此等爭議應循行政爭訟等公法程序謀求救濟。」本題提起民事訴訟之「居民」,如果是鄰地所有權人(例如附近房屋及基地持分之所有權人),得主張前述民法第787 條規定之袋地通行權遭到侵害,訴請排除侵害及損害賠償;或者向地政機關申請時效取得通行不動產役權之登記。但如果該等經常通行使用A 地之人包括非鄰地所有權人,要主張「公用地役關係」,則不得提起民事訴訟,而是要向當地政府機關請求拆除路障,恢復公眾通行;如果該項請求遭政府機關駁回,則可循行政救濟管道(訴願及行政訴訟)以維護利益。 七、既成道路所有權人之義務與權利如果成立「公用地役關係」,則該既成巷道即為廣義之公路,土地所有權人如果擅自封閉或堵塞,可能構成刑法上的公共危險罪。刑法第185 條規定:「損壞或壅塞陸路、水路、橋樑或其他公眾往來之設備或以他法致生往來之危險者,處5年以下有期徒刑,拘役或500 元以下罰金。因而致人於死者,處無期徒刑或7 年以上有期徒刑。致重傷者,處3 年以上10 年以下有期徒刑。第1 項之未遂犯罰之。」本題A 地若為既成道路,小王以水泥塊封閉堵塞之行為,即可能觸犯刑法,面臨牢獄之災。此外,依建築法規之規定提供土地作為公眾通行之道路,不同於前述「公用地役關係」,非屬釋字第400 號解釋所指私人土地特別犧牲其財產上之利益,國家應徵收給予補償之範疇。蓋私有土地依建築法規之規定,提供予公眾使用者,私有土地所有人常因而使他基地得為建築之用或因而提高建築基地之利用價值,與因時效而形成之既成道路有別。因此,私有土地依建築法規之規定,提供作為公眾通行之道路,未經徵收者仍應持續作為公眾使用。市區道路主管機關依其情形,得依市區道路條例之規定為改善、養護及重修,該私有土地所有權人不得反對(最高法院102 年台上字第1315號)。又公用地役關係為公法關係,私有土地具有供公眾通行使用之公用地役關係者,土地所有權人之權利行使,固不得違反供公眾通行使用之目的,惟特定之人倘違背公用地役關係,無權占用有上開關係之私有土地,受有不當利得時,例如有人在A地路邊設置收費停車格,藉此牟利,小王仍得依法請求該他人返還不當得利(最高法院102 年台上字第701號判決);但如果是政府在路旁劃設收費停車位,小王則不得依公法上不當得利關係,請求返還政府收取之停車費(97 年高等行政法院法律座談會提案法律問題九)。

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擁抱空間的原始魅力, 發揮材質特性的魅力
2017-07-19
圖 . 文 / 麥浩斯出版【漂亮家居】開闊的空間感以及大膽秀出材質的原始特性、紋理,搭配上陳舊質感的風格物件,這些性格鮮明的迷人元素,使得工業風成為近年不敗的經典居家設計風格,珞石設計透過原始材質、色彩與燈光,打造出極富剛性魅力的個性宅居。 這間男子專屬的工業個性居所,入口玄關處,珞石設計便以一道灌漿隔屏牆破題,並以鎢絲燈的暖黃光源加深板模的粗獷線條與水泥粗糙質感,營造屋主喜愛的個性重工業風格,沿著動線入內,設計師打除原封閉式廚房格局,將公共空間加以整併,釋放出餐廚到客廳順暢的開闊空間感。由於屋主有蒐藏黑膠唱片的嗜好,對於生活設計物件也有著獨到的品味與性格,因此,設計師將空間基底還原至最純粹的狀態,剔除天花與樑柱原有粉光層,露出原始水泥,地板也選用淺色木地板,讓空間的焦點能夠集中落在精心挑選的家居物件與蒐藏上,同時透過物件的擺放與展示手法營造空間隨興的氛圍,也更符合工業風的原始況味。 善用色彩與光源,創造空間獨特性色彩上,在以淺木色與水泥構築的暖調空間中,設計師巧妙地運用管線、燈具等點綴性的黑,帶出環境的俐落質感,而沙發背牆一路延伸至走道的整面黑牆,則加重公共區域的穩定性與陽剛調性,並透過重點式的裝飾性與間接光源加入一點戲劇性的效果。轉入私領域,延續公共區域的工業風格,主臥主牆大膽將粉光層剔除,露出質樸原始的紅磚牆,也為男性剛硬的框架中加入材質特有的暖意;位於臥室對向的更衣室,由於屋主喜歡開放的通透感,遂以玻璃輕隔間拉門連結主臥,衣櫃也以開放式櫃體為主,並依據衣服樣式與種類規劃懸掛與摺疊等不同置衣空間,分門別類的展示收納,搭配上方的投射光源,創造出猶如個人服飾店的專屬感。 01 格局 營造生活感的開放式廚房為了讓視覺得以貫穿、空間更加開闊,設計師將廚房空間從封閉形式釋放出來,並在相似色系的基礎上,搭配上不成套的餐椅,以及部份的開放式收納設計,營造亂中有序的愜意生活感。02 設計 開放式設計,展現物件的慵懶姿態以鐵件與實木打造的開放式層架,足夠的置物空間讓屋主得以隨興擺放、展示他的黑膠蒐藏,斜倚的姿態不僅讓封面得以展露,更帶有一種慵懶自在的氛圍。 03 色彩 以濃烈的黑,強調空間紋理與調性深沉、濃烈的黑牆,不僅加強了空間的沉穩與陽剛調性,設計師更運用馬來漆的材質特性,呈現獨特的霧面紋理質感,豐富視覺變化性。 04 材質 斑駁的原始紅磚牆更添個性主臥空間設計師大膽將主牆的粉光層剔除,而非刻意新砌的工整磚牆,露出內部略顯粗糙的原始紅磚牆,斑駁的瑕疵反而增添粗獷的氣息也更加自然,並為臥房帶來材質特有的暖意。 05 設計 打造專屬的個人服飾店開放式的衣櫃設計,讓各色樣式的衣服成為空間的視覺主角,並依據衣服樣式與種類規劃懸掛與摺疊等不同置衣空間,分門別類的展示收納,搭配上方的投射光源,創造出猶如個人服飾店的專屬感。
擁抱空間的原始魅力, 發揮材質特性的魅力
2017-07-19
圖 . 文 / 麥浩斯出版【漂亮家居】開闊的空間感以及大膽秀出材質的原始特性、紋理,搭配上陳舊質感的風格物件,這些性格鮮明的迷人元素,使得工業風成為近年不敗的經典居家設計風格,珞石設計透過原始材質、色彩與燈光,打造出極富剛性魅力的個性宅居。 這間男子專屬的工業個性居所,入口玄關處,珞石設計便以一道灌漿隔屏牆破題,並以鎢絲燈的暖黃光源加深板模的粗獷線條與水泥粗糙質感,營造屋主喜愛的個性重工業風格,沿著動線入內,設計師打除原封閉式廚房格局,將公共空間加以整併,釋放出餐廚到客廳順暢的開闊空間感。由於屋主有蒐藏黑膠唱片的嗜好,對於生活設計物件也有著獨到的品味與性格,因此,設計師將空間基底還原至最純粹的狀態,剔除天花與樑柱原有粉光層,露出原始水泥,地板也選用淺色木地板,讓空間的焦點能夠集中落在精心挑選的家居物件與蒐藏上,同時透過物件的擺放與展示手法營造空間隨興的氛圍,也更符合工業風的原始況味。 善用色彩與光源,創造空間獨特性色彩上,在以淺木色與水泥構築的暖調空間中,設計師巧妙地運用管線、燈具等點綴性的黑,帶出環境的俐落質感,而沙發背牆一路延伸至走道的整面黑牆,則加重公共區域的穩定性與陽剛調性,並透過重點式的裝飾性與間接光源加入一點戲劇性的效果。轉入私領域,延續公共區域的工業風格,主臥主牆大膽將粉光層剔除,露出質樸原始的紅磚牆,也為男性剛硬的框架中加入材質特有的暖意;位於臥室對向的更衣室,由於屋主喜歡開放的通透感,遂以玻璃輕隔間拉門連結主臥,衣櫃也以開放式櫃體為主,並依據衣服樣式與種類規劃懸掛與摺疊等不同置衣空間,分門別類的展示收納,搭配上方的投射光源,創造出猶如個人服飾店的專屬感。 01 格局 營造生活感的開放式廚房為了讓視覺得以貫穿、空間更加開闊,設計師將廚房空間從封閉形式釋放出來,並在相似色系的基礎上,搭配上不成套的餐椅,以及部份的開放式收納設計,營造亂中有序的愜意生活感。02 設計 開放式設計,展現物件的慵懶姿態以鐵件與實木打造的開放式層架,足夠的置物空間讓屋主得以隨興擺放、展示他的黑膠蒐藏,斜倚的姿態不僅讓封面得以展露,更帶有一種慵懶自在的氛圍。 03 色彩 以濃烈的黑,強調空間紋理與調性深沉、濃烈的黑牆,不僅加強了空間的沉穩與陽剛調性,設計師更運用馬來漆的材質特性,呈現獨特的霧面紋理質感,豐富視覺變化性。 04 材質 斑駁的原始紅磚牆更添個性主臥空間設計師大膽將主牆的粉光層剔除,而非刻意新砌的工整磚牆,露出內部略顯粗糙的原始紅磚牆,斑駁的瑕疵反而增添粗獷的氣息也更加自然,並為臥房帶來材質特有的暖意。 05 設計 打造專屬的個人服飾店開放式的衣櫃設計,讓各色樣式的衣服成為空間的視覺主角,並依據衣服樣式與種類規劃懸掛與摺疊等不同置衣空間,分門別類的展示收納,搭配上方的投射光源,創造出猶如個人服飾店的專屬感。
新版遺贈稅來了! 不動產贈與應如何節稅?
2017-07-19
文 / Acer.L 新版遺增稅改採累進稅率立法院於今年4 月25 日三讀通過攸關長照財源的「遺產及贈與稅法部分條文修正案」,遺贈稅從單一稅率10% 改為10%、15%、20% 的三級累進稅率。其中遺產稅部分,遺產總額減掉扣除額、免稅額後的遺產淨額,在5,000 萬元以下者,課徵10%;超過5,000萬元至1 億元者,課徵10%(500 萬元),並加徵超過5000 萬元部分的15%;超過1 億元者,課徵1,250 萬元,並加徵超過1 億元部分的20%。而贈與稅部分,按贈與人每年贈與總額,減掉扣除額、免稅額後的贈與淨額,在2,500 萬元以下者,課徵10%;超過2,500 萬元至5,000 萬元者,課徵250萬元,加超過2,500 萬元部分的15%;超過5,000 萬元者,課徵625 萬元,加超過5,000 萬元部分的20%,未來不動產贈與稅率恐大幅增加,應如何節稅? 父或母名下不動產 應於生前分次贈與子女方可節稅< 方案一> 父或母名下之不動產 應分年贈與土地及建物持分給子女一般而言贈與不動產是以「土地公告現值」和「房屋評定現值」計算贈與總額,現值通常都低於市價,以贈與稅而言,具有節稅效果。假設父親名下有一間不動產,其「土地公告現值」為880 萬,「房屋評定現值」440 萬,合計總值為1320 萬,依稅法規定,父或母每人每年可有220 萬的免稅額可贈與子女,因此父親名下不動產總值為1320 萬,可分六年贈與子女,每年贈與土地及建物持分六分之一,每年贈與現值220 萬內,皆可免稅。 < 方案二> 夫妻先彼此贈與二分之一,再每年同時贈與子女,可增加增與額度因夫妻贈與免稅,假設原本在父親( 夫) 名下不動產,可先由父親( 夫) 贈與母親( 妻) 二分之一持分,形成夫妻共同持有不動產後,再每年同時贈與子女220 萬價值的不動產持分,合計父母( 夫妻) 每年可贈與440 萬的不動產價值給子女,仍在免稅額範圍內,可縮短分年贈與所需年限,適用於高總價的豪宅產品贈與。 < 方案三> 父母分年贈與現金與子女 再由子女向父母購買不動產父母每年贈與440 萬現金給子女,待子女累積一定現金後,再由子女透過買賣方式向父母購買不動產。 延伸議題:贈與子女不動產後,子女日後出售不動產如何節稅?由於父母贈與子女不動產後,子女在日後出售不動產時,仍會依房地合一稅再課徵交易所得稅,如何將交易所得稅降至最低呢?依房地合一稅新制,自住滿6 年,出售時享有免稅額400 萬者,超過免稅額部分課徵稅率10%,所以建議父母在贈與子女不動產後,子女需自住持有六年後再出售,方能節稅。財政部提醒,一般遺產稅與贈與稅是以死亡發生日與贈與行為日為認定時點,贈與不動產就是契約訂約日。 <快速結論>父母在贈與不動產給與子女時,應符合每年免稅贈與額度,建議以分年分次贈與土地及建物持分,方可低於每人每年220 萬免稅額;另外,若屬於高總價豪宅產品,由於不動產現值高,建議先透過夫妻彼此贈與,變為夫妻各持有二分之一後,再由夫妻每年共同贈與子女,合併每年贈與額度可增加為440 萬,適用豪宅產品的贈與。此外,受贈人在出售不動產時,應符合房地合一稅規範,建議須自住持有六年以上,才能享有400 萬的交易所得免稅額。其實節稅規劃還是需要時間的配合,建議應檢視個人及家族目前的資產清單,及早進行全面性的傳承與安排,節稅效果也越大。
職場新鮮人 如何創造財富自由
2017-07-14
【文 / 莉思】 你不理財,財不理你」是理財的一句箴言,即使是職場新鮮人,也應該具有積極的理財心態,不能因目前收入較低、資產儲備較少,而不花時間精力在“小財”的打理上。根據勞動部近期發布最新薪資調查,大學畢業社會新鮮人,平均起薪約2.8萬元,在薪資有限的情況下,社會新鮮人可採用下列步驟進行理財創造財富自由: 一、了解自己的財務狀況職場新鮮人的理財規劃首先要替自己進行財務健檢( 如:收入穩定性、生活開銷、進修計劃、保險需求、投資…等),了解自己的財務狀況,做好收支管理,透過記帳了解自己的消費習慣與模式,改變錯誤的消費習慣( 如:減少娛樂費、治裝費等享樂開銷),進一步做好薪水分配,有效地運用每一分資金。 二、養成儲蓄習慣大多數的職場新鮮人起薪都不高,但是一開始都會有些大額支出( 如:工作所需之服裝預算、資訊產品-筆記型電腦或智慧型手機、租屋的訂金等),是以社會新鮮人開頭的前半年,會發生「月光族」的情形,但只要當時的支出,是為了工作所需,確定自己真的把每一分錢都花在最需要花的地方就好。職場新鮮人在了解自己的財務狀況及基本支出後,應該積極開始儲蓄,除作為緊急備用金( 可以半年的薪資作為目標) 應付生活上財務風險( 如:失業或生病),也是未來要進行投資的本金來源,故社會新鮮人要強迫自己儲蓄,將每月收入先扣除儲蓄額度( 一般儲蓄占薪資所得至少2 成),剩餘的收入才作為當月可動用的支出。 三、適當之保險規劃保險是轉嫁人生中不想發生的風險,而職場新鮮人累積財富的速度較慢,承擔風險的能力也相對較低,需要透過保險來加強人生的保障,但職場新鮮人資金並不充裕,若購買保費較貴的終身險或儲蓄險,不但難以取得足夠的保障,也會造成資金排擠,減少儲蓄或投資的可用資金,是以職場新鮮人應該先從保費較便宜的意外險著手,等到收入增加,再慢慢增加壽險、醫療險、癌症險等保險範圍,而保費一般亦建議低於年收入之10%。 四、先投資自己的專業能力,進而投資理財產品職場新鮮人初入社會應專注於工作學習,初期應先加強自己在工作上的專業能力( 如:第二或第三外語能力、專業證照取得、溝通技巧及人際關係的開展等),提升自我附加價值,追求更好的職涯發展;其次,再增加本業外的收入( 如:股票、基金、外匯、債券、期貨及房地產…等),然而要避免投資理財不慎造成的損失,可採下列幾個步驟: ※定時、定量的持續充實理財知識職場新鮮人在進行投資理財前,要先存有「第一桶金」,並趁這段時間充實理財知識,而理財知識需定時、定量的持續吸收,是以職場新鮮人可以規劃固定時間來整理自己的理財知識,定時檢查自己的財務狀況,養成定時吸收理財資訊的習慣性行為;同時,為了維持自己的持續力,不要逼自己短期內吸收大量的資訊、看大量的書及雜誌,要先定量再漸漸增量,否則短期大量的吸收閱讀雖可能有很高的效率,但長期反而會讓自己失去持續吸收理財資訊的動力;此外,透過長期持續性吸收有價值的理財資訊,將可培養自己將理財資訊從量變轉成質變之能力,歸納出適合自己理財知識。 ※了解自己的投資屬性,選擇適當的投資標的理財規劃的重要的步驟就是了解自己的投資屬性,而投資屬性是根據投資人可以承受的風險程度分為保守型、穩健型及積極型三種,其中保守型投資人可承受的風險最低、積極型最高,故風險承受較低的人可選擇殖利率概念股、公營事業、ETF 股票等,適合長期穩定投資,股市低迷時,有穩健的股息報酬,股市多頭時,可順勢賺取價差。由於多數人並不了解自己承受風險的能力,必須靠時間與經驗在資產配置上做不同嘗試,再逐步調整到位。 ※理財目標要明確,嚴格遵守出場時機設定理財不要害怕風險, 但也不可以讓自己暴露在過高的風險下,理財要自律、也要有原則,要設定明確之短期、中期、長期理財目標,在執行過程中不斷檢視與調整,並選擇適當的投資工具,在做決定之前,對自己的投資組合詳細地了解,不要隨他人起舞;同時亦需定期檢視投資組合之報酬率,適時搭配調整理財工具增加投資報酬率或是延長實現目標的年限。 理財的出場時機很重要,距離預定目標的時間越近,越要注意市場狀況,最好提早1 年前就開始觀察,若知道某時間點可能會有支出,應在到期前3~6 個月將投資工具贖回。 職場新鮮人第一份薪水有限,要存錢理財,就必須掌握前述4 大原則,趁著年輕時學習理財知識,掌握理財方向,就會積沙成塔,累積財富,加速達到財務自由階段。
舉手之勞的幸福
2017-07-14
【文 / 郭騰尹】一年要坐一百多趟飛機,有我喜歡的機場,也有我討厭的機場,而這些年來討厭排行榜第一名是深圳T3機場,大到我每次走出來時都忍不住想罵人,步行的通道永遠看不到盡頭,若是要坐擺渡車登機或下機,心中反而高興,因為會少走不少路。 那天從香港進深圳,再從機場準備飛雲南的昆明,拿到登機牌後,看了登機閘口再向地勤人員詢問,我的飛機是停在遠機位,等一下要坐擺渡車出去,無奈的仍然走了不少路才到達登機口,休息區幾乎沒有座位,就順便窩到書店的一方看看架上的出版物,也打發些時間。 候機廳裡傳出了登機的訊息,我看見人開始魚貫地排隊,擺渡車一開動,我的視線開始搜尋飛機的身影,又開了好久才到達停機坪。上午的陽光十分耀眼,照著飛機的機翼閃閃發亮,旅客緩緩的下車準備登梯上飛機,排在我前方的是一對老夫妻,先生有著滿頭的白髮,妻子的身型頗為壯碩,但是走路有些拐,可能下肢微恙吧!他們二人都提了不少行李,連要手扶樓梯都有些困難,而老先生還拉著一個行李拉車,是可以折疊的那種,有幾個大包被彈簧繩綁著勾在拉車上,這小拉車要上樓梯是很困難的,老先生另一隻手上還有不少東西。正在無計可施的情況下,我用另一隻空出的手幫老先生舉起了行李車,讓他在前頭,就這樣一步一步的走上台階、進了機艙,老夫妻一直和我說謝謝,等所有東西都安放妥當之後,我發現我和老夫妻竟然坐在同一排,只是左右不同側。 因為早起趕飛機,所以這一路航行我都在補眠,近中午時分才到昆明長水機場,這機場是討厭排行榜第二名,因為也是大到不行,每次走出來都要花不少時間。這次飛機有閘口可以停靠,所有中國人都習慣想要搶著下飛機,飛機尚未停妥,就有乘客蠢蠢欲動了。就在等待下機的那一刻,我和老夫妻都站在中間通道,老夫妻對我微笑了一下,問我:「來昆明出差?」我回答是,只待一天就走。老先生又問我:「住哪裡呢?」我說還不知道,有朋友幫我訂好了酒店。老先生又綻放著笑顏:「要不住我家吧!我們住在市區,到哪裡都很方便,家裡有許多空的房間。」那一刻我心中既驚又喜,因為只是一面之緣、舉手之勞,這對夫妻竟然邀我到家中住一宿,這個社會還是蠻有人情味的嘛! 我當然沒有前去,接下來反而是我不斷地致上謝意,只覺得內心有股暖流,覺得很快樂,這種快樂不是短暫的感官刺激,而是一種施比受更有福的幸福感,在冷漠的機場裡,有著令人回味許久的小插曲,即使日子一天一天忙碌的過去,我都不會忘記那段在心中起伏的旋律。
台北的鑽石心 成為主人趁現在 —台北市大安區
2017-07-14
文 / 行銷企劃部 師大加盟店店長王國添表示,位於台北市中心偏南的大安區擁有多處捷運站,台大、師大、公館及永康等生活圈,交通便捷、人文薈萃、商業發達、明星學校林立,以及佔地25.894公頃的大型生態公園—大安森林公園,盡擁首都最優質的生活環境,房價抗跌性高,是換屋或置產、海外歸國人士的第一選擇區域,堪稱「台北市之最」。 著名社區素質高 知名人士居住大安區的著名社區,有和平東路一段「和平大苑」,青田街「上青田」、「青田吉田」,溫州街「大學十方」,金山南路巷弄「泰安連雲」,新生南路一段「方念拾山」,及信義路三段「勤美璞真」等,多位知名人士居住。在永康街後段、金華街和青田街居住環境單純,金華街、麗水街口處因設有行政院長官邸,也形同為該區的居住安全背書。中正區與大安區交界的古亭站,是捷運新店線與新莊線的共構車站,住家坐擁雙捷運線優勢,加上羅斯福路與南昌路有多線公車往返,交通條件佳。而東門站為淡水信義與新莊線共構車站,同樣坐擁雙捷運線優勢,在信義路線上公車路線眾多,交通也相當便捷。 優質明星學區抗跌保值師大加盟店店長王國添補充,許多家長都希望小孩能贏在起跑點,也讓「學區宅」成為父母親購屋的重要考量, 12 年國教上路,不少望子成龍的家長為送孩子入名校,積極買房遷戶口,幾乎全台從北到南的明星學區,周邊房市一直頗為熱門。大安區內的新生國小、金華國中小、龍安國小、龍門國中、中正國中等都屬於優質學區,為設籍而購屋的族群不在少數,無論自住或出租,這裡的學區宅都來得相對抗跌保值。 大選之後,社會氛圍趨向穩定,賣方普遍願意修正房價10~15%,近期交易量提升1~2 成,目前羅斯福路二段屋齡20~30 年電梯大樓,每坪房價約80 萬元;屋齡30 年以上公寓,每坪約75 萬元;為了區域內明星學校中正國中來此設籍的家庭所在多有,所以該區以2~3 房為主力產品,總價帶約落在1,700~3,000 萬元。 大安森林公園周邊 豪宅聚集大安新生加盟店店長戴龍祥指出,大安森林公園有「都市之肺」美稱,由信義路、新生南路、和平東路和建國南路所包圍,生活圈範圍可向外延伸至金山南路以東、仁愛路以南,復興南路以西及辛亥路以北。廣大的綠地環境是居民運動休閒的最佳去處,公園旁就是大安行政中心,大安新生加盟店就在行政中心對面、大安區偏西南,在地經營20 年,服務客戶不計其數。區域內文教氣息濃厚,包括台灣、師範、科技、教育大學等知名大學學府,及師大附中、大安高工、金華國中小、新生雙語國小等俱口碑的教育體系,完整的教育鏈及完善的機能環境,造就周邊房地產一直是熱門洽詢標的,除環繞公園極享無敵景觀的知名大樓外,巷弄內亦不乏深俱綠蔭環境、人文特色的成屋,大樓、華廈、公寓、套房,區域內房產類別齊全,無論是購、換屋自住、投資理財等皆有合適的標的物滿足需求。 大安森林公園優異的環境,周邊形成北市指標性的豪宅聚集地,社區素質高,頂級客層趨之若鶩,甚至一屋難求,房價維持在高水準。而其中精華地段中的精華,以「瑞安街」為核心的區域就是大安區的豪宅名人巷,前往大安森林公園只要十分鐘路程,鄰近安東市場,自成生活圈,文藝氣息濃厚,房價不受近年整體行情走跌影響。 近期最具市場話題性的當屬亞洲天王購買的「和平大苑」,此建案位於和平東路VS 金山南路口,正面臨台灣師範大學,據悉當初耗費逾6 億鉅資購買頂樓樓中樓的天王,除了看上頂樓無敵校園景觀外,也相當傾心於精心彫琢的特色;此區亦因有多所知名中小學座落其間,相較於東區熱鬧繁雜的商業機能外增添了些許單純寧靜,交錯的捷運路線提供了便利的交通動線,板南、淡水信義、松山新店、文湖、新蘆等線沿途捷運站周邊亦是熱門的購屋地點。公寓約在60~70 萬/ 坪,華廈約在65~75 萬/ 坪,10 年內成屋約85~95 萬/ 坪,雖然面森林公園的景觀大樓均價仍有120~180 萬/ 坪,與前幾年房價高點比起,此時相對親民的價格亦讓購屋之消費者更能接受,畢竟「千金買屋,萬金買鄰」優良的居家環境,難以用金錢衡量。 大安新生加盟店店長戴龍祥說明,根據地政局最新統計資料,台北市12 個行政區裡平均地價最高的是大安區,單價每平方公尺43 萬1,826元。「漲得快、跌得緩」一直是大安區不變寫照,主要原因除了位居台北市心臟精華區段之外,完整的生活機能、便捷的交通串連、明星學區的加持、醫療機能完善、大型公園、政府機構的集中,每一項優勢組合出本區如同閃耀著八心八箭光芒的鑽石,吸引許多國際盤、名流貴冑來置產,更是許多台北市購屋人心目中的渴望能進住的區域。
住老房子的痛點 你的窘一直提醒你換屋
2017-07-05
如果現在你住在老房子裡,或許房價、房租比較便宜,也或許你在等未來都更,不過屋齡老舊的房子所衍生的問題,可能會大大影響你的生活品質,以下列出幾點住老房子的心酸,看看是不是心有戚戚焉……   行動不便長輩難出門        如果家中有上了年紀的長輩,若身體健康倒也無妨,要是行動不甚方便,住在要上下樓梯的老房子裡對他們非常吃力,尤其老人家禁不起摔,一不小心跌倒就慘了,更何況是那些需要坐輪椅的長輩,根本就不容易常出門散心,可是換到有電梯的大樓,對長輩來說比較安全方便。   帶小孩出門 上下樓梯危險又麻煩身為一個媽媽,有些時候要獨自帶孩子出門,如果孩子還小,一定要用娃娃車,雖然為母則強,但帶著推車、媽媽包外加小朋友(還可能是一大一小),住老公寓上下樓梯會有多累多麻煩多危險…,如果住的比較新的大樓,輕鬆上下樓層,自然減輕媽媽們的負擔。   樓下大門無門禁管理,易衍生安全問題         常常遇到老房子的大門沒關好或是故障,容易讓不肖之徒有機可趁,對於落單晚歸的女生或小朋友就滿危險的,如果是換到有警衛與門禁管制的社區大樓就安全多了,還有監視器可監控住家環境。   公共問題 誰來處理?        住在老房子,樓梯間髒了,電鈴、電燈或大門門鎖壞了,抽水肥,洗水塔這些事要怎麼處理、誰來處理,遇到好鄰居們願意互相幫忙、不管出錢或出力都容易商量協調的,那簡直就像是抽到大吉上上籤,但往往世事難盡如人意,若換到有管理的社區,就會有管委會處理這些細瑣的事務,無需煩惱。   沒人抽菸 卻一直聞到菸味        如果家中沒人抽菸,卻一直聞到菸味,那就是因為老房子的排氣通風管是共同管道,所以鄰居的菸味、炒菜油煙味都會回流到自家中,如果是住在有獨立排氣管線的大樓,就不用一天到晚聞到討厭的味道。   不敢訂宅配 因為沒人簽收!!        雖然網路購物幾乎都可以超商取貨,但還是有些東西只能宅配到府,家人要是也都不在家,住老房子就沒有管理員可以幫忙簽收,根本就不敢訂,送到公司,再扛回家,更累!要是換到有管理的大樓,就不會訂了東西又怕沒人簽收。   永遠都來不及倒垃圾        現在上班常常都是朝九晚九的,又或是晚上要約會,回家時間根本趕不上垃圾車,只好累積到星期六再處理〈萬一週末也外出旅行……〉,若不想上演臭味滿屋,還必須將『倒垃圾』鄭重排入自己行程中。如果住比較新的大樓,地下室就有垃圾集中區,就再也不用擔心垃圾堆在家中的衛生問題。   中信房屋貼心提醒你 該換適合你需求的好房子囉~專業CP值找屋大數據:針對您預算範圍、增值空間、居住區域、理想坪數、生活機能、鄰近交通…等透過縝密精算分析與評比,計算出CP值精算給分~http://buy.cthouse.com.tw/cphouse/     文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令 圖片來源:pinterest.com (圖片連結 https://www.pinterest.com/pin/369858188137352529/)  
買方口味千奇百怪 10大最中肯賣房秘訣
2017-06-29
#屋主們記起來~記起來~快點記起來!           有太多文章都在教消費者要如何看房、挑房、買房,教你如何第一次買房就上手!教你怎麼賣房子的卻寥寥無幾,如果有一天家裡不夠住了、房子舊了、想當房東了,必須要換房子的時候,又要怎麼順利的把房子賣掉或租出去呢?當然找個房仲來處理,給他鑰匙是最輕鬆省事,房仲可以幫你帶看、找買家,但如果是屋主房東能先做功課,對於加快房子脫手的速度、賣個好價錢都會有很大的幫助喔!   1. 知彼知己 開價有底        當你打算賣房子的時候,首先可上內政部的實價登錄查詢,跟自己房子同路段,差不多屋齡的物件,六個月內的售價都落在什麼價位。再者,最好能撥空親自去周邊看看那些也同樣在出售的房子,把自己當成買方打聽一下行情,注意他人的房子的屋況、外觀、停車位或其他條件,那麼對於自己房子的狀況應該開價在什麼範圍就非常有底,更有把握,屆時開個比平均行情再高一些的價格,讓有殺價習慣的買方有空間可議,製造屋主讓利的氛圍。特別提醒,必須先行了解各項稅額及交易過程可能會支出的費用,也要一併包含在開價內。   2. 讓專業的來!        一般屋主當然可以自己賣房子,但房屋交易的眉眉角角是否有時間、有餘力全部都去研究呢? 在不夠了解房產交易的前提之下,若完全依自己的主觀想法判斷可能會造成錯誤,這時選擇一位有專業知識、熟悉市場的房屋仲介,就非常重要,正因為房子不是他們的,所以才能比較客觀評估房屋的價格與價值,並提供屋主相關建議,及網羅潛在買家。但在挑選房仲時,除了本身的成交經驗,也需觀察其人格特質,是否細心、負責、有熱誠地進行服務。   3. 第一印象很重要        看房時,第一眼印象很重要,這房子得不得買家的眼緣,就看屋主如何將房子「整理」妥當,當然也不能過度裝潢,反倒像是要遮掩什麼大瑕疵、大缺點似的。先行檢視家中那些區域是需要整修與更新,如櫥櫃、牆面、地板、窗戶、大門、衛浴設備…等,也可將室內重新粉刷,增強房子新穎感。   4. 明亮的房子 明亮的希望        買房子最重要的一點就是採光照明,明亮乾淨的房子才會讓人有想居住於此的感覺,所以先將屋內所有的燈光設備檢修更新,提高燈泡瓦數,改善屋內照明,窗簾更新、拭淨窗戶玻璃,讓買方來看屋時,立即感受房子的明亮清新,對於住進這裡就有光明的未來產生想像圖。   5. 收斂個性        自己的房子本就會有自己喜愛的風格特色,但準備要賣房時,家中的擺設裝飾未必是他人喜歡的、可接受的,若想房子順利賣出,建議先把一些極具個性的物品如家庭照片、紀念品、特色擺設等收起來。移除那些太過個性化的東西,讓買家聚焦於房子上,而不是屋主的家庭紀錄。   6. 談笑風生 見縫探底        若屋主有機會親自接待買方,相談過程中,要讓對方感覺舒適自在,降低戒心,進而慢慢探聽買方口風,因為對買家越瞭解就越能掌握交易談判的優勢,如對方的職業、家庭狀況進而推判購買能力,不甚適合的話,和氣婉拒,勿花費雙方太多時間。   7. 有競爭才會有好價錢        大多數買家都會詢問屋主為何要賣房,怕是買到奇怪的物件,有時若真的說出售屋原因可能會影響交易談判,要是對方知道你急著搬家、急需用錢,那可能會使屋主在議價時居於劣勢,故當買家問起售屋原因時,只需態度誠懇的說個簡單理由即可。另外,在談判議價過程中,可時不時透露有不少組買家也同時在出價,營造一種房子奇貨可居的搶手感,在有競爭的情況下,較有機會賣一個好價錢。   8. 換位思考 以誠相待         有時換位思考,你也不希望在未被告知的情況下,用自己的辛苦錢買了一個滿是瑕疵的房子吧。所以主動告知房屋的優缺點,並以書面記載,避免日後有糾紛或法律問題,可降低責任,不讓買家輕易的找麻煩為難。   9. 簽約完成才算數        如果還住在自己的待售屋內,在未完成合約簽訂手續前,先別急著簽另外一間新房的合約,或是搬出去,因為無法掌握買家會不會臨時變卦。   10. 白紙黑字 清清楚楚        為避免交易糾紛,買賣雙方在簽訂契約時,包含雙方當事人資料、房產資料、交易價格、貸款核准日、交屋日期、契約形式、協議完成的事項及其時限、房屋內外的任何附加物與設施之歸屬權皆須明確記載在契約中,最好要有公正第三方作為見證,保障雙方權益。   中信房屋 您最中肯的成家顧問,專業CP值找屋大數據:針對您預算範圍、增值空間、居住區域、理想坪數、生活機能、鄰近交通…等透過縝密精算分析與評比,計算出CP值精算給分,完全透明不保留~http://buy.cthouse.com.tw/cphouse/     文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令
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