【文 / 行銷企劃部】

抗跌保值 大家還是最愛不動產

根據中信房屋最新『宅指數』的調查顯示，最抗跌投資標的不動產還是位居第一名(36.8%)，2014 第4 季已跌破當年度Q2(37.3%) 的比例，第3 季短暫回升到39%，雖仍居抗跌保值第一名，第4 季下滑2.2%，今年整體呈現疲態。( 如圖一所示)。

另外保留現金及保險比例差距不大，保留現金2014年第4 季較第3 季微漲1.7% 為16%，保險則較上一季漲0.8%，第4 季來到15.7%。最新宅調查指出在保值抗跌項目，選擇外幣投資為8.8%，相較上一季上升2.8%，外幣投資也與2013 年Q4同期相較上升4%，呈現穩定成長趨勢，近來匯率市場變動大，美國量化寬鬆退場，美元走強，投資價值浮現，民眾資金有流向外幣市場趨勢。

選後變天 預期居住正義落實購屋意願回升2.2%

新格局新氣象 56.4%首購族 創19季新高

根據調查，「2 年內有購屋計畫」受訪者佔46.6%，較上季(44.4%) 增加2.2%，此次宅指數民眾購屋意願擺脫上季因政府接連祭出抑制房價措施以及九合一選舉，種種不確定干擾因素，出現回溫，本季回升至46.6%。

另外，除短期買盤「3 個月內」計畫購屋者因現階段房價尚無明顯下跌，減少0.4%，其餘三個月以上到兩年的民眾購屋意願皆呈現上升的情況( 如圖二所示)。此次調查中發現，首購族佔56.4%( 如圖三所示)，較上一季大幅上升10.6%，創下19 季新高，由此可見六都選舉後，藍綠變化大，新地方首長帶來新氣象，民眾預期未來居住正義落實，房價有下修的空間，兩年內有購屋意願的購屋族來說，原本有剛性需求，但因稅制改革和選舉等種種因素觀望，可望在新政局新希望之下有所鬆動，進場信心回升。

34.7%民眾 看跌今年房價

宅指數調查民眾對2015 年第一季的房價的預測，兩年內有購屋計畫的受訪者中，有34.7% 認為房價跌，價格維持平穩則是33%，全體受訪者中認為房價持穩占34.5%( 如圖四所示)。

2015 年房市將呈量微增價微跌格局，去年選舉後到今年上半年因房地合一稅課稅方案、土地公告現值續漲明顯及容積總量上限新制上路，建商將在上半年可能出現大量推案，導致供給大於需求，呈現量增價跌，下半年進入2016 年總統大選，政局變化，影響不動產市場投資，勢必轉為量縮狀況。

73.9%民眾認為 房地合一稅影響購屋意願

宅指數也針對近來討論熱烈的房地合一稅進行調查，結果發現兩年內有購屋意願的受訪者中，有73.9% 民眾認為房地合一稅直接影響購屋意願，其次依序為銀行對第二屋貸款成數降至5~6 成(54.4%)、房貸利率調升兩碼(0.5%) 以上(53.4%) 等因素影響購屋意願( 如圖五所示)，這也顯示民眾對房地合一實價課稅議題非常在意，有將近有七成四民眾認為房地合一稅會直接影響購屋意願。

財政部選後持續推動房地合一實價課稅，提出交易獲利千萬可能課45% 稅，目前自用住宅的免稅金額及戶數限制未定，其中累進稅率最高可課45% 稅的方向，更是讓市場有重稅的疑慮，在聽完各方意見後，財政部現轉為較圓融保守，表明不排除採單一稅率20% 貼近民意，現階段在政策不明之下，房地合一稅仍是影響民眾購屋意願的最大因素。

海外投資 日本獨占鰲頭

民眾跨國投資影響因素 風險評估打敗獲利

根據宅指數調查，民眾在考慮海外投資地點做投資時，台灣人最熟悉的日本地區名列前茅，其中東京五都心( 新宿區、涉谷區、港區、中央區、千代田區)最受青睞，兩年內有購屋計畫者中有34.8% 會選擇日本五都心做海外投資( 如圖六所示)，其次依序是日本大阪及京都(24.3%)、日本東京五都心以外的區域(13.7%)。

調查中指出兩年內有購屋意願的民眾在跨國投資不動產投資時，有超過半數的民眾(56.4%) 認為「政經局勢穩定，對台灣人是否友善」，為最首要的考量，大過投資報酬率高低(48%)( 如圖七所示)，這也顯示民眾在海外房產投資，還是會選擇對台灣持有友好態度的國家，由此也呼應首選前三名是日本及新加坡，符合以上低風險的條件。

民眾偏好短期投資 海外投資變數大

宅指數調查指出民眾在投資海外不動產的用途中，以「 5 年以內視市場情況隨時轉手獲利」比例高達45.8%，然而「持有5 年以上並以出租收益為主」則是39.9%，根據調查顯示民眾在海外投資上還是著眼於短期投資，導致海外投資時風險變數大，近來匯率市場變動大，亞洲貨幣走跌，若還是選擇熟悉且風險低的日本，匯率差距就成了影響短期獲利報酬率最大的因素。

2015年房市趨勢

1. 量微增、價微跌！

展望今年房市應是量微增價微跌，2015 年由於政府延續打房措施，加上不動產課稅之「實價課稅」等稅制改革，不動產市場難望大幅轉好，但由於容積率總量上限限制1.5 倍新規定，建商在實施前，多會積極搶建開發，市場將形成供給大於需求，不過由於土地成本高及建商成熟的開發經驗，市場不至於不理性爆量供給，因此價格只會微跌，在價跌情形下促成交易量微幅將會增加。

2. 選後變天，首購進場意願高

選後民眾對於新政局新改革的期待，再加上新任市長都提出社會住宅政策，今年將會是嶄新的一年，房價將有所調整空間，原本觀望的人開始鬆動，購屋信心開始回溫，吸引首購族進場，買下人生第一房。

3. 國內房產稅務走向不明，資金流向海外置產

海外投資在國內房產在政府打房動作不斷，房地合一實價課稅續影響下，投資資金轉流向海外置產，而多數民眾選擇「政經局勢穩定，對台灣人是否友善」為影響海外投資的主要原因，風險評估大於報酬率高低，不難知道為何現在日本和馬來西亞會是海外投資的熱區。