被假扣押的不動產可否買賣?
2022-05-01
案例:小夫欠胖虎1000萬元,到期不還,胖虎聲請法院對小夫名下A屋假扣押。假扣押登記後,小夫急忙找房仲打算出售A屋,於是房仲介紹買主大雄,雙方以總價500萬元成交並簽訂買賣契約書。試問,小夫與大雄的買賣契約是否有效?A屋已經被假扣押不能過戶,小夫該如何履行契約?解析:一、房仲可否銷售已遭假扣押登記的不動產?可以,但是必須在不動產說明書上記載假扣押登記。內政部頒「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定:「壹、應記載事項規定一、土地(素地)(三)交易權利種類及其登記狀態:(詳如登記謄本)4.基地權利有無設定負擔,若有,應敘明。(2)有無限制登記情形?(包括:預告登記、查封、假扣押、假處分及其他禁止處分之登記。)」因此,只要將標的物的產權及現況等詳實的報告給客戶,例如提供土地建物登記謄本,上面就會有限制登記的記載,就算已經被假扣押的標的物也可以賣。二、買賣契約有效嗎?有效。買賣契約的生效要件之一,標的必須適法、可能、確定、妥當。其中「可能」是指契約內容有實現的可能性,如果買賣標的自始給付不能,例如簽約時房子早就已經燒燬了,則買賣契約是無效的。但如果不能的情形可以除去,而且當事人訂約時預期於不能之情形除去後為給付者,其契約仍然有效。至於事後如果仍無法履約,那是違約(債務不履行)的問題,不會讓契約變成無效。本題A屋雖然有假扣押登記,但仍有塗銷登記的可能,如果雙方約定,小夫應於塗銷假扣押後辦理過戶,則這樣的買賣契約仍是有效的。三、標的物遭假扣押,如何履約?首先賣方小夫應與債權人胖虎協商,如果預期A屋的拍賣價格低於500萬元,那麼撤銷假扣押,讓小夫能將A屋過戶給大雄,用買賣價金500萬元償債,對債權人胖虎較為有利,通常債權人會同意。如遇此情形,可以先簽訂「債權轉讓同意書」,亦即小夫將自己對大雄的500萬元價金債權讓與胖虎,以清償債務;胖虎可以直接對大雄請求價金,其債權得到保障,就比較願意在還沒拿到錢的時候先撤銷假扣押。如果是做「中信房屋交易安全制度」的案件,則由賣方小夫預先出具「指定撥款同意書」,指定結案時由專戶出款至債權人胖虎的帳戶,也能得到保障。四、小夫可否賣屋不償債?上述的做法可以保障胖虎,在撤銷假扣押後順利拿到價金,但如此一來小夫可能就沒有賣屋的意願了,反正買賣價金自己一毛也拿不到,何必麻煩呢。有沒有甚麼辦法,可以在不還債的情況下還能順利過戶,取得價金呢?有辦法。在簽訂買賣契約書後,大雄對小夫提起履行買賣契約義務的訴訟,或者聲請調解等;取得確定判決或和解或調解筆錄等執行名義後,再聲請強制執行移轉A屋所有權。強制執行法第4條第1項規定:「強制執行,依左列執行名義為之:一、確定之終局判決。二、假扣押、假處分、假執行之裁判及其他依民事訴訟法得為強制執行之裁判。三、依民事訴訟法成立之和解或調解……」問題是,同樣是執行名義,大雄的確定判決或和解,能夠突破胖虎的假扣押嗎?五、執行競合如何處理?如果假扣押優先,大雄就無法依照確定判決強制移轉A屋所有權。從性質來說,假扣押屬於「保全程序」,目的是保障債權未來可以實現,不能直接拍賣標的物;而以確定判決或和解、調解為名義,屬於「終局執行」,可以進行到最後拍賣或移轉。當數個債權人依數個執行名義對同一個標的物,同時或先後聲請強制執行,學理上稱為「執行競合」。執行競合有許多種情形,例如保全執行與終局執行、金錢債權與非金錢債權、彼此間又有何者先聲請的區別,相當複雜。本題屬於「先執行假扣押(金錢),後聲請終局執行(非金錢)」,何者優先有二種見解:一、依時間先後決定說:部分學者及實務見解(例如最高法院74年台上字第341號判決)認為,因為兩個程序彼此矛盾不能併存,應以執行時間之先後定其優劣,不能以在後之終局行推翻在前之假扣押執行。在後之終局執行若有排除保全執行之權利,應該提起第三人異議之訴。二、終局執行優先說:這是目前的通說,認為假扣押執行與非金錢終局執行的內容互相衝突時,應除去假扣押標的物之執行處分。此時假扣押債權無從分配,僅能就債務人其他財產執行之。六、結論:本題大雄如果取得請求移轉A屋所有權的確定判決,也就是「非金錢的終局執行名義」,依通說見解,其效力優先於胖虎的假扣押,即使胖虎假扣押在先。如此即可突破假扣押,將A屋所有權移轉到大雄名下,小夫也可以直接收取價金。至於小夫與胖虎之間的債務如何處理,則是小夫自己需要去面對的問題。

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