資金回流迎來經濟成長,  再掀房市話題

2019-07-29
文章類型 : 房產時事

文 / 王人群

中美貿易戰自2018年發展以來,雖中間歷經談判,暫停關稅徵收之新增,但自受波及之產品類型逐步擴大,使美國及亞洲地區之製造、銷售鏈結生態出現相當之劇變,許多在中國發展多年之台商,如同其餘在中國發展的外資企業,因應貿易戰之情勢調整公司發展及其資源配置。相對於規模龐大、在地深根之台商企業,多數中小型企業選擇將資金撤回台灣,完成現期訂單之餘,思索未來之資源佈局。

「歡迎台商回台投資行動方案」推動反應熱烈擴大通過三大相關方案
因應台商回流趨勢,行政院於2019 年初推動「歡迎台商回台投資行動方案」,實施期程為3 年(2019 年至2021 年),以回流企業需求為導向,提供客製化單一窗口服務,滿足各企業於用地、水電、人力、融資及稅務諮詢之相關需求。方案實施推行至6 月底以來,已有73 家廠商通過資格審查,總投資金額超過3,750 億元,預期帶來近4 萬個本國就業機會,為台灣近10 多年來少見之投資熱潮。順應廠商需求,行政院於同年中擴大通過「歡迎台商回台投資2.0 方案」、「加速根留台灣企業方案」、「中小企業投資行動方案」,多數擴大融資額度外,在補貼年限5 年內對於利息費用有相當之補助,同時提供優惠予不同規模之廠商。

「境外資金匯回管理運用及課稅條例」管控回流熱錢
行政院2019 年4 月通過「境外資金匯回管理運用及課稅條例」草案,對於個人境外資金,及營業事業具控制力或重大影響力之境外轉投資事業獲配投資收益匯回事項進行管制,以第1 年8%、第2 年10% 優惠稅率,引導海外資金匯回存入專戶管制,進行實質投資、金融投資與自由運用,促進整體經濟發展。
2008 年金融海嘯後,台灣如同各國實施量化寬鬆政策,加上隔年大幅調降遺贈稅,吸引大量資金回流,政府並未有效疏通熱錢流入產業,在市場不確定性高下,熱錢流向穩定性較高之房地產市場,在融資資金容易取得之下,產業整體槓桿越拉越大,毛利率反倒漸趨下降,造成往後5 年資產價值翻倍,成為後續眾多購屋族之負擔。避免熱錢流入造成資產價格大幅上揚之情形,該草案提及,如違反規定自專戶提取資金,或應從事實質投資卻移作他用,甚至用於購置不動產者,則適用一般稅率20% 計算補繳稅額。

台商回流推升需求 工業地產迎來市場成長
台灣各地之工業土地價格自房地合一政策以來,因投資資金之轉移,價格表現迄今已呈現翻倍之成長,雖先前修法透過閒置工業土地標售及更新立體化發展方案抑制市場過熱之成長,在中美貿易戰發展,經濟部釋出眾多優惠方案下,工業地市場仍呈現一片榮景,連帶使都市地區之辦公室詢問度提升。依實價登錄登載成交資訊顯示,以桃園龜山、中壢地帶為例,2014 年多數工業地成交行情約在每坪20~25萬元上下,2018 年後多有成交每坪30 萬元以上之情形;台中工業區為台灣精密機械產業之發展重要聚落,工業地平均成交行情也從2014 年之每坪22 萬元,成長至每坪近30 萬元之水準。無獨有偶,台南市周邊如仁德、新市、善化地區,工業地每坪成交行情原為5 位數,現今平均行情亦逼近6 位數。

以知名外商顧問之統計數據來看,以往台灣不動產投資多以住宅、商用之土地及房地為主,工業土地、廠房及廠辦等產品之投資金額以往約佔整體之3 成,近年亦有相當幅度之成長,達5 成以上,顯示工業地產及其相關開發之市場重視程度逐年攀升。另外,除都市地區之工業聚落外,有許多隱身於農地間之工廠設立。在環保議題抬頭下,政府對於農地工廠之管理有相當之進展。相關法令《工廠管理輔導法》於月底進入最後修法階段,對於2016 年5 月20 日後設立之農地工廠與日期前之中高汙染工廠,執行斷水、斷電、拆除等事項,對於部分中小型工廠有相當之影響,如此情形下,部分廠商或許進入合法工業區從事生產,用地需求提升下,對於工業不動產市場發展有相當助益。

結論
中美貿易戰下台商資金回流,迎來工業地產市場之發展榮景,價格表現與投資金額皆有大幅度之成長,惟台灣本身缺電缺水之情勢尚未完全獲得紓解,加上缺工之問題,政府將資金引導至特定產業中,也可能因本身發展資源條件不足,而使投資效益大打折扣。另外,低利融資額度之優惠雖相當程度減輕回流台商之資金成本負擔,但亦使投資者取得更低成本之資金進行工業地產炒作,間接壓縮中小企業之生存空間。經濟部推行之方案中,除須爭取一定優惠外,尚須有整體產業發展之指引,實際將資金引導至重點發展產業運用,以避免重蹈10 年前錢進房地產大幅推升資產價格之覆轍。

 

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