【文/中信房屋研展部】

根據中信房屋委託市調機構創市際的調查顯示，本季「購屋意願綜合指數」為34.41，較上季微幅上揚了0.47，且包含景氣、家中經濟、理財和房價數據等六項指標數據都較上季正向增加。

中信房屋副總經理劉天仁表示: 不過在買方比價效應下，房屋成交價格應該會呈現微幅下跌或持平。目前市場上買方出價皆參考實價登錄價格出價，低於市場行情才易成交，因此目前市場上的好物件仍需屋主讓利，降低售價才會成交，導致房價仍呈現微幅修正的格局。

但整體購屋意願綜合指數由去年Q4的32.42持續上升至本季的34.41，連2季回升，原本抱持觀望態度的買方，也逐步入場看屋，顯見自住買盤的進場意願正逐季回溫中。

劉天仁說: 由於連續三至六月回溫勁道緩慢, 近日又受英國脫歐議題影響全球景氣趨勢,台灣距離遙遠, 實際上應該與不動產市場糾葛不大,  但第三季是否持續穩步發展, 全看心理因素受影響幅度。

交易量連三月上升 逐漸好轉

無奈六月黑天鵝  打亂市場

中信宅指數調查：大台北房價明年第二季以後落底

市場修正中賣方釋出善意才能加速落底時間

對照房價落底時間與民眾進場購屋時機發現，六都中，房價落底時間以台中最悲觀，有高達7成6的受訪者認為，台中房價會跌至明年第二季以後；台北市及新北市悲觀程度次之，約有6成的受訪者認為，大台北房價至明年第二季以後，才會落底。

今年房市落底期望幻滅
中信房屋劉天仁副總於今年第一季數據預測在這一波房市盤整，最快在2016年底前落底回升，而第一季數據指出有39%民眾和64.1%的業者也持相同看法。

從2014年開始，此波不動產盤整時期，已持續2年多，期間內一直處於多空交戰，一直到今年3月底央行解除信用管制後加上新政府表態不會打房只是要維持房市穩健狀況；而在今年三月移轉件數即有明顯回溫，而市場大眾普遍認為房市最壞的狀況已過去，未來市場將持續回溫。

但隨著本月23日英國舉行脫歐公投，結果震撼全球，引起一波全球經濟的動盪不安。而財政部在本月7日公布最新海關進出口統計，5月出口為負成長，已連續16個月負成長，創金融海嘯以來最長衰退紀錄。

最新的數據顯示目前房市雖有回溫，但復甦力道不足，今年第一季原本預期年底房市落底的狀況應因國際及國內的經濟疲態，今年房市落底，隨著國際及國內的經濟疲軟下已幻滅，需要遞延到2017年底才有望落底，61%民眾和81.2%的業者也持相同看法。今年三、四、五月不動產移轉件數皆持續成長，但六月中、上旬買氣遲滯，須觀察下旬移轉數量是否有持續增溫，是影響房市落底的關鍵重點。

中央銀行對房市釋出善意，接連調降利率及解除房市信用管制，自住市場看似恢復生機。不過，中信宅指數調查全國欲購屋民眾發現，即使新政府已表態不打房，並朝健全房市邁進，甚至央行接連調降利率，並解除房市信用管制，但仍有高達七成的民眾在下半年採觀望態度面對市場。 

調查發現，六都中，包括台北市及台中市，有高達8成的購屋者認為今年下半年並非進場購屋最佳時機，比率分別為80.6%及82.8%；其餘四都，包括新北市、桃園市、台南市及高雄市，今年下半年仍存觀望態度的購屋民眾，也高達約7成，其比率分別為69.4%、68.7%、53.8%及76.2%。

「GDP保1、英國脫歐雙管齊下」，「自用為王」

在政府與經濟機構不斷下修國內GDP下，內需產業一片寂靜，而內需位處龍頭的房地產，仍在高持有稅的政策下暈眩，使的買賣交易量減少許多，量不出、市場就無法熱絡，絲毫嗅不到投資買盤的氣息！

  在中信房屋第二季宅指數調查看到，購屋目的為「自用」的比例達65.3%，較上季增加13.6%，創下調查以來的新高，而「投資」的比例大減12.4%，只剩20.8%，顯見本季投資買盤縮手明顯，取而代之的「剛性」自用買盤當代，劉天仁認為，市場上此時需求的產品別為2、3房帶車位的標準品為主，可說是實用主義正風行，而高總價與大坪數物件相對辛苦，在高持有稅的政策不變下，此種產品將陷入苦戰。投資客乍進即退出不動產市場的情況明顯，顯見市場回暖不如預期！劉天仁認為，當購屋市場主要以自住客為主力時，高CP值的產品就會脫穎而出；換言之，由於中古屋的得房率（主建物面積／銷售面積）較近10年取得使用執照的新成屋至少高出10%以上，這也是為何近年中古屋銷售情況較新成屋或預售屋為佳的主因。

包租代管社會住宅 近六成多屋族不埋單

蔡英文政府計畫八年內推出20萬戶社會住宅，其中八萬戶將以包租代管民間空屋及透過容積獎勵方式回饋取得。不過根據中信房屋第二季購屋意向與行為調查報告指出，有高達近6成的多屋族及8成5的業者，因擔心未來房客繳不出房租，不願提供閒置空屋作為社會住宅使用。中信房屋副總劉天仁建議，未來內政部思考「包租代管」民間空屋相關政策時，若由政府或國銀行庫擔任保證人，將可提高房東出租誘因。

劉天仁表示，根據中信房屋第二季購屋意向與行為調查報告結果顯示，有高達58.7%的多屋族受訪者不願將閒置空屋提供作為社會住宅使用，僅有41.3%的民眾支持政府的包租代管社會住宅政策；若再深究受訪者不願提供閒置住宅作為社會住宅的原因，其中擔心承租人繳交不出租金的受訪者占47.1%最高；其次是擔心租金不符合期待占26.6%；另外擔心未來房屋出售時，價格會下跌的比例則占23.3%。

房價、總體經濟與民眾購屋信心呈正相關，雖然民眾全面感受景氣已回溫，景氣對策訊號在連續10個月藍燈後，已在四月及五月轉為黃藍燈。景氣回溫明顯，但購屋民眾為何遲遲不出手？劉天仁表示，從國發會的數據上仍無法判斷景氣已確定回溫，只能解釋為「比最壞的情況稍好一些」。只有在房價打底確立，拐點出現時，自住買盤才會大幅出籠。目前房價仍在下修及打底階段，當價格下修幅度不夠，打底時間就會拉長，民眾購屋信心就不夠。也就是說，唯有賣方釋出善意，加速打底時間，房市才會朝正向發展。

‍研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)

調查期間︰2016/05/17-2016/05/25

取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。

取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。

總樣本數︰共回收1,174份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.86%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.6%，再依照行政院主計處公布2016年04月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份。‍