文 / 王人群

去年房市政策不確定因素減少，在央行仍維持低利率之環境下，房市買氣逐步回溫，建商亦積極獵地，從業者統計2018年土地成交量及金額來看，皆較前兩年提升許多。商用不動產市場雖受到國際經濟情勢動盪及房地合一稅制影響，投資動能不如以往，惟北部商辦／廠辦租賃市場仍然活絡，顯示使用者轉買為租之趨勢。在前些年打房造成投資熱錢移轉，再加上中美貿易戰促使廠商回流後，工業不動產市場近年價格大幅成長，市場出現缺地聲浪。回顧2018年，本刊整理近1年重大房市政策及趨勢如下：

藍天綠地轉移　預期後市投資信心回溫
在選舉結果尚未確定前，不動產重大投資仍持觀望態勢，以致2018 年部分地區投資推動不如預期。2018年底九合一選舉落幕，中南部地區多處由綠地轉為藍天，顯示部分民眾急於改變政經現勢心念，地區因政權移轉，將迎接一定之適應震盪期，2019 年重大開發仍存有變動疑慮，但預期投資信心已逐步回溫。

買賣移轉棟數回溫　規劃仍趨於剛性需求
依內政部最新統計數據顯示，2018 年截至10 月之全國建物買賣移轉棟數計有23 萬棟，較去年同期增長約1.4 萬棟，顯示政策不確定因素減少後，消費者信心亦逐漸回溫，各地建案案場看屋人潮明顯逐步回流。惟不同於以往看俏之大坪數規劃產品明顯式微，現有產品規劃多因應消費者可負擔的小宅為主，2019 年買氣成長與產品規劃趨勢預料將會維持2018 年之態勢。

危老、社宅成趨勢　滿足各類住宅需求
危老條例實行１年多來，因容積獎勵誘因較大，民間機構及投資方詢問踴躍，申請案件數穩定成長，在相關優惠申請時程限制到期前，估計將有一波申請熱潮，協助老舊都市加速更新。
因應多元之住宅需求及平抑房租高漲，社會住宅興建與包租代管陸續祭出，其中社會住宅興建在各都會區發酵，預計2020 年可達4 萬戶；包租代管施行期初火熱，惟仍處於發展初期，媒合數較低，在租賃市場制度尚未完全健全下，2019 年發揮之政策功效可能還是有限。

台版肥咖條款上路　不動產將成為資產配置之避風港
台版肥咖條款將於2019 年實施，屆時高資產人士、跨國企業、跨國職務多地領薪人士的薪資與資產配置等金融帳戶資訊，將會全面揭露，進行後續稅務用途及跨境金融帳戶資訊交換。不動產、珠寶、藝術品等有價商品，因其非屬金融帳戶不會被列入揭露資訊項目，預期成為資金避風港，在2018 年已陸續有豪宅個案傳出成交捷報，未來高端不動產市場發展可望得以擺脫近年頹勢，翻轉成長。

辦公租賃與土地標售　來年料熱潮持續
在經濟情勢不穩定及房市稅制政策趨於嚴謹的情形下，公司行號及投資者「持有現金為王」，對於不動產投資使用之策略轉買為租，如此於2018 年商用不動產市場明顯可見，以台北市近年新增加之商辦大樓來看，租賃去化情形穩定，預期2019 年將持續該租賃熱潮。2018 年土地投資市場則與商用不動產市場呈現兩樣情，數量與金額為近年之最，顯示土地仍是相當熱門之資金投入標的，雖然相較於前些年投資盛況，2018 年在有外部因素干擾下，土地投資多為自用型（或後續作開發）為主，明顯有觀望之態勢，2019 年不確定因素消除後，投資比例可望提升。

工業不動產近年火熱　推升閒置標售及立體化政策
在2014 年房地合一政策公布後，多數資金由以往住宅及商用之投資標的，轉往工業不動產市場，使得近年工業不動產價格快速飆漲，各地工業土地價格表現自2014 年來，合計已呈現翻倍成長，在價格排擠效應下，各地皆有喊出缺地的聲浪，惟仍有多處工業區土地呈現未使用閒置之情形，推升出閒置土地標售之方案。經濟部工業局於2018 年進行盤點後於年中公告，在2 年緩衝期尚未改善下，政府方會啟動「強制拍賣」作業；另外，因應都市工業區能更有效利用，在增加投資之情形下給予容積獎勵，如此「立體化」政策希冀平息缺地聲浪。兩政策以調控過熱市場立意為主，惟時限尚未到期，且投資期間冗長，預期2019 年工業地產將延續近年成長態勢。

結論
綜觀2018 年房市表現，各市場皆因政經情勢及參與者之資產配置心態，而有不同表現；而2019 年在房市政策較穩定下，不動產市場仍維持小幅成長。只是中美貿易戰尚未結束，研究機構觀察並判定短期內不會停息，預期未來1 年總體經濟表現、投資市場及利率變動，仍會是影響2019 年房市表現的主要因素。