文 / 莉思

最近「40年期」的房屋貸款再度成為地產市場的熱門話題，但是許多聽到「40年」房屋貸款年限的購屋者，直覺反應是「房貸要背到老，太可怕了！」、「這一代還不完，貸留子孫？」、「還40年下來，給銀行賺走的利息錢不就很嚇人？」，然而真是如此嗎？

背景
自105 年3 月底央行降息及房市管制解禁後，由於房市交易量縮，房市政策管制逐漸鬆綁，銀行業者在資金去化壓力仍大下，積極搶占房屋貸款的業務，明顯放寛授信政策，陸續推出40 年期房貸，除降低自身資金成本壓力，也減輕首購族的每個月還款壓力、提升申貸意願，使「40 年期」超長房屋貸款又成為銀行業者競相推出的房貸商品。

銀行承作40年房貸條件
目前各銀行紛紛推出「高貸款成數」、「長寬限期」、「長貸款年期」、「低利率」等方案，搶攻自住與優質客戶的大餅，然而40 年房貸拉長繳款期限，銀行業者為控管風險，其承作條件仍有所限制。
1. 利率：將視貸款人條款、貸款物件等條件不同而有所差別。

2. 申貸對象：銀行業者為了控管風險，40 年房貸主要針對首購、自住等族群，且規定貸款人年紀加上40 年還款期限不能超過75、屋齡加貸款年期不得超過60 的限制；也就是說，若要申貸40 年期房貸，貸款人須35歲以下，且屋齡不能超過20 年。

3. 寛限期：大部分銀行提供2 ～ 3 年寬限期供貸款人選擇，但部分銀行在特定對象及地區，提供5 年寬限期。

4. 綁約：在房貸契約上載明1 ～ 3 年內還清房貸時，必須繳交額外的違約金，違約金各家銀行不同，約1~1.5%( 如：前6 個月平均貸款餘額的1-1.5% 不等)。
5. 其他：銀行通常也會要求借款人的資歷，以及擔保品的流動性，如月負債比必須小於70%，擔保品須是非屬不易處分特性之擔保品，所以收入較少或負債較高的人比較難申請，小坪數套房、屋齡超過耐用年限的老房子也是銀行比較不接受的擔保品。

40年期房貸的特性
1. 降低還款壓力，但支付利息總額增加
以房價1,000 萬元， 貸款800萬元，利率1.58%，採本息平均攤還為例，40 年期房貸每月本息攤金額較20 年期約少4 成左右，可降低還款壓力，每個月的負擔較輕，但支付利息總額較20 年期高1.09 倍。

2. 彈性運用資金
40 年期房貸在降低每月還款金額後，手邊就有閒錢，擅長投資理財的首購族，利用40 年房貸低月付金的特性套利，也就是「用銀行房貸的錢來賺錢」，尤其現在全球各國都處於低利率的金融環境，借貸成本越低，自然對於借錢的民眾就越有利；換言之，透過40 年期的房屋貸款來舒緩繳付房貸的壓力，同時讓自己手中可以投資的錢變多，將來賺到的投資效益會遠大於付給銀行的房貸利息。切記，每個月省下來的錢千萬不要投入在自己不熟悉、投機風險太大的地方（如：期貨、選擇權等金融商品）或胡亂聽信明牌，以免血本無歸。但如果覺得自己不擅長理財，甚至怕錢留在身邊會亂花，仍然可以隨時還款，進可攻，退可守，所以資金運用反而更具彈性。

3. 房貸平均還款期在10 年內，增加的利息不見得都會實現
有購屋者認為，房屋貸款期限40 年，若35 歲時開始繳房貸，需到退休後75 歲才會還完？但惠譽信評金融機構評等部副總周筱娟表示，實際上國內一般房貸都會提前還清房貸，平均還款期在10 年內，主要是購屋者有投資獲利了結、換屋、移居而賣屋或是希望無債一身清等而加速還款；此外，隨著個人在職場上資歷的増長，換來薪資收入的成長，購屋者只要願意存錢，隨時可以提前償還部分的房屋貸款，不必拖到40 年，那增加的利息負擔不見得全部都會實現，而且不論是借20 年期或是40 年期的房屋貸款，會一輩子當屋奴的人畢竟是少數。

4. 升息風險與收入支出現金流規劃
房貸年限拉長，雖然大幅降低每月的房貸壓力，但40 年的時間很長，必須將「升息」的風險考慮進去，建議在申請貸款前先試算可能升息後的付款金額，並審慎規劃每月現金流。

5. 適合不動產價格在上漲波段或已無大幅向下修正風險時期
40 年房貸在房價上漲的波段中或已無大幅向下修正風險時，對短時間內換屋的民眾，因為每月負擔少，若房子能順利轉手，持有成本就比較低，比較有利，購屋者不可不注意。

綜言之，隨著銀行業者新一波搶房貸大戰，40 年房貨較適合年輕族群，但所降低之每月房貸負擔後，要搭配理財規劃，把多出的資金拿來投資理財，並搭配職業生涯規劃，避免影響退休時點規劃；此外，買房時點及眼光要好，並可預先規劃好提早賣屋、換屋的準備，用房價增值賺取可觀價差，才不必擔心還房貸後繼無力。