2024上半年房市在新青安政策發威，再加上客觀因素助燃下，點燃房市甩尾行情，其中助燃因素包括：股市發燒站上24000點大關、經濟成長預期樂觀、通膨保值心態、市場游資氾濫、預售以高槓桿期貨操作方式拉抬行情、交屋潮大增拉高均價、新舊內閣交接空窗期打房休兵、兩岸地緣關係520前暫時停止呼吸……等等有利因素。

尤其去年八月上路的新青安貸款專案在五年寬限期、低利率、四十年分期的誘因下，刺激年輕人置產企圖心，使得全民對房市上漲的預期心理大增，交易量也創近年新高，而在市場一片樂觀的同時，下半年房市在技術面高檔面臨技術循環面的挑戰，續航力是否足夠？經濟成長的動能是否能撐起技術面向反壓的挑戰？筆者形容下半年房市是多是空，儼然是一場「經濟增長基本面」與「產業技術循環面」的拉鋸戰。

預測房地產走勢的13大指標與50種變數
預測房地產漲跌因素必須從市場基本面、技術面、政策消息面各項變數的數據綜合分析，才能精確判斷未來房市漲跌。筆者分享多年對房地產預測採用的13大指標與50大變數，其中包括基本面的六大指標：

(一)經濟成長(內含GDP、房價所得比、國民所得、房貸負擔率、公共建設……)
(二)三率變動(包括利率、匯率、稅率)
(三)資金動能(包括M1b-M2、房貸年增率、土建融貸款年增率、外匯存底、超額儲蓄率……)
(四)市場供需(包括土地供需、預售與成屋市場供需、公有土地標售……)
(五)人口變動(人口增減、淨流入、淨流出、出生率、死亡率、勞動人口數量……)
(六)通貨膨脹(物價指數、全球通膨動態、營建成本……)

從產業景氣技術面分析有三大指標：
(一)景氣循環變動(包括初升段、主升段、末升段與初跌段、主跌段、末跌段)
(二)價量互動關係(包括價量俱增、價量俱跌、價漲量縮、價跌量增)
(三)開工量、建照量與使照量的相互關係(包括黃金交叉與死亡交叉)

從政策消息面分析有四大指標：
(一)政策打房影響(包括央行限貸、升息、提高存款準備率，財政部房地合一稅與加重囤房稅、內政部平均地權修法)
(二)政策激勵(包括利息補貼、租金補貼、新青安)
(三)重大公共建設(包括高鐵、捷運、快速道路、重劃區、前瞻建設)
(四)不可測消息面(包括天災人禍、地震水災、疫情、戰亂)

上述13大指標與各大變數都足以影響房地產漲跌，今年上半年房市在基本面、技術面、政策消息面都站在有利的環境下，呈現價量俱增榮市，然而下半年面對的將是經濟基本面與產業技術循環面的多空拉鋸之戰。

經濟基本面是否續強 將決定下半年房市走勢強弱
首先從經濟基本面向分析，GDP經濟成長率變動：GDP成長率是產業一切生產力的重要指標，2023年在全球經濟趨緩下，台灣GDP成長率落入八年魔咒新低，只剩+1.31%。以往經濟成長率落入新低時，往往是技術循環會從高檔迅速下滑，房市都會面臨反轉威脅，去年經濟成長率正落到新低時，若房市在不甩尾不超買情況下順勢結束第六循環，則是非常完美的句點，並有利第七循環的迅速啟動。但市場卻因為政府選前的新青安激勵而大幅甩尾，今年上半年又處於去年經濟基期較低的有利基礎上，對市場基本面非常有利，增加上半年房價推升的基本動力。

而下半年GDP處於去年基期較高的不利基礎上，是否能如上半年經濟增長表現有待觀察，但從今年第一季GDP達6.5%高幅的成長數據，進而觀察主計處對全年GDP增長預測只有3.5%，可見政府對下半年經濟增長預期保守，若以上半年約5%的GDP增長實力到全年預測3.5%增長推算，下半年經濟增長可能只落在2%左右，換句話說，下半年經濟增長動能應該比上半年趨緩，若股市動能同步轉弱，就會牽動投資置產信心，因此經濟基本面是否續強，足以支撐技術面反壓，將決定下半年房市走勢強弱。

房市技術線型仍處高檔 可能因突發性利空面臨反轉危機
另一方面從技術面分析，房市在前五個月呈現價量俱揚的優勢，建商餘屋順勢出脫，印證筆者去年底預測所言：今年無論房價漲跌，交易量一定很活絡，是建商大量餘屋順勢竄逃的一年。

也因為建商餘屋順利出脫，消化市場大量的交屋潮反壓，同時化解超額的完工使照量與開工量建照量呈現死亡交叉的不利反轉威脅，暫時戰勝了技術線型的不利因素，但平心而論，技術線型仍處於高檔，隨時可能因突發性利空而面臨反轉危機。
精彩全文，詳見《理財周刊》1247期，2024.07.19出刊。