【文 / 中信房屋商仲部 王藝樺】

2020東京奧運即將到來，亞洲經濟強權的日本摩拳擦掌積極推動城市發展，要做好萬全準備，因為舉辦奧運是何等大事，除了爭取主辦有可能帶來的巨大商機外，另一個沒說出口的隱性目的即是「宣揚國威」；不過無論是商機、或者是國威，身為主辦國一定會投入大量的資源和金錢來推動與辦理，不管是看的見得硬實力 (硬體建設)，還是看不見得軟實力(科技發展)，同樣在訴說一個簡單卻重要的道理-有望成為帶動「國內經濟GDP成長」的觸發因子。

同樣地，對於嗅覺敏銳的海外投資者來說，2020年將是東京光輝閃耀的一年。

關於投入的硬實力方面，日本政府投入將近1500億台幣，加強在奧運村、擴建東京有名的國際會展中心及原本就發達的建設，更加強防災再開發事業，將建築改建為防震材質，在建築內設立防災室好預防天災；同時間亦規畫多項大型開發計畫，包括西新宿、六本木三丁目與涉谷站周邊等各再開發地區，這些再開發地區猶如都市更新一般，將原本老舊與不整齊的建物和區域重新賦予新生命，勢必能為東京增添不同的新風貌。至於軟實力方面，日本打算打造機械人選手村和無人駕駛的智慧車，在奧運舉辦期間提供全新的服務與感受，同時也再跟世界各國宣揚日本科技的發展與強大。

中信房屋總公司商仲部副理王藝樺表示，首都圈除了基礎建設外，更計畫建設1 個小時內連接成田機場及羽田機場的「都心直達線」，讓世界各國到東京的交通更加便利。再者，2020 年東京奧運更可能為日本創造出近三十兆日元的經濟效益，並增加為數極可觀的就業人口，為此投資客戶著眼於東京人口持續攀升而勢必帶動的房地產需求，再加上漂亮的投資報酬率，包租公、包租婆遂應運而生。

王藝樺提出，欲搭上東京奧運前投資列車的包租公( 婆) 們，想要收獲最佳利益，有下列四項準則必須注意：

1. 中長期投資的準備
稅制的關係，投資者投入市場做包租公( 婆)，要有心理準備，因為持有五年以上課徵的稅最優惠，再加上每年可觀的出租投報收入，所以起碼要持有五年才最有利，也最能顯現最大的效益。

2. 物件產品的挑選
為因應奧運的舉辦，欲入手的物件可選擇東京23 區內、距離奧運場館三站地鐵站內且步行至地鐵站十分鐘內為佳的物件；此外，屋齡的選擇盡量在15 年以內，以1-2LDK 的物件為主，因為日本人不喜歡屋齡太舊的房子，所以考慮到之後出場的流通性、保值性和變現性來說，這樣的產品是極具有競爭力的。

3. 專業物業管理與仲介公司的選擇
因為海外不動產不是自身所有權人能隨時管理與看顧，故選擇一個專業的物業管理與仲介公司是很重要的，原則上建議投資人應該選擇國內合法的知名仲介公司( 目前有從事海外不動產投資的項目)，這樣一來能避免海外不動產成為孤兒，二來也能受到仲介公司的協助，避免不必要的損失與冤枉路；再者，專業的物業管理公司可以成為投資人的代理，代理投資人在日本一切房產的出租與管理，讓投資人成為名符其實的包租公( 婆)，可見專業的物業管理與仲介公司之重要性！

4. 匯率風險的判斷
投資海外市場的投資人應首重「匯率風險」，所以欲進場的投資人應注意利率與匯率浮動，以目前時間點來說，日幣大幅漲跌的機率不高，匯率持續穩定落在106-120( 美元/ 日圓) 區間；現階段投資人若進場，因應全球金融市場的避險需求，日圓若許還有升值空間，有機會達到房價、匯率與租金投報三贏的局面。

綜觀以上所述，從各種面向來看，投資人最晚最晚明年就一定得進場，再遲恐就誤了理想的投資時機，尤其從過往不動產投資的經驗可知，在重大建設或活動完工、舉辦前夕，不動產就可能有機會率先表態，以2020 年東京奧運的時間點來回推，現階段，就是黃金進場的切入點！

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