文 / Acer.L

時事1：
松江1號院 出現神秘掃房客 13億買7戶 建商出清所有餘屋

近期某上市建商位於台北市中山區的豪宅建案「松江一號院」，最後7 戶餘屋以13 億元成交，買方以平均每坪約105 萬元價格買進，相較於實價登錄資訊每坪行情約落在136 萬～ 175 萬元，可說是打6 ～ 77 折，就順利入手，而建商也藉此次交易出清「松江1 號院」的所有餘屋。

由於地價稅及房屋稅飆漲，持有新屋成本大幅提升，其中以大坪數豪宅為例，除房屋稅較高外，高額的管理費亦是讓持有成本更形沉重的一個因素，因此投資買方對大坪數產品縮手，建商唯有降價才能吸引買盤。所以就目前市場觀察，仍以購買低總價中古屋的買盤為主力，中古屋因持有房屋稅低，並且免除高額管理費，供需較新屋市場穩定，價格就相對抗跌，2017年的房市發展趨勢，中古屋市場勝新屋；小坪數低總價勝大坪數豪宅產品。

<趨勢>
未來新屋及豪宅產品溢價幅度減少，投資置產應以中古屋及中小坪數為主

因持有稅高，高單價新屋價格將修正，低單價及低總價中古屋價格相對穩定，適合長期投資，而過去新屋較中古屋享有1.2 倍至1.5 倍溢價優勢，未來兩者價差將逐步縮小，尤以豪宅產品價格修正幅度最大，投資置產的方向為低總價中古屋較保值。

時事2
亞洲貨幣持續貶值 收益型不動產較保值

美國聯準會近期於2016 年12 月首度升息，而美元指數來到 2003 年 1 月以來的高點，未來亞洲貨幣會相對弱勢，現金存放銀行愈難保值，投資收益型不動產將成未來資產配置的主流。

<趨勢>
豪宅出租收益低 小坪數中古屋投報率較佳

以投資1,000 萬中古屋為例，月租金2 萬元，年收租金為24 萬元，年投報率為2.4%；但若以投資1 億元以上豪宅，要找到能接受月租20 萬以上的高端客群可說是相對困難，除投報率低以外，房屋空置期也會跟著拉長，扣除豪宅的裝潢及家具折舊，算起來實無出租效益。因此投資族在貨幣貶值下，會投資換手相對容易、投報率較高的小坪數中古屋，所以2017 年不動產投資趨勢應以小坪數中古屋投報率較佳。

時事3
基本薪資調漲 房屋租金將跟漲

基本工資審議委員會，決議基本工資2017 年元旦起漲5%。月薪從20,008 元調整至21,009 元，加薪1,001 元，時薪漲為133 元。國內162 萬名勞工（含移工）、39 萬名打工族、共201 萬人受惠，所得若增加，未來市區租金預料可能跟漲，市區低總價小坪數產品成投資首選，價格自然有機會補漲。

<趨勢>
生活機能好的區域，因租金補漲，小坪數中古屋產品價格也會相對穩定。

綜合以上趨勢，2017 年購屋方向如下：
1. 投資族應投資有收益性的低總價產品
2. 自住客應購買持有成本低的中古屋
3. 豪宅市場買方建議應保守看待