【文 / 中信房屋商仲部王藝樺】

「風險」(Risk)指的是在某一特定環境下，在某一特定時間內，某種損失發生的可能性。其實每個人在生活中所做的每件事情、每個決定，都是含有風險，只不過端看事情或決定的輕重緩急，也就直接定義了風險的大小與個人的承受度，簡單來說，「風險」就是對未來不確定性的代稱！相較於風險的反面，就是「報酬」(Return)，報酬即是對於做了投資決策所產生的收益。而如何讓報酬收益極大化、風險極小化，就成為投資最重要的課題!

台灣走了十幾年多頭的房地產，在房價過高與政府持有稅改制下，遇到了一定的瓶頸和困境，使得許多房地產的投資客與置產客紛紛把資金流向海外，而人往往都有一定的慣性，在股票市場賺到錢就會把錢放在股票市場，在房地產賺到錢或是發跡，當然就會持續把錢放在房地產裡，雖然台灣現在前景不明，但是「聰明錢」自然會找到它自己有利的去處，「海外不動產」自然成為聰明錢最好parking 的標的，進而成為顯學。

魔鬼藏在細節裡，到底海外不動產要怎麼買? 該怎麼投資才是安全? 別只看到表面上光鮮亮麗報酬，忽略底層內洶湧而起的風險。由專家替你分析投資海外市場的必備成功4 金鑰以及目前熱門投資國家。中信房屋商仲部副理王藝樺指出，投資海外不動產首重是評估「該國政經情勢發展」，如果該國政權常常不穩定，或者房產政策朝令夕改、貨幣通膨嚴重，即便是首都房產都可能一夕間變泡沫成幻影，對此，王藝樺透露日本、英國和美國都是相對穩定、安全的國家。而除了政經情勢需最為注重外，另有四支成功的海外不動產投資必備金鑰。

金鑰一、 匯率
匯率穩定與否影響投資成功關鍵。幾年前，許多投資客將資金投注在東南亞，到現在雖然許多房地產上漲幅度驚人，但是該國匯率卻慘不忍睹，恐怕整體算下來，不僅沒獲利還可能倒賠了本金。不過王藝樺說，日本匯率就相對穩定，美元兌日圓匯率長期維持在110 至115 左右，很少會出現大起大落的情況，風險相對在可控制之下，相當適合進場賺取合理的收租報酬。

金鑰二、永久產權
所謂永久產權，是指買家對房屋以及土地擁有絕對永久性的所有權。千萬別輕忽這件事情的重要性，王藝樺強調，在買房前，一定要確認是否有永久產權，如果只有地上權，在使用期間內還需要支付所有權人地租，恐賠了夫人又折兵。即使在台灣，買入沒有永久產權的房地產，雖然購入時價金相對較低，但期間每年需付地租給所有權人，除了多了地租的成本外，房產隨著時間流逝、價值亦不斷流失，跟永久產權的房產相較，可說是成反比與天壤之別，所以產權亦決定投資成敗關鍵。

金鑰三、 長期投資的資金
不同國家的稅制都不同，像是台灣先前的奢侈稅就是起碼要綁兩年，許多海外市場也或多或少有此管制，所以王藝樺強烈建議須有長線資金規劃的投資客才考慮海外不動產，若只想炒短線的「投機客」千萬別輕易嘗試，不然除了有匯率的風險外，極可能還要承受短線進出的稅務成本，這樣一來被扒兩層皮，得不償失。

金鑰四、 海外貸款融資
外國人要向當地銀行貸款融資相當不易，因為當地銀行難以評斷非本國人其薪資、負債與信用等資料，進而影響銀行方面的貸款意願、成數及利率。王藝樺說，以日本來看，只有5 家在日本有分行的台灣銀行能貸給台灣人，分別是台灣銀行、第一金、兆豐金、彰化銀行、中國信託銀行等，否則其他銀行端是不進行放款的，有時候連開個帳戶都不容易。

所以欲投資海外不動產的民眾，可以尋找有從事海外市場的大型仲介公司專業諮詢，除了較有保障外，亦有機會透過其合作簽約的銀行端獲得貸款協助，讓民眾省去許多麻煩，這才是最主要優勢。投資市場不變的定律:「高風險高報酬，風險與報酬為一體兩面。」在海外投資更是如此，不能只看見海外投資無窮的獲利增值，而輕易忽視伴隨而來的風險，但也不用畫地自限，只要風險是在可以承受或控制下，仍然可膽大心細的進行投資，這樣一來才是讓自己立於不敗，進而能成功拿取金鑰，開啟海外市場掏金的不二法則!

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