中時電子報|房地產|房地產投資

馬婉珍
 
    經手大小坪數、逾百件房地產的投資天后張淳淳認為，央行打房之際，投資房市應該先求安全過關，日後再求獲利空間，此外，她預估中古屋市場受央行打房影響，短期內翻身機會渺茫，因此，張淳淳決定轉戰高檔預售屋。
　張淳淳說，央行啟動房市信用管制，其中以「取消寬限期」下手最重，因為投資客原本可享寬限期的優惠，但如今必須本利攤還，她觀察不少投資客，原本每月只要支付2萬元，現在每月激增為6萬元，資金周轉壓力變大，且第2屋可享貸款條件限制較多，對於投資或自住者而言，都是一筆不小的負擔。

　事實上，早在4月份央行積極介入房市之際，張淳淳就已嗅到矛頭不對，她認為，投資房市應該先求安全過關，日後再求獲利空間，而央行「加強金檢」的措施啟動，張淳淳認為，整體中古屋市場，已被央行的房市緊箍咒罩住，短期內中古屋要翻身的機會渺茫，因此她決定陸續將手中的物件出脫，在央行升息前，張淳淳就賣掉4間中古屋且小有獲利。

　手上物件出脫後，張淳淳反而樂見央行打房，因為房價下跌，又可再趁危機入市、進場揀便宜。

　此外，張淳淳決定轉攻戰場，她選擇高檔的預售屋產品，也就是北市大安區、信義區等精華區的豪宅預售案，她認為，預售豪宅的建蓋時間約3年較久，可在目前央行打房、市場混亂之際，度過這段房市陣痛期，且經濟環境目前動盪不安，要達到穩定並緩和上升的狀態，約須1年至2年的時間，屆時豪宅預售案也快要完工，又是位於精華區，房價更有上漲潛力，接手買盤強勁，因此，張淳淳並不耽心投資風險。

　而由於商辦及店面型市場，原本就不受貸款成數所影響，張淳淳說，這2塊市場仍會持續向上，她比喻，現在央行打房，對於中古屋而言，就像民眾進入一般餐廳用餐（買屋），但用餐完畢、買單時，卻發現要付5星級飯店的錢（付房貸），但對於商辦及店面市場來說，本來就不受貸款條件所限制，它們像是5星級餐廳，富貴人士已知5星級飯店的消費金額（房價），本來就捧著滿手現金去用餐（買店面），自然就不足為奇。

　自住市場倒是可以逢低搶進，張淳淳說，現階段約有1成的議價空間，正是自住客大膽出價、進場撿便宜的時機。

　若手邊有閒置資金，張淳淳仍建議投入不動產市場。自從張淳淳把公司產品推往電視購物、獲利數千萬元後，她一直思考要如何才能活用這些資金，發揮「錢滾錢」的效益；她認為自己對股市一竅不通，且年輕時跟著同學把100萬元投資在香港某家未上市皮鞋公司股票上，結果血本無歸，從此不敢再碰股票。

　有次張淳淳到林口視察公司倉庫，看著倉庫中將近700萬元的貨物庫存，她心想，這些商品如果今年賣不出去，明年就更賣不掉了，甚至因為品牌形象的關係，商品無法降價求售，但商品不禁久放，經時間催化、市場的淘汰，幾乎都要被損毀，若一直放在倉庫裡，每月還要支付20萬元的倉租。

　張淳淳一直在想，有什麼商品不會有庫存壓力、放久不壞還能持續增值的？她靈光一閃，才發現倉庫=房子=房地產，答案就在眼前。

　張淳淳說，她曾看過一篇研究報告上寫著，世界上每隔約10年，財富會重新洗牌一次。也就是風水輪流轉，公司可能會倒閉、股票可能會變成壁紙、名牌可能褪流行，但唯有房地產，卻是屹立不搖的，張淳淳認為，除非遭逢不可抗拒之天災人禍，否則土地、房子總是會存在，不會憑空消失，只要選對標的，房地產反而是一種隨著歲月而增值的投資工具。

2010/07/25 
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