文 / 行銷企劃部

50歲以上及退休族 買房意願 創史上新高

第三季中信房屋宅指數調查中發現，從購屋『年齡層』及『行業別』來看，『50 歲以上』及『退休族』的購屋計畫分別創下歷史新高，其中50 歲以上有購屋計畫者，第三季來到47.1%，較第二季增加2%；而退休族進場買房的意願也由第二季的4.4%，大幅倍增到第三季的8.9%( 如附圖1 所示)。

中信房屋董事長鄭余正全表示，50 歲以上的族群，資產普遍較年輕人雄厚，所以在全球景氣多變的環境下，這些有錢人會選擇將部份比例的資產配置在不動產上，例如買來投資或留給子女用，形成50 歲以上的族群購屋計畫創下史上最高，至於其他年齡層如『40 到49歲』、『30 到39 歲』及『20 到29 歲』，購屋計畫則隨著年齡層下降，顯見年輕人買房愈不容易，政府的社會住宅政策刻不容緩。

而退休族本季購屋計畫也由4.4%，大幅提升8.9%，顯見退休族手握現金的，第三季有逐步把資產往不動產配置的趨勢，這也表示，自從2008 年全球金融海嘯以來，投資基金、股票的績效表現波動頻率過大，都不如投資不動產來得穩健，所以退休族在保全資產的前提下，必須將資產投入一個最安全的避風港，此時不動產就成為首選。

<附圖1> 宅指數各年齡層及各行業別第三季的購屋計畫

不動產 連19季蟬聯抗跌保值第1名

鄭余正全進一步說明，第三季宅指數調查中，最抗跌保值的標的物仍是不動產，比例達43%( 如附圖1-1 所示)，已連19 季蟬聯最抗跌保值標的物第1 名，而選擇『保留現金』的比例達19.1%，排名第二，連兩季超越保險及黃金，顯見民眾對未來景氣仍有疑慮，所以除了投資不動產外，寧願保留更多現金在手上。排名第三的是保險，由第二季的13.3% 微幅下跌至第三季12.7%，另外，排名第四的為黃金及貴金屬，由第二季的8.4% 上升至第三季的10.2%，整體而言，第三季民眾最青睞的投資選項為『不動產』或『保留現金』。

<附圖1-1>宅指數第三季最抗跌投資標的 NO.1不動產 NO.2保留現金NO.3 保險

廣義投資需求者 第三季達53.3% 創新高

若從購屋目的來看，本季『自用』比例為46.8%，較第二季下跌3%；而『投資』目的則由第二季的32.5%上升至第三季的35%；另外『買給父母或子女用』的，則由第二季17.7% 上升至第三季的18.3%。買給父母或子女用的，通常屬於第二屋以上的購買，也可歸類為中長期置產的投資者，屬於廣義的投資客群的一部分，所以第三季的廣義投資者，在扣除自用目的客群後，可包含『投資』目的及『買給父母及子女』兩個項目來統計，高達53.1%，創下宅指數調查以來的新高 ( 如附圖2所示)。

從宅指數2009 年Q1 調查以來，廣義投資客群比例為39.1%( 投資：28.8%+ 買給父母女用：10.3%)，逐年逐季地上揚至本季的53.1%，顯見近年來國人在買賣不動產的目的上，有愈來愈多的比例是隱含有中長期置產投資需求的，並且不受政府打房的干預，近年還是最受投資買盤的青睞。

< 附圖2> 第三季購屋目的：自用、投資、買給父母子女( 廣義投資)

< 附圖3> 第三季民眾認為要解決年輕人買不起房的問題，哪項方式最有效?

僅26.5%民眾相信 政府用奢侈稅能有效抑制房價63.5%民眾希望政府推社會住宅

中信房屋董事長鄭余正全指出，民眾認為要解決年輕人買不起房的問題，根據中信房屋第三季的調查，在有購屋計畫的買方中，有高達63.5% 的買方認為，政府打壓房價的效果有限，應廣推租或售的社會住宅，大刀闊斧地進行住者有其屋政策比較實際。而『改善所得』的方式，雖在全體受訪中也有62.5% 民眾贊成，但是此舉緩不濟急；另外，在全體受訪者中，僅有26.5% 民眾相信，政府用奢侈稅來抑制房價，讓年輕人買得起房的方式有效( 如附圖3 所示)。

顯見奢侈稅讓房市量縮價漲，年輕人買不起房的問題，並不會因為奢侈稅的實施或延長而獲得解決。

32.9% 奢侈稅應訂落日 並接軌實價課稅27.1% 贊成將奢侈稅延長

近期財政部召開奢侈稅公聽會，哪個修法方向較符合民意期待? 在宅指數的調查中可發現，排名第一的是，有32.9% 的民眾認為奢侈稅應訂兩年落日，並接軌實價課資本利得稅，不應賺賠都課，有獲利再課比較合理。而排名第二的是，有27.1% 民眾認為奢侈稅應延長，否則房價會再漲。另外，有10.8% 的民眾認為，奢侈稅造成房市量縮價增，應廢止。而有9.6% 民眾希望奢侈稅維持兩年現狀( 如附圖4 所示)。

< 附圖4> 第三季奢侈稅修法方向

鄭余正全表示，實價課稅部分措施政府已經默默在做了，例如將公告現值或地價調整與市價接近，所以在買賣交易的土增稅上，未來將大幅增加。而在奢侈稅方面，自從實施以來，賣方售屋不論賺賠都還要再繳奢侈稅，等同於變相加稅，應簡化稅率，走向實價課資本利得稅較為合理，多數民眾認為售屋有獲利，應繳稅給政府實屬合理，但若賺賠都課稅，則有檢討改進的空間。

56.4%民眾認為奢侈稅不影響投資意願

鄭余正全補充，從第三季宅指數的調查還可發現，假設政府未來將奢侈稅由2 年延長至4 年，有高達56.4%的民眾認為奢侈稅不影響投資意願，其中33.3% 的民眾，認為有獲利就會賣，而23.1% 的民眾會轉嫁買方，希望多賺一點才賣( 如附圖5 所示)。

另外，若奢侈稅延長，有34.2% 民眾則不考慮投資台灣房地產，其中20.6% 民眾會轉投資股票及基金等標的，而3.6% 民眾將考慮轉戰海外不動產。鄭余正全認為，奢侈稅不影響中長期的投資買盤，反而會助漲都會區房價，口袋深的屋主還是會將成本轉

嫁給買方，因此奢侈稅實施以來，量縮價格卻上揚，所以年輕人要買得起房，透過奢侈稅打壓房價，恐怕無法有效解決房屋供給不足的問題。

< 附圖5> 奢侈稅若延長 民眾投資意願

Q4房市 量增價穩

鄭余正全接著說明，2013 年Q4 的房市會比Q3 來得好，整體表現將會是『量增價穩』，而支持第四季房市表現較第三季來得好的理由有四：

第一、根據中信房屋第三季宅指數的調查，『三個月內有購屋計畫的買盤上升』，加上『第四季為傳統旺季』，已備妥自備款的自住急買盤，Q4將積極進場買房。

第二、根據第三季宅指數調查，不受奢侈稅影響，仍有56.4% 民眾願意投資台灣房地產，僅有20.6% 民眾會改投資基金或股票等標的，3.6%會轉戰海外不動產，所以台人購買不動產的意願仍相當濃厚。

第三、最新美國聯準會9 月19 日公告，暫不縮減QE3的額度，此舉將有利全球市場的整體信心。

第四、奢侈稅修法方向，目前暫無定論，財政部長張盛和9 月12 日表示，奢侈稅並非立法院新會期的優先法案，財政部將綜合考量國內外經濟情勢，包括QE 退場，日本加徵消費稅等。

綜合以上四點，Q4 房市將呈現量增價穩的格局，在傳統旺季的購屋需求下，預計成交量會比第三季來得好。

註：宅指數資料來源

中信房屋於2013年8月與創市際合作進行「台灣地區購屋意向與物件需求調查」，執行日期為2013年08月22日～2013年08月29日，調查對象為台灣地區20歲以上、有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者，共計回收1,703份有效樣本，在95%的信賴水準下，抽樣誤差為±2.37%；重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.2%，再依照行政院主計處公布2013年7月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後全體樣本規模為N=1,068份。