【文 / 行銷企劃部】

最抗跌保值標的不動產蟬聯23季冠軍但較去年同期下滑4%

根據中信房屋第三季『宅指數』的調查顯示，「不動產」已連續蟬聯23 季最抗跌保值標的冠軍，比例達39%，比上季回升1.7%；而此次排名上升為第二的是「保險」，比例14.9%，比上季增加了1.5%；排名第三的則是「保留現金」項目，比例14.3%，較上季成長0.9%；而上季表現不佳的「投資外幣」選項，比例由4.7% 回升至6.0%，顯示民眾較衷心於抗跌保值標的，風險性資產投資減少( 附圖1)。

中信房屋副總劉天仁表示，不動產雖已連續23 季蟬聯最抗跌保值標的第一位，整體數據表現也稍見回升，但比去年第三季同期的43% 下滑了4%，顯見政府打房不斷，加上房地合一稅的研議，以及QE 可能退場的的影響下，不動產的投資項目仍未顯著回升，觀望氣氛轉濃。此外，今年為選舉年，政府為回應民眾心目中的居住正義，而研議出各項打房政策與限貸令，雖說調查指出不動產的保值性雖仍大幅領先其他理財工具，但表現卻不如之前亮麗，在政策的干擾下，未來房市表現好壞，恐要看政府臉色。

民眾購屋意願再創新低…買氣瀕潰散邊緣打房應適可而止

根據第三季宅指數調查指出，「2 年內有購屋計畫」的受訪者佔44.4%，較上季的48.6% 下降了4.2%，顯見政府抑制房價的措施不斷，民眾進場意願轉趨保守，導致購屋意願創下自2009 年Q1 宅指數調查以來的新低( 附圖2)。

劉天仁副總指出，調查中可發現，短線「三個月到半年內」想要進場的買方減少最多，由上季的4.2% 下跌至本季的2%，除了近期房地合一稅的政策干擾外，下半年的「七合一選舉」也是重要變數之一，部分民眾選擇先待選舉結果後才要進場。此外，極短線「三個月內」想要買房的只剩1%，顯示在打房政策與限貸令壓力下，資金都選擇在場外觀望。整體而言，儘管打房政策已嚇跑短線資金，但政府政策對於經濟火車頭的房地產業仍未見鬆手之意，現實的買氣已在瀕臨潰散邊緣，打房應該適可而止，否則恐有硬著陸的風險。

政策偏空首購觀望

第三季有購屋計畫者「首購族」佔45.8%，較去年同期(2013Q3) 減少0.7%；而屬第2 次購屋「投資及換屋族」的比例佔32.3%，則較去年同期(2013Q3) 的34.1%減少了1.8%( 附圖3)。中信房屋董事長鄭余正全認為，政策偏空導致首購觀望不前，奢侈稅、實價登錄、囤房稅與房地合一稅接連出招，市場瀰漫觀望氣氛，買賣移轉持續下滑，所以讓從來沒買過房的首購族更加擔憂不敢出手，第三季首購進場意願創下調查以來的次低點。

北北桃地區購屋預算往下修

根據第三季宅指數的購屋預算調查發現，台北市購屋預算為1102 萬，相對於今年Q1 的1485 萬減少了383 萬，減少的幅度達到25.79%，而與去年同期比較，本季的1102萬還比2013 年Q3 的1181 減少79 萬，創下兩年以來的新低；另外，新北市的購屋預算也從Q2 的1051 萬下降到Q3 的959 萬，總計減少92 萬，而桃園縣市更是一口氣下修161 萬，為本次調查預算下修最大地區。

劉副總補充，首都台北市購屋預算下修，可見在政府打房政策與實質平均薪資下滑，北市購屋族面臨的壓力越大下，選擇下降購屋預算來因應，也是希望降低壓力和風險，而短期買盤退縮也反應在今年雙北的買賣移轉件數上，持續的下滑，統計今年1-8 月台北市買賣移轉件數相較去年同期下跌了19.09%，新北市更是下滑了21.91%，未來房地產走向政府政策還是最大的關鍵。

多數民眾認為第四季量縮價平偏漲

根據第三季宅指數調查指出，「2 年內有購屋計畫」的受訪者有26.8%的民眾，認為第四季房地產將呈現價量持平的情況，其次有20.8% 民眾認為量縮價漲，再有15.1% 民眾則認為價量齊漲，綜觀以上民眾看法第四季應為量縮價平偏漲。

多數民眾認為不動產交易稅應採分離課稅

劉天仁副總認為，目前在討論的房地合一議題，在此次調查中發現2 年內有購屋意願的民眾，有45.5% 認為不動產交易稅應採分離課稅，也與現在財政部立場一致。

結論:

1. Q4預測量縮價疲面臨反轉關鍵

中信房屋副總劉天仁表示，Q4 適逢大選，政府在需回應民眾居住正義的壓力下，打房政策接續不斷，再加上國際情勢不明，央行亦有可能升息的考量，總體Q4 應會量縮，成交單價亦會呈現疲軟的趨勢，即將面臨反轉的關鍵。

2. 不動產市場是否硬著陸端看政府政策

從奢侈稅、實價登錄、囤房稅到房地合一稅，政府一連串的打房措施不斷，影響了買方資金的停留，又從中抑制到交易的發展，後市如何走，政府的政策最為關鍵！

3. 不動產投資看好高雄都市更新之後的後勢發展

最後，劉副總點出氣爆後的高雄，都市更新計畫更形重要，短期來說或許有些買方不敢切入買進，但只要復原進度順利與配套措施完整，好的地段與交通樞紐點大家可以好好把握！

宅指數研究方法︰

研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)

調查期間︰2014/08/25-2014/09/04

取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。

取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。

總樣本數︰共回收1,269份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.75%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.3%，再依照行政院主計處公布2014年8月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份