【文 / 行銷企劃部】

司法院於102年4月26日公布釋字第709號解釋，宣告都市更新條例部分條文違憲，一年後定期失效，103年4月25日24時期限屆滿。立院確定來不及通過修法，而內政部已於今年4月22日敲定，審理中的1,042件都更案，尚未通過第一階段「事業概要」的90件都更案，將全面暫停審理。其餘952件則可續走。另外，內政部也將發函各地方政府，在都更條例修法通過前，所有新送案件都不審理。根據地方政府的統計，以每案10億元預估，約有1兆市值將因違憲條文失效而受到影響。(說明：都更條例第10條第2項規定都市更新事業概要，須經該更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過1/10，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過1/10之同意，始得申請，惟大法官認為本項同意比率過低，亦違反正當行政程序，所以裁定都更條例部分條文違憲)

議題1：停擺的都更審議案甚多，未來該怎麼走，才能解套？

因大法官認為事業概要的十分之一同意比例過低，有損民眾權益而判定違憲，因此現階段單元案除非提升同意比例至事業計劃階段的6 成門檻，否則現階段要辦理事業概要，且須等立院修法完成並公布後，才可依照新法辦理，以台北市來說，目前37 件概要案也因此全數停擺。

筆者認為，立法機關應趁這次修法，一併檢討如何縮短都更審查時間，否則一個推動都更案，短則5~7 年，長則要10 年以上，光審查階段恐就耗時2~3 年，所以重新立法反而是個契機，若能在符合公平正義的原則下，加快更新時程，才是根本解決之道。

議題2：台灣最牛的都更案--正義國宅動工了，它對目前的都更困境，有何意義可言？

正義國宅都更案，原先由龍麟建設整合，但是涉及權利變換，土地所有人又分別有國產署及私有土地，住戶意見一直無法整合，最後由三圓建設接手才整合成功，顯見大型都更案，案件中途夭折的可能性很高，實施者必須本身實力雄厚，並做長期抗戰的打算，才有機會成功。

而正義國宅歷經19 年整合成功，代表只要參與都更的建商與住戶，能彼此理性溝通，在促進整體環境提升及公平正義的基礎下，再困難的都更案都能整合完成。此外，未來台北市需要都更的老舊社區只會愈來愈多，如何加快更新時程，提升審議效率，例如透過容積獎勵等誘因，是現階段最重要的課題。

議題3：從實價登錄可以看出，那些區域的老舊公寓依舊吃香？原因為何？

根據實價登錄資料顯示，從台北市去年第一季及今年第一季老公寓房價漲幅資料可發現，在蛋黃區大安及中正公寓產品房價漲幅分別為19.58% 及15.86%，漲幅表現比北市平均8% 來得好。

另外有明星學區題材的加持下，大安及中正兩區的公寓房價表現仍比南港萬華等區域較佳，原本舊社區較多萬華地區，在都更的新申請案件暫停受理下，買盤會先觀望，受惠於都更題材的溢價空間將會減少。但若如果未來立法機關能重新修法都更條例，目前屬於公寓房價三字頭的大同萬華，現階段仍可伺機進場佈局，未來補漲的機會及幅度相對較高。