文 / 中信房屋商仲部 王藝樺

一、FED介紹
「美國聯邦儲備系統」（英語：Federal ReserveSystem，簡稱Fed 與聯準會）是美國的中央銀行體系，依據美國國會通過的1913 年《聯邦準備法案》而創設，主要精神為了避免再度發生類似1907 年的銀行危機，進而穩定金融市場；整個系統包涵聯邦準備系統理事會、聯邦公開市場委員會、聯邦準備銀行、約三千家會員銀行及3 個諮詢委員會（Advisory Councils）。聯準會(Fed) 的組織結構設計是全世界最複雜的，這是因為其制度設計的初衷是為了使聯準會能夠保持一定獨立性，不為個別利益集團和公司控制。

「聯邦基金利率」是聯準會執行其貨幣政策的重要手段，其它次要手段包括調整商業銀行存款準備金率、公開市場操作和調整貼現率等。聯邦基金利率是一個銀行互相支付過夜借款利息的利率，其交替影響著最低貸款利率，通常最低貸款利率高於聯邦基金利率大約3 個百分點，最低貸款利率是銀行向其最好客戶提供貸款的利率。低利率通過降低借貸成本來刺激經濟活力，使一般人和企業採購與國家建設更加輕鬆，通常出現在國內經濟成長較緩慢與停滯時；而高利率通過增加借貸成本來放緩經濟發展，通常出現在國內經濟已較火熱和過度時，故即須調升利率來防止出現泡沫經濟。

二、美國升息與資金走向
美國聯準會(Fed) 一如市場預期宣布升息一碼至1% 到 1.25% (2015 年底升息1 碼，這是美國近10 年來的首度升息，宣告零利率時代應該結束，之後聯準會於去年底啟動第二度升息，迄今已連續3 個季度調升利率1 碼)，並維持今年再升息一次的預期，同時也宣布縮減資產負債表計畫細節；縮減資產負債表的方面，如果經濟發展符合預期，預計將於今年開始縮表，最初縮減上限為每月 100 億美元，之後每 3 個月將上限提高 100 億美元，為期一年將達到 500 億美元。

聯準會這次態度較預期強硬，但整體升息步調及縮表速度還算和緩，基本上有助於全球經濟及風險性資產震盪但續強，預期美國在升息後，資金將先回流美國和美金的部位，預計股票市場與匯市將受益，不過也因為股票市場點數已高和升息加重企業舉債成本，所以「聰明錢」將有機會轉進基期較低且穩定的市場，例如新興市場具備低基期、經濟基本面有轉機與政治面穩定等優勢，將有機會扮演接棒的角色 !

三、台灣目前房地產市場狀況與影響
台灣的房地產市場，其實是非常非常迷人的，不過對於沒買房或者口袋不深的族群，相對來說也是非常非常殘酷的，為何如此說呢 ? 我們知道台灣的房地產市場至少經歷四到五次的波段漲幅 ( 次數端看時間與個人認知不同而異)，不過可以確定的是，除了1989 年2 月28 日與3 月31 日政府分別以降低重貼現率與存款準備率以及緊縮貸款等金融措施打壓房價、1996 年「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件與2003 年全球面臨SARS 風暴影響外，總體來說，房價幾乎是以左下右上的趨勢往上發展，當然對比於經濟發展幾乎停滯不前的狀況而言，一般民眾的購屋壓力可想而知，但若有享受到房價增值的人來說，財富累積的速度和數量，是感到迷人的 !

以近期的房地產市場來說，歷經奢侈稅、限貸令與房地合一稅，市場確實已經從多頭慢慢趨於平靜，從以投資客為買盤轉換成自住客為主的市場，加上市場氛圍的影響，房價的追價力道亦不復見，現在全球的超級強國「美國」又開啟了升息和縮減資產負債表一途，台灣的房地產市場會有何影響 ? 以下的討論可以窺見一二 :

1.預期台灣利率升息
美國開始升息，並且連三個季度的調升，意味就是一個趨勢的形成，全世界的經濟體都多少會受影響，更別說以出口為導向的島國經濟體「台灣」，簡而言之來說，升息的方向和步驟是確定的，唯有端看國內的經濟和影響，才能確定國內升息的時間點，以目前來看，升息的時間應該在2018 年了，對房地產市場來說，升息多少會加重民眾貸款的負擔，即使一次升息不多，但只要是形成升息趨勢，長線仍然會對市場造成影響，不過國內的變數是在於經濟面，若經濟發展持續沒大幅轉好，相信央行在升息的力道與深度應當有所保留，這部分有待後續觀察。

2.寬鬆貨幣政策已慢慢走向終點
除了升息之外，就是縮減資產負債表，這部分仍可繼續觀察美國的持續性，若真如預期發展，那全球寬鬆的資金派對已然結束，原本散在世界各地的熱錢，極有可能駛離停泊的港灣而去，以國內的房地產市場來看，前些日子的鮭魚返鄉或是海外資金流入而支撐的房價，勢必會受到嚴格的考驗，可說是海水退了才知道誰在裸泳。

3. 租金投率過低，影響聰明錢流向
剛提到的考驗，最主要是不動產的「租金投報率」。為何近期房地產市場震盪時，許多資金會往海外的不動產流去，除了相對的基期比較低外，至關重要的就是租金投報率，以台灣目前平均毛租金投報率的1.57% 來看，若扣除掉稅費與支出後，淨投報的部分可能不到1%，以這樣的投報率，假使境外的熱錢撤出，國內僅自住的買盤支撐，真的能夠穩住房價，讓房地產市場回到常軌嗎 ? 這點值得深思。

四、結論
「大國打噴嚏，小國無不膽寒」，美國升息循環已經確立，造成的磁吸效應，將使各個國家有著大小不一的影響。而對於台灣已經處於低潮的房市而言，就完全沒有可以入手的標的了嗎 ? 那倒也未必，建議較大型的資金挑選「高租金投報」與可改建收益的標的進場，也許市場上高租金投報的標的不多，但假使標的擁有可改建的條件和地理位置，亦可以進場抱局，因為即使短期價格不理想，這樣的標的依然有進可攻、退可守的優勢，比較不需害怕短線價格的波動。

另外，建議我們廣大的民眾，若是有買房需求，應當開始行動賞屋挑房，畢竟投資市場的金言玉律 :「人棄我取，人取我與」，贏家總是與眾不同，不過要進場的標的選擇非常重要，建議選擇不敗的二到三房標準品，這類的標的在市場上長時間流通迅速且保值，可說是自用、出售兩相宜，但挑選標的要留意幾個重點 :

首先，挑選地點可以往精華區更靠近，因為市場尚未穩定，一樣的資金應該可以選擇更精華區的標的。第二，選擇標的的戶數別太多，因為戶數過多的標的，容易出現人多嘴雜的狀況，比較不易保值。第三，二到三房的標準品盡量要有車位，而且盡量是坡道平面的車位，因為這樣的產品多數是家庭單位需要，所以有車位是未來好出售的重要因素之一。以上，為本次漫談美國升息對於不動產市場的影響和建議，我想不論所處的系統性風險多大，只要做好自身的風險管控，依然可以在變動的環境中成為笑著的贏家 !