近期精華區房價高漲，媒體報導主打低價入住雙北市蛋黃區的地上權住宅案逆勢翻紅，如北市文山區「華固新天地」，新北板橋「昇陽寓見」都打著市價七折打名號吸引買盤近駐，究竟買地上權案是否真的比較划算呢?

案例 「華固新天地」位於羅斯福路6段142巷，周邊鄰近5年內新大樓，實價登錄均價單坪約53.45萬元，該案開價每坪45~49萬元，兩區皆有平面車位，每車位單價約150~180萬元，貸款七成，每年地租費約2.5~6萬元。

地上權建案別碰 買有所有權價格差不多的中古屋最好

地上權住宅，就是買來只有房屋使用權，卻沒有土地所有權，買方未來須每年繳納地租、房屋稅，但不必繳地價稅。而地租多為公告地價百分之3.5至5之間，使用年限一般約定為五十年至七十年之間，一旦使用期限到，土地所有權人（通常是政府或國營事業）便依合約取回土地並擁有房屋，或者雙方續約繼續使用。

買中古屋比買地上權好的原因

1.隱性成本 地租恐逐年上漲

公告地價每三年調整  使用近七十年時 每年地租恐將膨脹十倍 

    公告地價每三年調漲一次，為地上權案最大的「隱性成本」，以近27年北市的公告地價來看，平均每3年調升幅度為10.63%(見附表一)，以10.63%每3年複利一次的概念計算，一個七十年的地上權物件，預計在持有第21年時，每年地租會是原始地租的2.03倍；預計在第48年時，每年地租會是原始地租的5.03倍；最後在第69年地上權快到期時，每年地租為原始地租的10.21倍，膨脹超過十倍，這隱性成本是建案現場代銷不會告訴你的。

<附表一>近期北市公告地價調整幅度％

2.中長期置產 土地持分增值才是房價飆漲的理由 建物只會折舊

     近十年台灣房地產大漲，多半漲幅是來自土地價格的上漲，而建物價值只會逐年折舊而已，所以沒有持分土地所有權的物件，要靠建物價值上漲，除非整體房地產價格處於上升階段，或物件地點絕佳，才有價格上漲的機會。

3.物件轉手是否容易 才是重點  地上權難估價 成貸款時的一大問題

買房子 永遠要先想好你的下一手買方在哪才進場

    目前地上權物貸款成數及利率都比一般物件差，轉售時房屋剩下多少市場價值也難以估算，將成為銀行評估貸款時的絆腳石。

    假設買一個1350萬元的地上權物件(華固新天地30坪)，使用十年房屋還剩多少價值，而二十年或三十年後又剩多少?難以估算!

    由於一般中古屋有完整明確的成交行情資訊可做為鑑價基礎，地上權物件則沒有，於不同使用年限來出售時，每筆交易都是一個新的特殊案件，加上未來地租逐年調整的不可控性，銀行房貸審核難度增加，下一手買方若難貸款，勢必影響轉手性，買一個難轉手的奢侈品卡自己資金幹嘛 !尤其是多年後，「房屋使用年限愈接近到期日，價格往下掉的速度更快」。

‍‍結論‍‍

1買地上權置產需考量地租不斷上漲及未來轉手性的問題投資或中長期置產皆不宜

2若膝下無子嗣 覺得沒必要留點財產給子孫，當然可以買，但用租的就好，何苦背一個70年期的額外房貸(不可控的地租) 

【中信房屋研展部】