圖／文◎麥浩斯出版《漂亮家居》

      隨著台北市的土地價格一再飆高，都市更新的議題只有越來越發燒。但是「都市更新」這四個字所代表的並不只與投資相關，就純粹的政策面而言，都市更新是政府為了活化公共空間與效能，促進都市土地再開發利用，並藉此改善居住環境而提出的政策。
      由於期望能透過都市更新政策達成都市再生，因此從都市再生的角度而言，需要都市更新的地區會由老舊市中心一路延續到市郊的窳陋社區。陳銘宏建築師表示，由於市中心老化，再加上郊區社區一般較為落後殘破，在考量這些地區出現無法負荷人口成長以及生活機能逐漸退化的情況，加上舊有建築物不符合現代防災、安全、休憩等需求，因此需要透過政策的推行讓更新能夠加速來進行。
      都市更新的涉及層面廣泛，從舊商圈改建如早期台北西門町的中華商場到車站、眷村等涉及交通、商業與文化設施的改造提升都被納入更新的一環。而對一般民眾而言，可以將老舊社區重新規劃，不但可以提升生活品質，同時其房價提升的附加價值更高。且由於有政府對整體環境作督導，因此也能降低民眾與建商合作時可能發生的風險，在這一層意義下，都市更新也與一般的房屋改建有所不同。
      總的來說，都市更新最主要的目的與效益在於能夠帶動經濟成長，同時也期望透過政策的推行，以達成改善都市機能、提振產業發展、增進環境品質的目標。不過，陳銘宏建築師也提醒，都市更新雖然是熱門議題，也被視為房地產的投資指標之一，不過「更新並非暴利，不論是所有權人或建商都應該要有獲得合理代價的權利，且每個區位的價格與投資效益都有一定的市場行情，若價格行情太不合理，基本上是不太可能有合作更新的空間。」

關於都市更新的10個Q&A

      Q1：誰可以申請都市更新？
      A1：更新單元（地區）之相關所有權人（屋主、地主）得成立更新團體自行辦理或委託專業機構辦理都市更新。

      Q2：都市更新與一般的舊屋改建有何不同？
      A2：都市更新的面積通常較大，需整合的戶數較多（逾七人），但都市更新在取得大多數權利關係人的同意後，即可排除大多數人的反對，並可改善社區環境，增加更新後的房屋坪數。

      Q3：舊屋改建是地主與建商合作，那麼權利該如何分配？
       A3：地主與建商的合作模式是由建商出資金，地主出土地，依貢獻的比例來分配房地。至於權利變換則是以折價抵付的概念，將地主本來應該負擔的更新成本，由實施者先行支付，地主則以更新後的房地抵付給實施者。而更新相關的成本在權利變換中則屬於「共同負擔」的部分。

◢ 共同負擔包含項目
1.工程費用：包含拆除工程、新建工程、公益設施認養及裝修費、公共設施地上物拆遷補償、工程開闢費、工程管理費、空污費及其他（公寓大廈公
共基金、空污費、外接水電瓦斯費用等）。
2.權利變換費用：更新規劃、估價、測量費、拆遷安置費、地籍整理費。
3.工程費用及權利變換費用之利息。
4.稅捐：印花稅。
5.管理費用：人事行政、銷售管理、風險管理費等。

      Q4：何謂權利變換？
      A4：權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。至於更新前後權利價值，由實施者委託三家以上鑑價機構估價，做為評定價格參考，並充分與相關權利關係人溝通達成共識後評定之。

      Q5：如何可以知道我所住的區域或土地所在的區域是否可以申請都市更新？
      A5：都市更新需依都市更新條例規定申請辦理，首先可以向各縣市政府主管都市更新機關查詢你家是否屬於劃定都市更新地區，若是屬於劃定都市更新地區，則可邀集更新地區內地主、熱心人士，按縣（市）政府規定之更新單元基準啟動都市更新。

      Q6：我家不在都市更新地區內，也可以申請都更
嗎？
      A6：若不屬於劃定地區，建議委請專業團體依都市更新條例調查評估未經劃定應實施都市更新之地區，協助土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元方式辦理。

      Q7：我如何知道我所購買的老屋具有都市更新的潛力？
      A7：可以從以下幾點判斷：
      1.高容積地區：一般而言，總樓地板面積越大，分配回來的房屋面積越高。以商業區與住宅區相比較，由於容積率不同，因此在不同區域的老屋會獲得的容積獎勵後的房屋面積也不相同。
      2.土地持份：低矮房舍的土地一般較四樓以上公寓的土地持份面積來得大。由於土地面積是參與更新後分配的最主要條件，因此購屋前可多注意房子的土地持份比例為何。再者，更新單元中既有房舍的住戶越少，申請更新的困難度也會較低，因此在購屋前也可將住戶數列入考慮。
      3.地段：若老屋所在的位置是屬於好地段且價值高的地區時，如位於台北市的大安區或中正區，那麼屋主更新後所分配到的房子價值自然會更高。

      Q8：老屋的價格太高，還有投資潛力嗎？
      A8：由於都市更新議題相當熱門，位於都更區域的老屋也都被視為熱門的房地產投資產品，因此若碰到已被炒高價格的老屋，投資者必須評估其價值是否值得投資。因為可能原屋主已先將更新後的價值灌入房價中，更新之後投資者未必會獲利。

      Q9：在實際的都市更新申請案中，一般而言申請過程約多久？
      A9：由於整合過程冗長，且須經過都市更新委員大會審議才可通過。因此目前更新案從申請到核定，一個案子整合完成的時間大約需要7.7年。
     
      Q10：什麼樣的條件下去申請都市更新較有利？
      A10：專業人士建議，若土地面積大、基地完整，而所有權人在五十人以內通常協調較容易成功。一來是人多意見也多，在協調過程中很容易因溝通或意見不合而使得談判破裂。再者是基地完整或是規模較大者，提供較完備的都市與建築規劃設計條件，能有效提升整體環境品質，若土地過於畸零，都市更新後的價值將相當有限。