【文 / Acer.L】

●人民幣貶值的蝴蝶效應--降低資金轉往大陸投資的誘因 有利資金回歸本土房地產買盤

人民幣貶值對投資大陸房地產的影響：房價將面臨下跌，擁有大陸房產者 資產面臨縮水，過去十幾年中國房價大漲的原因有很多種，其一就是人民幣升值，進而吸引了大量海內外資金推高大陸房地產價格。在這個升值的過程中，擁有房產的人們，資產迅速升值，財富也瞬間累積。但如今人民幣面臨貶值壓力，為避免帳面上資產的減損，原本投資人民幣計價產品的房產投資客們，勢必將資產移轉回台灣本土市場。

而美元雖然長期看漲，但遠赴美國購買房地產的投資門檻仍比投資兩岸地區來得高，所以房產投資客短期仍會在亞太地區稍作停留，會在投資日本、東南亞、台灣房地產之中做出抉擇。而日幣過去三年亦處於貶值狀態，現在雖是日本房地產便宜進場的機會點，但日圓升值的機會不大，只能擁有穩定的投報率，而無房價及匯兌增值的空間；而東南亞地區挾著高投報率的優勢吸引新買家的目光，但政經情勢不如台灣及日本安定，投資當地仍須考量政經風險。相對台商而言，人民幣貶值是有利資金回流國內市場。

此外，未來台灣新屋的房屋稅高，不利長期持有；中古屋持有成本偏低，房價相對合理，未來仍是市場交易主流，中長期仍應布局中古屋市場。

●豪宅新不如舊

近期實價登錄顯示，大直豪宅輕井澤在一片市場低迷中，仍創下每坪兩百萬以上的成交價，為何在政府打房下，豪宅仍可以逆勢創高價成交呢?

據台北市於8 月17 日揭露一筆大直水岸豪宅「輕井澤」實價資訊顯示，位於5 樓的水岸景觀戶，以2.76 億元價格成交，扣除車位換算單價每坪約210 萬元，是今年第二件實價揭露成交價每坪逾200 萬元的豪宅，也是該社區首件實價揭露的交易案。「輕井澤」屋齡12 年，裡面住戶包括友達前董事長李焜耀、中研院前院長李遠哲等都是住戶，過去未見有交易紀錄，8 月17 日揭露的交易資訊，也是該社區實價登錄上路以來的首件買賣。

而能夠不畏政府嚴打豪宅，仍吸引豪宅買盤進駐中古豪宅的優勢就在持有成本上，因為有錢買得起豪宅的高資產者也會精打細算每年稅率。剛好從去年7 月1 日後取得使照的新屋，房屋標準單價大舉調升1.6 倍，1 戶新屋豪宅每年上繳房屋稅動輒百萬起跳，而買賣契稅甚至出現高達三四百萬元以上，口袋夠深的有錢人願意收藏具稀有性的中古豪宅，更勝過需繳高額房屋稅的假豪宅產品。

舉例而言，早期宏盛帝寶1 戶房屋稅約8 ～ 10 萬元，2011 年調高路段率後，大幅跳升至20 ～ 30 萬元；但比起去年7 月1 日以後交屋的台北新屋，同路段豪宅至少要繳50 ～ 100 萬元的房屋稅，仍是小巫見大巫。所以未來豪宅市場除主打產品的稀有性、景觀性、地段性等外，是否為新屋已不重要，新豪宅若是不具備稀有性，只符合坪數大、屋齡新，恐不再受買方青睞，要創價的難度增高，未來豪宅市場買盤將是「新不如舊」的趨勢。

結論

在避險壓力下，前往人民幣市場投資的資金，會慢慢趨於理性，而人民幣定存及投資大陸房產的誘因減少下，將有利資金回歸本土；高稅時代，若產品具有獨特性，買舊屋更勝新屋，屋齡新不再是好房子主打的票房賣點，有時還可能成為票房毒藥，未來布局中古屋仍是長期投資的主流。