六大新婚購屋防守線，讓你有攻有守有好房！！        2014年將接近尾聲，進入傳統年底結婚購屋旺季，因「2014，愛你一世」諧音的關係，許多人想來個浪漫紀念的好采頭，紛紛趕在今年完成終身大事，更因此帶動新婚購屋需求，第四季的詢問量與帶看量大幅提升。但因選舉後的內閣改組，造成房地合一稅制渾沌未明，市場上正瀰漫一股沉重賣壓，而這波倒貨潮將可能延續到2015年上半年，對於買方來說，正是可以挑貨又可大肆議價的難得時機，有結婚計畫並想添置新房的新人們，可千萬要把握這段「黃金亂市」！       不過，若是沒有買房經驗的新人，新婚首購切勿衝動，必須多看、多聽、多比較，別讓「愛你一世」變成「礙你一世」，以下將告訴你買房如何有攻有守，絕不敗退的六條新婚購屋防守線！(網路節錄圖片)※新婚購屋六大防守線第一道防線：地段挑選       由於新婚首購族群平均年齡層較年輕，經濟能力有限，在選擇地段時，經常出現進入不了蛋黃區(市中心)又不想黏在蛋殼上(郊區)的心理掙扎。建議有生子計劃的新婚夫妻，可考慮以男方或女方家人居住地為優先考量，日後當小孩需要協助照顧時，住得近的家人就能夠相互照應，或以夫妻的工作地點取中心位置作為購屋地段評估，就不用為了工作通勤耗費太多時間。第二道防線：物件選擇       新婚夫妻在首購時，一定要將眼光放遠。在買屋前，要先設想未來5年的生活狀況及財務狀況。如果新人抱著「先求有、再求好」的心態，先去選擇低總價的套房產品，若是生了孩子，可能很快就面臨空間不夠用的問題。建議不妨一次到位，可選擇市中心外第1圈的近郊(蛋白區)，兩~三房的公寓產品為優先考量，一來房價僅為市中心的一半或3分之1，二來不會被過高的大樓公設給吃掉預算，但仍保有轉手性和保值性。第三道防線：多方比價       挑好了地段挑物件，挑了物件就要開始來好好比價，畢竟新婚夫妻預算有限，前提是新人們有沒有勤做功課，建議首購族平常可多逛房屋網站的物件，善用內政部實價登錄網站，了解市場行情，才能在挑選物件時有判斷依據，或是議價時的分寸拿捏。再者，可跟不同的房仲業者探詢周邊的成交行情，甚至多多親自走訪該區域，觀察環境上的優缺點，去比出、挑出自己的理想好屋，比價實力的培養可是非常重要的！第四道防線：房貸試算       房貸不僅要在購買前試算，更要精算！新人們不可見獵心喜，衝動買下自己負擔不起的房子，房子應該是夫妻的共同資產，而不是共同負債。一般來說，房貸應該控制在家庭收入的三分之一左右，尤其是新婚首購族群，更需要嚴格控管家庭收支，因新婚各方面的花費較多，除了購屋占大宗，另有婚禮宴客、添購家具家電、新家裝潢、購屋規費契稅、雜費等等，新人們應該要全部考慮進去，做好財務規劃，才能在支付房貸的同時又保有生活品質，讓買房成為夫妻甜蜜的負擔。第五道防線：屋況觀察&裝潢開銷       新人在看房時，最好把自己變柯南，發揮無微不至的觀察精神，勢必要看出房子的真相，千萬不能被漂亮華麗的裝潢迷惑，就怕碰到金玉其外，敗絮其中的黑心屋，建議看房時帶上幾樣小工具，如礦泉水、小圓球、雨傘…等，就可看出屋主有沒有利用裝潢掩飾壁癌、漏水、地面傾斜的問題。       另外，首購族毋須花太多錢在裝潢上，若是買中古屋，就把屋內重要管線做更新，牆面、天花板來個翻新粉刷，評估最基本的家具家電需求，依照自身的經濟狀況，再決定如何添置，免於不必要的支出，在裝潢力求精簡下，可把在裝潢省下的錢，拿來償還房貸或另作家庭使用基金。第六道防線：產權劃分       常說相愛容易相處難，但…相分更難，房子是買了，但要登記在誰的名下？所有權是誰的？房貸支出又該如何分配？新人們最好在婚前或購屋前開誠佈公，用健康理性的態度溝通協調清楚，雖然掃興，並且誰也不希望有這一天，如果真走到感情生變那一步，房子產權劃分不清，就更煩上加煩了。建議夫妻若是要合資購屋，包含土地權狀和建物權狀，可請代書依照出資比例去登記持分，擬定正式合約一式兩份，保留匯款、轉帳等單據，把彼此的權利範圍都規範清楚，即使未來情份不再，合約也可保障雙方權益。看房、買房最前線，給您第一手資訊：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令

【文 / 中信房屋臉書粉絲團-你的達令】終於通了！！千呼萬喚始出來的捷運松山線，沿線周邊居民引頸期盼了十年，終於在11/15正式通車！四通八達的捷運網絡，再添一名生力軍，跨區往來更暢行無阻。經過長達十年的交通黑暗期，開通後所迎來的人潮與商機，力量不容小覷，沿線周邊住宅房價與店面租金至少提升三~五成，有的物件甚至翻倍上漲，難怪不少人努力工作存頭期款，說什麼也要拼到一間「捷運宅」！但是在捷運站旁的房子是否就一定樣樣好呢？無論是想搶進先機或者怕誤踩地雷，欲擁有超值理想的捷運宅，請抓住三避三選挑屋心法，務必啊！！三避心法之有避有保庇第一避：政策會改變，路線會轉彎 ／ 終極心法：有動有真相，發包開挖才算數捷運局會提出很多在商議的捷運路線，若消息流出，媒體就會去報導未來哪個區域可能會有捷運建設，帶動周邊機能發展之類的新聞，但是！這只是在商議階段，只是有可能，不代表已經核定，即使核定也不見得有資金動工，因為蓋捷運的成本逐年提高，財政緊縮下，不可能提一條蓋一條，想提前卡位捷運宅，先做功課先觀察，可上捷運局網站查詢工程進度或最好親身實地查探動工情況，以降低購屋投資風險。第二避：不能說的施工受損 ／終極心法：屋況看仔細，稍遠一點沒關係捷運動工少說八年十年的工程，而且大部分都是地下型捷運，不僅要小心埋在地底下的眾多管線，或是可能損傷周邊建物的地基，故工安風險較高，而這些潛在受損的危機，一般人第一時間不易查覺，擔心的民眾可先詢問該區的里長或鄰居，探問建物情況，不然也可以選擇距離捷運稍遠的物件，比較安心。第三避：雙捷運、雙便利？ ／ 終極心法：鑑屋就是腳勤，走一下就知是否真便利捷運蓋定，建商搶進，但不是每間房子都蓋在捷運站旁邊，許多建商在推案時，技巧性的忽略避開真實距離，用詞生動的行銷話術，設計漂亮的海報DM，要來轉移消費者對距離疑慮，還刻意強調自家產品是雙捷運宅，抬高房子身價。但實際情況可能是在兩個捷運站的中間，距離兩站都一樣遠，建議消費者實地從建案基地步行，測量時間。三選心法之有選有得省選擇一：燙金地段，燙手房價 ／ 終極心法：考慮台北市邊陲區塊，價差二~四成是不是只要蓋在捷運旁的房子就一定貴呢？整條捷運線會有幾個特定的站吞吐量特別大，代表此站不是轉乘交會點就是商圈精華地段，這種大站的周邊房價自然高些，但捷運沿線也會通過台北市某些相對邊陲區塊，與大站房價相差能有二到四成左右，預算有限但又想離捷運站近一點的，不妨考慮離精華區遠一些，比較小的捷運站周邊的物件。選擇二：舊商圈，難以擴建 ／ 終極心法：基本機能一應具全，沒地炒住更好若是想定居新北市的民眾，則可考慮捷運站周邊是否有舊商圈，房價也會比較低一些。原因在於舊商圈發展已久，能建設的腹地可能少、小，沒有建商蓋新案拉抬、外來人口進駐，單憑在地居民支撐，房價上漲的空間就有限。同樣資金有限的民眾可先行選擇屋況好的中古屋，加上舊商圈原有的生活機能與新捷運的加持，相信也是入手捷運宅不錯的方向。選擇三：黃金路線，身價屹立不搖 ／ 終極心法：自住無差別，投資升值慎選路線如果是永久自用住宅，只要在捷運旁，還是會保有一定水平的價格。但未來可能會換屋或想投資獲利的話，建議選擇會經過三個以上商圈的捷運線，如板南線、最近開通的松山線，有固定大量的載客運輸量，來為沿線的各個站點作價格上的加持。反之，捷運有通過但載運量較低的站點，沒有大商圈的光環但房價卻相對親民，對自住族群的而言，也是好選擇。

【文 / 行銷企劃部】八里位於臺北盆地的西北端、淡水河出海口西側，總面積約39.5平方公里，略呈長條帶狀，形似蟹螯，鉗制臺北盆地淡水河之出口，地理形勢非常優越，早期為臺灣重要的河港之一。70%左右是丘陵山地的八里，主要有觀音山和太平山，山水交合的景色可說相當迷人。左岸生活圈的吸引力八里龍米加盟店店長馬竹峰表示，八里左岸地區向來都以淡水河景觀為主要訴求，與右岸的淡水區同享有美景之優勢，但一橋之隔房價卻大不同。八里區僅以“關渡大橋”與關渡、竹圍相望，兩區在房價相較之下，八里明顯取得低價優勢。若以相同的中古大樓三房產品來做比較，在八里約700 萬~800 萬可購得，橋的那邊，卻要1200 萬~1300 萬才有辦法買得到，價差細算下約有500 萬之多，因此吸引不少民眾前來此區購屋。但在指標性的河岸景觀宅上，房價與右岸的淡水差不多，甚至有超越的狀況，最主要的原因來自八里區免除了西曬、臨馬路的視差、觀音山墓地等屬於負面的影響。八里河岸景觀宅主要集中在龍米路一段及二段頭，產品區分有「渡假型」和「住宅型」兩種，依景觀的差異性，單價成交區間約為21 萬/ 坪~43 萬/ 坪。八里龍米加盟店店長馬竹峰指出，目前新北市政府針對八里區與淡水河海的生態資源以及人文景觀做結合，創造八里的新風情、新特色，讓八里民宿、飯店等旅遊觀光業發展起來，同時也增添生活的色彩。左岸範圍起自八里渡船頭及其老街、商店街，途經老榕碉堡、左岸公園、左岸會館、觀海長堤、挖仔尾自然保留區、十三行文化公園，以十三行博物館為終點，沿岸以人車分道概念所設計的自行車道與木棧步道。左岸生活圈以龍米路二段尾至三段、觀海大道、忠孝路等路段為主，因腹地不大，多屬中小坪數住宅大樓產品。受到觀光帶入的人潮，新建案多為大樓產品，屋齡在三年左右，而中古物件多為連棟式居多透天別墅，地坪約在10 坪左右，樓高3 層，單層面績約12~16 坪，購屋族群以退休或養老為主。淡江大橋動工 區域話題再起八里台北港加盟店店長吳明憲說明，台北港特定區為複合機能的港灣城市，是配合台北港開港所規劃之都市更新計畫，特定區內預定為物流、運輸、倉儲、會議中心等使用，總面積約135 公頃，目前進度仍於基礎驗收階段，土地預計12 月底發還，不少建商積極運作，上百張建照等待申請中，後續將帶動特定區的土地交易，周邊商機也將因區域建設而引入話題與人潮。此外，淡江大橋是淡水和八里居民殷切期待的公共建設，大橋於八里端的“挖仔尾”( 博物館路及仁愛路一帶) 為起點進入，終點於淡水區沙崙路與中正路口，以連接淡海新市鎮及往淡水老街，預計109 年底完工通車，未來不需繞行關渡大橋，預估淡水往返八里約可省下15公里、縮短約25 分鐘車程。博物館路原為工業用地，目前多為廠房，無住宅產品。而仁愛路則以中古大樓為主，屋齡都在20 年以上，坪數規劃在25 坪~35 坪，房屋單價依景觀不同，價位區間19~23 萬/ 坪可購得。淡江大橋將與台64、台61 快速道路連結，目前區域房市詢問度有增溫現象，未來房價補漲機會大增，保守估計應有2 成以上的漲幅，對自住型的購屋人來說，現在是一個不錯的買進機會。八里台北港加盟店吳明憲店長補充，八里缺少大型賣場，多為便利超商、蔬果攤販或小型雜貨店面為主。進入關渡大橋之後的八里，因沿線建築腹地不大，從龍米路一段到三段發展成狹長型社區，而中華路二段及中山路二段的生活機能相對上較為健全，除了傳統市場、區域賣場、全聯社、美聯社、燦坤…等商家集中外，三所國民小學與八里國中也在此。台64線開通造就房價大不同八里中華加盟店店長吳尚嶧表示，台64 線的通車，除了讓八里濱海地區和都會人口密集區進一步串連外，也連接了五股、泰山、蘆洲、三重、新莊、板橋、永和、中和、新店等行政區，成為大台北地區境內重要的快速公路之一，對大台北生活圈的概念而言具相當程度的影響與帶動。台64 線於民國98 年開通，開通前房價每坪在10 萬內可購得，開通後的隔年立即突破10 萬/ 坪大關，至今成交價約為20 萬可得，短短5 年的時間，漲幅已翻倍成長。快速道路於八里區下的交流砸道共計兩處；中華路二段、商港路口及商港路( 台北港內)，周邊500 公尺內以大樓產品為主，成交區間在19~30 萬/ 坪。台北港內目前無住宅產品，僅一處建案興建中，規劃坪數以2~3 房為主，總樓高19 樓，主以海景為訴求。八里中華加盟店店長吳尚嶧補充，八里區米倉里渡船頭淡水河沿岸，是早期八里最繁華熱鬧的地方，有「街仔風光」之稱，沿著渡船碼頭兩側遍佈商家，形成渡船頭商圈，迄今不衰。渡船頭經過重新整修鋪路後，讓老街完全呈現新貌，除了琳瑯滿目的商家，假日還有街頭藝人於廣場表演，為左岸增添了熱鬧氣氛，也可在這裡租自行車邊騎邊觀賞河岸邊的景色。八里左岸自行車道 有風景有美食自行車道全長約15 公里，起點為觀音坑溪口，經關渡大橋、渡船碼頭、老榕碉堡、左岸公園、左岸劇場、挖子尾紅樹林自然保護區、污水處理場、十三行博物館等景點，終點為八仙樂園。除可一路欣賞淡水河與大屯山交織而成的山光水色美景之外，沿線景點集合了濕地生態、人文古蹟等元素，有風景、有美食，車隊或親子出遊都適合！十三行博物館-保存豐富史前遺物十三行博物館是北台灣第一座考古博物館，全館面積約兩千坪，保存著千年歷史的十三行人煉鐵及生活遺跡。該遺址挖掘出陶器、鐵器、墓葬等各類豐富的史前遺物，其遺址主人生存於距今約1800 至500 年前，很有可能是台灣原住民凱達格蘭族的祖先。遺址被內政部訂為國家二級古蹟，館區建築的原始構想來自於考古發掘及先民乘船渡海來台的意念。名剎古寺、溯溪賞鳥--觀音山風景區主要山脈大部落在八里區境內，主峰標高616 公尺；如果由淡水、關渡一帶遠眺，它的山稜線仿若一幅莊嚴的觀音側面像，若從圓山天文台上遠觀，則又如仰躺曲膝的觀音。觀音山的視野極佳，可俯瞰台灣海峽、淡水河、關渡生態平原，山上有不少名剎古寺，步道密布穿梭，每個季節都有令人驚豔的景色，是一處豐富的自然觀賞地點。結語八里區正面對淡水河的景觀屋可以算是全台屬一屬二的特殊產品，前有腳踏車步道，側面有關渡大橋於旁，河的另一邊( 關渡、竹圍、紅樹林) 是整批的大樓，夜景美不勝收，媲美香港的維多利亞港，對著重生活品味及美景的購屋人，此區部份的產品有著極大的吸引力，而在淡江大橋終於動工的建設發酵狀況下，不僅更具保值和抗跌性，房市的增溫補漲已經是非常有感了。

看房神器輕鬆帶著走，買房才不會被牽著鼻子走…      選前保守觀望意味濃厚，選後政策撲朔迷離難懂，冷風依然吹進房市這個大洞！無論想買新房的你還是想賣舊房的你，現在都需要自備神器、屢創奇招，刺激房市交易。       在國外，有房仲在屋旁搭建小小雲霄飛車，傳統帶看搖身一變成為賞屋樂園；在國內，則是標題下猛藥，如「劈腿被抓，急售好房」或是「買屋送媳婦」等非一般廣告文宣用語，希望提高吸睛度，招攬買家青睞。      不過，噱頭終究是噱頭，只是引你入門看房，想把魔鬼抓出來，住進天使光明般的好房，細節可就一個都不能少！但看屋不是兩三間，每天做夢多一些，請各位看倌們先準備好以下列出的看房神器，這些日常生活中唾手可得、不甚起眼的小物，能幫助你避免踩進地雷屋的陷阱，不用悔很一輩子，可說是小物立大功！※看房神器之必備小物：神器一：智慧型手機 ／ 方便取用度：★★★★現在幾乎人手一支智慧型手機，打卡傳Line變成不可或缺的生活行程，但其它功能運用在看房也是幫助多多。手機照相，拍下屋況，將有問題的部分拍照存證；手機照明，替代手電筒，查看屋內光照不到的陰暗角落；手機記事本，除了用來備註房子有問題的地方，看屋前也可將屋況檢查表設置在手機內，看屋過程中再來逐一比對，看看有沒有什麼地方漏了檢查。再來個打卡上傳照片，發動態消息，看看臉書大神們對於這間房子有沒有什麼建議要提供，便於自己多方參考。神器二：自拍神器 ／ 方便取用度：★★★時下最夯的自拍神器，成為自拍族的新寵兒，也被籲為2014年度最佳發明之一，但拿來看屋只能跟房子一起自拍嗎？不！自拍神器還有更重要的功用，可伸縮的桿子，伸長後，可以幫你清楚拍進人身無法觸及的屋內高處，縮短時，可隨處輕敲壁面和地磚，測試建材與結構紮實與否，也可測試手碰不到的地方。神器三：皮尺 ／ 方便取用度：★★★★★這個在十元商店就可以買到的東西，是不可或缺的好幫手啊！因為皮尺可以用來量室內坪數是否屬實，有沒有被灌水，也可測量空間是否足夠擺放傢俱、家電、櫥櫃等，最好先把門、窗及其它要放家具地方的各項尺寸量好後記錄下來，避免東西不夠擺甚至大型家具進不了家門的窘狀。 神器四：礦泉水瓶／ 方便取用度：★★★★★礦泉水瓶是最平易近人的物品了！不僅跟房仲議價議到嘴乾的時候，可以喝口水解渴，也順便倒在窗框外側，看內側是否滲水就知道有無漏水問題，或是將水倒在排水孔，測試排水功能(最好倒多一點！)。而寶特瓶大多數為圓身設計，裝一點水並靜放在屋內地面上，如果瓶身有慢慢滾動、偏移的情況，就代表可能房子的地基已經歪斜。 神器五：衛生紙 ／ 方便取用度：★★★★★任何品牌、任何形式的衛生紙都可以，抽個5、6張揉成一團丟進馬桶壓沖水，看看是否可以沖掉以測試水壓大小。另外，將衛生紙放置水管下方，靜置一段時間，查看水管有無漏水情形。 神器六：充電器／ 方便取用度：★★★★俗話說不要看到黑影就開槍，不要看到插座就以為有電，很多投資客的房子會做假插座來裝飾，騙騙沒經驗的買家，其實只要隨身帶個手機充電器，以充電之名，行測電之實，要是遇到沒電的黑心插座，整間屋子的線路可能都要重拉。 神器七：香水 ／ 方便取用度：★★★香水的運用除了讓身體氣味好聞，也能作為測試房屋通風狀況的利器，且不形於色，有香水帶身上很自然。看屋時把先窗戶一一打開，帶著香水，到廁所、廚房這種易有異味產生的地方轉一圈噴一噴，就可先知道將來廁所異味、煮菜油煙味會不會瀰漫到家中各處，氣味散去的速度快不快。不過，使用一般廉價的香水即可，用名牌太浪費，因為說不定要看十幾間房，可有得噴了！神器八：寵物／方便取用度：★★看屋時，帶著自家的汪星人或喵星人一起看也不錯，牠們就像是另一種雷達，因動物對環境的敏感度更甚人類，來到風水比較差，或是磁場較不合宜的房子，動物天生的敏感神經就會讓牠們開始焦躁不安，例如狗會不停的吠叫、貓會豎起毛髮、不斷來回走動。如果發現自己的毛小孩在看屋時有特別異常不耐，可能就代表牠不喜歡這個環境，而牠不想要住的房子，也不會適合你。想找好屋，不可錯過的終極神器：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令

【文 / Acer】一 公告現值漲，土地交易成本高，房價難跌明年一月公告現值醞釀調升台北市政府在今年11 月舉行2015 年土地公告現值公開說明會，提出明年土地公告現值調整報告，一般預估，明年土地公告現值將續漲，讓跨年房產交易成本持續墊高。明年台北市、新北市、高雄市明年土地公告現值都將同步走高，其中台北市將挑戰連11 年上漲，再創新紀錄。未來土增稅提高，土地交易成本增加，將使房價更難下跌。建商推案保守 反而有助市場供需平衡對地主而言，土增稅增加，必然會轉嫁到土地售價上，當建商購地成本上升，未來新屋推案價格必然會跟著上漲。此外，因市場普遍認為2016 年政府將實施房地合一稅，房地產投資客買盤將趨謹慎，新成屋的銷售回歸自用買盤，及中長期置產族為購屋主力，少了短線投資買盤，推案量下修，所以建商未來的購地策略將轉趨保守，不會貿然再追價搶地。市場愈保守 泡沫反而愈不容易發生在推案保守的情況下，新屋供給會逐漸穩定，不會有爆量演出的大型檔期，反而是走謹慎推案路線，將有助於房價走向穩定格局，要崩盤反而有難度，因為泡沫總是在大家看多追價的時候形成，如今市場愈悲觀保守，泡沫就越不會發生，所以未來一年房價穩定，是自住客進場認真選屋的好時機。二 交通建設成房價保證，房價難跌北市松山線通車，捷運路網建構完成，近期房價將抗跌近期北市松山線捷運正式通車，松山區房價較過去一年微幅成長11.17%( 如附表1)，顯見交通建設仍是房價上漲的最佳保證，只要有重大交通建設經過的區域，房價將難以下跌。北市房價穩定，價格難跌目前北市捷運在松山線通車後已建置完整，在各區都有捷運的情況下，房價將呈現均衡穩定的狀態。雖然松山區房價沿線受惠捷運通車，房價一年間成長超過一成，但在通車後，房價漲幅會趨於穩定，大幅飆漲情況將不會再有，取而代之的是各區呈現房價穩定格局，此時進場風險最低。「房價穩定，價格難跌」，將是北市各行政區未來幾年的房價發展趨勢。新北市郊區受惠未來捷運通車補漲 重劃區將谷底翻身機場捷運預計明年通車，沿線三重、新莊、泰山、林口將受惠。原本市場認為林口、新莊副都心等重劃區因為近期新屋供給量較多，在政府打房之際，房市恐有崩盤的疑慮，但目前林口新屋房價已站穩三字頭並邁向四字頭大關，而新莊副都心房價也已站穩五字頭，準備邁向六字頭，顯見「捷運仍是房價的萬靈丹」，只要捷運通過的地方，房價就很難下跌。另外，新北未來還有環狀捷運線、三鶯線、萬大樹林線等捷運網路陸續通車及動工，在這些交通利多的支持下，房價長期有撐，不用擔心房價會大幅修正，低總價郊區，仍是首購族及自住客進場的首選標的。大台中受惠BRT及捷運綠線等建設 房價起飛台灣BRT 快捷公車系統近期通車，沿台灣大道串連台中東西兩邊，沿線房市也跟著熱絡起來。另外，台中捷運綠線也已動工，未來沿文心路由北到南連結烏日高鐵站，區內一字頭新屋已不復見，未來新成屋皆在二字頭以上。顯見交通建設是房價成長的主要推手，再加上近期的台中生活圈四號道路通車後，台中房價已經回不去了。大高雄交通建設最後拼圖 輕軌捷運及岡山路竹延伸線將扮演重要腳色高雄市是目前雙北地區以外，唯一已經擁有捷運的城市，目前有紅線及橘線路網串聯區內交通，未來搭配高雄環狀輕軌捷運線逐步完工，以及規劃中的岡山路竹延伸線，將帶動岡山、路竹地區繁榮，服務大岡山、路竹、湖內地區35 萬民眾。所以未來高雄捷運路網也將逐建構齊全，各區房價也會走向成熟穩健。預計市區未來新屋單價都會來到二字頭以上，而中古屋一字頭產品，只要是地點絕佳及規畫良好的物件，都可加速進場布局。三 低利率持續，屋主不急售，房價難跌未來即使央行升息，房貸利率仍會維持在3% 以下，對於口袋深的屋主來說仍影響有限。此外，從近期國際情勢觀察，日圓不斷貶值以拯救其出口產業；而歐洲央行亦實施寬鬆貨幣政策來刺激經濟，而我國央行利率已連續3 年維持不變，所以全球低利環境將會持續。近期美國聯準會的QE 措施將逐漸退場，使美元走強，市場預期跟著美元走的台灣央行年底也可能升息。但即便央行升息一碼，房貸利率仍維持在3% 以下，對貸款戶而言仍可負擔，房價要崩跌，仍有難度。無產階級與其等待空想市場會崩盤，不如加快腳步晉升有產階級還比較實際。四 小坪數及捷運宅產品熱賣撐盤，房價難跌近期由於市區房價高漲，首購族已逐漸轉向郊區購屋。但也有部分的首購族群選擇在留在市區置產買房，以門檻較低的小坪數產品做為置產標的。所以在買總價不單價的概念下，市區小坪數產品的成交單價將節節攀升，尤其是北市有捷運出口站的捷運共構宅，單價往往較周邊中古屋行情高上一兩成以上，所以在小坪數及捷運宅產品熱賣的需求下，房價將難以下跌，未來市區的不動產交易將會以小坪數產品為主軸。此外，銀行過去對小坪數產品貸款成數較低的現象也開始扭轉，已逐漸回歸正常估價放款機制。相反地，豪宅產品在央行限貸令下，貸款成數反而較低。所以市區在小坪數房價節節攀升下，整體房價有撐，房價難跌。綜合以上四大趨勢，選後房價大跌不易，在選舉觀望氣氛結束後，未來一年房價將走向溫和成長格局，是首購族及自住客進場置產的最佳時機。

三項自住族群必看購屋指標，小心躲開打房神掌!!   「房地合一」真的要來了嗎?? 對於有房和沒房的人來說究竟有什麼影響?房價還有下修的可能嗎……    從今年(2014)7月開始積極規劃的「房地合一稅」，預計2015送進立院議程，2016實施，2017開始申報。房地合一政策大致底定兩大方向：第一為「分離課稅」，也就是不動產資本利得與一般所得分開課稅，稅率則比照綜所稅級距，從5%~45%；第二則是「稅基抵扣」，在不動原本的土增稅的原則下，為避免重複課稅，採稅基相減的方式計算。 此外，避免衝擊自住、長期持有族群，房地合一也訂出「減免優惠」原則，只要符合本人、配偶、未成年子女名下僅一戶房屋且持有滿5年就有免稅優惠，排富原則下，總價3000萬以下也免稅等優惠配套。    政府打房三部曲—奢侈稅、實價登錄、實價課稅，終於來到了最後一步，對於前兩步大多數民眾都無感房價有跌，實際情形的房價跌幅並不明顯，但房地合一這一掌打下來，可能會打碎不少投資客的發財美夢，意味著倒貨潮即將來臨，價格上也會因急於脫手有所鬆動。對於多屋族而言，賣房若是在房地合一施行後，賣的越多越貴就會被課更多稅，賣不掉就會被套牢，故房產專家呼籲最好從現在到明年6月前將手上物件出清，把握銷售的黃金期，而首購或換屋的自住族群將有機會在這段時間內挑到便宜好貨！   不過，前有奢侈稅(尚未決定是否退場)，後有房地合一，兩面夾攻下，未來在挑選物件上更需謹慎評估，以免有需要脫手時，被扒好幾層皮！下列三項最重要卻也容易有盲點或忽略的購屋要點，再提醒大家一次！ 一、地段迷思：買房子選地段不一定要鑲金又框銀，雖然優質地段房子保值性高，卻不一定能給自己適合的生活品質，比如怕吵的人，若房子買在鬧區也太折騰自己了，最重要的是方便工作通勤或者符合自己所習慣、喜愛的生活環境，對自己而言，才是真正的黃金地段！ 二、坪數盲點：人生常常就是計劃趕不上變化，所以在符合自己的能力範圍之內，除了目前的需求之外，儘量將未來5 ~10年或許會有的生涯規劃都設想進來，減低可能短期就必須換屋被課稅等等的成本。 三、利率選擇：現在買房幾乎人人都需要跟銀行貸款，而房貸利率類型的選擇則影響日後還款事宜。近期受到美國升息壓力加上金管會擬提高銀行不動產放款的準備金，未來利率恐怕上看「2字頭」，這時如何選擇利率的計算方式就很重要。利率分為「固定式利率」和「浮動式利率」，如果個人資金調度性低，或是有長期還款計畫的首購族，建議選擇不受市場波動的「固定式利率」，以降低未來升息的風險。買房黃金好時機勿錯過：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令

【中信房屋/研展部】2014年房市一片慘澹，根據各地地政機關公布，今年前9個月不動產買賣移轉棟數較去年同期衰退12.57%，雖Q4為傳統成交旺季，面對劇烈選戰影響，對整年度交易量幫助不大，中信房屋預測2014年的買賣移轉總棟數將落在315,523棟左右(附件一)，去年相比衰退幅度到15.16%，將創下13年來最低成交棟數，走向冷還會更冷的寒冬。中信房屋企研室研究今年房產景氣主要跟著政府政策在浮動，Q4維持量縮價不明顯的狀態，前9個月買賣移轉棟數為241,128棟，比去年同期衰退12.57%，10月六都不動產買賣移轉棟數都與去年相較衰退(附件二)，值得注意的是新北市衰退幅度三成二達到六都最大，台中市衰退幅度為最小，台北市10月移轉棟數較9月小幅減少24棟、衰退1%，新北市交易移轉棟數減少450棟、衰退9.4%，而桃園縣則減少268棟、衰退7.9%，但與去年同期相比，北市、新北市與桃園縣仍呈現19.9%、32.5%和26.1%左右的衰退。台中市10月的買賣移轉棟數為4100棟，相較於9月逆勢成長15.1%，而台南市與高雄市方面，移轉棟數依次為1702和3040棟，相對於9月各成長10.2%及11.4%，若與去年同期比較，台中市衰退7.5%、台南衰退15.4%和高雄衰退16.3%。若以10月六都總量回推，中信房屋預測10月買賣移轉總棟數預測約為25028棟(附件三)，11月因選舉干擾預測將萎縮5%，12月選舉因素退場，較10月平穩成長1%，雖說第四季為傳統交易旺季，評估年底選舉的干擾因素下，回推判斷整年度的交易量可能會落在315,523棟左右，衰退幅度達到15.16%上下，這數字低於2002年320,285棟，將創下自2002年來的最低點，景氣低迷，相對的買方市場逐漸呈現，將易在議價時有超值的狀況下成交，若有合適物件，宜進場看房。  細看2014整年全國買賣移轉棟數(附件三)，單月突破30,000件數的只有一月及五月，一月是傳統過年前的移轉交易大量，過年後二月從低檔起步穩定成長至五月破30,151筆數，之後因囤屋稅通過及政府實務上實價課稅打房，移轉棟數一路下滑，完全回不去了。中信房屋副總劉天仁表示，近來政府打房政策與查稅積極，房地合一稅雛型雖漸趨明朗，但市場仍瀰漫重稅升息的氛圍，買方不論是自住或投資都趨於退場觀望，導致目前市場交易量萎縮，自元月起起伏向下，雖然價格尚未明顯下修，可是照以往的經驗來看，「量先價縮」幾乎是市場疲軟不變現象，若未來交易量持續萎縮，在成交價方面亦可能出現向下修正情況，修正幅度需視區域與條件而定。

買房看清楚，別讓夢想捷運宅變成夢魘劫運宅……    終於通了！！千呼萬喚始出來的捷運松山線，沿線周邊居民引頸期盼了十年，終於在上週六(2014/11/15)正式通車！四通八達的捷運網絡，再添一名生力軍，讓大台北地區的交通發展更臻成熟，跨區往來更暢行無阻。經過長達十年的交通黑暗期，開通後所迎來的人潮與商機，力量不容小覷，沿線周邊住宅房價與店面租金至少提升三~五成，有的物件甚至翻倍上漲，不僅贏得交通便捷，身價更是不可同日而語，「捷運宅」似乎就是房產保值最有力靠山，難怪不少人努力工作存頭期款，說什麼也要拼到一間捷運宅！然而，在捷運站旁的房子就真的沒有問題？會不會是只可遠觀不可下訂焉的高價屋呢？無論是想搶進捷運宅先機或者怕誤踩地雷，想擁有超值理想的捷運宅，請抓住三避三選挑屋心法，務必啊！！※三避三選捷運挑屋心法三避心法之有避有保庇第一避：政策會改變，路線會轉彎 ／ 終極心法：有動有真相，發包開挖才算數    捷運局會提出很多在商議的捷運路線，若消息流出，媒體就會去報導未來哪個區域可能會有捷運建設，帶動周邊機能發展之類的新聞，但是！這只是在商議階段，只是有可能，不代表已經核定，即使核定也不見得有資金動工，因為蓋捷運的成本逐年提高，財政緊縮下，不可能提一條蓋一條，想提前卡位捷運宅前，先做功課先觀察，可上捷運局網站查詢工程進度或最好親身實地查探動工情況，以降低購屋投資風險。第二避：不能說的施工受損 ／終極心法：屋況看仔細，稍遠一點沒關係    捷運動工少說八年十年的工程，而且大部分都是地下型捷運，不僅要小心埋在地底下的眾多管線，或是可能損傷周邊建物的地基，故工安風險較高，而這些潛在受損的危機，一般人第一時間不易查覺，擔心買到因捷運施工而出現受損問題的民眾，可先詢問該區的里長或鄰居，探問建物情況，不然也可以選擇距離捷運稍遠的物件，比較安心。 第三避：雙捷運、雙便利？ ／ 終極心法：鑑屋就是腳勤，走一下就知是否真便利    捷運蓋定，建商搶進，但不是每間房子都蓋在捷運站旁邊，許多建商在推案時，技巧性的忽略避開真實距離，用詞生動的行銷話術，設計漂亮的海報DM，要來轉移消費者對距離疑慮，還刻意強調自家產品是雙捷運宅，藉此哄抬房價。但實際情況可能是這房子在兩個捷運站的中間，距離兩站都一樣遠，建議消費者實地步行，測量時間，若是從建案基地出發至兩站，步行距離超過十分鐘，這種就是「假捷運宅」，購買前要多加留意。三選心法之有選有得省選擇一：燙金地段，燙手房價 ／ 終極心法：考慮台北市邊陲區塊，價差二~四成    是不是只要蓋在捷運旁的房子就一定貴呢？整條捷運線會有幾個特定的站吞吐量特別大，代表此站不是轉乘交會點就是商圈精華地段，這種大站的周邊房價高不是沒原因的，但也不會每個站都是大站，沿線也會通過台北市某些邊陲區塊，因離市中心較有距離或者附近有嫌惡設施，與大站房價相差能有二到四成左右，預算有限但又想離捷運站近一點的，不妨考慮離精華區遠一些，比較小的捷運站周邊的物件。選擇二：舊商圈，難以擴建 ／ 終極心法：基本機能一應具全，沒地炒住更好    若是想定居新北市的民眾，則可考慮捷運站周邊是否有舊商圈，房價也會比較低一些。原因在於舊商圈發展已久，能建設的腹地可能又少又小塊，吸引不了建商蓋新案拉抬，沒有外來人口進駐，單憑在地居民支撐，房價上漲的空間就有限。同樣資金有限的民眾可先行選擇屋況好的中古屋，加上舊商圈原有的生活機能與新捷運的加持，相信也是入手捷運宅不錯的方向。選擇三：黃金路線，身價屹立不搖 ／ 終極心法：自住無差別，投資升值慎選路線    無論想住在台北市還是新北市，如果是永久自用住宅，只要在捷運旁，還是會保有一定水平的價格。但未來可能會換屋或想投資獲利的話，就必須審慎選擇站點，最好是會經過三個以上商圈的捷運線，如板南線、最近開通的松山線，都會有固定大量的載客運輸量，來為沿線的各個站點作價格上的加持。反之，捷運有通過但載運量較低的站點，沒有大商圈的光環但房價卻相對親民，對自住族群的而言，不失為一個選擇。入手優質捷運宅的最快途徑：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令