【文 / Acer.L】前台北市副市長張金鶚在卸任前表示，打房只差「臨門一腳」，而根據近來從政府到業界各項數據顯示，台北市的房市已經相當受傷了。所謂的張金鶚三支箭是哪三箭呢?●用來計算房屋稅基礎的「房屋標準單價」調高● 用來加乘豪宅房屋稅的「路段率」調高●加徵囤房稅：持有超過三戶者，房屋稅由1.2% 調高至2.4% ∼ 3.6%全台目前房屋構造標準單價調整概況今年北市增160% 新北約一倍 高雄81% 宜蘭35% 預估3萬戶受影響去年7 月取得使用執照的房屋調高房屋構造標準單價，目前全台共有雙北、高雄、宜蘭四縣市調高，以這四個地區去年7 月後取得使照戶數推估，初估約一年有約有3 萬戶在今年5 月需繳房屋稅中，會受到新版房屋稅影響。其中台北市的房屋構造標準單價平均調幅約增160%、新北市調幅約一倍、高雄市調幅約81%、宜蘭縣約35%，這四個縣市自去年7 月至11 月取得使照的戶數共約1.38 萬戶，預估一年將有3 萬戶受到房屋構造標準單價調升的影響。全台囤屋稅加徵概況過去不管自住或非自住，房屋稅均是1.2%，但立法院去年通過修正房屋稅條例，明定「自住房屋」限供本人、配偶或直系親屬實際居住，全國合計最多三戶、稅率維持1.2%；非自住房屋稅率則提高為1.5% 至3.6%，由地方政府自訂差別稅率，外界稱此為「囤房稅」。以台北市為例，持有二戶非自住房屋稅率為2.4%、三戶以上是3.6%，對北市特定精華路段、80 坪以上大坪數等的新完工大樓最受影響。北市豪宅路段率調整概況臺北市稅捐處表示，依規定房屋路段率的調整每三年檢討一次，當年度調整後，隔年適用，而上一次2011年已就全市作通盤檢討大幅調高452 條街路的路段率，總計影響39 萬餘戶房屋，而2014 年再就捷運信義線周邊及永康商圈、公館商圈、美麗華商圈、饒河街夜市、南港經貿園區、內湖科技園區、豪宅建案林立區、原適用路段率偏低等部分路段調高。預估2015 年~2017 年新的路段率再增加9％，將影響6.6 萬戶，由於路段率是評定房屋現值的重要因素之一，位於調高路段率之房屋，其房屋稅將會增加。舉例說明，北市永康街路段率調高10％，附近約50坪的店家，房屋稅約由37,000 元提高至41,000 元左右，增幅約10％；位於中山區高總價別墅型房屋，路段率調高50％，房屋稅約由44,000 元提高至65,000 元左右，稅額增幅達48％。未來何種產品衝擊最大?2014 年7 月後拿到使照交屋的「豪宅新屋」衝擊最大，因為「房屋標準單價提高」是以2014 年7 月後拿到使照的新屋為分界點，北市平均調增160%，加上坪數大，稅基就拉高；此外還要加乘北市特有的豪宅「路段率」，若是路段率評定為209%，就是房屋稅再乘2.09 倍。以知名建案「松江一院號」等數個豪宅案，試算後初估每戶房屋稅都從百萬起跳，所以未來在台北市買豪宅產品，買賣過戶交屋時契稅可能先付一百萬元，每年持有房屋稅又一百萬元，再加上豪宅高額的管理費，有錢人本來是要買房子給子女住，讓他們有個可以傳承子孫的不動產標的，沒想到是給了一個負現金流，每年須繳幾百萬的稅，所以未來北市的新豪宅產品，除非物件極其稀有特殊，否則大坪數高總價產品在高額的持有稅下，恐怕讓人難以買單，會迫使有錢人轉戰其他標的!未來在台置產投資應買什麼產品?1持有稅基低的買2014 年7 月以前交屋的中古屋機會較大，因為可以適用舊的房屋標準構造單價，房屋稅的稅基較新屋低，未來新屋產品不再吃香，三到五年屋齡的新古屋反而就有投資機會。2 能創造現金流的房屋稅倍被調高的新屋及路段率加持的豪宅產品，將成為新負債，未來已無投資機會，可考慮投資收租型產品，最好是有一些屋齡且房屋稅低的老舊房屋，只要是捷運站周邊或有就業市場支撐的區域，因為出租率較高可以創造較穩定的現金收入，這類型標的就是可以長期投資的產品。以目前銀行大額定存五百萬以上為例，平均利率不到1%，若不動產收益性能在2% 以上的標的，未來就還有增值的機會，可以考慮長期置產。3 買有改建或包裝價值的老屋選擇權有些父母會考慮買新房給子女當作傳家置產投資標的，但以現在政府加重房屋稅的狀況下，買新不如買舊，買豪宅不如買中小坪數；買規劃好的新屋不如買老舊公寓自己整理。因為持有稅率低的舊房子，只要地段好，捷運站五百公尺內的，屋齡超過三十年的舊房子未來都還有改建及都更機會。重點是現階段老屋買來房屋稅成本低，每年不用付高額房屋稅給政府，然後又有穩定收入，可以先隔套房或整層出租，只要能負擔貸款利息都好，未來改建後房價至少比老房子增加1.5 倍，屆時想自住就留，不想付新屋房屋稅就賣掉來賺資本利得。這樣投資老屋的好處是，從持有到改建期間有正的現金流幫忙付利息，不是負債繳稅給政府，投資者未來五到十年後還有一個選擇權決定是要住新屋還是賣掉，在房屋稅高漲的情況下，可以說是一個最有彈性的投資策略。結論:再次強調 房屋稅易受各縣市政府操縱 買新屋要考量到持有成本高由於房屋稅屬地方稅，稅率掌控在各地方政府，地方政府每年缺錢時都想要跟中央要更多的統籌分配款，如今有一項稅收的調整可以掌握在地方政府手中，就像打嗎啡一樣會打上癮的，調高就不可能再降了。所以從這邏輯分析，新屋房屋稅是回不去了，每年繳納的房屋稅成本只會高不會低，若有意購買新屋要對持有成本謹慎盤算。中古屋的機會來了 持有稅低 能創造現金流的 未來爆發力最大首購族應掌握趨勢，把握好地段的中古屋，價格會溫和成長，還有機會買一個未來改建的選擇權，若等到有錢人看清這點也將錢轉進中古屋市場投資時，房價恐又會重新炒高。2015 可說是中古屋的機會之年，未來房地產的投資攻略是：老屋勝新屋，且好地段能創造現金流的物件應要強力買進。

【文 / 行銷企劃部】鶯歌區位於新北市西端，因境內盛產窯土，因此陶瓷製造工業發達；鶯歌的陶瓷工業大約分為五大類，除了像花瓶等裝飾、怡情養性的藝術瓷外，還有壁磚、瓷磚的建築瓷，做臉盆、馬桶的衛生瓷，茶具、碗盤的日用瓷，以及做瓷牙、耐火材料、剪刀、甚至可以做為飛彈雷達罩的工業用陶瓷。全區的工廠約有八百多家，資本規模、生產技術皆超過中國大陸的景德鎮。時間換取空間 鶯歌軌道宅正夯鶯歌建國加盟店店長盧美君表示，建國路是鶯歌火車站周邊最主要、最繁華的道路，商圈從阿鴻當家算起，經過鶯歌火車站後分別與中正一路、國慶街、育英街交會，經過全聯福利中心、阿婆壽司、康是美、屈臣氏、陶瓷老街、鶯歌國小、鶯歌國中、鶯歌消防分隊。商圈內店面多為透天產品為主，一樓出租、樓上自住的情形不少。該區透店土地持分在20~30 坪之間，樓高3 層，建坪在50~60 坪區間，因市場穩定，售屋總價約在3000 萬/ 棟左右，但近期少有買賣，一屋難求。一樓出租行情在4~5 萬/ 月，因地段的不同，最高曾有月租8 萬元的特殊個案訊息傳出，若整棟出租，行情約在7~8萬可得。商圈周邊房產則仍以大樓及七樓華廈居多，早期舊社區因地主自建或與建商合建，產品規劃多以公寓及華廈為主力，屋齡多在10~20 年之間。大台北因高房價引來民怨，不少民眾漸漸接受拉長通勤時間，尋求較便宜的房價，目前正在進行的台鐵捷運化，前幾年浮洲、汐科站通車後都帶來不錯的效益，而鶯歌火車站與板橋火車站只要約15~20 分鐘的車程，但在軌道宅的房價上確有近2.74 倍的落差，對於善用時間換取空間的購屋人，這裡是一個不錯的選項。區域便宜好屋鶯歌建國加盟店店長盧美君指出，捷運三鶯路線規劃自土城線延伸之頂埔站起，將與臺鐵鶯歌站以及目前興建中之土城線頂埔站轉乘，未來可促進三峽、鶯歌地區之都市發展，並擴大北桃都會生活圈範圍，「雙鐵交會」將是鶯歌房市最大秘密武器。而尖山路屬於鶯歌區外圍的住宅區，近三號公園的綠地優勢〈位在陶瓷老街下方，是一個擁有小橋、流水、迴廊，與寬敞綠意的雅致公園〉，雖無軌道及捷運話題，但有第二高速公路經過〈設有三鶯交流道〉，及另一條對外聯絡的國道二號高速公路，可從八德交流道前往機場方向並連接中山高速公路，還可透過環河快速道路外環道與樹林、板橋連結。目前該區推出的預售個案售價多在23~27 萬/ 坪，與市區已破每坪30 萬元大關的狀況比較下，相對親民。尖山路距離市區不遠，區域大樓社區約有10 多個，平均屋齡多在20 年以上，公寓每坪約13~14 萬元，大樓在16~17 萬元/ 坪區間。對首購族來說，這裡房價基期低，負擔較輕，周邊還能買到1 字頭房價的中古屋，總價500多萬元的3 房產品最受歡迎。鳳鳴重劃區鶯歌鳳鳴加盟店店長許宜蓁說明，因為規劃完善、道路整齊，學校、公園等設施均齊備，重劃區近年來話題不斷，也成為建商獵地的首選，而鳳鳴重劃區就是鶯歌區的指標。鳳鳴重劃區面積約50.75 公頃，範圍以：鳳一路、鶯歌路、鳳福路、鶯桃路等四條主要道路組成，2014 年完成整地與道路工程，未來規劃將有住宅、商業和學校機關及建鳳鳴簡易車站，將成為桃園鐵路高化起點。由於占地遼闊，是近年釋出的重劃區中較為完整的地塊，因此吸引不少建商目光，包含寶佳、新潤、三發等，都計劃在此區插旗。鶯桃路是往來桃園區、八德區、龜山區重要的道路，也是鶯歌人口密集的道路之一。鳳鳴重劃區外圍的「三元市場」位於鶯桃路二段，是鳳鳴地區最熱鬧的中心點，除了兼有早晚兩市，附近還有連鎖餐廳、生鮮超市、餐飲小吃，即使到凌晨仍有店家營業，相當便利。往南有龜山工業區，房屋需求量大，房價支撐力道不弱，讓三元市場周邊成為購屋黃金區段。鳳鳴車站鶯歌鳳鳴加盟店店長許宜蓁補充，鶯歌大部分區域屬於丘陵地，而鳳鳴地區卻擁有大面積平地，特別適合發展為住宅區，但因地處邊陲又缺乏聯外運輸系統，一直以來，發展都落後於鶯歌車站商圈。不過，台鐵計畫新增鳳鳴站點後，外界普遍看好未來將吸引大量移居人口，可望創造鶯歌第二市中心。鳳鳴車站位於鶯歌火車站北側，預計2017 年完工通車，前後站分別為鶯歌及桃園，同時將成為桃園鐵路高架化的起點，班次間距預估為10 到15 分鐘。過去受限交通性不足，區塊內並沒有特別發展，如今有了鳳鳴站及鳳鳴自辦重劃區相關建設，激勵此區房價的補漲空間。房市需求部份，仍以區域民眾為主力消費群，不過近兩年，價位上已掀起若干變化，而且相關發展利多題材也已浮現。雖然鳳鳴站周邊建設及新建個案尚未形成，但站區對面大湖路上的「國際新城」中古社區已有不少外來客來此購屋。鶯歌過去給人聯外交通不便的印象，近年也在政府著手提升當地交通條件下而陸續獲得改善，搭配興建中與規劃中的多項重大交通建設，房市發展潛能無可限量。老街藝術 存在街頭巷尾的每個角落老街泛指文化路、尖山埔路與重慶街一帶，為鶯歌陶業最早的聚集地，兩旁坐落陶瓷餐具專賣店、陶藝家工作室、鶯歌陶瓷老店、陶藝家展售中心、陶藝DIY 教室及工廠直營商店等陶主題店家。從步出鶯歌火車站，便開始能感受到上個世紀初的建築風韻，讓人發思古幽情。老街入口有一座仿文化路百年古厝成發居的閩南式紅磚建築，與鐵製鶯歌鳥裝置藝術所營造的入口意象，沿途商店均以紅磚柱為統一建築特色，加上陶瓷座椅等象徵陶瓷產業的設施，以及象徵著當年窯廠林立的繁榮舊觀的鶯歌著名地標「四角窯」，還有牆面以一大片色彩鮮豔的陶瓷拼貼畫、位在尾端的鶯歌國小，在在突顯鶯歌是名符其實的陶鄉。陶瓷觀光的代表景點位於文化路上的陶博館，以台灣200 年來的燒窯文化為主，採清水模和鋼骨呈現的灰色系外觀建築，挑高加上顏色素淨的設計，以及大面積的玻璃帷幕，透過外頭灑落進來的自然光，連結內外環境，在寬闊的空間中展現光線透射的各種效果，襯托室內的陶藝展品隨著陽光的變化，呈現出無限豐富的質感與面貌。極具特色的建築造型與文化氣息，使此處經常成為偶像劇中的場景，戶外還有大型的親水公園，是親子同樂、接觸陶藝美好體驗的最佳去處。碧龍宮位於中正一路石灰坑山區的碧龍宮，原本是供奉「龜公石」的小廟，由於當地的居民認為「龜石公」頗為靈驗，一些信徒在四十年前共同出錢興建此廟，並因龜石公的背面似八卦，此後即把此守護神稱為「八卦祖帥」，因信徒日益增多，後來發動募款改建。碧龍宮規模宏偉，有數百個階梯通往正殿，最大的特色就是皆由金黃與紅兩色搭配而成，金碧輝煌，遠望起來真像是黃金打造的金城。結語鶯歌是一個相當具有地方特色的城區，除了匯聚歷史人文美學的陶瓷老街這項觀光資源外，還有名列愛台十二建設的「三鶯水岸都市發展總體計劃」、三鶯二橋，以及捷運三鶯線與台鐵捷運化雙鐵交會等多項發展中的重大建設利基；目前往北跨越三鶯大橋可連結北二高三鶯交流道，約莫30 分鐘車程即可抵達台北市中心，若往南經由機場聯絡道，也差不多半小時車程直達桃園機場大門，在外來人口不斷移入、鄰近區域房價相對較高的關鍵因素下，此區的房市展望正像夜鶯高歌一般出色動聽。

【文 / 行銷企劃部】土城位於台北盆地西南角，因臨近的板橋發展快速，進而往南發展至此區，1993年人口突破15萬，現在則已經遠超過23萬人。土城近年來在相關政府單位同心打造下，公共工程及交通建設都陸續完工開闢；北二高貫穿、捷運土城線通車、大型量販店進駐、高科技園區的誕生，都是吸引更多的人口遷入土城的因素。重劃土地將發還 房市黃金十年再起土城學府加盟店店長王錦鈴指出，近年來區域周邊可供建築開發用地已接近飽和，軍事禁限建範圍恰好位於土城的心臟地帶，嚴重影響地方發展，而「土城暫緩發展區市地重劃」的規劃讓限建相關事宜解套，未來將是繼”板橋─新板特區”及”新莊─副都心、頭前重劃區”之後的亮眼新星。其重劃範圍：東以青雲路及其東側之街廊、西以學府路東側、南以金城路及明德路北側、北以工五（大同公司）及文高（海山高工）為界。整體景觀規劃以時空綠廊樂活區、產業記憶生活區，以及御風水岸悠活區等3個主題，進行空間營造，包含植栽質感的街景風貌、串連周邊生活動線的公園綠地，與住宅區商業區退縮綠帶。周邊交通路網計有：捷運板南線、捷運萬大線、國道3號高速公路。今年底將完成整地、排水、纜線等工程，將會有16公頃的公設地，及29 公頃( 包含「住宅區」、「商業區」等2 種使用分區) 的建築用地，預計105 年土地發還原土地所有權人，屆時土地將全面開發，可望引進約1 萬6 千人進駐，土城房市的黃金十年可期。而周邊的大同公司2 萬6 千坪以及日月光集團1 萬2 千坪的土地開發案，為工業用地變更為住宅用地案，未來在房價上將有一波補漲行情。捷運頂埔站通車 改變當地人口結構土城學府加盟店店長王錦鈴補充，土城的產業原本以傳統工業為主，藍領職缺居多，在地方政府積極推動開發下，產業結構開始逐漸轉型，其中以頂埔科技園區最具代表性，與板橋區的台北遠東通訊園區、中華電信雲端產業園區、樹林區的大同科技園區，逐漸形成新北市最重要的新興產業聚落。頂埔高科技產業園區西鄰中央路四段，北臨大暖路，基地面積約有9.72 公頃，園區內的廠商有正崴精密公司、鼎創達科技公司、鴻海精密公司等。軌道住宅正夯，想找新案在3 字頭的產品還真是不容易，而預計2015 年6 月通車的「捷運頂埔站」設於土城中央路4 段頂埔高科技產業園區前，通車後的科技園區將再次改變當地的人口結構，創造更多就業機會，在地消費與居民素質也將跟著提升。金城商圈土城金城加盟店店長陳世庸表示，金城路為土城區通往中和區之主要道路，沿途經新北地方法院、台北看守所、捷運土城站、土城區公所等，人口密集、商家眾多( 麥當勞、肯德基、星巴客、…及多家銀行於此)，是土城熱鬧的商圈道路。金城路生活機能完整，道路兩旁可見綠樹植栽，大樓屋齡約在10 年左右，老舊公寓較少，市容相較土城其他區塊來的清爽整齊，因而吸引許多土城在地居民換屋，或是購置第二屋的首要考量區塊。由於現有的捷運土城線海山站距離這裡較遠，境內捷運效應不大，但已經動工的捷運萬大線，串聯了中和、樹林區，未來將經過金城路，和新莊線的迴龍站相接，區內金城路三段將有預定站點( 站區於地方法院周邊) 設立，因此居民都相當期待捷運萬大線的開通，相信會為金城路商圈帶來另一波房市利多。變電所屋內化 為房市加分土城金城加盟店店長陳世庸說明，土城區幅員不大，但境內卻擁有兩座台電變電所，一處位在延吉街的板橋超高壓變電所，另一處座落在靠近土城金城路上的板橋一次變電所，這兩座變電所各佔地約四公頃，經新北市政府與議會齊頭努力之下，變電所預計於民國107 年6月全數改建搬遷完成。台電計劃將位在金城路上的板橋一次變電所面積縮小，並把變電所由屋外改建為屋內設施。土城變電所路段範圍包含：延吉街、延壽路、金城路三段、延和路等，周邊以住宅區為主，而延吉街是土城區最熱鬧的傳統市場與夜市。此區屬於舊社區型態，房產物件以公寓產品為主力，雖然房價較低，但因生活機能佳，房屋轉手率並無特別高。變電所屋內化的話題，將會為土城市帶來一連串效益，包括房價、商業、市容、交通等機能都會獲得大幅提升，對區域房價亦有加分功效。海山生活圈 運動設施完善 採買方便土城捷運加盟店店長謝明熙表示，土城區共有土城、金城、裕民等三大商圈，其中裕民商圈位於捷運海山站周邊，以學府路、裕民路為主要範圍，交通便利且機能完整，為土城最成熟的商圈。海山生活圈在生活採買上，有裕生路的「裕生黃昏市場」，學府路上也有「學府早市」，另有全聯社、頂好超市方便採買。醫療方面，中央路一段有廣川醫院，為地區型綜合醫院。學區密集，計有樂利國小、廣福國小、中正國中等三所學校。而位於海山捷運站3 號出口的裕民路92 巷及周邊巷弄間，是以小坪數集中的特色商店區域( 如：美甲、格子趣、眼鏡行…)，不少年輕人以自己的創意及夢想來此開店，除了找找機會之外，也圓了一個老闆夢。因區域開發較早，使得住宅林立，商業活動密集，電梯華廈產品最吸引外來自住客，2 至3 房的格局指名度最高。生活圈內挾帶捷運站優勢，房價又較鄰近的板橋、中和地區相對便宜，總價800 萬至1,000 萬元的兩房大樓，獲不少年輕夫妻青睞。土城捷運加盟店店長謝明熙補充，海山捷運站附近擁有兩個大型戶外運動場所，一是裕民路土城綜合體育場，二是捷運站旁海山高工運動場，兩者運動休閒設施完善，是土城居民主要的休憩空間。緊鄰土城綜合體育場、台灣新北地方法院和中正國中的「土城區國民運動中心」室外除了有漆彈場，還有新北市稀有的冰宮兼冰上曲棍球場。該區生活機能便利、商圈成熟，運動中心北側的學府路，有學府傳統市場，南側的青雲路則有家樂福，各式採買都相當方便。承天禪寺位於新北市土城區南天母山，為知名佛教僧侶廣欽上人於1955 年創建的佛教寺廟。因為位置得宜，香客參拜之餘，在寺前即可欣賞到淡水河和大屯山、觀音山的山水景色，林口臺地也盡收眼底；依照地理，新北市政府並將中和圓通寺、烘爐地與承天禪寺這三處步道串連，承天朝山步道，由原石石階鋪成，拾級走來，兩側石碑、石雕與石柱林立，帶引出莊嚴祥和的氛圍，進入山門後的白牆綠瓦建築，氣勢恢宏壯觀。步道沿途的相思樹林、蕨類植物和各種鳥類等等自然生態，以及油桐花季時，在一片綠蔭之中展現丰姿的白色油桐花海，都相當適合民眾踏青。土城桐花節 日賞桐花夜賞螢土城桐花公園有完整的步道、看臺等設施，油桐樹散生其間，花開時分，花瓣散落在綠色落葉及青色苔衣間，形成一處處白色花毯，如畫般的美景，讓人看了都要不忍心踩踏下去，愛花人士千萬不能錯過。桐花節創造出土城特有的自然人文之美，讓熱愛鄉土藝術文化的種籽，能紮根及持續傳承。除了四、五月可以欣賞到桐花成林，白雪紛飛的美景，五、六月火金姑接著開「螢火晚會」，七月以後換成蝴蝶飛舞秀和蟲鳴蛙叫音樂會，一連串的自然饗宴，也可說是這座城市最棒的深度行銷。結語土城區自從捷運板南線開通，加上台64 線、台65線快速道路與國道三號連接，並在「暫緩發展區市地重劃完工發還配地」、「總面積約162 公頃的司法園區規劃」、「土城醫院成為區域( 土城、樹林、三峽、鶯歌) 最大規模醫院」、以及「捷運頂埔站的通車」…等優勢帶動之下，不缺題材的土城房市，漲勢動能可說是源源不絕。

首購自用坐大位 購屋三要三不要 【文 / 行銷企劃部】中信房屋連續第25季的《宅指數》調查，為2015年上半年房市運勢把脈，除了總脈之外，另有四大脈象值得留意，分別為：政策脈、首購自用脈、觀望脈及壓力脈。綜合這五大脈象，2015年上半年，房市有以下三大走向：（一）「不動產」仍為抗跌保值第1名，然而民眾對房價走勢，呈持平偏悲觀的態度；（二）因應稅制未明而導致觀望氣氛濃厚，使得「觀望」成為賣方最大的敵人；（三）首購自用當道，房市漸趨健康。中信房屋副總劉天仁建議，此時正是進場多看屋的好時機，若能夠掌握「購屋三要三不要」的原則，早日購得黃金屋不是夢。第一，要選擇有基本面，同時也要有「後市看漲」潛力的地段與產品；第二，要詳細了解該區域過去幾年的成交行情；第三，要買符合自己生活型態的房子。至於三不要，第一，不要過度膨脹自己的能力，以免繳不出自備款或房貸，樂極生悲；第二，不要衝動，不要被感覺牽著走而忽略安全、實用等理性考量；第三，不要一眛追逐名牌地段，如果說台北市仁愛路是大部份民眾心目中的頂級路段，每個行政區也都會有自己的「仁愛路」，只要多累積看屋經驗、多詢問有買賣房屋經驗的親友、多向區域房仲探詢打聽，入住精華地段不是夢。《總脈》：「房市三味」民眾好感度皆上揚，後市仍有可為美食有「前、中、後」三味，房市也有「景氣、物價和房價」三味，只要嗅到景氣和物價變化的味道，就能夠做為判斷房市酸甜苦辣的有力佐證。與前一季相較，民眾對於這三者的好感度皆上揚，其中對於景氣好感度指數的提升最明顯，由前一季的34.51，上升到本季的39.74，增加5.23；而對於房價好感度指數的增加雖然只有0.32，不過卻是連五季緩步走升，顯示民眾對於房價不再不合理飆漲的現象愈來愈有好感，買、賣雙方對於價格的認知差距將漸漸拉近，後市仍有可為。《政策脈 》：對於17%的房地合一稅率，73.8%民眾認為過高中信房屋此份首次提出民間版房地合一稅民調結果顯示，民眾對於〈房地合一稅〉稅制是否買單，或是否照章全收，仍有不同聲音。其中，針對全體受訪者詢問認為對房地合一稅的看法，與針對有購屋意願者的看法，有不同的結果。劉天仁表示，這可解讀為對真正想要買房子的人而言，支持政策以資本利得分離課稅的族群佔顯著比重，政府應可有信心朝此方向大步前行；只不過對於17% 的稅率，73.8% 民眾認為過高；劉天仁進一步說明，這個結果與外界批評17% 稅率過低的論點，恰好相反；況且政府不斷宣稱國人房屋住宅自有率高達 87.8%，因此未來受政策影響的民眾，將高達近九成，以人性的觀點思考，17%的稅率對大多數有房子的人而言是否會過高，相信已不言自明。那麼，稅率要課多少，在民眾的心目中才算是合理呢？調查也顯示，無論就全體受訪者或有購屋意願者的調查，超過1/3 的比例認為「稅金5% 以下」為合理（各佔34.5%，以及35.9%)。《首購自用脈》：自用與首購 創25季調查以來新高及次高記錄由於房地合一稅草案傾向「抓大放小」，首購族購屋信心受激勵，在本次有購屋計畫的受訪者中，「首購族」佔57.3%，較上一季增加0.9%，創下《宅指數》2009 年Q1 調查以來次高記錄；而且購屋目的以「自用」為主（62.2%，不包括買給父母／子女用），更創下《宅指數》調查以來新高記錄。中信房屋副總劉天仁指出，由此可見，自住型買盤撐盤，房市體質將漸趨健康，價格將回歸以市場和產品基本面為判準依據，建議買方不妨在這段時間多進場看屋，並掌握前述「購屋三要三不要」的原則，提高購屋圓夢的機率。《觀望脈》：稅制不落地，觀望氣氛成房市殺手中信房屋副總劉天仁表示，左右本季房市的關鍵，是房產相關稅制的政策走向。調查發現，在稅制未明確之前，有購屋意願者之中，高達43.5% 的民眾選擇拉長觀望期，而在全體受訪者之中，持同樣觀望心態者也佔了37.4%，對賣方而言，等於是形成了成交壓力，要不就堅持價格，放手一博，要不就甘心降價，提高成交機率。由於在未來2 年內有購屋計畫者的比例較上季續增1.5%，達到48.0%，劉天仁指出，這應該是由於本季〈房地合一稅〉見雛型，有利空出盡的意謂，因此帶動了購屋意願的往上提升；只不過，就因稅制內容還飄在天上，尚未確定落地方式與時間，因此調查中3 個月內買盤續縮，顯見觀望氣氛濃厚。《支撐壓力脈》：2015年房市 面臨1991年以來的M頭防守點過去的歷史軌跡，是預測未來的最好基石，2015 年房市，面臨1991 年以來的M 頭防守點。回望自1991 年至今，全國買賣移轉件數的變化，可看出大略呈M 字線型，而2014 年的件數320,598，與1992 年的312,796 件接近，而這個數字若以12 個月平均來看，單月需達2.6 萬件；換句話說，若未能達此數量，房市交易將一蹶不振 ，所幸2014 年12 月的件數達到30,140 件，守住了元氣，因此，2014 年歲末守住元氣，具備再戰2015 第一季能量，決戰關鍵仍是單月能否守住2.6 萬件，這是房市發展的支撐壓力線。中信房屋副總劉天仁認為要能夠解除這條壓力線，〈房地合一稅〉將扮演關鍵角色，若能夠儘早在民眾希望的方式和社會公平正義之間取得平衡點，〈房地合一稅〉盡早拍板落地實施，那麼將有利於2015 年房地產市場發展。若以目前公佈的〈房地合一稅〉草案內容，並以2014 年年度移轉棟數及全國房屋戶數分別試算，無論是個人或營利事業出售總價4000 萬元以上房產，算出的移轉件數佔比都極小（詳附表），因此，若以現行草案實施，有利於房地產市場，交易量可望回升。宅指數研究方法︰研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)調查期間︰2015/02/07-2015/02/15取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。總樣本數︰共回收1,269份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.75%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.3%，再依照行政院主計處公布2015年1月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份

雙贏租屋三法  房東房客沒有困擾    最近租屋市場不甚平靜，不是惡房東欺壓多名房客，就是遇到「租霸」，積欠房租，合約到期賴著不走等新聞事件，這些租賃合約的糾紛或許在我們日常生活中時有所聞，但透過媒體的強力放送下，即使當事者不是我，也吸引許多民眾的目光與討論，當民間常態變成了社會事件，我們就不得不注意這樣的事，防患未然。而居高不下的房價，也讓台灣的年輕人只能暫時先租個房，有個安身之所，再來好好打拼存錢買房。此時，如何租到有保障，有品質的房子，而房東又如何篩選有素養的好房客，便是雙方都需要作一番功課了！※租約安全須知：    常見租屋糾紛中，以「終止租約」、「租金返還」、「違約金過高」、「修繕責任歸屬」、「費用分攤」等狀況最常發生，情節嚴重還會對簿公堂，想要減低雙方對簿公堂的可能，專家建議，租約規則必須鉅細靡遺且房東、房客兩方都能取得共識，並一定要有公證程序，才能免除後顧之憂、避免糾紛不休。民眾可透過法院公證處或是民間公證人兩種管道，經由法院或公證人審核，讓雙方權益多一層保障，若真鬧上法院也有雙方簽字的依據可供判斷，萬一出事時，自己才能捍衛自己的權益。※ 雙贏租屋三法 － 房東租好客，房客租好房！一、收入穩定無不良嗜好 房東放心好議價    大多數房東都非常在意房客的是否有穩定的工作，家庭狀況，若了解房客生活與工作都單純，沒有不良嗜好，也會租的比較放心，房客也可透過收入穩定的優勢來進行議價。二、不特定要求家具 自行處理部分修繕    一般來說，沒有家具的物件租金會比有附家具的來得便宜些，對房東的好處在於不用特別張羅家具，自然減少修繕維護責任，而對房客而言，除了可稍微壓低租金外，也能選擇適合自己使用的家具，不會浪費租屋空間，盡量避免損壞家具時可能衍生的爭議。三、預繳租金簽長約 誠意有多少 議價就有多少    常說「有錢好辦事」這句話自然有它的道理在。若是打算長租2~3年以上的租客，可先預繳半年左右的租金，讓房東沒有催收租金的顧慮，從此處進行議價。而房東要是遇到這樣有誠意的房客，給點優惠做做人情，也算是禮尚往來，雙方合作愉快，什麼事情都好談！租屋過程中 最重要是誠信：http://www.cthouse.com.tw/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令

和房仲打交道  觀察這六道~~  幫自己找到買賣屋的好幫手    揮別2014的房市寒冬，2015將是自住買方的天下，過去一兩年處在觀望不敢出手的民眾，今年將會是進場的好時機，無論是想換屋還是首購，有意購屋的你勢必要跟房仲來好好"打交道"。    雖然網路發達，自己上網找房子也很方便，但平日忙碌於工作，而買房的瑣事甚多，的確需要一個專職處理的人來幫自己分擔買房大事，這時房屋仲介人員就扮演著非常重要的角色，一名優秀的房仲是買方與屋主的潤滑劑，可以幫買方找到價格合理的好房子，讓你買對不買貴！重點是要如何判斷我找的房仲是好還是不好，可以透過下列6點評估觀察，幫助你找到好房仲！※尋找好房仲 靠這六道：第一道：專業度    凡從事不動產營業員職務工作，必須參加中央主管機關或認可機構訓練滿30小時，合格後會領到不動產經紀營業員證明，且每4年要複訓一次。若這名業務員已經複訓超過2、3次，代表他在房仲這一行超過10年，基本的相關法令規範、買賣契約，還有買賣雙方之間的權利義務保障都應該瞭若指掌，不必擔心一問三不知。還有專業的房仲在帶看房屋時會主動出示「不動產說明書」，透過書面的資料來為你解釋這間房子的產權、屋齡、房屋現況等，有憑有據，不會只出一張嘴，催你下訂。第二道：整潔度    房仲業務是一個服務業，乾淨整齊的樣貌衣著是對客戶的基本禮貌。那些業績名列前茅的房仲，都會非常注重儀容，因為他必須讓客戶對他留下好印象，才能有成交的機會。如果你眼前的房仲穿的襯衫沒燙、皮鞋沒擦、頭髮沒梳，蓬頭垢面的幫你介紹房子，就是一個連基本禮貌都做不好的房仲！因為連自己的服裝儀容都管理不好，怎麼能夠細心、耐心地幫客戶處理物件，關於房子的產權、交易安全、房價談判技巧等各個環節，很可能也會處理的七零八落，這樣又怎能幫助客戶買到一間好房子呢。第三道：忠誠度    在與房仲人員往來時，不妨透過聊天去觀察了解這名房仲的背景，像是在同一家公司服務超過5年，對於自家的品牌有一定的忠誠度，而不是那種一、兩年就換間公司，到處打游擊混時間的沒定性業務員。若自己的房仲是屬於對自家品牌非常認同的，日後有什麼需要也比較不會面臨找不到人的窘狀。第四道：熱誠度    做服務是需要熱誠的，尤其是對客戶的熱心！如果第一次沒有成交或只是留留資料而已，他還能發送房屋資訊給你，主動詢問找屋的需求是否有調整變更，並推薦適宜的物件給你，連續3個月到半年以上持之以恆的進行，就算是很有心、很勤奮的業務，如此有熱誠的房仲，必定對客戶的事宜親力親為。第五道：了解度    一個好的房仲，除了專業知識不能輸人之外，對於當地的行情、生活機能都必須能夠明確詳述。    看房時可以拿出幾筆實價登錄資訊考考房仲，如果他能依登錄資訊判斷出此區域明確的成交物件，並將相關建物、車位價格全部拆算清楚，進而透過比價提出更多推薦物件，顯示其房仲人員對當地行情有一定程度的掌握。如果他還能告訴你怎樣上下班最省時省錢、菜市場哪個攤位最物美價廉、哪間店的食物最實在公道，代表他的的確確深耕經營此區域，未來買房絕對要找這種在地的！第六道：誠實度    有些房仲為了成交，帶客戶看房時會隱惡揚善，只說優點、不說缺點。專業的房仲，除了介紹房子的好，也會提出這房子的一些缺點，畢竟沒有房子是十全十美的，主動公開挑出缺失讓客戶知道，可以展現真誠，並讓客戶對自己增加信任度。不過，有時房仲選擇性的說一些較無傷大雅、可以透過日後修繕改進的缺點，購屋者也不能漏了多多利用自己的雙眼雙手雙腳，找出問題，去選擇適合自己的物件。最有門道的房仲服務人員：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

七大風水「適」家看屋原則，洋洋得意氣場up up↑    羊年到來，大家應該都希望處處喜氣洋洋，更期望新的一年在工作、家庭、健康各方面也都事事順心，好運不斷！有道是「一命、二運、三風水」，除了認真努力的工作過生活之外，能藉由居家風水的妝點改善，聚集好的能量磁場，可以幫助自己提升運勢或避開凶厄，所謂寧可信其有，不可信其無，風水是不是迷信？其實換個方向想，就是一種居家格局的選擇，好的格局擺設自然衍生好的風水，住起來當然舒適自在，反之，若是自己都覺得奇怪的格局，那又怎麼可能住的踏實！下列的風水「適」家大法，讓你可以在新春開年之際，無論是要換屋、首購看房子時可以參考，或是想輕鬆轉換居家擺設，來改善家中氣場，提升正面能量，皆可適用！ ※風水「適」家大法：一、戶型端正    無論房子坪數大小，戶型格局一定要方正。而三角型、梯型的房子或其他不規則形狀的房子，在風水上是大忌，是不祥之宅。若戶型不正，以風水角度來看，長時間下來易使居者思想歪偏，可能做出觸犯法律上的事情。二、陽光照射充足     採光對一個房子而言極其重要，若是室內長年缺少陽光照射的話，則會匯聚陰氣，對居住者的心情產生不利影響，易導致心情鬱悶，生活沒有動力，工作沒有企圖心，更嚴重者還會讓人身體不適。所以房子光線一定要充足，牆壁顏色也不宜選擇太暗的色調，明亮的房子能帶來旺盛家運。三、綠意盎然，舒目舒心    外國人喜歡在家裡擺一些盆栽植物，目的是讓植物行光和作用，釋放出氧氣，讓居家空氣清新健康。而在中國風水中，家中擺放常綠、生命力強，不易凋謝、落葉的中、小型盆栽，如萬年青、龍骨、發財樹、黃金葛….等植物不僅有招財作用，更象徵朝氣蓬勃，能量生生不息之意。但要避免擺放太多濃密或大型的盆栽，一來遮擋光線，二來容易招來蚊蟲和產生壓迫感。四、家有明堂，必有名堂    風水講說藏風聚氣，吉瑞祥氣從大門而入會聚集在家中客廳的位置，因為明堂代表事業前景，明堂之氣穢亂就會影響事業發展。而住家的旺位通常也是在客廳，且忌諱擺設太多家具，過多的不同磁場的物品放在同一個房間，不僅室內磁力線混亂，也會氣場不順。一般而言旺位是在進入客廳門口的斜對角，須為清靜、安定，不可為通道的動線，而旺位可擺上寬葉綠色植物以助長運勢。五、忌橫樑壓頂    客廳上方不宜有橫樑，若出現橫樑，易使人產生緊張和恐懼感，這是一般人在自我安全意識的正常反應。風水上講就是氣場直衝你的頭部，要是你的沙發、餐桌、床頭、辦公桌在棟樑的下方，易影響居者的情緒與健康，並抑制你的運氣。如要改善，可將橫樑遮掩在夾層的天花板裡面，選用淺色進行粉刷，減弱沉悶感。六、色調比情調更重要    有些人家中的牆面或擺設品偏好深重的色調，看上去雖然很有情調，但就以風水而言，在這樣偏暗偏重的居家色調中長時間生活，無形中壓抑、沉重的氣場會影響運勢發展。其實居家佈置宜素雅溫暖的色調，切忌顏色太過鮮艷或暗重，也不要佈置的琳瑯滿目，過度豪華，那種bling bling的家飾品尤為不宜。七、入門見廚廁，風水上不宜     在正常的風水學原則下，所有房子一入門最先看到的一定是客廳。而現代的建築設計，有時為了考慮空間的配置，可能一進門會先見到廚房、餐廳或浴廁，其實這是陽宅的大忌，因為考量到像是廁所是我們排除髒污的所在，氣場難免較為穢亂，故需時時緊閉廁所的門，以免穢氣充斥屋內，影響運勢。而廁所的方位非常重要！以下廁所位置重點請必須好好注意：（1）忌直對大門，大門直對廁所會使理財投資出錯，使人財進財出，損害居者的財運。（2）忌正對、側對床位，長久下來容易使人罹患嚴重惡疾，在廁所門口加上珠簾或門簾，可阻擋穢氣直衝。（3）忌陰濕、有異味，易破財，保持浴室廁所清潔乾爽才能夠留住財氣。（4）忌浴廁設在走廊盡頭，浴室廁所只適宜設在走廊邊上，不可設在盡頭。‍‍‍‍看房要有好風水更需要好房仲：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ ‍‍‍‍文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令

【文 / 行銷企劃部】抗跌保值 大家還是最愛不動產根據中信房屋最新『宅指數』的調查顯示，最抗跌投資標的不動產還是位居第一名(36.8%)，2014 第4 季已跌破當年度Q2(37.3%) 的比例，第3 季短暫回升到39%，雖仍居抗跌保值第一名，第4 季下滑2.2%，今年整體呈現疲態。( 如圖一所示)。另外保留現金及保險比例差距不大，保留現金2014年第4 季較第3 季微漲1.7% 為16%，保險則較上一季漲0.8%，第4 季來到15.7%。最新宅調查指出在保值抗跌項目，選擇外幣投資為8.8%，相較上一季上升2.8%，外幣投資也與2013 年Q4同期相較上升4%，呈現穩定成長趨勢，近來匯率市場變動大，美國量化寬鬆退場，美元走強，投資價值浮現，民眾資金有流向外幣市場趨勢。選後變天 預期居住正義落實購屋意願回升2.2%新格局新氣象 56.4%首購族 創19季新高根據調查，「2 年內有購屋計畫」受訪者佔46.6%，較上季(44.4%) 增加2.2%，此次宅指數民眾購屋意願擺脫上季因政府接連祭出抑制房價措施以及九合一選舉，種種不確定干擾因素，出現回溫，本季回升至46.6%。另外，除短期買盤「3 個月內」計畫購屋者因現階段房價尚無明顯下跌，減少0.4%，其餘三個月以上到兩年的民眾購屋意願皆呈現上升的情況( 如圖二所示)。此次調查中發現，首購族佔56.4%( 如圖三所示)，較上一季大幅上升10.6%，創下19 季新高，由此可見六都選舉後，藍綠變化大，新地方首長帶來新氣象，民眾預期未來居住正義落實，房價有下修的空間，兩年內有購屋意願的購屋族來說，原本有剛性需求，但因稅制改革和選舉等種種因素觀望，可望在新政局新希望之下有所鬆動，進場信心回升。34.7%民眾 看跌今年房價宅指數調查民眾對2015 年第一季的房價的預測，兩年內有購屋計畫的受訪者中，有34.7% 認為房價跌，價格維持平穩則是33%，全體受訪者中認為房價持穩占34.5%( 如圖四所示)。2015 年房市將呈量微增價微跌格局，去年選舉後到今年上半年因房地合一稅課稅方案、土地公告現值續漲明顯及容積總量上限新制上路，建商將在上半年可能出現大量推案，導致供給大於需求，呈現量增價跌，下半年進入2016 年總統大選，政局變化，影響不動產市場投資，勢必轉為量縮狀況。73.9%民眾認為 房地合一稅影響購屋意願宅指數也針對近來討論熱烈的房地合一稅進行調查，結果發現兩年內有購屋意願的受訪者中，有73.9% 民眾認為房地合一稅直接影響購屋意願，其次依序為銀行對第二屋貸款成數降至5~6 成(54.4%)、房貸利率調升兩碼(0.5%) 以上(53.4%) 等因素影響購屋意願( 如圖五所示)，這也顯示民眾對房地合一實價課稅議題非常在意，有將近有七成四民眾認為房地合一稅會直接影響購屋意願。財政部選後持續推動房地合一實價課稅，提出交易獲利千萬可能課45% 稅，目前自用住宅的免稅金額及戶數限制未定，其中累進稅率最高可課45% 稅的方向，更是讓市場有重稅的疑慮，在聽完各方意見後，財政部現轉為較圓融保守，表明不排除採單一稅率20% 貼近民意，現階段在政策不明之下，房地合一稅仍是影響民眾購屋意願的最大因素。海外投資 日本獨占鰲頭民眾跨國投資影響因素 風險評估打敗獲利根據宅指數調查，民眾在考慮海外投資地點做投資時，台灣人最熟悉的日本地區名列前茅，其中東京五都心( 新宿區、涉谷區、港區、中央區、千代田區)最受青睞，兩年內有購屋計畫者中有34.8% 會選擇日本五都心做海外投資( 如圖六所示)，其次依序是日本大阪及京都(24.3%)、日本東京五都心以外的區域(13.7%)。調查中指出兩年內有購屋意願的民眾在跨國投資不動產投資時，有超過半數的民眾(56.4%) 認為「政經局勢穩定，對台灣人是否友善」，為最首要的考量，大過投資報酬率高低(48%)( 如圖七所示)，這也顯示民眾在海外房產投資，還是會選擇對台灣持有友好態度的國家，由此也呼應首選前三名是日本及新加坡，符合以上低風險的條件。民眾偏好短期投資 海外投資變數大宅指數調查指出民眾在投資海外不動產的用途中，以「 5 年以內視市場情況隨時轉手獲利」比例高達45.8%，然而「持有5 年以上並以出租收益為主」則是39.9%，根據調查顯示民眾在海外投資上還是著眼於短期投資，導致海外投資時風險變數大，近來匯率市場變動大，亞洲貨幣走跌，若還是選擇熟悉且風險低的日本，匯率差距就成了影響短期獲利報酬率最大的因素。2015年房市趨勢1. 量微增、價微跌！展望今年房市應是量微增價微跌，2015 年由於政府延續打房措施，加上不動產課稅之「實價課稅」等稅制改革，不動產市場難望大幅轉好，但由於容積率總量上限限制1.5 倍新規定，建商在實施前，多會積極搶建開發，市場將形成供給大於需求，不過由於土地成本高及建商成熟的開發經驗，市場不至於不理性爆量供給，因此價格只會微跌，在價跌情形下促成交易量微幅將會增加。2. 選後變天，首購進場意願高選後民眾對於新政局新改革的期待，再加上新任市長都提出社會住宅政策，今年將會是嶄新的一年，房價將有所調整空間，原本觀望的人開始鬆動，購屋信心開始回溫，吸引首購族進場，買下人生第一房。3. 國內房產稅務走向不明，資金流向海外置產海外投資在國內房產在政府打房動作不斷，房地合一實價課稅續影響下，投資資金轉流向海外置產，而多數民眾選擇「政經局勢穩定，對台灣人是否友善」為影響海外投資的主要原因，風險評估大於報酬率高低，不難知道為何現在日本和馬來西亞會是海外投資的熱區。