2017 台灣房市回顧 破冰小溫暖

2017-11-23
文章類型 : 房產時事

【文 / 中信房屋商仲部 王藝樺】

當房地產市場在2016年移轉棟數只有245,3962棟,一舉跌破2001年歷史低點的259,494棟(1991年調查以來) ,整體情勢其實十分危急,因為若以技術分析來看,破了2001年的底後,一底可能比一底低,變成左上右下的空頭排列,所幸從2016年底開始,政府不打房的宣示、稅制的改變與貸款成數的放寬…等等,再再讓已經進入冰凍的房地產市場看見一些曙光和溫暖,亦才有2017年房地產市場「微落底」的跡象出現。

2017 年不動產市場的整體價量變化,前三季呈現「價微跌、量回溫」的趨勢,時序進入年底Q4 傳統旺季,中信房屋企研室預估,今年交易量可望回到26.6 ~ 27.5 萬棟水準,筆者個人評估今年2017 年的移轉棟數有望比去年達到10%( 兩位數) 以上的成長,是從2013 年的371,892 棟起連跌3 年後首度回升,雖然交易量離26 年來的平均374,638 棟仍有一段,但若今年能呈現兩位數的回升,明年仍能有效成長,這樣一來就可站上並站穩下降壓力線,有機會轉危為安。

掌握週期 享財富累積
任何大眾物資、貴金屬、以至於金融商品,基本上都有其循環和發展,隨著時間、季節或週期,在不同時間、空間會有其不同的表現;既然有循環的週期,該商品( 指有循環之商品) 在一定的週期循環時,我們就能從過去循環的規律中,得知並且預測其商品的未來走向。台灣的房地產市場,其實可以說是迷人且令人喜悅的,不過對於不想買房、沒買房的族群,相對也是殘酷且令人沮喪的,怎麼說呢 ? 我們了解台灣的房地產市場至少經歷四到五次的波段漲幅,除了1989 年2月28 日、3 月31 日政府分別以降低重貼現率與存款準備率,以及緊縮貸款等金融措施打壓房價、1996 年前總統李登輝的「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件,與2003 年全球面臨SARS 風暴影響外,總體而言,房價幾乎是以左下右上的多頭趨勢往上發展,當然對比於經濟發展持平狀況來說,一般民眾的購屋壓力可想而知,但若有享受到房價增值的人,財富累積的速度和數量,是感到迷人且滿意地,所以週期的掌握與否相當的重要。



落底訊號與判斷
台灣的房地產市場走了幾年的下降趨勢,雖然目前狀況還未有立即可反轉的跡象和條件,但如果以現今主客觀條件研判,最恐慌的下殺段已經發生,,即使後續的落底與打底時間拉長,最差的時間點過了,從中再啟跌勢,其幅度和力道都應不如之前,房市支撐的重要因子分享如下:

一、政府不打房且大環境轉佳
其實台灣不論是房地產市場或是股市,都屬於很「政策」的市場,政府宣示作多、要投入資源或者擴大投資支出,那台灣整體的GDP、房市股市或者某一特殊行業,就立即會受到激勵而影響,呈現多頭發展;而現在的房地產市場,在政府宣示不打房後,已經有如定錨效應的效果,顯示政府亦不希望房市過差進而影響到整體經濟,另外,大環境同步轉佳,顯示熱錢會增多,假使沒有比房地產更好的投資標的,熱錢再進入房地產的機會就會上升,連帶會使市場恢復合理的供需秩序、回到常軌。

二、移轉棟數不破前低且越墊越高
不論是何種商品市場,要判斷目前市況皆「唯量是問」。因為商品的價格是虛的,由人和市場所訂出來,假使沒有買方成交,那價格根本不是價格,也稱不上行情,所以說只有量才是真,是實實在在的銀彈顯示出來的結果,價格可以造假、量難以撼動;2017 年的移轉棟數,若以現在來估算,有望較去年呈現兩位數以上的成長,如後年仍較今年增加,且不破2016 年的低點,就可望形成左下右上的上升趨勢,市況將越趨轉好。

三、信用管制是否全面鬆綁與房屋稅重新檢討
從上述的第一點,政府表明不打房,等於是大方向已經定調,但細節調控的部分,仍然有些許的不同,可以說尚未全面翻正。央行選擇性信用管制是否全面鬆綁? 目前除豪宅仍有限貸6 成上限外,其他管制全數取消,未來限貸令政策走向將關乎到豪宅和高價市場發展;另外,房屋稅與持有稅方面,是否走回輕稅簡政的路子,亦直接影響到一般民眾購買房地產的意願,畢竟,一般民眾收入有其限制,銀彈都會選擇花在刀口上,更不用說稅賦的部分,當然能輕就輕,才能再激起民眾對房市的熱情!

四、UVW型落底分析
依照現階段各項資訊與訊號來看,目前台灣的房市應已逐步落底,或許因為在落底的初期,尚未形成一個趨勢可供辨別,所以各方仍有許多不同看法,但是只要市場慢慢回到常軌,一切就又會歸於市場供需法則。若我們再深入討論落底的軌跡,筆者認為落底的訊號浮現,其實可以從總體經濟和房地產週期循環窺探一二, L 型、V 型和W 型的打底軌跡機率不大,因為房地產為內需的重要產業,政府不可能放任其L型發展,而V 型反轉與W 型打底的軌跡又和產業型態不太相符,且要短時間立即反彈之機率幾乎可說是微乎其微,最大的發生機率應為U 型底,再則若按房地產週期循環與各項條件配合下( 例如政府政策稅制) ,屆時蓄積多時能量的房地產市場,應該又有一波多頭市場可期,至於何時能判斷脫離U 型底的重要訊號 ?「量先價行」、「唯量是問」便能看出端倪!