文 / Acer.L

今年7月民眾於公共政策網路參與平台提案「房價改實坪制計價，公設坪數可登記但不計價」，不到一個月便達5,000人的附議門檻，但內政部回應，影響層面太大，還未到立法院階段。此外，行政院長賴清德在近期立法院答詢時表示，他支持實坪制的方向，或許短期內不能達成，但未來內政部應往這個方向邁進，並從成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中，增訂專有或共有部分。若未來房價改實坪計價，對房市可能造成的影響有哪些?

影響一
新屋實質房價變高 買方恐進場意願低
台北市新屋單價每坪約81.99 萬元( 如附表一及附表二所示)，目前新屋公設比約35%，實際可使用坪數只有65%，若以實坪計價，在建商成本與獲利考量下，新屋房價需再乘以1.53 倍( 註1) 才能維持跟原本房價相同，以均價來算，等於台北市新屋實際每坪單價約125.44 萬，比鄰近國家日本東京的新屋均價77 萬還高( 註2)，恐怕在心理層面會讓買方直覺好貴，進場意願跟著降低。此外，就租金投報率來看，台灣住宅租金年投報率每年只有1.57%，日本為5.02%( 如附表三：亞洲各國租金投報率所示)，就買台北市新屋30 坪而言，花了3 千多萬投資，連每年房貸平均利率1.8% 的利息都收不到，因此購買高總價且公設比高的新屋投資誘因降低。

影響二
低公設中古屋 買氣將爆發
未來低公設的中古華廈及老公寓產品，由於總價低公設比也低，租金投報率相對較高，將是市場的投資主力，以台北市老公寓均價每坪50 萬初估，實際坪數30坪總價約1500 萬，月租2.5 萬以上，投報率可達2% 以上，仍大於房貸利率1.8%，所以未來房價若採實坪計價，公設比高的新屋在市場恐面臨挑戰，公設比低的中古屋房價有機會再補漲，買氣將會爆發。

<結論> 房地產投資 買低公設中古屋勝新屋
雖然各界對「實坪制」的定義未有共識，內政部仍正朝在資訊揭露部分更加精進，未來希望實價登錄的每筆交易資料，可進一步區分為包含公設的建物平均單價，以及不含公設的建物平均單價，供民眾自行比對。

實坪計價對公設比高的新屋買氣有絕對的殺傷力，台北市一坪新屋實坪均價要125 萬元以上，情感上會讓買方難以接受，資金遂轉而進入低總價高投報的中古屋標的，未來房地產投資，買低公設中古屋勝新屋，買方可密切留意低總價中古屋。如以純粹自住角度來看，公設高的房子就像配備較多的車，符合需求、能力與喜好更是選擇的重點。