中信房屋研展部

   根據中信房屋的統計今年八月份第一波實價登錄所公布的數據顯示，以台北市老公寓各樓層的平均單價來看，『公寓二樓』的平均成交單價最高，每坪單價為53.6萬元，較北市全體公寓平均單價的48.93萬還溢價高出9.52%，而『公寓五樓』平均單價最低，每坪單價為45.41萬元，較北市全體公寓平均單價便宜了7.21%(如附表1所示)。

   就中信房屋統計研究的數據指出，北市公寓一到五樓平均單價依序為一樓的50.35萬元，二樓53.6萬元，三樓48.02萬元，四樓48.3萬元以及五樓45.41萬元，其中一樓及二樓成交價皆較平均值高，溢價幅度分別為2.89%及9.52%，而三樓及四樓成交價約在48萬元附近，和平均價落差不大，差距在2%以內，而最高的五樓，平均單價為45.41萬最便宜，價差達7.21%。

   中信房屋副總劉天仁表示，若以『投資需求』的角度來評定公寓產品各樓層的價格，樓層因素影響較少，反而是所在『地點』及權狀上的『土地持分』才是考量要點。舉例來說，若是在地點絕佳的精華區或捷運站附近，一般來說物件要釋出都很難，所以有好案要賣，只要價格合理，就會有買盤進駐，樓層的考量因素就變得次要。

   劉天仁進一步補充，若還考量未來『都更價值』，一般在權利變換過程中是看該戶土地持分總價及建物殘值來評估，樓層影響的因素不大，除非是一樓有店面效益的住戶才會另行評估其價值，否則還是回歸到土地持分多寡來評估其未來的都更價值。

   劉天仁接著說，若以『自住需求』為考量的話，則要評估家中是否有年老體衰成員，或是本身是否願意爬樓梯來考量，一般來說，四、五樓以上爬樓梯較為辛苦，低樓層反而較受到買方的青睞，所以在中信房屋統計的數據中可發現，公寓二樓比整體成交價還多出9.52%的溢價空間。

   整體而言，『自住』應將樓層數納為考量，評估是否願意爬樓梯；『投資』的話，則可將樓層因素的條件放寬，評估是否有都更的機會，以地段好壞及權狀的土地持分為主要考量。

   中信房屋研展室副理廖鴻箕進一步表示，老公寓各樓層的價格認知一直以來各有不同的派別看法及爭論，有人認為二樓是管線交會處，會有排水阻塞的問題，所以價格應低於其他樓層；而也有買方則認為四、五樓以上要爬樓梯太累，價格應比低樓層便宜，所以針對各樓層的房價一直存在不同看法，但實務上若回歸到市場供需來看，近期間在物件的委售上，由於公寓二樓物件的釋出量確實較少，地點好的物件若有屋主要賣的訊息，甚至會被快速秒殺，所以公寓二樓產品現階段在實價登錄上的成交均價也略高於其他樓層，完全是市場供需所造成的結果。不過買方仍應自身的需求去選擇合適的物件，不同樓層仍各有其優缺點，可依個人需求來評估選擇。

   舉例來說，就公寓各樓層優點來評估，若選擇一樓的話，年長者進出方便，有的物件門口還可停車，而二樓的物件，樓梯少，好到達，三、四樓則是通風採光較佳，而五樓可能還有頂加的空間可使用，所以各樓層價格的高低是見仁見智。此外，不同的物件依『本身屋況』、『周遭環境』等因素的優劣，也會造成房價上的差異，各樓層的價值仍應看買方本身的需求及心理的所能接受的價格為主要考量。

<<>附表1>實價登錄 北市住宅類公寓各樓層平均單價(2013.8.1公布6月上旬申報資料)

註：實價登錄自7月1日起，雙週(1日及16日)揭露一次最新資料，本次統計數據為8月1日最新公布的資料，登記期間為2013.6.1~6.15。

<<>附表2>一般對不同公寓樓層所認知的優缺點整理